保亭温泉度假区项目建议书申请报告可行性研究报告文档格式.docx
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6.1主导产业建设46
6.2辅助设施建设51
6.3建设标准56
第七章产品工艺技术设计方案59
7.1网箱养鱼技术59
7.2优质水果种植技术63
7.3优质饮用水生产工艺技术66
7.4大力推广引进设施农业新技术70
第八章环境影响评价73
8.1影响环境因素分析73
8.2环境保护措施73
8.3环境保护应用标准75
8.4劳动保护与安全75
8.5环保部门结论与建议76
第九章企业组织与劳动定员77
9.1项目建设单位基本情况77
9.2组织机构78
9.3管理体系79
9.4劳动定员81
第十章投资估算及资金筹措84
10.1投资估算依据84
10.2投资估算86
10.3资金使用计划88
10.4资金筹措89
第十一章实施进度与措施90
11.1实施计划90
11.2工作措施92
第十二章财务分析与效益评价94
12.1产品成本和费用估算94
12.2销售收入估算95
12.3财务评价96
第十三章结论与建议100
13.1结论100
13.2建议100
第一章前言
一、报告编制目的
（一）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
（二）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并完成项目的初步规划设计方案。
（三）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行商业模式。
（四）对项目进行投资分析和风险分析。
（五）对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
（一）国家建设部及保亭市颁布的与房地产相关法律与政策；
（二）现场调查和实地调研所得信息；
（三）政府工作报告及统计局提供的统计数据。
三、项目概况
（一）基本情况本地块位于海南省保亭县*****范围内，项目总用地面积750亩，土地使用类型为国有划拨地。
项目目前为热带雨林五星级酒店待开发用地，热带雨林风貌保存完好，自然环境非常优越。
七仙岭是国家AAA级森林公园，境内遍布原生态热带雨林，空气负氧离子含量高达8-10万个，是三亚的十倍。
七仙岭温泉是全海南岛水温最高的温泉，其最高水温达93·
C，且富含微量元素，具有良好的医疗保健效果，是不可多的的养生、度假的好去处。
地形地貌：
本地块目前为热带雨林山谷地形，背靠青山，胶林如海，远眺七仙岭群峰，田园阡陌、清溪碧水交织于山脚。
缓坡地势较为适宜建设。
地块附着物目前为原始森林植被，不涉及拆迁问题，具备工程快速开工的可能性。
地块周边目前交通情况良好，温泉区至保亭县城、温泉区至森林区的公路也开通，其中温泉公路紧邻项目旁边穿过。
依托这些公路可与三亚、海口等海南各城市有效连接，也可和周边著名景区由较好的交通连接。
用地属于热带季风气候区。
具有热量丰富、雨量丰沛、蒸发量大、季风变化明显的特点。
境内雨量丰沛，但降雨较集中，雨旱季明显。
（二）项目所处区域分析项目位于海南热带雨林旅游度假区中部，处于三亚、陵水、五指山之间的中心。
地块目前有七仙岭温泉国家森林公园、七仙岭温泉高尔夫球会、君澜热带雨林温泉酒店等配套设施，另有两个高尔夫球场在建。
先期开发的项目保证了通讯、供电和供水等设施能得到基本满足。
温泉位于七仙岭南面的山脚下，分布着25个温泉眼，其中自喷泉眼7口，日出水量3030立方米。
温泉大多数在70摄氏度左右，有些高达94摄氏度，是全海南岛水温最高的温泉，该温泉属于硅酸重碳钠型温泉水，富含微量元素，具有良好的医疗保健效果，尤其对长者的高血压、冠心病等心血管疾病由显著辅助疗效。
第二章项目开发经营环境分析
一、房地产市场状况及预测
国家统计局11月10日公布的2009年1-10月全国房地产市场运行情况显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份1.1各百分比上涨0.7%。
自2009年6月，全国屋售价恢复正增长以来，房价已连续5个月保持同比正增长，涨幅从6月份的0.2逐渐扩大，7月份同比上涨幅1%，8月份同比涨幅2%，9月份同比涨幅2.8%，10月份同比涨幅达到年度最高——3.9%。
