商业项目冰雪主题业态研究Word文件下载.docx

1、四大业态，餐饮、精品业态、服装、主力店共60多家商铺餐饮：必胜客、肯德基、麦当劳、等欧美快时尚品牌，国内知名连锁餐饮汉拿山烤肉、德庄火锅、山景咖啡等精品业态25家，屈臣氏、热风、西遇、雪友、新秀丽、宝岛眼镜等服装：ONLY、VM、SLT、申格、劲霸等主力店：万达院线、永辉超市、大歌星、永辉超市、汉拿山温泉其他娱乐冰上乐园，可以滑冰，玩冰上碰碰车，打冰尜，或者坐雪橇，让哈士奇带你逛逛度假区山顶餐厅位于1200米雪峰高点，3200容纳世界风采长白山大剧院容纳600多人，包括50个包厢和30个VIP作为吉林青年歌舞团常年驻场演出2、大型主题乐园类项目该类项目不是标准滑雪场，冰雪场景商业主要作为娱乐功

2、能。其他商业打造与冰雪互相融合，围绕冰雪主题展开，冰雪场景在整个项目中，起到提升项目亮点，吸引人流作用。1）冰雪乐园作为大型综合文化旅游整体项目功能之一承担核心吸引人流作用，乐园中滑雪场非标准规格，只是单纯作为娱乐需要，与乐园外其他商业隔离，其他商业一般为旅游目的性消费商业。韩国ONE MOUNT目前是众多韩国游必去之地，冰雪乐园365天都在下雪是项目最大亮点之一。冰雪乐园以北欧的圣诞村为主题，分别由“冰湖”、“冰路”和“冰山”三个区域组成，独具特色。多种游乐设施，在冰湖区域，游客不但可以乘坐韩国传统雪橇，还可乘坐动物模样的雪橇等全世界各种各样的雪橇。在冰路区域设有韩国首个狗拉雪橇体验区，四季

3、都可享受到乘坐6只西伯利亚雪橇犬（SiberianHusky）拉雪橇的乐趣。2）独立冰雪主题乐园此类项目为项目内设有多个冰雪游乐互动体验感的项目。胡桃夹子冰雪主题乐园美国ISA精心设计，完全由冰雪组成，占地3000平方米。3）冰雪场景作为主题乐园的一部分品牌定位以冰雪为主题进行整体设计，项目内娱乐项目以冰雪为主题进行打造，单独设置一个封闭真雪室及儿童小冰场以增加体验感。悠游堂冰雪主题乐园项目面积1500，适合1-10岁宝宝，集游乐体验、互动活动、手工创意、美食餐饮、文化表演等业态于一体。4）冰雪世界：单独冰雪体验项目，以冰雕为主项目内有不同功能主题区，无其他商业混搭。主要以旅游景点吸引人流，同

4、时为周边其他项目带来人流。此类项目经营时间较短。一般为冬季12月至次年2月。案例1：贵阳“极地冰雪世界”冰雕主题乐园项目为1000平方米的超大冰库，从12月24日到明年2月14日；项目冰库室温控制在零下8度，同时运输数百吨真实的冰雪，进行搭景造型。通过各种瑰丽炫目的冰雕：无牙仔、变形金刚、童话城堡、爱斯基摩人冰屋等栩栩如生的动物冰雕，经典卡通形象以及宏伟雄奇的建筑汇聚一堂，再加上飘飘洒洒的雪花，晶莹剔透、流光溢彩，犹如圣诞老人所在的极地梦幻世界。互动游戏：除了观赏冰雕，还提供各种互动娱乐体验，能够在漫天冰雪中尽情游乐。观影区：各类以冰雪为主题的大电影如冰雪奇缘、冰川时代等，轮番上映。案例2：咸

5、阳冰雪王国项目面积占地总面积10000平方米，空高12米，更衣室700平方米功能十大主题：迪斯尼迷宫、马达加斯加动物乐园、白雪公主婚礼广场、北极雪乡小镇、冰上过山车、冰上自行车、冰雪急速滑道、冰雕体验坊等投资额度投资8000万元5）短期嘉年华一般位于北方，冬季12月至次年2月份，持续时间较短，组合各类游乐项目；周边商业根据嘉年华选择区域不同而不同。北京望京欧悦冰上嘉年华项目经营持续时间春节2月份，占地20000平方米。功能区：十二大冰雪主题娱乐区有雪山冲浪、冰雪大冲关、雪地香蕉船、人体保龄球等项目可供市民们游玩。雪地冲浪可同时容纳200人玩耍，适合各个年龄群体。冲浪台设置了多条雪道，游客们可体

