宜宾市物业管理实施细则征求意见稿Word文档下载推荐.docx

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第五条【有关部门职责】市、县（区）人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、市场监督管理等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作，做好下列工作：

城乡规划行政主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房等相关物业配套设施，并在建设工程规划许可证及其附图上载明建筑面积和位置，协调处理因配套设施未按规划建设完善而产生的矛盾纠纷；

负责查处物业管理区域内的违章搭建、破坏住宅外立面、擅自改变物业使用性质、损坏绿地等行为；

价格行政主管部门负责物业服务收费的监督和管理，会同房地产行政主管部门制定并定期调整前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准，负责规范物业服务收费，监督检查价格公示，查处违规收费行为，负责调处物业服务收费纠纷。

（《四川省物业管理条例》第五十一条）

消防部门负责依法实施消防监督检查，督促整改火灾隐患，依法对物业管理区域内堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道和共用消防设施、器材毁损等消防违法行为进行查处。

（《四川省消防条例》第十一条、第六十七条）

特种设备安全监督管理部门负责对电梯安全实施监督管理，依法对电梯使用单位、电梯维保单位实施监督检查，对电梯使用单位未按照规定办理使用登记、未依法设置使用登记标志和定期检验标志，以及电梯维护保养单位未按照规定和安全技术规范的要求进行电梯维护保养等相关违法行为依法进行查处。

（《特种设备安全法》第八十三条、第八十八条）

水、电、气、通讯等有关行政主管部门负责督促供水、供电、供气、通讯等专业经营单位对相关设施设备及管线进行维修、养护、更新和管理，协调处理相关矛盾纠纷；

环境保护行政主管部门负责对环境噪声污染防治实施统一监督管理，依法对在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等可能产生环境噪声污染的设备、设施进行监管，对违反环保法律法规的行为依法查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调解。

（《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第四十四条、第五十九条）

公安部门负责指导和监督物业管理区域内的安全防范工作，依法调处治安纠纷，查处违法犯罪案件；

负责监管监控安防，依法对限养犬实施管理；

依法对使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动、室内装修活动等造成的环境噪声进行监管。

（《四川省犬类限养区犬只管理规定》第四条、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第四十六条、第五十八条）

工商行政管理部门应当定期与房地产行政管部门互通物业服务企业工商注册信息，应当严格审查和规范营业执照颁发程序，对经营者未依法取得营业执照从事经营活动的行为予以查处。

（《无证无照经营查处办法》第五条）

民政行政主管部门要加强对社区居委会的指导监督，充实基层物业管理机构和工作职能，指导社区完善居民自治。

城市园林绿化行政主管部门依法对居住区绿地实施监督管理，任何单位和个人，不得改变居住区绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。

确需改变居住区绿地使用性质的，应当经城市园林绿化行政主管部门审查，报同级城市人民政府批准，并依法向土地管理部门办理用地手续，同时补偿同等面积的园林绿地。

（《四川省城市园林绿化条例》第二十九条）

司法行政主管部门负责指导街道（乡、镇）人民调解委员会调解处理物业管理纠纷，帮助街道（乡、镇）人民调解委员会建立健全工作制度，与人民法院组织培训物业管理纠纷人民调解员。

负责物业管理纠纷调解工作制度的司法调解，最大限度化解物业服务矛盾纠纷，维护社会稳定，促进社会和谐。

负责及时依法受理、审理物业管理纠纷案件。

（《四川省物业管理条例》第五十七条）

第六条【基层政府职责】街道办事处、乡（镇）人民政府履行下列职责：

（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；

（三）负责业主委员会备案；

（四）协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷；

（五）采集物业服务企业信用信息，调查业主满意度；

（六）指导和监督物业管理项目的移交；

（七）按照本细则规定代管相关档案资料、印章及财物；

（八）法律、法规规定的其他职责。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当根据需要,配备专门机构或人员,负责指导和监督物业管理活动、业主大会和业主委员会工作。

第七条【自治组织职责】居（村）民委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关工作，履行下列职责：

（一）建立本辖区内物业管理有关基础数据台账（含小区基本情况、物业服务企业、建设单位、业主委员会、基本情况等），并常态化动态管理；

（二）协助街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导业主大会、业主委员会有关工作，抽查核实业主大会签名的真实情况，监督业主委员会决议公示等有关事项；

（三）因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，居（村）民委员会应当在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，包括代管上一届业主委员会的有关档案资料、财物、印章等；