全国楼市成交面积看涨，各城市库存量普遍下降。
中国指数研究院数据信息中心的监测显示，2009年10月份，全国楼市成交面积以涨为主，总成交面积环比上涨11.64%。
开发商在10月加大推盘力度，各地房交会也相继展开，受此推动，大部分城市成交面积大幅上扬。
从供应情况来看，10月份，进过“金九银十”的消耗，各城市库存量普遍下跌。
从市场需求来看，10月份，21各城市成交面积环比上升，超过被监测的29各城市的2/3总成交面积环比9月份上涨约12%。
10月份成交面积最大的是重庆，超过300万平方米，上海成交面积高于200万平方米，达244.91万平方米，上月成交面积超过100万平方米的城市有5个，依次是北京、成都、武汉、天津和广州。
从成交价格来看，10月各城市住宅成交均价也是以上涨为主。
在11月、12月，各地房地产成交量出现井喷。
总之，从目前的房地产形势来看，经济危机对中国房地产市场的影响已经不复存在，中国房地产市场正进入火爆期。
二、海南省房地产市场发展概况
海南省，位于中国的最南面，是中国唯一的热带海岛省份，海洋面积占中国总海域的1/3，终年气候宜人，年平均温度为25.3度，空气清新，常年无冬，森林覆盖率达到50%，人口预期寿命名列全国前茅，有全国一流的空气环境。
海南省是中国最大特区，也是全国建省时间最短的省份。
海南为中国第二大岛，海岸线长达1584.8公里，是适合休闲旅游的度假圣地。
海南房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区。
建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。
海南省从2005年起，把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。
2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台地区，以及美国等25个国家。
到海南购房，享受最佳居住环境，已成为近年来国人的新时尚。
这些岛外购房客的脚步不仅停留在海口、三亚，随着近两三年海南房地产区域市场多极化局面的出现，他们的脚步正向海口、三亚、保亭以外岛内其他市县迈进。
2008年，海口房价在多个月份里同比涨幅一直领跑全国，2008年1月-11月，海口商品房平均销售价格为4270.60元/平方米，同比上涨24.53%。
与价格上涨较快相背，2008年海南商品房销量却显黯淡。
海南房地产市场在经历2008年年底的微步调整之后，2009年上半年频现火热信号，海南房地产开发投资、商品房及住宅销售面积、销售金额等重要指标同比均出现正增长。
2009年上半年海南房地产完成开发投资114.77亿元，同比上涨37.2%，增幅比全国平均水平高出27.3个百分点。
商品房销售面积217.50万平方米，同比增长21.5%；
销售额127.14亿元，同比大幅增长28%；
销售均价6099元／平方米，同比增长2.48%，均为近年来新高。
以上数据显示，市场消化能力止住了海南楼市2008年底低迷的态势，市场交易畅旺，火爆迹象明显。
2009上半年海南房地产市场的火爆，既有刚性需求，也有投资成分。
当然也离不开国家宏观政策的影响，宽松的信贷和低利率的政策刺激，使得投资性需求得到释放。
与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。
如从多数岛外投资者的购买动机上来看，多为度假型和养老型自住而非他住；
从投资的目的上来看，岛外投资者多为投资而非投机；
从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
另外，海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。
海南是全国第一个生态示范省，一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。
随着国内休闲度假房地产市场的兴起，借着开发“国际旅游岛”的东风，海南房地产市场升值潜力巨大。
三、旅游行业的背景
旅游是最为大众化的一种精神文化享受，也是人类和自然界的和谐统一、相互依存的具体体现。
