快捷商务酒店可行性报告.docx

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快捷商务酒店可行性报告

快捷商务酒店开发项目

可行性研究报告

1-1项目背景

商贸集团自成立后，酒店管理有限公司秉承集团以酒店业为主业的多元化发展思路,兼顾高中低端市场，打造精品高端通泰五星级酒店，加强管理现有四星级蓝鲸大厦，扩大市场份额以四星标准建设的快捷商务酒店占领区县。

为重新打造快捷商务酒店品牌，提升品牌价值。

我公司决定将在（原桥东法院），大道与政府街交叉路口建设两家快捷商务酒店,酒店将建成市及张长途汽车站广场地段的标志性建筑。

为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。

1-2项目目的

1-2.1整体目标

秉承集团整体规划，发展酒店主业，强化自身优势。

配合的经济旅游开发，打造--商务酒店品牌，给投资者带来丰厚的回报。

整合--优势资源，领跑---商务酒店市场。

通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。

1-2.2项目契机

--及--县发展规划、旅游开发。

---是历史文化古城。

历史文化悠久，旅游资源丰富，拥有国家级文物保护单位27个，省级文物保护单位101个，全国十大考古新发现3处，是河北省文物大市之一。

得天独厚的旅游资源为张家口市旅游业的发展提供了优越的条件。

---地区夏季气候凉爽，景色宜人，是极富特色的旅游避署胜地。

元中都遗址、中都原始草原度假村、闪电河、天鹅湖等旅游景点吸引着京津地区及省内外游客。

在夏季是京津地区游客首选的最佳避暑地。

今年冬季举办冬季节日旅游项目异彩纷呈，包括国际滑雪赛事、滑雪嘉年华、圣诞滑雪狂欢节、雪地音乐节、旅游地产展销会、旅游商品和户外运动装备展销、温泉冬季沐浴主题活动等20余项。

由于---一年四季的旅游项目众多，全年到张旅游人群稳定增长，促使的---旅游业及相关配套产业得到了蓬勃发展。

---市委市政府制定规划中，把围绕旅游服务业打造成全市第一主导产业的战略目标，大力实施旅游精品工程，精心打造旅游整体形象。

---地区旅游环境和旅游相关产业链正在发生着崭新的变化。

新旅游经济给---带来了丰富的旅游休闲客源，旅游项目的增加使来--旅游客流量全年都保持在高峰值，----旅游接待能力及设施急需全面升级，需要基础服务设施跨上一个新的水平，接待能力和档次进一步提高。

在未来良好的市场前景预期的推动下，近期一批新建知名快捷酒店相继建成营业，抢占---旅游业发展所带来的客源市场。

--酒店管理有限公司在--旅游大开发，地区旅游客源增加，酒店业市场蓬勃发展的契机下。

公司决定投资建设--快捷酒店项目，项目分别在--市-（原桥东法院）及--库大道旁，投资建设两家连锁快捷商务酒店。

新建快捷商务酒店项目将为--集团带来新的经济增长点，也给投资者带来丰厚的回报。

调查篇

2-1项目区域地理环境介绍

　　---市地势西北高、东南低，阴山山脉横贯中部，将全市划分为坝上坝下两个自然地理区域。

坝上高原区，自尚义县套里庄、张北县狼窝沟，到赤城县独石口一线以北的沽源、康保、张北、尚义4县为坝上张北高原，属内蒙古高原南缘。

该区域面积为12480平方公里，海拔1300-1600米，南高北低，地势较平坦，草原广阔，多内陆湖泊（淖），岗梁、湖泊、滩地和草坡、草滩相间分布，是典型的波状高原景观。

南部坝下4区9县，地处华北平原和内蒙古高原的过渡带，海拔500~1200米，该区域地形复杂，山峦起伏，丘陵与河谷盆地相间分布，面积24467平方公里，河川占24.5%，丘陵占18.7%，山区占56.8%。

张北县地处内蒙古高原南缘的坝上地区，地势险要，气候独特。

县境地形呈高原丘陵景观，大致分为东南坝头区、西部丘陵区和中部平原区三个类型，平均海拔1400-1600米，南部“坝头”海拔1600-1800米，境内桦皮岭海拔2128米，为“坝头”群峰之首。

全县地处坝上高寒区，属中温带大陆性季风气候，年降水量300毫米左右，年平均气温2.6℃，是河北及京津地区最为良好的避暑休闲地区之一。

2-2市场分析

2-2.1调查数据说明

2-2.1.1市场调查方法

2-2.1.1.1流动调查

对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。

2-2.1.2问卷调查

2-2.1.2.1酒店需求问卷

问卷涉及如下内容：

1、受访者性别；

2、来自哪里；

3、职业；

4、年龄；

5、到--的目的；

6、到--的次数；

7、通常外出住什么酒店；

8、选择酒店的原因；

9、关于酒店提供宽带功能；

10、入住酒店的目的；

11、出差住宿的问题；

12、入住的酒店位置；

13、车站附近建几星级的酒店比较合适；

14、车站附近适合建的酒店楼高；

15、酒店应该具备的功能；

16、酒店应该具备的配套设施。

2-2.1.3调查统计

2-2.1.3.1.问卷总数

本次问卷调查合计调查了共2000份，有效问卷共1677份，有效比为83.58%。

2-2.1.3.2.分卷总数

调查问卷分卷情况如下：

市调类型

问卷数量

有效数量

有效比

酒店

2000

1677

83.85%

2-2.1.3.3有效问卷辨析方法

本次问卷调查总共调查2000份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。

A、问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共276份

B、抽查分析，经过A的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按10-20%不等的几率进行了电话抽查。

