海景花园度假村可行性研究报告.docx
《海景花园度假村可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海景花园度假村可行性研究报告.docx（62页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
海景花园度假村可行性研究报告
XX海景花园度假村
可行性研究报告
附件：
财务评价表。
附图：
项目总平面布置示意图；
项目部分建筑效果图。
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
XX海景花园度假村
1.1.2建设单位概况
海南XX咨询服务有限公司
法定代表人：
XX
单位住所：
X
1.1.3编制单位
海南XX工程咨询有限公司；
资格证书编号：
X。
1.1.4编制依据
（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；
（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
（3）《住宅建筑设计规范》（GB50096-1999）；
（4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
（5）《人防防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；
（6）《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）（2001年版）；
（7）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB60067-97）；
（9）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
（10）《居住建筑节能设计标准》（DB13（J）63-2007）；
（11）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；
（12）《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2002年版）；
（13）《海南省公共建筑节能设计标准》（DBJ03-2006）；
（14）国家、部委、省现行的其它设计规范、标准和定额；
（15）建设单位提供的其它意见、资料等；
（16）海南XX咨询服务有限公司与海南XX工程咨询有限公司签定的《编制项目可研报告合同书》。
1.1.5可行性研究报告研究范围
本研究工作范围主要是市场分析及项目定位，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
1.2项目概况
1.2.1项目建设地点
项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近，规划地块面积为14.9444公顷。
1.2.2项目建设规模及内容
本项目为集商业、住宅为一体的综合商住小区。
本项目建设内容为建筑用地红线内的建筑、结构、给排水、消防、道路广场、景观绿化、篮球场、游泳池、会所、室外停车场等。
项目共由10栋9层的住宅楼、40栋联排别墅、60栋独栋别墅、1栋会所和1栋酒店组成。
总用地面积约为149443㎡（折算14.9444公顷），总建筑面积约125330㎡，其中地上建筑面积为119020㎡（住宅和别墅108820㎡，会所3000㎡，酒店7200㎡），地下室面积6310㎡。
共有停车位510个，其中地上302个，地下208个。
1.2.3主要建设条件
建设场地紧邻永庆大道东，交通条件便利。
水、电、等城市管网完备，能源供应情况良好。
1.2.4项目总投资及资金筹措
XX海景花园度假村开发建设投资为43642.33万元。
所需资金来源为银行贷款20000万元，其余由企业自筹解决。
1.2.5主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
m²
149443
14.9444公顷
2
总建筑面积
m²
125330
2.1
地上建筑
m²
119020
2.1.1
住宅
m²
67500
2.1.2
别墅
m²
41320
2.1.3
酒店
m²
7200
2.1.4
会所
m²
3000
2.2
地下建筑
m²
6310
不计入容积率
3
建筑占地面积
m²
25150
4
建筑密度
%
16.83
5
容积率
0.80
6
绿化面积
m²
59778
7
绿化率
%
40
8
道路及广场面积
m²
6500
9
机动车位
个
510
9.1
地下
个
208
9.2
地上
个
302
10
户数
户
680
11
酒店床位数
床
240
1.3研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地使用权已取得，现场建设条件具备。
本项目开发土地位于海口市盈滨半岛旅游度假区，项目建成后将大大改善项目区域的面貌。
针对海南房地产项目建设逐步多元化，以及海口市的房地产市场特点，本项目规划为中高档生态住宅，根据对海口市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从现状来看，项目建设用地周围环境有待改善，建议建设单位争取地方政府的支持，加大改善周围环境，这有利于项目规划目标的实现。
从目前房地产市场分析，销售价格开始出现下滑，应加强营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
第二章项目建设背景及必要性
2.1国际旅游岛大背景下的海口房地产市场
2009年，在国际金融危机背景下，海南房地产开发增长势头不减，房地产投资规模居20个投资行业之首。
2009年1-11月，全省房地产投资累计完成248.56亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.6％，在列入统计的20个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达48.1％，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。
2006年以来，海南房地产开发投资连续3年保持高位增长，年均增幅达30%以上，商品住房销售年均增幅38.1%以上，其中65%以上的商品房销往省外。
海南省房地产的快速发展直接带动了以旅游业为主的现代服务业的发展，推动了海南省经济社会平稳快速发展。
2009年前三季度，海南省房地产业销售势头强劲，区域经济活力明显增强，并且开发投资继续扩大。
前三季度，海南省房地产开发投资累计完成190.61亿元，同比增长46.7%，超过2008年全年189.33亿元的投资总量，房地产业总体上呈现稳定健康的发展态势。
