商业项目冰雪主题业态研究Word文件下载.docx
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四大业态,餐饮、精品业态、服装、主力店共60多家商铺
餐饮:
必胜客、肯德基、麦当劳、等欧美快时尚品牌,国内知名连锁餐饮汉拿山烤肉、德庄火锅、山景咖啡等
精品业态25家,屈臣氏、热风、西遇、雪友、新秀丽、宝岛眼镜等
服装:
ONLY、VM、SLT、申格、劲霸等
主力店:
万达院线、永辉超市、大歌星、永辉超市、汉拿山温泉
其他娱乐
冰上乐园,可以滑冰,玩冰上碰碰车,打冰尜,或者坐雪橇,让哈士奇带你逛逛度假区
山顶餐厅
位于1200米雪峰高点,3200㎡容纳世界风采
长白山大剧院
容纳600多人,包括50个包厢和30个VIP作为吉林青年歌舞团常年驻场演出
2、大型主题乐园类项目
该类项目不是标准滑雪场,冰雪场景商业主要作为娱乐功能。
其他商业打造与冰雪互相融合,围绕冰雪主题展开,冰雪场景在整个项目中,起到提升项目亮点,吸引人流作用。
1)冰雪乐园作为大型综合文化旅游整体项目功能之一
承担核心吸引人流作用,乐园中滑雪场非标准规格,只是单纯作为娱乐需要,与乐园外其他商业隔离,其他商业一般为旅游目的性消费商业。
韩国ONEMOUNT
目前是众多韩国游必去之地,冰雪乐园365天都在下雪是项目最大亮点之一。
●冰雪乐园以北欧的圣诞村为主题,分别由“冰湖”、“冰路”和“冰山”三个区域组成,独具特色。
●多种游乐设施,在冰湖区域,游客不但可以乘坐韩国传统雪橇,还可乘坐动物模样的雪橇等全世界各种各样的雪橇。
●在冰路区域设有韩国首个狗拉雪橇体验区,四季都可享受到乘坐6只西伯利亚雪橇犬(Siberian
Husky)拉雪橇的乐趣。
2)独立冰雪主题乐园
此类项目为项目内设有多个冰雪游乐互动体验感的项目。
胡桃夹子冰雪主题乐园
美国ISA精心设计,完全由冰雪组成,占地3000平方米。
3)冰雪场景作为主题乐园的一部分
品牌定位以冰雪为主题进行整体设计,项目内娱乐项目以冰雪为主题进行打造,单独设置一个封闭真雪室及儿童小冰场以增加体验感。
悠游堂冰雪主题乐园
项目面积1500㎡,适合1-10岁宝宝,集游乐体验、互动活动、手工创意、美食餐饮、文化表演等业态于一体。
4)冰雪世界:
单独冰雪体验项目,以冰雕为主
项目内有不同功能主题区,无其他商业混搭。
主要以旅游景点吸引人流,同时为周边其他项目带来人流。
此类项目经营时间较短。
一般为冬季12月至次年2月。
案例1:
贵阳“极地冰雪世界”冰雕主题乐园
●项目为1000平方米的超大冰库,从12月24日到明年2月14日;
●项目冰库室温控制在零下8度,同时运输数百吨真实的冰雪,进行搭景造型。
●通过各种瑰丽炫目的冰雕:
无牙仔、变形金刚、童话城堡、爱斯基摩人冰屋等栩栩如生的动物冰雕,经典卡通形象以及宏伟雄奇的建筑汇聚一堂,再加上飘飘洒洒的雪花,晶莹剔透、流光溢彩,犹如圣诞老人所在的极地梦幻世界。
●互动游戏:
