管理制度物业管理条例新 精品.docx

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管理制度物业管理条例新精品

泰兴市物业管理办法

（征求意见稿）

　第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，推进文明社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条　市政府应将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用信息化等新技术、新方法，促进物业服务行业转型升级，提高物业管理和服务水平。

第四条市政府成立物业管理工作领导小组，建立由物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）以及相关行政部门参加的物业管理联席会议制度，协调处理重大矛盾和纠纷。

牵头组织有关部门对物业管理区域内违法违规行为开展集中整治。

　　第五条市住房和城乡建设局是本市物业管理行政主管部门，具体负责拟定物业管理的政策措施，开展日常工作的指导、监管；负责物业服务企业资质管理、物业管理招标投标、建立物业服务企业信用信息档案；物业承接查验的管理与监督；住宅专项维修资金的交存、使用和监管工作；配合做好业主大会、业主委员会（物业管理委员会）的筹建、换届及日常工作指导与监督；开展物业管理活动的检查、考核、评优评选活动；依法查处违反物业管理法律、法规的行为。

第六条物业管理实行属地管理。

街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，设立并公开投诉电话、投诉点，接受并解决群众的投诉和纠纷，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务;指导社区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会的筹建、换届等相关工作，建立业主委员会信用档案;建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜，制定辖区内物业管理应急预案，落实物业应急管理和长效机制。

社区居（村）民委员会负责协助和配合街道办事处（乡镇人民政府），建立健全物业管理工作机制，参与指导和监督业主委员会的工作，及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷；参与住宅专项维修资金的使用监督，建立社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业的“三位一体”服务协调机制。

第七条公安机关负责物业管理区域内的治安管理，依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内汽车停放，配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域规划红线以内的汽车停车矛盾和纠纷的处理;负责物业管理保安服务活动的监管;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，及时查处损坏（停用）消防设施和占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理。

城管部门（行政执法部门）负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、在非承重外墙上开门（窗）、破坏房屋外立面等违法行为;依法查处违法建设、无照经营、乱设摊点、乱贴乱画、占用公共部位和损坏绿地等违法违规行为；督促相关责任单位加强对物业管理区域内生活垃圾、建筑垃圾清运和环卫设施的管理；制定住宅小区垃圾清运服务标准。

物价部门负责全市物业服务收费管理。

建立普通住宅物业服务收费标准的动态调整机制，适时调整并公布物业服务收费政府指导价，监督做好物业服务收费备案工作。

及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。

环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收，对污染源依法实施监督管理；对制造超过规定标准排放的污水、废气、噪声、油烟等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处。

建管部门负责对物业项目的建筑工程质量管理，协调处理房屋保修期内工程质量问题引发的投诉和矛盾，规范室内装饰装修活动，查处破坏承重结构的违法行为。

市场监管部门负责对物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备进行安全监管；依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查；调查处理物业管理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为；负责查处在物业管理区域内未取得营业执照从事经营活动的行为.

人力资源和社会保障部门负责监督物业服务企业的劳动用工和社会保险费缴纳情况，协调处理物业服务企业劳资纠纷。

规划部门负责审查规划设计方案，新建小区的物业服务用房、社区用房和配套设施的规划，按规定标准足额规划停车位。

对物业管理内违反规划建设的行为予以认定和查处。

人防部门负责物业管理区域内人民防空工程及设施平时使用、维护管理的指导和监督；地下人防车位出租管理；确保人防工程合理开放使用。

卫生计生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生状况进行监督管理。

供水、供电、电信、有线电视、燃气、路灯等专业经营单位，与项目工程同时规划、施工、验收、交付使用。

按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

　　第八条物业管理行政主管部门积极开展物业管理活动的评先创优活动，对取得显著成绩的单位、个人给予表彰、奖励，所需资金由财政部门列入财政预算。

　　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　　　　　　第二章物业管理区域

第九条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。

物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

第十条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业管理行政主管部门备案。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。

第十一条物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

　　　　　第三章　业主、业主大会与业主委员会

　　第十二条房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主户数超过三百户的，可以按幢、单元为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　第十四条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　第十五条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当向街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备业主大会书面申请，并报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

建设单位故意拖延或者不报送的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其按规定报送。

第十六条符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

建设单位应当在办理商品房预售许可证手续前，将首次业主大会会议筹备经费交由街道办事处（乡镇人民政府）代管。

物业项目总建筑面积在十万平方米（含）以下的，筹备经费为5万元；十万至二十万平方米（含）以下的，筹备经费为8万元；物业项目总建筑面积在二十万平方米以上的，筹备经费为10万元。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

　　第十七条　首次业主大会筹备组由业主成员、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。

筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。

业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。

筹备组人数应当为五至十一人的单数，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。

筹备组中的业主成员条件与业主委员会成员条件一致。

对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

第十八条召开住宅小区的业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，并同时告知社区居（村）民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

业主可以查阅业主大会会议记录。

第十九条业主大会行使下列职权：

（一）选举、撤换业主委员会的组成人员；

（二）审议、修改业主管理公约，业主委员会章程，授权业主委员会决定事项。

（三）听取和审查业主委员会工作报告并监督业主委员会的工作；

（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重大事项；

（五）改变或者撤销业主委员会不适当决定；

（六）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业服务企业的报告。

第二十条业主委员会由业主大会会议选举产生，以其选举产生之日为成立日期，接受业主大会和业主的监督。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务相关费用或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

委员出现空缺时，应当及时补足。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

第二十一条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立