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3、项目确定性分析
4、项目静态、动态经济效果分析
5、项目不确定性分析
七、商铺投资回报分析
1、产品策划
2、品牌策划
3、销售及招商策划
4、广告策划及设计
5、项目营销策划中其它相关工作
第一章项目市场分析
在当今竞争异常猛烈房地产市场中，市场分析作为房地产企业营销活动中必不可少关键组成，在房地产市场运作日趋规范、透明，经营环境竞争日益复杂、猛烈情况下，已彰显越来越关键作用，市场分析工作成功是否直接关系到企业开发成本控制，关系到整个项目标效益，甚至关系到项目开发成败，只有经过认真细致、专业有效市场分析，为项目标每一个步骤提供即使正确市场信息，使项目能制订确切可行策略，打好变幻无常、漫无边际商海战，争取每一次胜利。
针对余干县房地产市场，为了更深入地了解余干县房地产市场，把握房地产市场供给和需求情况，并经过房地产市场分析，为本项目标产品定位、建筑计划设计和前期营销推广奠定市场依据。
一、宏观环境分析
（一）上饶市场情况
1、上饶概况
上饶市在江西省东北部，东邻浙江，西接安徽，南连福建，位置十分显要；
素有“八省通衢”、“豫章第一门户”称谓。
浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路，横南铁路纵横交错；
320国道、206国道和311高速公路四通八达，百里之内就有四个机场，交通通讯极其便利。
上饶市辖上饶、广丰、玉山、婺源、弋阳、横峰、波阳、余干、万年、信州区、德兴市等十县一区一市。
总面积22791平方公里。
上饶地处北纬27º
34′-29º
34′、东经116º
13′-118º
29′之间,处中亚热带季风湿润气候区，年平均气温16.7-18.2º
C，年降雨量为1600-1800毫米，年无霜期为251天-274天。
气候温和，日照充足，雨量丰沛，无霜期长，分温热、温和、温凉三小气候区，含有春秋短、冬夏长季候特点。
2、经济运行情况
上饶市各县市区国民生产总值
地域
生产总值
第一产业
第二产业
第三产业
累计数
增加%
上饶市
3062680
13.3
528493
5.6
1286894
17.0
1247293
13.4
信州区
468898
17.6
30455
4.5
25
22.1
237418
15.9
上饶县
258773
16.0
40501
5.1
147269
18.6
71003
17.8
广丰县
612050
18.0
72750
5.8
325730
25.4
213570
12.8
玉山县
196225
17.3
36858
5.3
108209
27.0
51158
8.5
铅山县
30
15.7
42178
84919
26.5
74033
11.2
横峰县
85635
19398
9.7
38569
27.3
27668
10.6
弋阳县
174157
16.9
41264
75172
30.8
57721
12.2
德兴市
340573
16.8
34412
4.2
214218
91943
22.0
婺源县
199945
15.8
31430
4.8
87001
17.5
81514
18.9
余干县
262590
18.5
124754
5.4
75532
52.1
62304
17.1
鄱阳县
343828
16.5
123150
3.7
108706
25.3
111972
23.6
万年县
170538
17.4
39591
4.9
76124
24.3
54823
18.7
【分析】余干县生产总值排名通常但增加最快,其它各项指标增加速度亦较快．从表中能够看出余干第三产业累计数较低，不过增加速度较快，为房地产等行业发展制造了良好发展环境。
3、人口情况
上饶市人口情况一览表（止）
面积（平方公里）
人口（万人）
人口密度
22816