其中，抽查出49份无效问卷。

2-2.1.3.4.有效问卷总数

本次调查经过筛选，共获得有效问卷1667份，有效率为83.85%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。

2-2.2调查数据矩阵

2-2.2.1酒店数据矩阵

2-2.3调查结果说明

2-2.3.1---及--县酒店现状

随着--经济的发展，一是旅游业的蓬勃发展越来越多的季节性旅游客人进入--地区，二是商务客户在-停留洽谈业务。

特别是北京至---的城际铁路即将修通和机场的开工建设必将加速---的经济建设步伐，加快融入北京经济圈。

随着我国的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。

办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。

于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了---地区市场。

例如：

如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。

---的高档酒店为数不多，准四星的酒店仅一家，其它高档次的宾馆也较少，但--的酒店经营有一个特色，就是服务越上档次生意越好，除了是找休息场所，还有很多客人入住酒店是为了休闲娱乐。

从我们所做的市场调查来看，希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例，53%的被访者认为在车站附近建快捷商务酒店合适，34%的被访者认为建四星合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。

所以我们投资建设的蓝鲸快捷商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。

要选址在南来北往之交通要道，自驾车来张旅游休闲必经之路上。

要选择在车站附近，周围有大型市场，人流量相对较多地区。

这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔。

2-2.3.2---及张北县交通状况

　----公路、交通建设完成投资最多、发展速度最快、结构变化最明显；其中宣大高速公路全长127.2公里，分三期施工建设，总投资36.9亿元。

于2000年底全线通车；京张高速公路全长79公里，项目总投资27.8亿元，所有工程现已全部完成通车。

全市有110线、207线、109线、112线4条国道和19条省级公路，通车里程4512公里。

还有25条县级公路和700多条乡村公路并网交错，交通比较便捷。

国道110线、109线、207线等主要路段相继完成了改建。

近年来，---交通中心的作用进一步加强。

2002年11月16日，国家重点工程京张高速经过4年的紧张施工全线贯通。

通过--市，张北县与京津地区的联系更加紧密。

207国道穿越张北境内47公里，将其与锡林浩特、--市、宣化等市连接起来，新建的张石高速开通，此外，东西、南北5条公路干线于--聚集辐射。

以---县城为中心的公路开发，辐射周边区县等地，依托公路优势带动发展当地旅游资源。

2-2.3.3---及--县自然旅游资源状况

--位于河北省西北部,京、晋、冀、蒙四省（市、区）交界处。

全市分为坝上坝下两个地貌浑然不同的自然区域。

坝上为寒温区，平均气温2℃，7月平均气温18℃。

坝下属凉温区，年均气温8℃，7月平均气温23℃。

地貌及气候的多样化，为旅游资源的多样化和自然环境对全年季节性旅游创造了条件。

地处长城内外，北接内蒙古草原，东与北京相邻。

---三面环山，北依长城，历史上是兵家必争之地，也是闻名中外的陆路商城和“皮都”。

----市旅游资源丰富，并有四通八达的交通、通讯网络。

这里环境优美，市容整洁的民风淳朴，夏季气候凉爽，风景宜人。

市区内分布有明长城，大境门，云泉寺，水母宫，清远楼，镇朔楼等30多处名胜古迹。

---更是革命老区，有众多的革命历史遗址可供瞻仰、观光。

　--县处于内蒙古锡林郭勒大草原的延伸地带，是距离北京最近、保持最完好的原始草原，属休闲避暑和观光旅游的理想之地。

境内自然人文景观众多，现已建成中都原始草原度假村、安固里草原度假村、中都游牧源、桦皮岭等旅游景点11处，其中国家AAA级旅游景点两处，初步形成了以坝上草原生态旅游为特色，集自然风光与历史文化为一体的旅游格局。

2009年，接待海内外游客达65万多人次。

总投资20亿元一期投资5亿元的仙那都国际生态旅游度假村、投资5亿元以上的坝上天鹅湖景区等旅游项目正在建设当中。

2-3SWOT分析

2-3.1S—项目优势

项目地处城市交通主干道，升值潜力巨大。

---相对稳定的快捷酒店发展趋势

---酒店管理公司有丰富酒店管理经验

新开发酒店项目有现成的酒店管理人员

依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快

依托----大厦，新项目有一定客户群资源

2-3.2W—项目劣势

新酒店品牌忠实度不高、附加值低

开业时间晚于其他快捷酒店+

外阜会员群锁定困难

人员工资上涨、原材料价格上涨

2-3.3O—项目机会

市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。

本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。

快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式

---全年冬夏都有旅游项目，客源相对稳定

区县还未成为其他品牌发展的目标区域

全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱

----其他快捷酒店停车位置少

多数小旅店受经营影响，并购机会增加

---本市的快捷品牌还未形成

2-3.4T—项目威胁

本地区已出现同类竞争者。

全国快捷酒店品牌多数已进驻---，竞争压力不断加大

市内个人快捷酒店对价格下压很大

快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销

2-4社会经济效益

--快捷商务酒店品牌建设，将为--旅游接待能力提升做出自己的贡献。

---快捷商务酒店的建成将大大提升---城市商业基础设施的档次、水准。

---------商务酒店高品味设计，必将成为项目所在地区的标志性建筑，增添了城市风景。

给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动消费增长，促进地区经济繁荣。

---商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业职位。

（把符