除了观赏冰雕,还提供各种互动娱乐体验,能够在漫天冰雪中尽情游乐。
●观影区:
各类以冰雪为主题的大电影如《冰雪奇缘》、《冰川时代》等,轮番上映。
案例2:
咸阳冰雪王国
项目面积
占地总面积10000平方米,空高12米,更衣室700平方米
功能
十大主题:
迪斯尼迷宫、马达加斯加动物乐园、白雪公主婚礼广场、北极雪乡小镇、冰上过山车、冰上自行车、冰雪急速滑道、冰雕体验坊等
投资额度
投资8000万元
5)短期嘉年华
一般位于北方,冬季12月至次年2月份,持续时间较短,组合各类游乐项目;
周边商业根据嘉年华选择区域不同而不同。
北京望京·
欧悦冰上嘉年华
●项目经营持续时间春节2月份,占地20000平方米。
●功能区:
十二大冰雪主题娱乐区有雪山冲浪、冰雪大冲关、雪地香蕉船、人体保龄球等项目可供市民们游玩。
雪地冲浪可同时容纳200人玩耍,适合各个年龄群体。
冲浪台设置了多条雪道,游客们可体会到乘坐雪圈从八米高处飞驰而下的快感,场地中间特别设立了两个花式滑道区,游客可以体会波浪形、圆弧形、跳跃形的滑雪乐趣。
北京龙潭湖公园冰雪嘉年华
●为期60天的冰雪嘉年华现场,尽情挥霍玩雪、戏雪好时光。
戏雪区域内包含雪上冲浪、雪橇乐园、雪地CS、雪地战车、雪乡人家、雪地悠波球、雪地摩托、极地侏罗纪恐龙等项目,意在为广大市民营造一个良好的文娱生活氛围。
●在全民健身活动的大潮下,将冰雪文化理念植入人心。
案例3:
鸟巢欢乐冰雪嘉年华
3、大型文旅综合体类项目
该类项目为大型文化旅游度假区,着重打造多个主题功能区,滑雪场在整个项目中作为特色亮点之一;
其他商业打造根据整体项目吸引客流特征进行定位,一般会将文化旅游与商业项目结合,建设室内滑雪场、水主题体验中心、电影体验中心、购物中心、停车楼等城市综合体商业业态。
长沙大王山旅游度假区
国际水平度假区吸引全国客群,年接待8万人次,冰雪业态为主题区之一。
广州万达MALL
●整体面积:
29万平方米;
分功能区面积:
滑雪场7.5万㎡,容纳3000人;
室内水乐园2.5万㎡,电影科技城1.5万㎡,室内购物中心10万㎡。
停车了8万㎡。
●滑雪场与商业关系:
滑雪场为商业主要功能之一,商业购物中心与滑雪场隔离,购物中心作为旅游目的性定位。
哈尔滨万达MALL
整体定位
文化旅游城规划有文化、旅游、商业、酒店
建筑面积和投资额
总建筑面积90万平方米,总投资200亿元人民币,可同时容纳5万名游客,日接待量10万人次,年接待游客2000万人次
商业中心
建筑面积9万平方米,投资10亿元
整个文化旅游城的主轴线,将各个项目有机连接在一起,荟萃国内外一流品牌和全球50多家不同风味的美食餐厅
酒店区
投资40亿元,规划9个度假酒店,包括2个五星级酒店,2个四星级酒店和5个主题酒店,共有4500间客房,6000个床位
滑雪场规模
8万平米
文化项目
大型秀剧场、电影乐园、电影城、量贩KTV、电玩城
4、旅游景点类项目
项目整体定位作为旅游景点之一,室外滑雪场作为整体项目吸引人流亮点打造,此类项目多位于大城市郊区、旅游景区,其他商业多为滑雪场配套,如几百至几千平米服务大厅,以滑雪设备用具、餐厅等必备业态为主。