680
289
339
36
1003
2240
74
321
1378
78
552
1728
56
307
2177
42
184
665
21
286
1528
38
236
2331
90.5
365
波阳县
4215
136
318
1140
2949
36.5
112
2082
34
149
【分析】由上表来看，上饶市人口众多。
其中余干县人口数量在上饶市十县一区一市中位居第二，土地面积在十县一区一市中位居第三。
余干县以市区为中心，以“1小时车程”为半径，这个范围之内大约就有300万人口之多。
所以，余干县将成为未来人才聚集地，同时拥有300万人大消费市场。
（二）上饶房地产市场情况
上饶市房产价格涨幅每十二个月政府全部控制在8%以下，据上饶市房管局公布汇报显示，，虽经历了国家对房地产行业宏观调控，但上饶市房地产市场现在仍然保持着连续健康发展态势，房地产市场状态理性和正常。
同时下六个月房价仍会是稳中有升，不过增幅变趋缓。
1、商品房供销两旺
据了解，1至12月，上饶市商品房供给结构基础合理。
上饶市共完成房地产开发投资8.88亿元，和去年同期相比增加21.22％，增幅较上年回落3个百分点。
其中住宅投资共完成7.1亿元，占商品房开发总投资80%。
商品房完工面积为57.42万平方米，同比增加30.4％；
商品房预（销）售面积53.28万平方米，同比增加20.1%。
100-145平方米一般商品房销售量占总量74％，145-160平方米销售量占14.5%，其它大户型或特大户型不足6%。
2、价格涨幅趋缓
上饶市房地产市场正处于发展早期,为确保房地产市场健康有序发展，本市一直把保持房地产市场稳定,尤其是价格稳定放在首位。
同时受国家连续出台房产调控政策影响，房产价格涨幅趋于缓解。
据市房管局统计，今年一季度，市区商品住房销售均价为1420元/平方米，比去年同期增加7.58％。
各县市商品住房均价929元/平方米，同比增加11.26%。
3、房价未来走向
据介绍，因为政府采取了抑制房价过快增加等方法，估计房价稳中有升，增幅趋缓。
以后房价将保持平稳态势，但不一样品质楼盘价格差距将会增大；
住房供给结构也会得到深入调整，一般商品住房供给量将会加大；
住宅租赁市场将出现供求两旺局面；
非住宅市场将趋于活跃。
二、微观环境分析
（一）余干县市场情况
1、余干概况—文明富饶“鱼米之乡”
余干县是个历史悠久，著名富饶“鱼米之乡”，地处江西省东北部，鄱阳湖东南岸，信江下游，地理坐标为东经116013’48”—116054’24”，北纬28021′36”—2903’24”，南北长87公里，东西宽38公里，呈南北狭长状，全县总面积为2336平方公里。
余干县为上饶市西部农业大县，东和万年接壤，南毗余江、东乡，西连进贤、新建、南昌，北邻波阳、濒临鄱阳湖，和全部昌县隔湖相望。
县城余干镇在全县中心，处于信江下游滨湖平原上，地势平坦低洼，湖泊众多，港汊纵横。
陆路距南昌175公里（直线距离约70公里），景德镇市141公里，鹰潭69公里，在三市之中；
向东至上饶市200公里。
2、旅游资源—将建成为“南昌后花园”
自然景观有李梅岭幽村古刹，五雷万春山色，鄱阳湖湖光帆影。
余干县城襟山带湖，景色尤佳，东山岭“干越八景”和市湖、琵琶州交相辉映。
文物古迹有乘风亭、忠臣庙、昌谷寺、中桥、润溪大桥、下枫桥等七处县级文物保护单位。
余干县旅游总人数约80万人次，旅游总收入达5000万元，比增加2.6倍。
余干县政府计划把余干县建设成为“南昌后花园”。
3、特色水产养殖业发达
余干县特种水产业规模居全省前列，特种水产形成了河蟹、乌鱼、黄鳝三大优势养殖产业。
珍珠、鳜鱼、青虾等发展势头平稳，河蚌长势良好，鳜鱼网箱精养也已推广普及，鳜鱼养殖面积现已超出了1000亩。
青虾、龙虾、鳝鱼片、鄱湖银鱼等名优水产品冷冻加工发展喜人，年冷冻加工1500吨以上。
）中国稀有珍禽——“余干乌黑鸡”博得“中华土鸡王”之美誉。
