阅香港计算机批量评估经验谈Word文件下载.docx
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最主要的原因是CAMA可以提高评估的准确性和一致性，因而令所有窗体顶端
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房地产税缴纳人更公平、合理的分担其税收负担。
当做出重估和评估的时候，而要在短时间内，在缺乏财政或人手情况下完成工作时，我们便需要使用如CAMA的一个有系统的方法。
有时候没有足够的数据，例如在美国的一些地区，是根据房屋价格去作为评税的标准。
但是，可能大部分房屋都是自用的，只有小部分房屋有买卖，这样评估比较困难。
。
例如香港有需要利用CAMA协助我们每年如果我们拥有一些房屋属性或者特征资料，便可利益CAMA来评估这些楼房的价值，若CAMA与地理讯息系统融合起来，更能反映和分析地点对房地产价值的影响，对200多个项目进行评估，在这儿有限的时间里，需要完成重估是一个很大的挑战。
重估对香港政府是很重要的，因为差饷是一项客观稳定的收入。
在重估的时候，我们需要大量的租金数据，在香港我们比较容易拿到租金数据，因为租屋市场很活跃，租金变动相对小一点。
因此，利用租值做评估是减少差饷缴纳人负担的波动。
在评估小租值的时候，假设楼房空置在公开市场上出租，每年可得的租金，租期假设是一年，应课差饷租值是根据估价依据日期的市值租金水平评定的。
拿2006-2007年度的应课差饷租值做比方，其估价依据日期是2005年10月1日。
我们也是业主负责和租客负责这些东西。
现行的应缴差饷额为应课差饷5%。
租金比较法，最直接的估价方法，我们先收集租金资料，分析及调整租金，分析及比较影响租值的因素，最后做客观评估。
我们会分别就不同影响租值因素而做出详细分析，例如在正常情况下，新出租可能会有免租期，因为新出租的租金，正租金比较续租金便宜一点。
需要考虑的其它因素包括租金生效日期，还有租期，这些因素需要做出个别和相应的调整。
因为香港有很多高楼大厦，楼房内有很多不同的单元，而单元的特征或属性也十分雷同。
香港使用挤掉物业对方方法来处理这些楼房。
这个楼房首先是找一个最典型的单元，这个单元称为指标物业，对这个单元和楼房内所有其它单元，根据它们的属性，或者是影响租金的因素而做出比较，并建立一个数学关系。
在香港当我们评估22000个指标物业的时候，系统便将会相连的1700000个评估租值一并算出来。
这是用图象显示对比方法。
所以，我们主要是输入每平方比的基本率，系统就会运算新的差饷租值。
工作流程主要分为四部分，首先要挑选指标物业，然后确定指标范围，例如每座楼房有各自的指标物业，而指标范围将会是每座楼房内的所有其它单元。
定单各种影响租值因素及特点的相对调整，比如面积的调整，越大的面积就越会有调整。
楼层越高，就会有调整，包括平台，最后还有综合的调整，例如景观、坐向等。
最后有基本率，首先，我们会用回归分析推测所有指标物业的基本率。
如有问题的个别楼房，物价师会用人手输入其指标物业的基本率。
这是一个典型的指标估价的方程式，用这个方程式就可以计算出有关单元的应课差饷租值。
刚才提到的指标物业的时候，可以用回归分析来评估它的基本率，其实回归分析是什么呢？
回归分析是利用统计学技术分析每项楼房的属性或者特征，对于租值的影响。
在这个方程式，Y就是应变量，可以是租金或者是售价，X1，X2就是自变量，b1b2就是自变量系数。
对于评估租值没有关系的自变量就不会放进模型里面，最后每个数学模型都会有一个误差，而回归分析最主要的目标是减少误差。
还有一些假设，就是假设误差平均数为零，误差为一个常态的分布，并不相关。
有些变量的例子，因变量可以是每平方米的租金，而自变量是租金等其它综合调整，如面积等等。
