灞桥区地块可行性报告1Word格式.docx
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10年时间里，西安要建为面积800平方公里、人口1000万以上的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点、华夏历史文化的传承点。
目前西安处于城市化建设的关键时刻，放眼望去，西安就是一片生机勃勃的工地，到处充满活力，积极向上，蓬勃发展！
3政策执行力度不够或者执行不到位。
其实对于西安而言政策本身对于购买群体的心理影响的意义大于其实际意义。
各个银行的执行水平各部相同，毕竟金融机构的生存很大程度上市依赖房地产市场的发展。
4、整个政府规划上的积极政策。
中优、东进、西接、北扩、跨、南融、风味新区、泾渭新区、曲江、大明宫、道文化、法门寺等等宏观规划，使城市的每一个角落都有充分再发展的理由，也有充分支撑房价的理由。
5、。
。
6、。
二、东郊市场发展状况
城东区作为传统的居住集中地,随着浐灞板块兴起，已经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜，大批实力雄厚的开发商云集西安城东区，进一步助推区域内楼盘的旺销，尤为重要的是，在即将入市的新盘中，开发商对产品本身的创新与品质的关注和投入，进一步催生了西安城东区楼市愈加成熟。
沿东关向东一线，沿东二环两侧以及浐灞流域，这三块是构成城东楼市的三大热点。
由于城东区域范围比较大，产品呈现出多元化局面。
一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现使城东区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。
北面正邻地铁1号线纺织城站南面仅临园丁小区
东南侧是浐灞新城现状，为废品收购站及临街危楼
周边没有大型项目，主要有以下楼盘：
园丁小区（二期）项目
学校福利房
该项目占地约50亩，
进行原园丁小区二期住宅小区及相关配套设施建设。
浐灞新城（三期）项目
经适房
该项目占地约372亩，即将销售第四期
主力户型2-3房，80-110平米
目前均价2800元/㎡
金海湾
总占地34亩
经济适用房
本项目的底层系6万平方米的综合体，涵盖大型超市、百货、影院、美食街、KTV、健身房、茶艺、咖啡、银行等。
配套3万平方米的城市休闲广场
普华浅水湾
该项目占地约480亩，是目前较为高端的物业代表
开发临灞河亲水型公园住宅小区项目，
主要建设高层、多层商品房及其他相关商业配套设施。
结论：
1.周边的楼盘定位均为中低端楼盘、城改性住房、及经济适用房为主；
2.纺织城自体配套薄弱，没有高端商业及大型购物中心；
3.东郊片区整体房价普遍偏低，商品房均价在4000元左右，经适房均价在3000元左右；
4.周边客户群主要以纺织城沿线厂区职工为主，收入较低；
5.地铁线加速周边物业增值速度，有一定升值空间。
位置：
宗地位于正在灞桥区内，北侧为地铁线纺织城站，南侧为园丁花园，西侧为闲置用地，东侧紧邻东三环，隔路为待开发。
宗地参数：
●地块为不规则L型，
●项目2008占地面积24108.2㎡（折合36.162亩），
●土地用途为住宅，使用年限为70年，
●容积率3.8。
具体见下图：
五、经济预算
灞桥区地块经济测算
一、土地成本
土地成本为6840万元，具体见下表：
单位：
元/平米、万元
土地成本估算表
序号
项目名称
单方成本
小计
合计
备注
1
土地成本
6840
190万元/亩
注：
按照土地面积36亩计算
二、建筑成本
项目总建筑面积为110000平米，地上91245.6平米。
公寓和住宅建筑面积85000平米，商业建筑面积6245.6平米。
总建筑成本为26632.2万元，具体见下表：
备注
2.1
前期工程费
----
256.4
2.1.1
勘探费
2.4
26.4
-----
2.1.2
设计费
20
220
2.1.3
可研费
10
2.2
公寓住宅开发费用
20232
2.2.1
高层建安费
1800
15300
建委招标办加权
2.2.2
招投标费
1.2
10.2
建安费0.06%
2.2.3
工程监理费
50
425
按照最新工程监理收费新标准
2.2.4
质量监督费
5
42.5
建安费0.25%
2.2.5
建设工程许可执照费
2
17
建安费0.1%
2.2.6
标底编制费
2.2.7
建设场地清理费
8
68
2.2.8
竣工图编制费
4
34
建安费0.2%
2.2.9
合同预算审查费
8.5
建安费0.05%
2.2.10
防洪工程建设维护费
2.3
商业开发费用
3961
2.3.1
商业建安费
1500
3750
2.3.2
1.08
2.70
2.3.3
125.00
2.3.4
4.5
11.25
2.3.5
0.18
0.45
2.3.6
2.3.7
20.00
2.3.8
3.6
9.00
2.3.9
9
22.50
2.3.10
基础设施及配套费用
100
912.46
2.4.1
小区内基础设施及配套费用
456.23
2.4.2
小区外基础设施及配套费用
445.23
2009年西安市外部配套费用实行优惠政策，原150元/㎡，优惠后50元/㎡
2.5
道路及绿化费
317.84
根据小区绿化费用经验取值
2.6
不可预见费用
952.5
建安费5%
2.7
建筑工程成本总计
26632.2
前六项之和
1、销售收入估算
公寓和住宅，均按照4500元/㎡计算，可售面积为85000㎡；
商业均价按照10000元/㎡,可售面积为6245.6㎡，地下车位约800个，每个按照5万计算，销售收入估算为48496万元，具体见下表：
销售均价
小计
合计
销售收入
48496
1.1
住宅销售收入
4500
38250
商业销售收入
10000
6245.6
1.3
车位收入
4000
开发期税费估算
开发期税费为4320万元，具体见下表：
开发期税费
开发期税费
4320.48
两税一费
2364.8
销售收入5.5%
经营管理费
665.8
总建筑成本*2.5%
推广费
644.94
销售收入1.5%
营销代理费
销售利润
项目开发利润估算表
项目
计算公式
金额（万元）
3
建安成本
26632
4320
项目毛利润
10704
6
所得税
（5）×
25%
2676
7
净利润
（5）-（6）
8028
上表按公寓、写字楼、商业销售率100%的情况计算经济效益指标。
小结：
项目实现100%销售情况下，项目总盈利约为0.8亿。
从各项静态指标可以看出，本项目具有较好的盈利能力，销售利润很理想
可行性结论
1、随着世园会、广运潭、欧亚论坛的选址，及浐灞生态区和城东客运站逐步的开发，区域配套日益完善，对整个片区的经济发展起到一定推动作用。
2、地铁线的开通将加速整个片区配套成熟，及房价的提升，而我们的楼盘位置恰好在两条地铁线之间，交通便利，是较为理想的居住和投资的选择。
3、纺织城周边消费力相对薄弱，主要以刚需为主，经适房及中低端楼盘占整个片区2/3，目前中端产品仍有一定空缺，提高品质，以创新时尚的概念引入，两居、三居为主力户型，吸引首次置业又对生活品质有一定要求的年轻人。
4、基于整个东郊市场情况而言，东郊纺织城项目不会有很大收益，但是项目占地较小，开发成本相对较低，风险也较小，非常适合公司作为首个项目去开发，包括人员的组建，先将前期到策划及销售流程完整的过一遍，对于公司在后期接大项目会有一定借鉴作用。
注：
此方案为初级调研的市场可研方案，只是大的逻辑分析，如若公司有进一步了解的必要，将会有专门的市场调研报告，将充分分析周边市场和购买群体的具体情况，才能为项目定位提供科学客观的理论支持。
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