6、会到乘坐雪圈从八米高处飞驰而下的快感，场地中间特别设立了两个花式滑道区，游客可以体会波浪形、圆弧形、跳跃形的滑雪乐趣。北京龙潭湖公园冰雪嘉年华为期60天的冰雪嘉年华现场，尽情挥霍玩雪、戏雪好时光。戏雪区域内包含雪上冲浪、雪橇乐园、雪地CS、雪地战车、雪乡人家、雪地悠波球、雪地摩托、极地侏罗纪恐龙等项目，意在为广大市民营造一个良好的文娱生活氛围。在全民健身活动的大潮下，将冰雪文化理念植入人心。案例3：鸟巢欢乐冰雪嘉年华3、大型文旅综合体类项目该类项目为大型文化旅游度假区，着重打造多个主题功能区，滑雪场在整个项目中作为特色亮点之一；其他商业打造根据整体项目吸引客流特征进行定位，一般会将文化旅游与商

7、业项目结合，建设室内滑雪场、水主题体验中心、电影体验中心、购物中心、停车楼等城市综合体商业业态。长沙大王山旅游度假区国际水平度假区吸引全国客群，年接待8万人次，冰雪业态为主题区之一。广州万达MALL整体面积：29万平方米；分功能区面积：滑雪场7.5万，容纳3000人；室内水乐园2.5万，电影科技城1.5万，室内购物中心10万。停车了8万。滑雪场与商业关系：滑雪场为商业主要功能之一，商业购物中心与滑雪场隔离，购物中心作为旅游目的性定位。哈尔滨万达MALL整体定位文化旅游城规划有文化、旅游、商业、酒店建筑面积和投资额总建筑面积90万平方米，总投资200亿元人民币，可同时容纳5万名游客，日接待量10

8、万人次，年接待游客2000万人次商业中心建筑面积9万平方米，投资10亿元整个文化旅游城的主轴线，将各个项目有机连接在一起，荟萃国内外一流品牌和全球50多家不同风味的美食餐厅酒店区投资40亿元，规划9个度假酒店，包括2个五星级酒店，2个四星级酒店和5个主题酒店，共有4500间客房，6000个床位滑雪场规模8万平米文化项目大型秀剧场、电影乐园、电影城、量贩KTV、电玩城4、旅游景点类项目项目整体定位作为旅游景点之一，室外滑雪场作为整体项目吸引人流亮点打造，此类项目多位于大城市郊区、旅游景区，其他商业多为滑雪场配套，如几百至几千平米服务大厅，以滑雪设备用具、餐厅等必备业态为主。北京怀北国际滑雪场区位

9、：北京城区东北部，雁栖湖北行5公里九谷口自然风景区（国家AAA级风景区）内。规模：北京地区雪道最长，规模最大国际滑雪场，雪场雪道全长4600米,落差238米,由1条高级道、3条中级道和4条初级道、一座滑雪公园组成。配套商业：滑雪大厅和少量餐饮。5、城市新区或区域中心类项目该类项目是新城或新区某一个商业项目，或作为城市边缘区域的一个旅游景点。城市中心或区域中心项目中，滑雪场承担城市或区域中心名片角色，其他商业作为新城或新区整体中心一部分，商业定位与整体城市中心或者区域中心其他业态搭配定位，城市边缘旅游景点类项目其他商业一般定位为滑雪场配套。米尔顿凯恩斯新城城市中心某商业项目中滑雪场城市中心商业业

10、态：大而全，各类零售休闲娱乐，吸引外部人流导入，同时满足新城自身购物、休闲娱乐需求。包含滑雪场商业其他业态：具有最大室内滑雪场、市内攀岩、保龄球馆等娱乐主题项目，且配有部分零售、餐饮等。上海虹桥机场滑雪场总建面70万平米，和浦东机场附近的“迪斯尼乐园”一起成为上海新的旅游地标其他商业：北欧风情商业街及餐饮场所、游乐中心，以及超现代的4D影院等。镇江新区室内滑雪馆项目建筑面积50万平方米，围绕冰雪为主题为主题打造大型室内滑雪馆、戏雪馆、冰壶馆、冰球馆、冰上演艺中心、冰雪运动青少年培训中心、冰雪国际会议中心、温泉度假酒店和奥地利风情小镇等综合性旅游设施。总投资达30亿元人民币，预计2017年底建成