其中最重要的当然是地点，例如房地产在不同地区是可以有个别的自变量的。
这是一个复回归分析的例子，回归分析在重古时的工作流程是首先搜集数据，然后看看租金有没有需要某些租金资料，这不是公开市场的租金，也不会放进分析的范围内。
因为租金可能是有子母公司所定的。
分析租金后，要看看是否需要从定楼层的调整。
其后，定自变量，去执行复回归分析。
评估师分析回归分析结果，看看数据是否合理，可以解释。
当我们满意回归分析结果，最后选择模型去推测哪个指标物业每一平方米租值。
我们评估师会复合和审核结果，因为我们资源是可以负责有问题的个案，当市场上对某一类物业需求有转变或楼房有所改动时，我们可能要重新调整，比如综合的调整。
当我们审验评估结果时，我们可以看准确度和一致性。
主要量度估价准确度有两个指标，第一个是估价水平，第二个估价的一致性或离势，计算方法是用应课差饷租值除以租金比例的离势系数。
例如2005-2006年重估工作，我们估价水平就是0.93%，当水平大概等于1时，这是最理想的，原因是我们的估值是根据租金去评估。
比较国际估价师协会标准，香港是在这个范围之内的，其实我们的工作相对是十分准确的，我们评定的水平在0.93，反映我们比较审慎，希望有多一些租金可以支持我们的评估。
使用CAMA以后效率提高，在过去五到十年生产率也提高，尤其是制造业有可观的增幅。
CAMA可以结合地理讯息系统GIS，去帮助我们评估商店。
我们估价署有二十多个主要的系统，其中我会谈谈综合物业资料库。
其实，这个资料库是融合了地图和其它主要系统的资料，包括物业资料，租金和买卖资料等等。
这个IPDB结合了两个系统，空间系统和文件管理系统。
并在可以直接上到IPDB内解释，可以计算出个别商店的面积。
GIS评估的应用，包括在地图上搜选和显示租金，买卖和评估的资料，系统也可以自动产生评估分析图。
最后，可以增强分析地点对房地产价值或租值的影响，从而提高估价准确度，香港在这方面的应用是标准商店比较方法。
假设在一个完美的时间内，所有商店都有相同属性的时候，例如面积是50平方米，铺面阔度是3.6米，楼底是3米高。
如果他们有不同交流和交通配套，租客愿意付租金的高低便取决于某商店的地点。
因此，在分析这些标准商店的租金时，因为所有属性都一样，其租金店反映地点对某商店租值的影响。
可是，这个世界不是那么完美的及如果所有商店都有相同的属性，我们做评估师就不用那么辛苦了。
这个标准概念是比较某商店与标准商店的属性和特征，再将商店的租金根据其属性调算至一个标准商店的基础，调整包括以下几类。
头四类是用回归分析模型来调整，最后两类则由评估师根据各店商店的属性各自分析和调整。
因为每个小区人流和类别会对个别调整有不同的反映，因此给评估师自由度选择合适的调整曲线。
例如商店二十平方米，楼底三米高，其面积等调整可以计算出来总调整为50%。
比如每月租金1万月，每平方米租金500元，扣除调整后基本率为330元，此基本率代表一个标准商店如在标准商店取得的租金，将商店实质的属性和特征调算至标准商店的基础。
然后，估价师分析这些基本率后，三个租金基本率由272-298元，可以界定评估率。
最后，系统可以将这个评估的基本率根据实质商店的属性还原，并自动计算出商店的应课差饷租值。
总结一下，CAMA是提高效率和工作量，使评估更准确，更一致。
我们应用GIS再评估商店有两、三年多了，但是我们仍需要不断改善，包括改善数学模型方面，希望能引进一些新技术，或CAMA应用范围，结合GIS评估其它房地产类别。
谢谢各位！
谢谢Kevin精彩的发言。
我们第二位发言人是来自美国马里兰州评估与税收部的LauraFaussekis女士。
LauraFaussekis：
大家下午好！