社会经济的不断发展，为旅游业的兴起和发展提供了物质保证，社会集团物质和精神消费的出现和升级，给旅游业带来了空前机遇和锦绣前程。
旅游在人们精神追求于中是最具有科学性、文明性、大众性特点的一种活动，已经被人类社会所接受和钟爱。
在旅游中能尽情地享受大自然为人类展示的壮美画卷，使人开阔视野、增长知识、陶冶情操、健身壮体。
旅游者在惊与险中追求刺激和畅快，在疲劳中得到快乐和休息，在景色中获得激情和动力，使精神境界得以充实，身心得到洗涤。
旅游使人们在自然逍遥、清静无为的山水中感悟人生，追求人格的境界，生情悟性。
旅游已经不是简单的自由游戏和简单的娱乐，而是融消费、娱乐、求知、健身于一体的活动，可满足各文化层次、各年龄段、各社会地位人们的多方面需求，已经是当今社会一种最时尚，最喜闻乐见的娱乐消费活动。
旅游作为一个产业，强有力地跻身于社会经济结构中，已经占有举足轻重的地位。
日前，发达国家的旅游业与经济发展同步进行，有些国家的旅游业已经成为国民经济中的支柱产业。
近年来，我国随着经济的快速发展，旅游业已经有了长足的发展，旅游消费从集团逐步扩展到居民家庭和个人，旅游业已经成为国民经济新的增长点和第三产业的重要支柱，成为经济发展最快、最具有活力的优势产业。
尤其是国家对发展旅游业的重视，出台的旅游投资、鼓励旅游消费等政策和措施，将吸引更多的投资商对旅游业的关注。
国家已经出台的放长假和带薪休假政策，增大了职工旅游消费的时间和空间，为旅游消费营造了风调雨顺的大气候。
由此可见，旅游业的开发正处于国家政策到位、旅游消费者市场红火的黄金段位，已经向临界点靠近。
四、保亭县房地产市场发展趋势
根据数据测算，2008年保亭旅游产业受此超过传统农业比重，达到45.33%，2009年前7个月接待游客达71.2万人次，旅游综合收入9537.6万元，同比增长超过100%，财政收入大幅度增长。
上半年，保亭GDP增速14%，排名全省第二。
一旅游为主导的第三产业对GDP的贡献率达到42%。
2009年上半年，保亭固定资产投资26800万元，同比增长79.3%；
社会商品零售总额同比增长月20%。
目前，以三亚为中心已形成海南岛最具国际影响力的蓝色半环，以保亭为中心正在形成以雨林、温泉为主题的绿色半环。
蓝绿色半环相交，将形成海南国际旅游岛南部旅游圈的核心环线。
保亭值国家海岸海棠湾的高速路目前正处于筹建中，建成后，以此为核心形成半小时车程的中部旅游大环线，中部旅游以保亭为集散中心，由此实现全面突围，可辐射、带动整个中部地区的旅游大发展格局。
据了解，保亭未来的发展宏图是：
将保亭打造成“四佳一珠”。
借助不断放大的国际旅游岛建设效应，依托“三城一乡”（国家卫生城、国家园林县城、国家文明县城、中国民间文化艺术之乡）优势，深入落实科学发展观，走“差异化定位，特色化发展”和“山海并举，蓝绿互融”的区域化高端发展路子，做强雨林温泉生态宜居的度假品牌，致力打在中部生态旅游集散中心，全力把保亭建成中国最佳的国际温泉度假养生保健之地，中国最佳生态人居之地，中国最佳的绿色旅游县城，中国最佳的民族文化旅游县城，最终用10年左右的时间把保亭建成海南中部一颗独具特色的璀璨明珠。
近年来，保亭县城正发生着巨大的变化，县城高楼耸立。
2006年拿下了“国家卫生县城”这块金字招牌，进一步推动了地方经济的发展，高质量的人居环境，也为以后的发展奠定了坚实的基础。
五、有利投资经济形势成因分析
此地块所属农垦总局，随着科学发展观的发展，在2008年国务院原则上同意海南农垦管理体制改革的意见后，海南省农垦战线得到了国家政策的扶持和支持，按照党中央的要求全面建设有中国特色社会主义社会，加快全面建设小康社会的步伐，是海南农垦事业发展的必由之路。
自2008年以来，省农垦总局和农垦总公司相继出台《关于支持垦区产业结构调整的意见》和《垦区产业结构调整项目审批的相关规定》，为即将实施的垦区产业结构调整和产业升级战略鸣锣开道。
据悉，海南农垦改革已进入转轨阶段，即开始酝酿布局产业结构调整和产业升级战略，为接下来的大发展奠定基础。
省农垦总局已决定，将在今年8月21日举行“2009海南农垦资源推介会”，抓住海南建设国际旅游岛的战略机遇，向全社会充分展示海南农垦在土地、旅游、热带农业等方面的丰富资源和竞争优势，借用外脑进行项目策划和开发。
海垦此次出台的政策，目的非常明确：
结合海南国际旅游岛建设，大力调整农垦产业结构，以旅游地产为主导，培育可持续发展的新产业，不断拓展现代服务业、加工业和高附加值农业，带动垦区劳动力转移，使有限的土地资源实现效益最大化，促进农场经济发展、增加职工收入。
