越秀地产项目质量评估管理细则版教学文稿.docx

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越秀地产项目质量评估管理细则版教学文稿

越秀地产项目质量评估管理细则（2016版）

项目质量评估管理细则（2016版）

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1.总则

1.1目的

统一公司层面项目评估的组织、方法和流程，通过每季度的定期评估来评价各项目质量管理状况，并通过对质量缺陷的整改和预防控制措施的跟踪落实，消除项目质量风险，促进产品质量和客户质量满意度的持续提升。

1.2适用范围

适用于公司所有在建的住宅、商业及公建项目。

1.3本细则所称“公司”是指“广州市城市建设开发有限公司”；“辖下地产公司”是指公司辖下以房地产开发经营为主业的区域（城市）公司、受托管理公司及合作合资公司；“项目”是指公司投资的，包括住宅、商业或其他业态的房地产开发经营项目；“项目部”是指辖下地产公司派驻项目现场的管理机构；“第三方评估机构”是指公司委托的第三方评估单位；“评估小组”是指第三方评估机构按照合同要求组建的，实施项目质量评估的组织。

1.4文件类型

1.5□一级制度（办法）□二级制度（□细则□流程□指引）□三级制度（标准）

2.职责

2.1公司招投标中心

2.1.1负责公司评估标准的制定、修订和解释。

2.1.2负责每季度项目评估的组织、协调。

2.1.3负责公司季度项目评估报告的审核与发布。

2.1.4负责对供应商奖惩管理。

2.2辖下地产公司

2.2.1负责编制辖下项目评估的实施细则，并督促各项目部建立日常质量安全管控体系。

2.2.2负责辖下项目评估工作的跟踪与督促，配合公司进行辖下项目季度现场评估。

2.2.3负责辖下项目整改措施及预防控制措施的落实。

2.2.4负责对辖下工程管理人员进行项目评估工作培训。

2.2.5负责制定辖下范围的奖惩细则并实施。

2.3参评项目部

2.3.1负责组织监理部、施工单位进行日常实测实量、安全文明检查；

2.3.2负责配合公司和辖下地产公司进行季度、月度的项目评估工作；

2.3.3负责对本项目评估暴露问题进行整改落实，确保工程质量的持续提升。

2.4第三方评估机构

2.4.1负责按照公司要求编制、完善有关项目评估的作业指导文件；

2.4.2负责按照委托合同要求安排合适的人员组成评估小组；

2.4.3负责评估人员的监督，确保评估工作的公正性、独立性；

2.4.4负责评估成果资料的审核，按时提交评估报告。

2.5评估小组

2.5.1负责按照项目评估作业指导文件进行现场评估工作；

2.5.2遵守评估工作纪律，独立、公正地开展工作。

3.工作程序

3.1评估组织

3.1.1评估人员

由公司聘请的第三方评估机构按照委托合同要求安排合适的专业人员组成项目评估小组进行项目现场评估。

评估小组由一名评估组长及多名组员构成。

3.1.2评估范围

3.1.2.1主体结构施工到±0.000以上且具备检测条件（结构拆模）至竣工验收施工阶段的住宅项目；

3.1.2.2主体结构施工到基础底板以上且具备检测条件（结构拆模）至竣工验收阶段的商业及公建项目；

3.1.2.3城市综合体项目的评估范围分别对应住宅、商业及公建项目要求；

3.1.2.4不具备检测条件（如结构未拆模）或冬季暂停施工的项目，可根据项目实际情况不参与产品实测实量合格率评估，只进行质量风险及安全文明施工评估；

3.1.2.5毛坯房、精装房等任何交付形式均在评估范围以内，其中样板房楼层除外。

3.1.3评估区段划分与测区选择

3.1.3.1评估区段由公司招投标中心根据项目的具体情况进行统一划分。

评估区段划分原则上以总包（或精装）标段进行划分，同一总包的城市综合体项目按住宅、商业/公建部分进行划分。

3.1.3.2项目评估时由项目部书面提交《项目进度采集表》，由项目评估小组负责人根据现场进度随机抽选项目评估测区。

项目部应对所提交的项目进度的真实性负责，项目评估小组负责人应对项目进度进行现场核实，如发现现场实际进度与进度表不符的，评估小组可以有权调整测区并上报公司招投标中心，公司招投标中心将对项目进度的真实性进行抽查，对现场进度与实际不符的情况将视情况采取补测、罚分、通报批评等处理措施。

3.1.4评估周期

每季度组织一次项目评估。

3.2评估内容

3.2.1项目评估内容包括项目实测实量、质量风险评估及安全文明施工三部分内容。

3.2.2项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患等内容。

3.2.3质量风险评估，主要检查现场的渗漏、空鼓/开裂、观感质量、成品保护、结构安全、施工违规行为、强条执行等进行检查，针对具体情况进行打分评价。

3.3评估方法

3.3.1第三方评估机构根据要求编制出越秀地产项目评估作业指导书、工程质量实体实测操作指引、项目质量风险检查评分规则及标准、安全文明检查评分规则及标准、以及相关配套表格，经公司招投标中心批准后实施。