感谢邀请我在这儿发言，我想介绍一下GIS作为批量评估的应用以及其它政府职能可以使用GIS的系统。
GIS是自动绘制地图的系统，它可以是台式机或者是网络的应用，组织收集硬件、软件、地理数据、人才信息等。
还可以把地图和动态的数据联系在一起，支持对地理参考信息的显示与分析。
GIS系统被认为动公众非常有用，还服务于商业，对政府的不同部门都能发挥作用。
一些GIS可以促进的政府应用包括支持规划、土地使用、资源保护，分区，农业监督等政府部门职能的发挥。
还可以用高速公路部门使用GIS，为现有的道路定位数据，并且可以确定在扩建道路时临建地区的所有者是谁。
提供公共服务的政府部门，利用GIS来识别那些服务不到位的地区，或者是需要建新学校和新诊所的地区，并且确立服务提供者之间区域的划分。
在商业和业务发展的方面，GIS展示人口和人口构成的信息，比如获得教育的情况，失业率，以及平均家庭收入等。
GIS也可以在土地使用方面进行分区，确立公共服务的道路，比如说污水服务，交通以及业务发展目的地区，比如说一些开发区。
而且，确定税收相关的批量评估的区间。
对于物业税来讲，评估员和收税员可以用GIS确认评估者的资料。
GIS可以在电脑上核实物理属性，也可以展示数据。
而且，还可以应对一些紧急情况，GIS模型让准备应对紧急情况的政府部门，比如在出现暴风雨、龙卷风时会带来多大的危害，而且确定洪灾的保险工作。
而且，可以进行一些规划，分区域等工作，可以让规划人员进行一些批准规划，而且让公众识别未来需要进一步服务的公共服务地区。
GIS可以帮助国土安全部来识别关键的物业，房产，以及机构，GIS的警察，还有防火部门以及其它救援部门都是非常重要的，能够将人们的求救电脑转到最近的警察局或者是防火。
最重要的就是评估房产，GIS可以让评估员不光可以识别房产所在地，而且还可以直观了解这个房产的很多特色，比如分区，废水处理，保护地，周围土地所用权的情况，以及社区的整个销售情况。
界定一个社区，进行大量评估是非常关键的一步，GIS可以帮助评估员确定这个社区的一些固定的特征，并且可以确立这个地区的一些边界，从而为CAMA收集信息和数据提供支持。
GIS对评估员来讲，不管在办公室里，还是在实地都是非常重要的，在做实地考察的时候，GIS可以创造一个平板PC或者是手持设备，这样评估员可以找到物业的所在地。
因为GIS可以知道房产处在哪块土地上，对于大型工业房产来讲，就可以知道房产所有权是什么样子的，评估员也可以确认房产的信息。
在他们做现场审查的时候，也可以确信以前的信息是否准确。
马里兰的GIS主要是规划部的工具，但是一系列政府部门给GIS提供数据，比如评估、税收部、高速公路部、农业部、商业和经济发展部、环境部、住房和社区发展部都为GIS提供信息。
规划部是发展马里兰州房产地图，有2000多分地图每年在马里兰州进行升级。
其中，在评估数据库当中，包括240万份，这些都是和物产的地图密切连接的。
我们有这样一些产品，比如说州评估与税收部门的地图，州评估与税收部门房地产地图的网页显示。
往上税图定制系统，以及三个电脑的系统。
马里兰州房地产地图展示的软件是非常适合用户使用的，能够让每个用户都能够在不同的管理区进入GIS系统。
但是，在系统内部，用户却只能使用，不能够有更多的灵活性。
在大家的文件包里，我给大家放了一个CD，里面是我的产品的一个展示。
我现在介绍一下地图定位系统，有22个县，以及巴尔的摩市，2005年人口是560万，到2010年将会增加到590万。
每个平方米土地人口是相对比较少的，我们人均收入是29629美金，90%的人口居住在巴尔的摩，华盛顿地区的走廊地带。
全州一共有129301个公司，43%以上的人口都有大学学位。
最初我们绘图系统是由评估和税务部门在五十年代建立的，1994年的时候，绘图转移到规划部门，最初GIS的产品是96年推出的。