全县水域有渔类资源118种，是鄱湖银鱼、甲鱼、蕨鱼、河蟹、珍珠等珍稀产品集中产地。
4、经济发展速度加紧
，实现生产总值35.27亿元，较增加96.7%。
人均生产总值达516美元，比翻了一番，经济总量由全市第8位跃居第5位。
财政总收入2.53亿元，比增加1.17倍，年均增幅全市排名第一。
经济结构显著优化，三次产业结构调整为41.7：
31.7：
26.6。
投资和消费拉动力增强，全社会固定资产投资总量由5.51亿元增加到38亿元，增加5.9倍；
全社会消费品零售总额由6亿元，增加到9.94亿元，增加65.7%。
余干县城镇居民人均可支配收入由3400元增加到5100元，净增1700元。
住房、电脑、汽车等大额、高级消费逐步增多，城镇居民恩格尔系数从53.9%降到46%。
5、余干县总体计划
6、余干县城区总体计划
（二）余干房地产市场行情
1、房地产业发展迅猛
余干市区城镇居民人均居住面积达成20.9平方米，比增加4平方米，住房成套率、小区建设和管理水平不停提升，人居环境大为改善。
商品房价格也快速上涨，住宅均价约1100元/平米，商铺价格也在飞速上涨，老城区部分商铺价格已经靠近10000元/平米。
伴随城北新区商品房开发，初步估算，将约有30万平米左右商品房面世。
2、城北新区土地供给充裕
宗地名称
宗地位置
计划建筑面积（万平米）
容积率
计划用途
批地时间
土地总价款（万元）
正在开发建设面积（公顷）
城北停车场
城北新区
3.6
2
商服用地
.8.6
540
1.8
帝景园一期
0.35
3.18
.1.24
0.1112
帝景园
2.8
1.94
.3.28
430
1.4455
城北新城
环城路西侧
1.92
.6.16
1667
8.7148
新世纪购物公园
县城西街
4.8006
2.04
.4.26
678.076
2.3503
祥富广场花园
6.207
2.07
.8.1
414.874
3.0064
三、项目区位分析
本项目所处城北新区为政府计划新行政中心和新商业中心，城北新区现在已建和在建项目供给量约20万平米。
项目周围交通便利，市政、生活配套齐全，必将成为未来余干县城CBD商务中心。
现在，城北新区处于商品房开发烧潮，多种住宅和商业地产供给充裕，大有供过于求之势。
不过市场上供给商业产品缺乏亮点，同质化计划严重。
同时，也缺乏专业性饮食商街，所以，本项目在城北新区做饮食商街是不二选择。
四、饮食市场分析
余干县盛产河蟹、乌鱼和黄鳝，另外青虾、龙虾、鳝鱼片、鄱湖银鱼等名优水产品冷冻加工发展喜人，有“中华土鸡王”之称“余干乌黑鸡”产于此地。
余干特色饮食丰富，不过现在尚无专业性饮食商街，老城区饮食店不少，不过分布凌乱，且环境太差，缺乏统一管理。
所以，本项目恰好抓住了这个契机，做余干第一品牌饮食街区，相信经过宣传和引导，本项目必将成为赣东特色饮食聚集地。
五、竞争楼盘分析
1、竞争楼盘资料
楼盘名称
位置
规模
建筑形态
户型面积
销售价格
租赁价格
项目评价
新世界购物公元
城北新区迎宾大道和世纪大道交叉处
建筑面积6万平米
酒店、休闲娱乐中心、商贸广场商务楼、酒店式公寓
商铺25—360平米，商务楼30—230平米，酒店式公寓30—60平米
底层商铺均价7100—7400元/平米之间，二层—2200元/平米
尚无交付
余干首个集酒店、购物、休闲、娱乐、美食、办公、公寓为一体商业项目
世纪花园
—
多层住宅、商铺
住宅120—130平米
住宅1200元/平米，商铺3000元/平米
——
商贸广场
商业
100—150平米
底层4580元/平米，二层1180元/平米
1—3层4000元/年
余干现在纯商业项目，定位相对低端
老城区
步行街
商铺
50—120平米
8500—10000元/平米
50平米商铺租金13800元/平米左右
位置优越，不过计划凌乱，缺乏统一管理。
水产市场
老城区西区