省农垦总局鼓励、支持各农场充分利用土地、社会资金和技术资源，发展一批以旅游地产为主导的服务产业项目。
鼓励实行农业产业内部结构调整，着重发展附加值高的产业。
已进入更新期的橡胶园，更新后原则不宜再种植附加值低的作物。
农垦总局出台的一系列政策，大力支持旅游开发的指导思想，对本项目来说，都是非常有利的。
第三章项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
（一）基本情况——块地形地貌：
地上附着物情况：
地块附着物目前为农场橡胶园，不涉及拆迁问题，具备工程快速开工的可能性。
地块交通配套：
地块自然生态：
由于本地块地处七仙岭国家森林公园内，地块本身及周边均为热带雨林，空气负氧离子含量高达8-10万个，是三亚的十倍。
二、项目所处区域分析
项目位于海南热带雨林旅游度假区中部，处于三亚、陵水、五指山之间的中心。
三、项目周边主要物业分析
从本项目的地理拥有的特质来看，适宜养生度假型住宅，本次市场调查主要针对附近区域项目进行调查。
（一）七仙瑶池
●项目概况：
七仙瑶池雨林别墅位于保亭县七仙岭风景区内，紧邻七仙岭温泉高尔夫球会，南距三亚78公里，北上海口265公里，东距海棠湾45公里。
项目根据目前所在地的原生态热带雨林来进行规划设计，力求使每一栋别墅都掩映在绿色植被里面。
●销售情况：
该项目2007年开始积累客户，但截至目前仅对外销售了三套，预定10套。
●目前销售均价：
24700元
●主打户型：
84-240平方米
●客户定位：
外籍人士，国内高端客户
（二）君澜热带雨林温泉酒店
海南君澜热带雨林温泉酒店位于海南保亭七仙岭国家森林温泉旅游区内，是一家以“热带雨林”和“野溪温泉”为主题，按五星级标志建造的度假型酒店。
酒店拥有最高达97摄氏度，年平均温度达93摄氏度的酸重碳钠型野溪温泉；
它置身于七仙岭南面上脚下，40栋别墅依山而建，与热带雨林、野溪温泉融为一体，一切自然而然。
●经营状况：
目前该项目周一至周五的入住率为50%，周末的入住率为80-90%。
1380-4880元/间。
●客户构成：
以海南自驾游高端人群为主，国内高端客户为辅。
（三）广东街
广东街占地160亩，分为南北两大建筑组团，物业形态涵盖了商业、多层、酒店式公寓、别墅等，为综合型大社区，地理位置属于城中之城。
该项目自2005年底开始销售，目前销售二期单身公寓，主打户型为一房32㎡、二房75㎡。
起价3300元/㎡，层差80元/㎡。
商铺中有40%为本地购买，住宅90%以上为外地购买，客户来源集中在广东、三亚、北京、上海、大同、哈尔滨、沈阳、西北等地区。
（四）庄园豪都
总建筑面积达到20万方，是个高容积率、高建筑密度的社区，配套有休闲、健身、娱乐等场所，属于中高档楼盘。
共分三期开发。
建筑形态以小高层为主，均南北通透设计，主打户型有单身公寓35㎡，二房80-88㎡。
●目前销售价格：
起价为3200元/㎡，层差70元/㎡。
岛外客户超过90%，集中在北京、上海、山西、东北、西北一带。
第四章项目SWOT分析
一、优势
（一）区位优势
靠近三亚市，可借力跃进，开拓市场。
三亚市旅游较为成熟，市场相对广阔，而且多属发达地区，能提供较高的旅游经济效益。
而三亚主打主要旅游资源是滨海度假旅游，与本项目热带雨林景观、温泉资源起到互补效果，打造成海南旅游新亮点。
（二）区域黎苗文化积淀深厚，少数民族风情浓郁
黎苗文化是具有代表性的海南岛本土文化，涵盖了生活的方方面面。
从保亭所提出的黎苗非物质文化申请局海南第一，可知当地黎苗文化保存得相对较好。
浓厚、丰富的黎苗文化是本项目极为珍贵的文化背景。
（三）优越的环境资源优势
保亭七仙岭温泉是全国唯一的热带雨林温泉。
七仙岭地区热带雨林覆盖率高、生态环境优良、热带雨林景观优美，为本项目提供了优越的生态和景观背景。
（四）用地建设条件成熟
规划用地周边已经建设了多个旅游度假项目，水电交通等已经进入本区域。
场地建设所需的水电条件、道路运输条件相对成熟，减少了部分项目建设的问题，降低了投资成本，提高了项目的建设速度。
二、劣势
（一）温泉美誉度不高，宣传力度不够
高档次的旅游度假项目通常受品牌影响较大。
保亭地区尚未由档次较高和名气较大的温泉旅游区，七仙岭旅游度假区在旅游市场有一定的知名度，但是美誉度还不高。