房地产地图定位系统是2004年推出的，这是迄今为止最全面的一个产品。
因为是基于我们的看法，以及GIS每个用户使用这种软件大概会花1500美元，而且会有两天的培训期间，对于用户来讲经历六个月的学习期。
但是，用户并没有很大的灵活性创建自己的地图，地图定位系统对于财产地图来讲是更容易使用的一个软件，包括24个不同的管线区，会经历两个小时的培训时期，是花七天的时间来学习。
网上的地图是涵盖全州的一个系统，让用户能够一次看很多县的情况，但是却不能够把不同的地图来整合。
对于评估和税收部门来讲，我们自己觉得MD地图定位系统对于我们评估员来说是最有用的，让我们评估员再一个地区使用具体数据进行多块的评估。
而且，可以把一些选择出来的地块输入到数据库里面，写到数据库上。
而且，可以加入很多新的特征。
这张图就是定位显示页面的第一页，你打开系统第一页就是这样的，会有整个州高速公路系统，红色格是管辖区的税收地图。
在其他地图产品中有各种各样不同的地块，在每一个财产点有一个定位数字，从而让这个地块很容易在地图上就能够识别出来。
在左侧每一个地图都有定位系统，其它地块将根据左上角的基本定位来加以确认。
我现在放的是市区地区，这个是在华盛顿州以外的地区，大家看到每一个地块上都有一个相应的区域，如果寻找信息的人，想去找合适的信息，可以看这些蓝色的地块，每一年都会展示过去12个月最新销售情况。
每年可能在马里兰州会有二十万这种交易。
比如说有离婚，或者家产原所有人死亡。
在过了十个月之后，评估和税收部，就把每个月销售情况发到规划部，然后规划部把每一个县地图上的销售信息进行更新，用户就可以在网上下载这些信息了。
在CD产品中有数据，但是如果所有者信息发生变化的话，也就是有销售情况的话，你就可以连接评估和税收部门，进入他们的网站，因为销售方面的情况是及时更新的。
大家可以看到红色的边线是指建筑物的地点，大家可以看到绿点代表的不是房屋，而是地块的中心点，在农村地区可能是道路，根据道路不同的位置。
我们还可以增加区域和土地使用信息。
这个信息是我们来自于马里兰州的国家公园的信息，大家可以看到这个地图上是不同的分区，地图左侧主要是商业区，右侧是一些居住区。
一旦你有了这样基本的地图，你可以展示八张税收地图，你还有七张税收地图的航拍图，在这方面我们有一个税收地图层次，以及一个额外的层次，还有蓝色的块是代表销售，还有绿色是代表这个地块的中心地区。
航拍图也可以整合进系统，我们的部门和一系列政府部门一起进行航拍，主要是对我们州的中心地区进行航拍，中心地区占我们的一半面积。
2002年秋季先进行了航拍，因为秋冬天航拍比较好，到时候树上没有叶子了。
第二次航拍是在2004年，是在两个不同的高度。
航拍图的分辨率是半米，而且自然资源部也有相关的航拍图，但是他们的质量没有我们的好。
航拍图让我们政府花了八万美元。
另外，在其中我们加上了航拍图，这是不含航拍图的的宗地信息点的地图整合。
我们这里有航拍图和建筑物分布图的整合，大家看到我们航拍图确实做了很好的工作，把建筑所在地都标的很清楚。
可以看到这是更新税收很重要的工具，因为可以帮助你找到税收地点。
我觉得GIS可以用，因为有的时候紧急情况也需要用GIS。
我们看2003年下大雨的降水量，这个暴风雨很大，飓风。
另外一个方法，GIS也可以用，也可以利用救灾，2002年在马里兰州也遇到这个风灾水灾，我们也用了，这个发挥了很大的作用。
所以，我们看在马里兰州的龙卷风情况，这个最高层可以看到龙卷风过后，树都被刮倒了。
我们通过这个图来看，哪个财产被龙卷风吹毁了，我们还可以看到绿地，挑选被摧毁的财产，把这个数据放在其它的材料里面。
那么，一旦得出了这个图以后，我们就可以来做有关信息，把被摧毁的房屋从数据库当中拿出来，或者调整价格，或者重建。