50—100平米
3500元/平米
50平米商铺租金约5000元/年
关键以批发水产生物为主
商贸广场周围沿街商铺
7500元/年
2、关键竞争楼盘分析
新世界购物公园
项目位置
城北新区世纪大道和迎宾大道交叉口
投资商
香港世源投资企业
建筑设计
福州国伟建筑设计（中外合资）
景观设计
澳洲奇思建筑景观设计企业
策划推广
九歌万派（福建）房产顾问企业
项目规模
商铺、酒店式公寓、商务办公楼、21层酒店、休闲娱乐中心
商铺25—360平米，其中2—3层商铺38—360平米，可自由分隔。
商务楼30—230平米，酒店式公寓30—60平米
户型特点
大面积户型可自由分隔
促销策略
首付5成，商铺2层三年返租，租金收益率为每十二个月6%，全国同时招商。
定位语
地王街铺，财富乐园
广告语
这么金钱雨，只下一次
余干县第一个集购物、休闲、娱乐、酒店、商务、办公为一体高级商业街区。
3、竞争楼盘总结
1）现在余干县商业项目关键聚集在城北新区，商业项目形态囊括了购物、酒店、休闲娱乐、商务办公等。
2）住宅销售良好，价格在1100元/平米左右，伴随余干县新行政中心投入使用，相信住宅项目标价格将快速上涨。
3）城北新区商业项目供给充裕，商铺价格相差较大。
其中底层商铺价格较高，在6000—10000元/平米左右，但销售情况良好。
二层商铺价格较低，普遍在元/平米左右，但销售情况不好。
4）城北新区商铺面积集中在50—120平米之间。
5）余干县很多楼盘宣传低调，售楼部部署简陋，宣传资料准备极不齐全。
第二章项目产品定位
好市场需要好产品去支撑，好产品要有正确定位去打造，产品定位是一个房产项目标灵魂和支柱，定位成功则项目成功，可见项目标前期定位关键性。
余干县城北新区是未来城市CBD中心，余干县政府决意把城北新区打造为余干县形象工程，为余干成为“南昌后花园”奠定基础。
当地块处于余干县城北新区关键地段，是余干县政府招商引资项目，余干县政府计划把当地块打造成为余干县品牌饮食聚集地。
一、经营业态定位
——以赣东菜为特色水产饮食商业街
本项目在余干县新商业中心，距离余干县老城区约10分钟车程。
从地理位置这一角度来看，现在此地段繁荣程度不够，而且周围商业项目全部还未交付使用，还未形成成熟商业市场规模。
不过周围商业项目多为综合性商业项目，缺乏专一性商业街区，饮食街区更是凤毛麟角，所以针对该项目进行细致正确市场定位——以赣东菜为主品牌饮食商业街。
二、市场定位
1、定位目标
——江南饮食休闲娱乐街区
理由一：
余干县即使是县城，且正在进行新区建设，县区规模人口有限，不过整个县人口靠近100万，人口基数已经有一定规模，而且乡镇消费习惯选择县城消费，所以能够肯定是饮食消费基础已经形成。
理由二：
从地域人口消费见解上分析，余干人有喜爱吃特点，而饮食文化和当地消费水平亲密相关，而且和当地饮食特色有极大关系，
特种水产业规模居全省前列，是鄱湖银鱼、甲鱼、蕨鱼、河蟹等水产生物珍稀产品集中产地，酒糟鱼、赣亭牌大米、红烧牛肉罐头、红烧板鸡（鸭）、龙虾等食物文明中外。
然而，在余干县现在竟没有水产饮食聚集地，当地块恰好抓住这个契机，打造赣东第一水产饮食街区。
2、定位标准
源于市场高于市场引导市场
好产品，往往全部遵照这么市场标准：
市场上有什么？
市场上缺什么？
我们产品能为市场带来什么？
任何一个产品产生，全部是立足于市场。
而过分依靠于市场，肯定在较短时间内被市场所淘汰。
但过分领先于市场产品又存在着太大市场抗性。
所以，有市场竞争力产品是在立足市场基础上，含有适度前瞻性，能够被市场所接收并最终引导市场消费产品。
——开启城市资本饮食商业航母
市场定位内涵：
1）开启城市资本
资本开启是资本再生唯一源泉
资本隐性地存在于一个环境之下。
当一个催化剂使它显现出来并能够使之开启或说流通，它就会产生高于原有状态下几倍效益。
城市资本更是潜藏在城市每一个角落。