3.3.2项目评估计划由公司招投标中心统一编制，第三方评估机构根据评估计划及评估联系人名单安排项目现场评估，各项目的具体评估时间将遵循事前保密、提前通知的原则。

评估联系人名单由各辖下地产公司\项目提供给公司招投标中心进行汇总。

3.3.3评估小组须严格遵守本管理细则，按照操作指引文件及检查评分标准客观公正地进行实测与评估。

辖下地产公司要全程参与本区域项目评估的配合、协调和现场见证，公司招投标中心将视情况需要进行项目评估的现场监督工作。

3.3.4每个参评项目一般应在一个工作日内完成现场评估工作，第三方评估机构应在15日内完成公司所有项目的现场评估。

3.3.5标段综合得分计算规则

（1）标段综合得分=60%×实测实量得分+30%×质量风险得分+10%×安全文明施工得分（适应用于有实测实量标段）

（2）标段综合得分=60%×质量风险合格率+40%×安全文明施工得分（适应用于无实测实量标段）

3.4现场评估流程

现场评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议。

按照第三方项目评估作业指导书开展相关工作。

3.5辖下地产公司、项目配合工作

3.5.1辖下地产公司工程分管领导或工程管理部门负责人、项目负责人、监理负责人、施工单位项目负责人须参加评估前会议及评估后会议。

3.5.2辖下地产公司\项目应安排专人配合、协调现场评估，并进行现场见证。

3.5.3辖下地产公司\项目应对评估前会议及评估后会议进行录像录音，对现场评估过程进行拍照留证。

3.6评估报告

3.6.1项目评估简报

每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可，项目现场评估结束后3天内，第三方评估公司编制完成项目\标段评估简报，发送到公司招投标中心，由招投标中心发送给辖下地产公司及参评项目部。

3.6.2项目评估报告及季度评估总报

在全公司所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制正式的项目评估报告及季度评估总报，发送到公司招投标中心。

项目评估报告中应阐述评估项目所发现的质量、安全管理问题以及整改的建议。

季度评估总报应全面分析所有项目\标段质量数据、项目运作状态与质量安全管理效果，对各项目\标段的质量安全管理得分进行排名。

公司招投标中心根据评估结果编写季度评估通报进行正式发布。

3.7整改跟踪与总结提升

3.7.1整改及备案

取得评估报告（包括项目简报）后，辖下地产公司、项目部即应对项目评估中反映出的现场问题进行整改；对项目综合得分排在公司后三名的项目，辖下地产公司还应组织项目部制定专项整改和品质提升方案，并负责跟踪整改措施的制定和执行情况，从收到项目评估报告起10天内将其执行与闭合情况报公司招投标中心备案。

对评估中所发现的系统性、结构性风险，公司招投标中心将召集相关公司专题研究应对措施，并落实解决。

3.7.2总结及提升

各辖下地产公司在收到得评估报告后，应组织所属项目部对当次项目评估存在的问题进行分析总结，对项目存在的重点难点及安全质量通病有针对性地制定预控和提升措施，并在后续施工中和日常检查过程中严格执行，尽量避免类似问题重复出现，促进产品品质持续提升。

4.结果应用

4.1根据第三方提供的评估结果，公司进行统一排名，并通过工程管理例会与OA平台进行发布。

4.2定期将评估结果向公司招投标领导小组汇报。

4.3对于全公司排名前三名的项目进行通报表扬，最后两名则进行专项点评，由公司招投标中心及辖下地产公司工程管理部门督促整改。

4.4项目评估成绩将作为供应商考评的重要量化指标，纳入公司供应商管理及采招管理系统。

4.5各辖下地产公司应将季度项目评估结果纳入供应商考评体系，并进行及时、真实的履约评价。

各辖下地产公司可在本管理细则的基础上制定项目评估的具体奖惩细则。

5.诚实守信管理

5.1为确保第三方评估机构的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估机构进行公正、独立的项目评估，公司招投标中心将随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取补测、重测、罚分等处罚措施。

5.2出现以下情况，将按下述表格对评估结果（标段综合得分）进行扣减分处理：

被检查方违规情况

扣减项目综合分值

1、如有送礼品、购物卡、现金等情况（不分甲方、监理、施工单位）。

10分

2、现场如有规避测区，部分测区不允许评估人员检查的情况下。

6分

3、项目人员如对现场进度及状态有漏报、隐瞒情况，经评估组在现场证实此情况后。

3分

4.在规定时间内未对问题进行整改闭合的

3分

5、项目人员在评估人员检查过程中，有妨碍情况，如应提供的仪器无法提供（该被检查项为0分）、调整评估楼号、楼层号码标示牌等。

2分

6.在规定时间内整改情况未回复或回复不及时等情况

2分

注：

以上情况扣分前提都应是据实可查，形成既定事实。

5.3加强对第三方评估人员的职业操守的监管，如对举报查实将进行严格查处、直至终止合同。

5.4测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。

如混凝土墙柱出现大面积修补，则截面尺寸、墙面表面平整度、垂直度合格率将按实测合格率的90%计算；如混凝土顶板出现大面积修补，则顶板水平度合格率将按实测合格率的90%计算。

6.附则

6.1本细则由公司招投标中心解释，自颁布之日起执行，原《项目质量评估管理细则（试行）》作废。

7.附件

附件一《越秀地产项目基本信息收集表》

附件二《越秀地产项目评估联系人汇总》

附件三《越秀地产项目评估计划表》

附件四《越秀地产项目进度采集表》

附件五《越秀地产实测实量记录表、计算表（住宅项目）》

附件六《越秀地产项目质量风险评分表（住宅项目）》

附件七《越秀地产实测实量操作指引（住宅项目）》

附件八《越秀地产实测实量记录表、计算表（商业及公建项目）》

附件九《越秀地产项目质量风险评分表（商业及公建项目）》

附件十《越秀地产实测实量操作指引（商业及公建项目）》

附件十一《越秀地产安全文明评分表（住宅、商业及公建项目）》

附件十二《越秀地产项目评估作业指导书》