北京怀北国际滑雪场
●区位:
北京城区东北部,雁栖湖北行5公里九谷口自然风景区(国家AAA级风景区)内。
●规模:
北京地区雪道最长,规模最大国际滑雪场,雪场雪道全长4600米,落差238米,由1条高级道、3条中级道和4条初级道、一座滑雪公园组成。
●配套商业:
滑雪大厅和少量餐饮。
5、城市新区或区域中心类项目
该类项目是新城或新区某一个商业项目,或作为城市边缘区域的一个旅游景点。
城市中心或区域中心项目中,滑雪场承担城市或区域中心名片角色,其他商业作为新城或新区整体中心一部分,商业定位与整体城市中心或者区域中心其他业态搭配定位,城市边缘旅游景点类项目其他商业一般定位为滑雪场配套。
米尔顿凯恩斯新城城市中心某商业项目中滑雪场
●城市中心商业业态:
大而全,各类零售休闲娱乐,吸引外部人流导入,同时满足新城自身购物、休闲娱乐需求。
●包含滑雪场商业其他业态:
具有最大室内滑雪场、市内攀岩、保龄球馆等娱乐主题项目,且配有部分零售、餐饮等。
上海虹桥机场滑雪场
●总建面70万平米,和浦东机场附近的“迪斯尼乐园”一起成为上海新的旅游地标
●其他商业:
北欧风情商业街及餐饮场所、游乐中心,以及超现代的4D影院等。
镇江新区室内滑雪馆
●项目建筑面积50万平方米,围绕冰雪为主题为主题打造大型室内滑雪馆、戏雪馆、冰壶馆、冰球馆、冰上演艺中心、冰雪运动青少年培训中心、冰雪国际会议中心、温泉度假酒店和奥地利风情小镇等综合性旅游设施。
●总投资达30亿元人民币,预计2017年底建成并投入运营,运营后年游客接待量预计200万人次以上。
冰雪业态实操需考虑因素
通过以上归纳总结,项目要引入冰雪业态,必须需要考虑因素有项目自身特征、运营时间、冰雪业态规模、投资额、运营专业度、开发形式等因素。
附:
典型案例分析—韩国ONTMOUNT项目
下面通过分析韩国ONTMOUNT项目看冰雪主题商业项目定位及运营。
ONEMOUNT项目类型属于项目类型2:
大型主题乐园类,随没有标准滑雪场,但仍然承担兼类3:
大型综合文旅项目主力店的职责。
同时也是新城名片背景。
一、韩国ONEMOUNT有哪些天然的区位优势?
项目背景:
韩国为了解决首都人口爆炸性增长带来的社会和政治的不稳定,开始着手首尔的新城开发计划,盆唐、一山、坪村、中洞和山本这5座新城均为80年代开始建设,首尔市中心25-30公里以内,具有商业功能、休闲功能、便利的出行、舒适的居住功能于一体的卫星新城。
新城与首尔区位关系图
一山新城规划面积15.74公里,目标是建设成为“艺术文化设施完善的田园都市,自给自足的首尔都市圈西部中心城市”。
自韩国将“文化立国”作为国家战略推进时,一山新城成为这一使命的缔造者和传播者,如今一山吸引了众多韩国影视电视企业,成为众多偶像明星经常光顾的地方,形成演艺产业聚集区,新城完全可以自给自足。
Onemount位于一山新城内,是首都圈西北部首个主题乐园,建筑总面积16.16万㎡,2013年3月29日入市。