当一个有利前景出现在面前时候，这些资本就会被开启起来，经过一定流通渠道和手段，产生出更大效益。
2）饮食商业航母
3）
空间无限，成就事业无限。
奋斗需要一个空间，成功才指日可待。
三、产品定位
以赣东水产菜为主饮食休闲商业一条街
定位依据——产品SWOT分析：
先读懂自己，再了解她人。
1、项目优势（S）
1）区位：
本项目在余干县城区新商业中心，南北贯通，交通便捷，周围未来商业气氛浓重。
2）计划：
是现在余干县县域内，唯一高级品牌饮食街区，并能够形成很强市场聚集效应。
3）硬件：
江南古典园林式建筑风格，框架结构自由分隔，一层、二层、三层、四层自由组合。
4）理念：
营造出和余干县原有消费观念不一样高级次高品质现代消费经营理念。
5）人气：
本项目标周围存在大量显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场蓬勃发展。
6）政策优势：
凡入驻本项目标经营者，免三年营业税。
2、项目劣势（W）
1）项目标开发商第一次从事这类物业类型开发，缺乏一定开发经验，不过能够联合品牌房产策划企业进行策略合作，进行有效去化。
2）现在项目周围人气不够旺盛，商业气氛不够浓重，不过伴随周围新世界购物公园等住宅和商业项目标交付使用，本项目周围人气及商业气氛将慢慢转好。
3、市场机会（O）
1）现在，余干县城内没有一个完善高级品牌饮食街区，而且部分经营商户规模较小，分布零碎，没有形成一定市场规模。
2）余干县城北新区内房地产业正在蓬勃发展，在建项目标市场容量大，而且待建项目将陆续上演，从而形成了一个深厚市场容量。
3）
余干县老城区饮食店分布凌乱，在终端消费者心目中定位为中低级产品。
4）余干县计划为“南昌后花园”，有利于余干县经济和建设快速发展。
5）现在余干县域内原有商铺经营灵活性造成商业经营缺乏统一性，商业气氛形成仅依靠市场调整由经营者自发形成，商铺换租率表现频繁。
4、市场威胁（T）
1）新世界购物公园为一站式商业服务广场，里面也包含了餐饮产业，况且新世界购物公园处于老城区抵达本项目标必经之地，且新世界购物公园将于下六个月交付使用。
2）现余干老城部分有影响力经营户，对于我们市场形成含有一定冲淡影响。
四、产品定位优势
1、规避市场风险，增加销售热度。
本项目定位为特色饮食街区，能够降低和直接竞争对手接触面。
经过余干县市场调查分析，我们发觉在周围商铺，全部以满足消费者日常生活需求为突破口。
假如本项目商铺雷同于它们，必将增加市场压力，加剧市场竞争，在这方面，本项目显著处于不利地位。
2、深厚市场容量
我们这个定位就现在情况，余干县房地产蓬勃发展将带动饮食业发展，而且本项目周围在建或在售住宅楼盘较多，这些楼盘入伙后对饮食业需求量较大。
3、巨大发展空间
现在在余干县城北新区集中饮食商业街区（城）仅本项目一家，所以本项目有着很大发展空间。
4、硬件环境优越
本项目周围现在虽人气不旺，但交通条件十分理想，且项目周围道路宽广，空间较大，满足发展饮食业硬件需要。
5、有利于树立品牌效应
本项目现在为余干县首家专业饮食街区，为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应，避免了定位同质化。
6、良好市场操作性
我们之所以把此项目定位为赣东第一水产饮食街区，是基于具体市场调查和商战实例整合出来，有良好前瞻性。
同时，我们在定位过程中，逐步给予和加深了它所包容内涵，并准备一套有逻辑、有秩序销售、促销准备活动。
五、形象定位
因为本项目在余干县城北新区内，属于小型商业项目，不管是计划、配套等各方面全部极难和周围大盘相抗衡，唯一措施就是做出和周围大盘和众不一样特点，才能脱颖而出，出奇制胜。
怎样营造本项目含有鲜明个性特色形象，是能否吸引市场关注和投资者认同关键。
就项目本身环境和条件而言，缺乏打造规模概
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