11、并投入运营，运营后年游客接待量预计200万人次以上。冰雪业态实操需考虑因素通过以上归纳总结，项目要引入冰雪业态，必须需要考虑因素有项目自身特征、运营时间、冰雪业态规模、投资额、运营专业度、开发形式等因素。附：典型案例分析韩国ONT MOUNT项目下面通过分析韩国ONT MOUNT项目看冰雪主题商业项目定位及运营。ONE MOUNT项目类型属于项目类型2：大型主题乐园类，随没有标准滑雪场，但仍然承担兼类3：大型综合文旅项目主力店的职责。同时也是新城名片背景。一、韩国ONE MOUNT有哪些天然的区位优势？项目背景：韩国为了解决首都人口爆炸性增长带来的社会和政治的不稳定，开始着手首尔的新城开发计划

12、,盆唐、一山、坪村、中洞和山本这5座新城均为80年代开始建设，首尔市中心25-30公里以内，具有商业功能、休闲功能、便利的出行、舒适的居住功能于一体的卫星新城。新城与首尔区位关系图一山新城规划面积15.74公里，目标是建设成为“艺术文化设施完善的田园都市，自给自足的首尔都市圈西部中心城市”。自韩国将“文化立国”作为国家战略推进时，一山新城成为这一使命的缔造者和传播者，如今一山吸引了众多韩国影视电视企业，成为众多偶像明星经常光顾的地方，形成演艺产业聚集区，新城完全可以自给自足。One mount位于一山新城内，是首都圈西北部首个主题乐园，建筑总面积16.16万，2013年3月29日入市。其核心穿

13、透力来自于特有的冰雪概念的主题乐园。项目开发周边环境：东临邻高阳文化馆、一山湖水公园（号称拥有韩国最大的人工湖，四季风景优美，是市民平时休憩时常去的地方）。南邻韩流世界开发区域，西临国际展览中心KINTEX也位于一山，自2005年建成投入使用后，将会展事业了推向国际化。位于这里的电视台也常在附近的街道和高楼大厦里拍摄取景，因此经常可以看到韩国明星的身影交通条件：项目有直接通往仁川、金浦机场大巴，距离汉城25公里，从地铁3号线注叶站，步行15分钟即到。从首尔站到附近最近的站大约需要50分钟，不到1小时的车程就可以达到。二、项目规划思路与6大核心亮点基于项目所处新城建设目标及区域周边环境条件下，承

14、担进一步丰富新城文化产业和吸引人来，实现新城可持续发展这一使命下进行定位。1）项目主题定位365天寒暑交融的世界级游憩商业地球村最优质的冰雪与水乐园与主题购物中心为核心载体的全新概念商业复合空间2）目标客群定位目标客群客群来源本地客群&国际旅游客群客群类型家庭、孩子、情侣、朋友、年轻人3）整体功能规划项目整体由四个主题功能组成冰雪乐园、水上乐园、体育俱乐部、购物中心，其中水上乐园与冰雪乐园建筑设计为一体，购物中心与体育居乐都单独设计。其中冰雪乐园全部为室内，水上乐园部分室内部分室外。4）亮点解读项目最大亮点之一：冰雪乐园。365天都在下雪，可谓无与伦比乐园以北欧的圣诞村为主题，分别由“冰湖”、

15、“冰路”和“冰山”三个区域组成，独具特色。在冰湖区域有韩国内首个狗拉雪橇体验区，游客不但可以乘坐韩国传统雪橇，还可四季都乘坐动物模样的全世界各种各样的雪橇，例如：乘坐6只西伯利亚雪橇犬（SiberianHusky）拉雪橇的乐趣。乐园内还有特别的自行车300M冰道，拥有令人兴奋的101种项目的溜冰场，来这里游玩每天都跟过节一样！冰雪乐园画廊：乐园的空间场景设计：整个背景梦幻空间设计，加上冰雪设施的打造，整体氛围仿佛走入冬雪秘境旋转木马：是乐园中比较亮点的设施之一，在梦幻环境中坐上木马感受着浪漫梦幻童年乐园雪橇项目：每天可参加3个小时狗拉雪橇活动冰山项目：可亲自接触洁白的雪片，还可以打雪仗，体验2

16、0尺长雪道。电扇弹跳项目（Power Fan Jump）：缓速高空弹跳，从14公尺高空跳下，十分过瘾。365天都下雪场景：人造雪配上淡蓝色的光辉，非常浪漫举办活动：偶尔这里有情侣求婚浪漫场景，赋予场景众多浪漫故事亮点二：水上乐园，提供各种游乐刺激项目乐园的建筑从4-7层，与冰雪乐园为一个整体建筑，面积约4万；水上乐园分为室内和室外两部分，室内部分一年四季均可利用，室外部分设有超大型露天设施，供顾客游玩。乐园设施：配有波涛游泳池和流水波等18种游乐场所，9种滑道等丰富的游乐设施，还有桑拿浴、儿童游泳池和母乳室等供家庭度假游乐；设施中从地面高度50米处滑落下降的滑行坡堪称一最！水上乐园画廊亮点三：