其核心穿透力来自于特有的冰雪概念的主题乐园。
项目开发周边环境:
东临邻高阳文化馆、一山湖水公园(号称拥有韩国最大的人工湖,四季风景优美,是市民平时休憩时常去的地方)。
南邻韩流世界开发区域,西临国际展览中心KINTEX也位于一山,自2005年建成投入使用后,将会展事业了推向国际化。
位于这里的电视台也常在附近的街道和高楼大厦里拍摄取景,因此经常可以看到韩国明星的身影
交通条件:
项目有直接通往仁川、金浦机场大巴,距离汉城25公里,从地铁3号线注叶站,步行15分钟即到。
从首尔站到附近最近的站大约需要50分钟,不到1小时的车程就可以达到。
二、项目规划思路与6大核心亮点
基于项目所处新城建设目标及区域周边环境条件下,承担进一步丰富新城文化产业和吸引人来,实现新城可持续发展这一使命下进行定位。
1)项目主题定位
365天寒暑交融的世界级游憩商业
地球村最优质的冰雪与水乐园与主题购物中心为核心载体的
全新概念商业复合空间
2)目标客群定位
目标客群
客群来源
本地客群&
国际旅游客群
客群类型
家庭、孩子、情侣、朋友、年轻人
3)整体功能规划
项目整体由四个主题功能组成冰雪乐园、水上乐园、体育俱乐部、购物中心,其中水上乐园与冰雪乐园建筑设计为一体,购物中心与体育居乐都单独设计。
其中冰雪乐园全部为室内,水上乐园部分室内部分室外。
4)亮点解读
项目最大亮点之一:
冰雪乐园。
365天都在下雪,可谓无与伦比
●乐园以北欧的圣诞村为主题,分别由“冰湖”、“冰路”和“冰山”三个区域组成,独具特色。
在冰湖区域有韩国内首个狗拉雪橇体验区,游客不但可以乘坐韩国传统雪橇,还可四季都乘坐动物模样的全世界各种各样的雪橇,例如:
乘坐6只西伯利亚雪橇犬(SiberianHusky)拉雪橇的乐趣。
●乐园内还有特别的自行车300M冰道,拥有令人兴奋的101种项目的溜冰场,来这里游玩每天都跟过节一样!
冰雪乐园画廊:
乐园的空间场景设计:
整个背景梦幻空间设计,加上冰雪设施的打造,整体氛围仿佛走入冬雪秘境
旋转木马:
是乐园中比较亮点的设施之一,在梦幻环境中坐上木马感受着浪漫梦幻童年
乐园雪橇项目:
每天可参加3个小时狗拉雪橇活动
冰山项目:
可亲自接触洁白的雪片,还可以打雪仗,体验20尺长雪道。
电扇弹跳项目(PowerFanJump):
缓速高空弹跳,从14公尺高空跳下,十分过瘾。
365天都下雪场景:
人造雪配上淡蓝色的光辉,非常浪漫
举办活动:
偶尔这里有情侣求婚浪漫场景,赋予场景众多浪漫故事
亮点二:
水上乐园,提供各种游乐刺激项目
●乐园的建筑从4-7层,与冰雪乐园为一个整体建筑,面积约4万㎡;
●水上乐园分为室内和室外两部分,室内部分一年四季均可利用,室外部分设有超大型露天设施,供顾客游玩。
●乐园设施:
配有波涛游泳池和流水波等18种游乐场所,9种滑道等丰富的游乐设施,还有桑拿浴、儿童游泳池和母乳室等供家庭度假游乐;
设施中从地面高度50米处滑落下降的滑行坡堪称一最!