《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条

（四）协助街道办事处（乡、镇人民政府）调解处理物业管理纠纷；

（五）组建社区物业服务中心，统一聘用物业服务从业人员，对无人管理的老旧住宅小区、居民院落实施准物业管理，为社区居民提供公共性和公益性的有偿物业服务；

（六）配合做好小区综合整治工作，对住宅小区内损害业主共同利益的各类违法违规行为，及时劝阻并向有关行政管理部门报告。

第八条【物业管理联席会议制度】建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理有关纠纷、物业管理与社区管理之间的相关问题。

物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，房地产等相关行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

第九条【行业组织职责】物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理，加强行业培训与指导，制定物业服务行业规范和等级标准，规范行业行为，督促物业服务企业诚信经营，做好行业信用信息管理，提高物业服务质量和水平，维护物业服务企业合法权益；

协助主管部门开展行业调研、行业统计及物业管理纠纷调解等有关工作。

第二章物业管理的区域及设施

第一十条【物业管理区域划分原则】物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取属地房地产行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。

物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；

配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第一十一条【物业管理区域核定】开发建设单位在取得商品房预售许可或现房销售前，应当向项目所在地县级地方人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

分期开发建设或者两个以上建设单位共同开发建设的物业，其配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；

配套设施设备能够分割并独立使用的，可以申请分别划分为独立的物业管理区域。

提交申请时，开发建设单位需向房地产行政主管部门提交以下材料：

（一）物业管理区域档案登记表；

（二）立项批文；

（三）建设用地规划许可证；

（四）土地使用权证书或使用土地的批准文件；

（五）规划条件书和规划总平面图；

（六）其他相关材料。

房地产行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在三个工作日内予以备案并出具物业管理区域划分备案证明。

第一十二条【物业管理区域调整】物业管理区域划定后需分立或者合并的，应当遵守下列规定：

（一）形成调整方案，并对调整后的物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备使用、维护等作出规定；

（二）物业管理区域分立的，应当分别经拟新设立的各物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意；

（三）物业管理区域合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

物业管理区域调整后，应当重新备案。

第一十三条【规划申报要求】开发建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房和业主委员会议事活动用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工，不得擅自处分或者改变用途。

第一十四条【销售公示】开发建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示下列内容，并作为销售合同的附件：

（一）物业管理区域的范围、共用部位名称、位置和面积；

（二）属业主共有的车位数量和位置、开发建设单位可处分的车位数量和位置；

（三）地下室（不含人防地下室部分）、底层架空层面积及其权属；

（四）物业服务用房、业主委员会议事活动用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属；

（五）其他需要明示的场所和设施设备。

第三章业主、业主大会、业主委员会

第一十五条【业主定义】依法登记取得房屋的所有权人为业主。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第一十六条【业主权利】业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）对物业管理区域内共有部分实施共同管理；

（二）对共同管理的有关事项提出建议；

（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；

（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；

（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；

（六）监督业主大会和业主委员会的工作；

（七）监督物业服务合同的履行；

（八）监督专项维修资金的管理和使用；

（九）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。

第一十七条【业主义务】业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的义务；

（四）履行物业服务合同约定的义务；

（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

（六）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。

第一十八条【业主大会】业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。

业主大会的决定，对业主具有约束力。

同一物业管理区域内只能成立一个业主大会。

第一十九条【首次业主大会】符合《四川省物业管理条例》第二十条规定召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起30日内，书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请设立业主大会。

建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。

第二十条【筹备组】街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

筹备组由业主代表，建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会代表组成。

筹备组中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。

筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。

第二十一条【筹备组成员】筹备组中的业主代表由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐或者自荐产生。

筹备组人数由13-19人单数组成，具体人数和产生办法由街道办事处（乡、镇人民政府）根据物业管理区域的实际情况合理确定，并在物业管理区域进行公示。

（《泸州市物业管理条例》）

筹备组中业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间、模范履行业主义务，遵守（临时）管理规约。

鼓励由党员业主担任业主代表。

第二十二条【筹备组工作经费】建设单位应当自筹备组成立之日起7日以内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需文件资料，并将筹备组工作经费和召开首次业主大会会议所必需经费缴存到街道办事处、乡（镇）人民政府指定帐户。

第二十三条【业主大会职责】业主大会是物业管理区域权利和管理责任主体，履行以下职责：

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；

（四）筹集和使用专项维修资金；

（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规则；

（六）改变或撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）法律、法规规定或者管理规约约定应由业主共同决定的事项。