（二）交通条件瓶颈
虽然具备一定的交通条件，但目前的交通状况是项目发展的瓶颈之一。
不仅本项目，整个地区的交通方式单一，公路等级不高，增加了游人的感知距离，一定程度上影响了旅游者的进入。
三、机会
（一）政策优势
根据《海南保亭黎族苗族自治县发展总体规划》，将七仙岭森林公园和温泉度假项目定于近期开发“整合、改造七仙岭温泉国家森林公园现有项目，开发提升公园旅游整体环境，高水平规划、高规格招商开发建设七仙岭温泉国家森林公园、温泉养生度假项目。
”本项目把握政策发展方针优势，抢先启动，以期尽早进入市场，树立形象。
（二）国务院已批复“国际旅游岛”
国际性旅游岛，顾名思义具有明显的国际比较优势，包括实力优势、体制优势和特色优势，在世界或世界的某一区域范围内成为国际旅游事务的服务中心、国际游客的交换枢纽、国际利润的创造中心或国际影响力的扩散高低。
各个旅游项目都应该把握此次海南岛变革之机，提升自身层次，一更高的水准接轨国际市场。
（三）休闲度假旅游需求旺盛
随着社会经济水平的提高，私家车增多，度假旅游需求日益旺盛，而自驾车已渐渐成为人们休闲度假的主要出行方式。
但另一面“亚健康”困扰了越来越多的人群，当人们意识到问题的时候都会自发地适时度假，离开紧张的工作环境，拥抱清新的大自然，使身心恢复健康成为了人们的共同选择。
（四）投资第二套住宅，景观房产趋势化
面对市区拥堵的交通、喧闹的环境和居高不下的房价，越来越多的市民将目光投向拥有生态环境优越的城郊和风景区。
在风景区、郊区该买第二住宅将成为较高收入者的一种新趋势。
四、威胁
（一）生态环境的敏感与可持续性发展
热带雨林是世界上最完善的生态系统，但却优势非常脆弱的生态系统。
由于全球气候变暖，人类活动等诸多因素已经导致了全球热带雨林迅速消退。
本项目难得拥有一片热带雨林资源，是景观的基础，生态环境的核心，旅游开发的时候必须坚持以生态保护为基础。
（二）温泉同质化旅游开发导致剧烈的市场竞争挑战
全国温泉处在一种快速成长的时期，温泉企业水平良莠不齐，所以出现了温泉旅游同质化严重，市场竞争剧烈的局面。
在保亭地区也已开发了君澜热带雨林温泉度假酒店、七仙岭温泉山庄、七仙瑶池温泉度假村等温泉旅游项目，与本项目具有相近的资源基础。
本项目需要十分鲜明地推出自身特色主题，强调与其他温泉项目的巨大差异。
第五章项目定位
一、主题定位
热带雨林★世界民俗风情★养生天堂★私家别墅★“七星伴月”
二、功能定位
涵盖高端精品酒店、高端私家独栋别墅、民族风情园、露天养生温泉区、景观高尔夫、商业街、SPA养生会所等七大主题。
三、价格定位
住宅价格建议：
因本地块周边可比项目距离均较近，可参照性较强，因此就市场价格来讲，本项目的住宅价格大致可和周边价格相当。
故初步建议本项目别墅价格为30000元/平米。
对于高端酒店、休闲养生会所及配套商业，操作思路是公司持有，不进行销售，但根据市场规律，一般其市场价值不低于住宅物业。
为便于经济测算基础与保守考虑，故建议这几类业态均按照独栋别墅30000元/平米的价格进行测算
四、目标客户群定位
本项目定位与高端旅游度假产品，不以地域为界，面向全球具有消费能力、具有品味的人群：
（一）度假旅游目标客源市场
国内外高端度假人群。
追求养生度假、康疗保健的海内外游客。
（二）独栋别墅目标客源市场
国内外各界成功人士；
名人大腕；
财富阶层。
第六章项目初步规划设计
一、项目总体规划设计
（一）建筑定位————以“七星伴月”为主题表现，结合世界各国的特色风情建筑，创立七个不同建筑风格的高端别墅群，围绕一个五星级温泉养生酒店。
充分展示世界各地的风土人情及建筑特色。
（1）阿拉伯建筑别墅群
（2）地中海建筑别墅群
（3）南美洲建筑别墅群
（二）景观主题建议
项目用地在热带雨林地区，绿化背景十分优越。
同时区内具有浓厚的黎苗民族文化。
因此在景观设计、主题选择方面具有很多具有价值的参考题材。
通过对地形的利用、植物景观的塑造、小品布景等，强化公共场所的开放性和温泉私密性，从而突出项目的品味和特色。
当地民族格调：
独木雕刻、黎锦、陶器、纺织工具、藤编制品……
世界民族格调：
北欧、南美、中东、北美、东亚、南亚……
热带雨林奇特景观：
绚烂的观赏植物、独树成林、根包石、板根、老茎花
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