水上乐园画廊
亮点三:
欧式步行街式购物中心
●Onemount的步行街为半敞开式,欧式风格。
●1到3层,大约200家店铺组成的中心购物区,属于首都圈的西北部最大规模的购物中心。
●品牌组合:
人气主力店+各类特色品牌店,游乐同时体验购物乐趣
1)主力店:
设有从“ZARA”和“H&
M”等人气的SPA品牌;
2)特色品牌:
“谜尚”和“悦诗风吟”等化妆品的品牌店以及从亚洲风味到西式风味的各式餐厅、咖啡店等
主要入驻品牌
时尚
ZARA、H&M、8IGHTSECONDS、PULL&BEAR、Bershka、H:
CONNECT、ZIOZIA等
化妆品
谜尚、ARITAUM、悦诗风吟、托尼魅力、思亲肤、芭妮兰、伊蒂之屋、自然共和国等
饰品
澳拜客、SEVENSPRINGS、JAWS辣炒年糕、凤雏炖鸡、乐伯部队汤、明洞老奶奶面条、麦当劳、KONOPIZZA、BEANSBINS、咖啡陪你等
亮点四:
各种广场:
建筑空间设计上预留足够各种风格广场举办各类活动
亮点五:
屋顶花园,独具特色,可观望远处风景或举办各类文化活动
亮点六:
动物园,增加项目游乐趣味性
餐厅旁边设有面积不大的动物园,园中游客可以触摸到这些动物,进行互动。
动物园中有鸡、兔子、羊等
四.运营策略
1)人流导入策略:
同旅游社合作,与韩国国内多个景点、多个国际旅行社自由组合多条旅游路线
举例:
景点合作1:
ONEMOUNT冰雪乐园+乐天世界双乐园4天游
景点合作2:
ONEMOUNT冰雪乐园、坡州普罗旺斯村、黎花壁画村、山葡萄酒庄DIY乐享4天游
景点合作:
3:
ONEMOUNT冰雪乐园+日山湖水公园+乐天世界5天游
2)营销推广策略:
与电视台、明星的合作,频繁举行大型活动,通过电视台和明星效应持续带来粉丝互动及来此观光
韩国当红节目runningman--大型户外竞技真人秀节目等的拍摄地。
丛林法则VSRunningMan,在Onemount上展开了水上乐园5项接力赛!
Exo公演:
其他电视节目:
四、项目剖析
优点:
1.作为新城中大型商业项目,其整体定位融合新城战略发展目标,确立自身项目使命。
一山新城定位为:
“艺术文化设施完善的田园都市,自给自足的首尔都市圈西部中心城市”,本项目新城定位为文化旅游综合体,贴合新城战略目标。
2.整个项目要与现有新城项目定位差异化,需要有多个独特亮点进一步丰富新城商业内容,吸引消费者到达。
1)世界知名365天浪漫冰雪乐园。
2)水上乐园中地面高度50米处滑落降下的滑行坡堪称是一最!
3)韩国京畿西北部地区的首个主题乐园。
4)首尔西北部最大购物中心。
3.项目定位中主题功能明确,目的性消费强。
例如:
冰雪、水上乐园主题定位鲜明,娱乐活动项目几百种,非常丰富,具备极强的目的性。
4.项目持续不断进行业调整,尝试新的亮点业态。
加入动物园区域等,丰富娱乐体验化内容,持续吸引人流。
5.室内游乐不用考虑天气,365天可游玩。
“ONEMOUNT”整个室内的设施完备,不用考虑到季节和天气,什么时候来都可以让您尽兴而归。
且一次可能很难把全部的设施都一一体验,建议您可以计划多来几次分开玩,最好把每个设施都体验一遍。
6.项目定位的成功需要成功运营来延续。
1)各功能区域、屋顶花园等区域得到充分利用,在项目运营过程嫁接本地丰富的韩流文化,举办各类活动,嫁接各媒体资源,充分利用空间吸引人流,将产业与项目建立联系,逐渐让消费者形成情感和习惯消费的场所
2)在宣传上与周边其他景点进行联合。
例如周边还有美丽的自然湖泊“一山湖水公园”,韩国主要电视台之一的MBC工作室“MBC一山Dream中心”等可以一起纳入计划景点。
自由组合多条旅游路线供游客选择。
3)在业态上和娱乐项目设施上进行定期调整,保持吸引力。
劣势:
1.前期投资较大,经营风险较高。
主题性乐园前期投资额度较大,大型游乐设施更换频次较低,所以对建筑及设施要去较高,设计感要求超前、创新,品质感符合需求,否则市场出现更加吸引力产品时容易被替代。
2.受韩流文化推广影响较大。
由于本项目大部分依托新城韩流文化发展,客流很大比例由国际游客组成,与韩国整体旅游业挂钩,受其影响较大,且会存在较为明显的淡旺季。