地图修改，还可以改进，救火、消防和本土安全部用，现在正在用作整个综合方面。
我想利用了九个月，利用空中图片改进情况，他们用了“9.11”报警系统，这个地方看不清楚。
一个部分也可以把它细化，后来做了调整，这是具体的房屋，规划局正在收齐所有的房契来看航空图做比较。
GIS给我们画的图，这是前面讲到德县，我们可以看到这个变化，还有看到整个线的水管，这个可以帮助做公共设施的人。
GIS还可以帮助我们明确基础设施，公路、桥梁、排污管，我们侧重于看一个大的地块，蓝色的是公共排污管，这样我们每年都有排污管，每年收费减少氮，这样可以满足环保局的要求。
这是我们GIS工作流程图，我们采用当地的审查，找出这个财产，然后处理有关数据，然后培育新的数据，把数据材料消化，给规划局。
GIS根据这个产品来做出一些分析和规划，每个月都做。
这边是介绍我们的成本和人员，规划局和税务局人员，GIS是规划局用的，有12个雇员，每年100万美元以上，这100万美元是我们卖地图和提供服务就够了。
还有我们房地产部，还有133个雇员，我们每年给70万个物业做估价。
刚才两位发言人都有一个共同的特点，他们都是来自于实际的工作部门，但是他们都做了非常专业，技术性非常强的报告。
但是，大家可能完全吸收消化也是不太容易的工作。
接下来，由来自于北京大学的冯长春教授做一个评论。
冯长春：
感谢主席的介绍，各位来宾，大家下午好！
我也非常高兴，也非常感谢我们大会组织者给我这次机会，一个是学习，一个是对以上两位专家的精彩报告做一个简单评论，同时也谈一些我自己的体会和看法。
刚才萧先生和LauraFaussekis主要从评估技术方面给我们做报告，特点是主要从评估模型、方法、指标的选取，标准的确定，一直到GIS的支持系统，给我们做了一个详尽的报告，使我们对香港的评估过程有了一个很详尽的了解。
那么，LauraFaussekis主要是从GIS的支持系统，实际上这个GIS有多种功能，有共享平台、规划、环保、防灾，房地产评估，都是一个综合的功能。
所以，从技术GIS应用系统在评估方面做了很好的介绍。
所以，我想对于我们国家将来开展征收房地产税，不动产税批量评估给了我们一个很好的启示和建议的作用。
所以，我们也要表示感谢！
当然，在这么短的时间我们只能了解一个大概的过程，我希望我们政府部门，特别是我们财政、税务，将来要开展这方面技术的评估以及系统的建立，最好到香港、美国考察一下，看看他们硬件、软件、环境这些方面，可能对我们建立系统更有帮助。
这是第一点。
第二点，我们国家的评估，实际上赵司长也都讲了一些评估方面的，包括评估机构。
我们评估实际上起步还是比较晚的，是随着住房制度改革和土地使用制度改革，在八十年代末，九十年代初才建立的评估制度，评估体系。
那么，目前实际上除了房地产评估，土地评估还是资产评估，都对土地和房地产进行评估，资产评估更多是侧重于上市公司这方面评估。
那么，建设部门，就是房地产估价师主要侧重于房屋，土地估价师是侧重于土地。
所以，我们曾经也有一些提议，就是把这些估价师能够合并统一，建立一个估价师系统。
但是，由于我们管理体制还没有能够统一。
所以，从这个土地的评估，实际上有一些方法我们也在采用。
随着市场的建立，像市场比较法、收益法我们都在用。
那么，批量评估，实际上就是我们原来基准地价的评估，不属于批量评估，而是属于一个城市作为一个评估的单位来进行评估。
另外，还有征用土地，成片土地价格的评估，实际上也类似于一些大面积的，批量的评估。
那么，最近几年，报纸上讲的，我也参与了北京的试点，那么它的评估实际上是通过开发区批量评估建立一个系统，也在尝试积累一些经验。
同时，我觉得有些方法，比如说香港的这种复回归的方法，多元回归，或者是线性回归，比我们在极早搞的也有类似。
