阳泉市物业管理细则.docx

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阳泉市物业管理细则

阳泉市人民政府办公厅关于印发阳泉市物业管理细则的通知

阳泉市人民政府办公厅

各县（区）人民政府，市直各单位，省属以上企业：

《阳泉市物业管理细则》已经市人民政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。

阳泉市人民政府办公厅

2014年4月9日

阳泉市物业管理细则

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》以及其他有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条本细则所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条配套设施齐全的物业推行物业管理；配套设施不齐全的，由物业所在地人民政府、建设单位（或者公有住房出售单位）和公用企（事）业单位完善配套设施。

第四条市住房保障和城乡建设管理局负责全市物业管理活动的政策指导及监督管理工作。

县（区）住房城乡建设部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

规划、环保、公安、物价、财政、工商等部门依法按照职责，共同做好物业管理活动的相关工作。

第五条市、县（区）人民政府应当做好本行政区域内物业管理以及和谐社区建设的相关工

作。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当成立业主大会、业主委员会工作指导机构，负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及管理活动进行指导、协助和监督，协调处理物业纠纷。

社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下，对辖区内业主、业主大会、业主委员会以及物业服务企业在物业管理活动中的日常工作进行指导监督。

第二章业主和业主大会、业主委员会

第六条房屋的所有权人为业主，物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

只有一个业主或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务需业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他重大、紧急物业管理事项的，由物业所在地社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府指导监督下，组织业主共同决定有关事项。

第八条物业管理区域的划分，由物业所在地县（区）住房城乡建设部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府进行审查，符合《山西省物业管理条例》有关规定的，可以将其确定为一个物业管理区域，由县（区）住房城乡建设部门在物业管理区域予以公告。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上划分为不同的物业管理区域。

业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地县（区）住房城乡建设部门提出申请，由物业所在地县（区）住房城乡建设部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府进行审查，确需调整的，予以确认并在物业管理区域予以公告。

第九条物业所在地县（区）住房城乡建设部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立

物业管理区域档案。

档案资料应当载明下列事项：

物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；共用设施设备情况；建设单位、产权单位；业主总户数、居住人口、产权构成比例；物业服务

企业名称、管理时间。

第十条在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位（或者公有住房出售单位）可以向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的报告：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到

50％以上的；

（二）房屋出售并交付使用的建筑面积不足

50％，但自第一个业主入住之日起满

2年的。

第十一条街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到报告之日起30日内，会同物业所在地县（区）住房城乡建设部门指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组），筹备组负责召集首次业主大会会议。

筹备组成员人数应为单数，由业主直接推举产生的业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会组织业主推荐。

筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

公告时间不少于７日。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

第十二条建设单位自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。

筹备组应当对业主资料

保密，不得用于与筹备无关的活动。

第十三条筹备组负责下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）提出业主大会议事规则和管理规约草案；

（三）登记和确认业主身份；

（四）提出业主委员会委员产生办法草案；

（五）其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于７日。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十四条筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地县（区）住房城乡建设部门和街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十五条首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）选举业主委员会委员。

首次业主大会表决权的确认按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定执行。

第十六条管理规约应当对下列主要事项依法作出约定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。

管理规约对业主及物业使用人具有约束力。

业主及物业使用人违反管理规约，损害其他业主及物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼。

第十七条业主大会议事规则应当规定以下事项：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选细则等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第十八条业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时缴纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定。

管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。

第十九条业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应

当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

召开业主大会，可以邀请物业所在地县（区）的住房城乡建设部门和街道办事处、乡（镇）

人民政府、社区居民委员会以及公安部门参加。

第二十条召开业主大会之前，筹备组或业主委员会应当将业主大会会议议题和需表决事项

以书面形式在物业管理区域内显着位置公告并告知社区居民委员会，公告期间不少于15日。

公告期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，筹备组或业主委员会应当予以参考，并将拟表决事项以及业主修改建议提交业主大会表决。

第二十一条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）改变或者撤销本物业管理区域内业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定第（六）、（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十二条业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十三条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主和业主大会的监督。

由业主大会共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。

第二十四条业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为３至５年，可以连选连任。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，并不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任