决定第（四）项、第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；

法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第二十四条【业主代表大会制度】业主人数较多，业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在业主大会议事规则中明确。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日以内，就需业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。

表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。

（《四川省业主大会和业主委员会指导规则》）

第二十五条【业主委员会】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受街道办事处（乡、镇人民政府）的指导，接受业主的监督。

业主委员会由5至11人单数组成，任期不超过5年。

委员具体人数、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

第二十六条【业主委员会职责】业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（七）业主大会赋予的其他职责。

但本细则第二十二条规定应召开业主大会会议由全体业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使或决定。

第二十七条【公示制度】业主委员会应当至少每半年向业主公布下列信息，同时报送属地街道办事处（乡、镇人民政府）：

（一）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）专项维修资金的筹集使用情况；

（四）物业共有部分的使用与经营收益情况

（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（六）其他应当向业主公开的情况和资料。

（《四川省业主大会和业主委员会指导规则》、《四川省物业管理条例》第三十五条）

第二十八条【公共收益】业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的公共收益，有约定的按照约定分配；

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。

业主委员会应当定期公布公共收益的收支情况。

业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

（《四川省物业管理条例》第六十六条）

第二十九条【公共收益监管】公共收益的收支办法应当在管理规约中予以明确；

同时，建立公共收益监督管理制度，公共收益的使用应当报物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会备案，接受其监督管理。

第四章前期物业服务、物业服务

第三十条一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业服务。

第三十一条【前期物业招投标管理】住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资格的物业服务企业，提供前期物业服务。

但有下列情形之一的，经住宅物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的；

（二）投标人少于3个的；

（三）法律、法规另有规定的。

第三十二条【前期物业服务合同备案】建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本，制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并持下列资料向物业项目所在地县（区）房地产行政主管部门备案：

（一）临时管理规约样本；

（二）通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件；

（五）房屋使用说明书。

第三十三条【前期物业承接查验】新建住宅实行物业交付承接查验制度。

物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民）委员会、专业经营单位等参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

（《四川省物业管理条例》第三十九条）

建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业交付使用前15日，与受聘的物业服务企业完成承接查验工作，签订物业管理承接查验协议。

（《四川省物业承接查验办法》第十条）

第三十四条【前期物业承接查验备案】物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的县（区）人民政府房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公告。

（《四川省物业管理条例》第四十一条）

第三十五条【临时管理】物业服务合同期满，但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件或者未依法选聘物业服务企业的，并且原物业服务企业未放弃服务的，可以由原物业服务企业按照原物业服务标准、收费标准继续提供物业服务至签订新的物业服务合同之日止。

（《四川省业主大会和业主委员会指导规则》《泸州市物业管理条例》）

第三十六条【选聘物业企业】业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。

（《四川省物业管理条例》第四十五条）

第三十七条【物业承接查验】业主、业主大会选聘物业服务企业的，应当在《物业服务合同》生效前15日内，由业主委员会会同业主大会新选聘的物业服务企业和原物业服务企业完成承接查验工作（另有约定时限的除外）。

（《四川省承接查验办法》第十条）

第三十八条【物业服务合同备案】物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，持相关资料向物业项目所在地县（区）人民政府房地产行政主管部门备案。

第三十九条【物业服务合同】物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

（《四川省物业管理条例》第四十六条）

第四十条【物业服务事项】物业服务事项应当包含下列内容：

（一）建筑物共有部位的维护和管理；

（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；

（三）共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；

（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

（五）物业服务档案和物业档案的管理；

（六）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

（《四川省物业管理条例》第四十七条）

第四十一条【物业服务收费】物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。

前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县（区）地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并结合实际定期调整公布。

同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

（《四川省物业管理条例》第五十条）

第四十二条【物业费减免】建设单位出售物业时，向物业买受人承诺减免物业服务费的，减免的物业费应由建设单位承担，建设单位与物业服务企业另有约定的除外。

第四十三条【交房纠纷】在交付房屋时产生的纠纷，由建设单位和业主协商解决，但业主应当按照物业服务合同约定缴纳物业服务费，另有约定的除外。

第四十四条【公示制度】物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息：

（一）物业服务企业基本信息、项目人员配置情况、物业服务或投诉电话等；

（二）物业服务合同、服务内容及标准、收费项目及收费标准；

（三）电梯、消防、安防等共用设施设备及供水、供电、供气等专业经营设施设备的维护保养单位名称、资质、联系方式等基本信息；

（四）《四川省物业管理条例》第五十九