但是，这里面指标不一样，要区别对待。
所以，对待香港指标体系的选取对我们很有借鉴意义。
第三点，刚才赵司长和倪司长都讲了评估机构，由于我们管理的风格，我们是不同的土地和房屋，包括将来不动产税都是属于不同管理部门进行管理。
那么，这个就是统一、协调，我觉得很重要。
所以，我想提出来由房屋估价和土地估价结合，就是技术力量可能成。
但是，实际上我们从前些年实行的房屋，土地的评估就是脱钩改制，就是这些评估机构已经不属于政府部门了，属于中介社会的，大量评估都由它来做了，走向社会以后提高评估水平，增加竞争力。
同时，也能承担社会法律责任。
过去我们不规范的时候，评估值是根据委托方的意见进行聘雇。
市场发育了，你要客观公正，公平的评估，你要考虑你的责任和义务。
所以，发展到今天，我想由于是隶属于三个部门，我觉得从行政管理来讲，是税务、建设和土地部门评估，可能更好协调，这是一种模式。
另外，评估机构走向市场以后要负法律的责任，就是评估的价值客观不客观，符合不符合市场规律，你要承担你的一些责任。
所以，责权利分明了以后，从技术上能够把关。
税务部门从管理和征管方面，从标准的制定和法规的制定以及一些准则制定上把关，这样结合起来也不失为一种模式。
我觉得在几个方面综合考虑一下，可以研究探讨。
比如说从管理、效率成本和公平性，这些方面能够有一个多方案的，机构设置也可以多方案的比较，我觉得这个也是很重要的。
那么，才能够适应我们这种多部门管理，将来要开展这方面工作的实际情况。
第四点，评估的专业技术队伍建立和人才的培养。
我觉得这个是很重要的，我们过去发展比较滞后，一个是硬件和软件比较滞后，往往一个政策出台之后，我们没有建立起人才队伍机制。
我们往往在质量上不能保证，影响了我们工作的开展。
所以，我们说房地产评估是科学加艺术的结合，所以，我们讲这个艺术，实际上就是评估专业人员的素质，他的经验的积累。
再加上我们科学的方法，才能准确、客观评估房地产市场价值。
所以，我想我们还没有开征物业税，正在研究探讨各种方案的时候，在实施之前我们应该进行人才的储备培养，特别是税务部门，我觉得应该培养既懂税务管理，又懂评估。
其实赵司长也讲到了，我们这四点都在做。
最重要的是我们林肯土地政策研究院也准备为人才培训做工作。
比如说搞教材的建设，刚才LauraFaussekis也讲了GIS建立也是一个很复杂的系统，必须要有专业人员懂这个，用这个，管理这个。
所以，她也讲到培训和学习是很重要的。
我觉得我们做好人才的储备，这一点非常重要。
我们中国面积非常大，涉及的城市农村面积非常大，需要一支很强大的人才队伍。
第五点，研究批量评估的方法，体系和标准。
我们现在有房地产估价的规范，有土地估价的规程。
但是，作为税收这样一种批量评估有它的特点和特殊性。
那么，应该制定这种规范标准，为下一步建立统一的技术支撑系统，比如我后面讲的GIS系统这些，就可以实行统一的编码，统一的区域管理。
我觉得这个方面也很重要，当然我们现在成熟的估价方法，比如房地产的估价方法可以使用到我们的标准当中来参考。
但是，针对批量评估来研究标准，来研究估价的体系和系统。
比如我们现在实际上就是我刚才讲的人才培养，也包括了将来房地产估价师，土地估价师做这个批量评估，现在也没有怎么做过，他的经验也不足，需要继续学习，继续教育，我觉得这个标准体系建立起来，也可以对我们建立征税体系技术规范起到作用。
第六点，我们刚才请了两位专家介绍，技术的支撑系统或者我们把它叫做平台，我觉得应该叫做GIS平台非常重要。
那么，这个作为一个计算机的工具或者是信息支撑系统都是很重要的。
所以，我想过去我们有一些经验教训，比如说我们在建立系统过程当中，好多城市或者是地方政府
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