17、欧式步行街式购物中心One mount的步行街为半敞开式，欧式风格。1到3层，大约200家店铺组成的中心购物区，属于首都圈的西北部最大规模的购物中心。品牌组合：人气主力店+各类特色品牌店，游乐同时体验购物乐趣1）主力店：设有从“ZARA”和“H&M”等人气的SPA品牌；2）特色品牌：“谜尚”和“悦诗风吟”等化妆品的品牌店以及从亚洲风味到西式风味的各式餐厅、咖啡店等主要入驻品牌时尚ZARA、HM、8IGHT SECONDS、PULLBEAR、Bershka、H: CONNECT、ZIOZIA等化妆品谜尚、ARITAUM、悦诗风吟、托尼魅力、思亲肤、芭妮兰、伊蒂之屋、自然共和国等饰品澳拜客、SEV

18、EN SPRINGS、JAWS 辣炒年糕、凤雏炖鸡、乐伯部队汤、明洞老奶奶面条、麦当劳、KONO PIZZA、BEANS BINS、咖啡陪你等亮点四：各种广场：建筑空间设计上预留足够各种风格广场举办各类活动亮点五：屋顶花园，独具特色，可观望远处风景或举办各类文化活动亮点六：动物园，增加项目游乐趣味性餐厅旁边设有面积不大的动物园，园中游客可以触摸到这些动物，进行互动。动物园中有鸡、兔子、羊等四运营策略1）人流导入策略：同旅游社合作，与韩国国内多个景点、多个国际旅行社自由组合多条旅游路线举例：景点合作1：ONEMOUNT冰雪乐园+乐天世界双乐园4天游景点合作2：ONEMOUNT冰雪乐园、坡州普罗旺

19、斯村、黎花壁画村、山葡萄酒庄DIY乐享4天游景点合作:3：ONE MOUNT冰雪乐园+日山湖水公园+乐天世界5天游2）营销推广策略：与电视台、明星的合作，频繁举行大型活动，通过电视台和明星效应持续带来粉丝互动及来此观光韩国当红节目runningman-大型户外竞技真人秀节目等的拍摄地。丛林法则VS Running Man，在Onemount上展开了水上乐园5项接力赛！Exo公演：其他电视节目：四、项目剖析优点：1.作为新城中大型商业项目，其整体定位融合新城战略发展目标，确立自身项目使命。一山新城定位为：“艺术文化设施完善的田园都市，自给自足的首尔都市圈西部中心城市”，本项目新城定位为文化旅游综

20、合体，贴合新城战略目标。2.整个项目要与现有新城项目定位差异化，需要有多个独特亮点进一步丰富新城商业内容，吸引消费者到达。1）世界知名365天浪漫冰雪乐园。2）水上乐园中地面高度50米处滑落降下的滑行坡堪称是一最！3）韩国京畿西北部地区的首个主题乐园。4）首尔西北部最大购物中心。3.项目定位中主题功能明确，目的性消费强。例如：冰雪、水上乐园主题定位鲜明，娱乐活动项目几百种，非常丰富，具备极强的目的性。4.项目持续不断进行业调整，尝试新的亮点业态。加入动物园区域等，丰富娱乐体验化内容，持续吸引人流。5.室内游乐不用考虑天气，365天可游玩。“ONEMOUNT”整个室内的设施完备，不用考虑到季节和

21、天气，什么时候来都可以让您尽兴而归。且一次可能很难把全部的设施都一一体验，建议您可以计划多来几次分开玩，最好把每个设施都体验一遍。6.项目定位的成功需要成功运营来延续。1）各功能区域、屋顶花园等区域得到充分利用，在项目运营过程嫁接本地丰富的韩流文化，举办各类活动，嫁接各媒体资源，充分利用空间吸引人流，将产业与项目建立联系，逐渐让消费者形成情感和习惯消费的场所2）在宣传上与周边其他景点进行联合。例如周边还有美丽的自然湖泊“一山湖水公园”，韩国主要电视台之一的MBC工作室“MBC一山Dream中心”等可以一起纳入计划景点。自由组合多条旅游路线供游客选择。3）在业态上和娱乐项目设施上进行定期调整，保持吸引力。劣势：1.前期投资较大，经营风险较高。主题性乐园前期投资额度较大，大型游乐设施更换频次较低，所以对建筑及设施要去较高，设计感要求超前、创新，品质感符合需求，否则市场出现更加吸引力产品时容易被替代。2.受韩流文化推广影响较大。由于本项目大部分依托新城韩流文化发展，客流很大比例由国际游客组成，与韩国整体旅游业挂钩，受其影响较大，且会存在较为明显的淡旺季。