2010年1月4日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。
对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。
这标志着海南国际旅游岛正式上升为国家战略，并且在意见中明确提出海南国际旅游岛建设发展的六个战略，包括要把海南建成我国旅游业改革创新的试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基地以及国家热带现代农业基地。
国际旅游岛获批的消息一经正式发布，立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南各地的房价也是水涨船高，海南一时之间成为全国瞩目的焦点，开发商跃跃欲试，投资客纷纷踏至海南，海口房价仿佛在一夜之间上涨数千元，市场更出现购房如买“白菜”的局面，新盘推出即售罄，各个楼盘无房可售，出现了市场供不应求的紧张状况，既让岛内岛外人士对海南国际旅游岛纷纷看好，也让人们增加了对海南国际旅游岛是否会变成海南国际房产岛的担心。
面对这种房价暴涨的情况，1月16日海南省政府及时出台关于土地政策的两个暂停“暂停商业性经营土地出让和暂停审批新的项目”，更是加深了人们对海南的看好，纷纷投资海南，各楼盘也出现部分捂盘惜售现象，政府的这一举措旨在稳定房地产市场的正常秩序。
在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。
与全国内地部分大城市商品房成交量出现萎缩下滑的情况相反，海口市场首月表现依然强劲，成交量和成交均价继续稳步提升，海南国际旅游岛的获批吸引了国内国外大批客户到访，海口房地产市场火热，需求旺盛，强烈显现供不应求之状。
2月，海口商品房市场供应量为10.88万平方米，商品房成交量为26.15万平方米，供应成交呈现双双下跌，但供应量与成交量相比略显不足，市场依然呈现房源紧张情况。
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求海南“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。
加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。
稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。
鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营”。
2009年海口60%、三亚80-85%商品房是由岛外来购买的，并且主要是购买二套房、三套房，这些人来海南买房最终是买海南的自然环境，由于海南是中国唯一的热带岛屿，所以海南房地产的资源在全国是有唯一性的，随着人们生活水平的提高，人们追求健康人居，所以海南房地产未来的需求肯定是越来越旺盛。
把海南建设成为“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”及“度假天堂”是建设国际旅游岛的重要战略定位之一。
可以说作为以“休闲度假”为内容的房地产开发投资成为今后海南地产的一个投资主题，据一项统计数据显示，2009年1至11月份全省房地产投资累计完成248.56亿元，超额完成年初200亿元投资目标的24.3%，同比增长48.1%。
据不完全统计，2009年以来，涌入海南投资房地产的资金超过1000亿元人民币。
面对巨大的岛外休闲度假房地产市场，“休闲度假地产”不仅是眼前，更将成为未来海南房地产资金聚集的行业。
2.2海口城市规划和建设
《海口市总体规划》（2005-2020）提出了“中强、西拓、东优、南控”的海口主城区空间布局结构发展原则。
中强：
强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。
西拓；鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重长流组团、老城组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。
东优：
选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。
江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模。
要优先考虑人口密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。
南控：
控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发展底线，注重保护优良的生态环境。
城市发展总目标：
把海口建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。
城市发展阶段性目标：
2010年，海口市国内生产总值预计达到530亿元。
城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。
到2020年，海口市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。
进一步强化海口作为全省经济中心城市地位，提升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务等第三产业，增强海口对全省的综合辐射与带动作用。
根据《海口市总体规划》的布局，从城市发展区域的开发现状、产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的分析，影响到项目区的中心组团将定位为：
重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。
近期发展建设重点为：
中心组团，启动大英山城市中心区的建设；以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造工程；完善道路网建设；调整和增加文教、体育、卫生等公共设施；进一步建设金盘工业区、药谷工业园区；加快给排水管网、环境卫生、城市安全等市政基础设施建设。
海口市在经济结构调整纲要中，将“两地一中心”作为总体发展战略。
在“十一五”规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造“娱乐之都”，加快发展现代服务业和都市型农业，进一步加强海口作为全省以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通
升级会员 