房地产企业经营战略研究之非相关多元化Word格式.docx

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在房地产项目的产品定位上，公司仍然遵循因地制宜和追求完美的原则，根据市场需求和地块特征确定产品类型，同时，更加注重于高端住宅的开发，以实现社会效益与企业效益的最大化。

面对复杂多变的市场经济形势，2012年上半年公司贯彻“以资源和知识产权为经营核心，不断优化资产和业务结构，稳步推进重点项目，不断增强公司持续盈利能力”的经营方针，审慎计划，扎实推进，各项工作成效显著。

2012年上半年实现营业收入57,858.27万元，比上年同期增长15%，归属于母公司的净利润2,853.29万元，比上年同期增长9%。

表1：

2012年上半年主营业务分行业、产品情况（单位:

元）

主营构成

主营收入

收入比例

主营成本

成本比例

主营利润

利润比例

毛利率

医药

3.55亿

61.36%

3.35亿

65.93%

2013万

31.00%

5.67%

农机

1.38亿

23.88%

1.16亿

22.74%

2263万

34.86%

16.37%

房地产

4435万

7.66%

2663万

5.24%

1772万

27.30%

39.96%

橡胶

3541万

6.12%

3097万

6.09%

444万

6.84%

12.55%

其他（补充）

540万

0.93%

--

其中：

关联交易

27.4万

0.05%

数据来源：

东方财富网

表2：

2010年上半年主营业务分地区情况（单位:

地区

营业收入

营业利润

营业收入比上年增减

浙江

61.39%

62.72%

江苏

1.83亿

31.56%

4035万

62.16%

22.10%

-28.52%

上海

49.05%

其他

东方财富网、中财网

2.企业发展沿革

Ø

1947年中国申联橡胶厂在上海创建。

1956年公私合营，并开始使用“骆驼”牌商标，隶属上海市橡胶杂品工业公司。

1966年改名为上海胶带厂，成为胶带生产专业工厂。

1989年8月兼并上海华丰橡胶厂，改名为上海胶带总厂。

1992年4月经上海市经委和外商投资委员会批准，申联橡胶改制成上海胶带股份有限公司。

1992年7月胶带股份B股（900907）2500（万股）、8月胶带股份A股（600614）500（万股）上市流通。

1995年8月胶带股份兼并上海橡胶制品二厂。

1996年起先后兼并收购了武汉胶带厂、江西南昌橡胶制品总厂、重庆中南橡胶厂。

2001年2月三九企业集团通过股权转让，成为胶带股份的控股股东，持股比例为29.5%。

2001年4月胶带股份进行了重大资产重组，重组资产总计4.2亿元。

通过置入价值相当的医药类资产，公司的主营业务逐步向医药生产销售转型。

2003年6月上海胶带股份有限公司正式更名为“上海三九科技发展股份有限公司”。

2005年4月鼎立建设集团股份有限公司与三九企业集团签署关于三九发展29.5%的股份转让协议。

2006年4月12日鼎立建设集团股份有限公司正式成为公司第一大股东。

2006年4月27日董事会通过公司更名的议案，决定更名为“上海鼎立科技发展（集团）股份有限公司”，6月公司正式更名为“上海鼎立科技发展（集团）股份有限公司”

2007年，鼎立股份通过股份购买与资产置换，置入了三家房地产公司和一家酒店经营管理公司，实现了主营业务的全面转型。

二、业务组合描述及类型

1.业务组合描述

上海鼎立科技发展（集团）股份有限公司（以下简称“鼎立股份”）的前身是上海胶带股份有限公司，其历史可以追溯到1947年中国申联橡胶厂。

鼎立股份自正式成立之初，就致力于向多元化的方向发展，其产品和服务范围广阔，从化工产品、化工原料、橡胶、胶带制品的开发、生产和设备制造以及医药产品的制造、销售，到房地产开发与运营，拖拉机及农机具的制造与销售以及最近涉足有色金属、矿产等行业。

许宝星是现任董事长。

在几年的发展中，鼎立股份的业务类型变化多端，有进有退，频繁调整，有置入的新业务，有削弱的旧业务，有传统业务，也有现代化业务，更有高新技术业务，下面就鼎立股份成立以来的业务历程进行回顾和总结。

图1是对鼎立股份最近几年的业务组合进行了简要的回顾。

2006年，鼎立建设集团正式从三九企业集团接手上海三九科技发展股份有限公司，并正式更名为上海鼎立科技发展有限公司，此时公司的主营业务年收入为2.05亿元，其业务类型主要是橡胶产品和医药产品，橡胶产品的年营业额为1.8亿元，医药产品的年营业额为0.25亿元。

同年，公司因连续两年亏损，被上海证券交易所实行退市风险警示特别处理，A、B股股票简称更改为“*ST鼎立”、“*ST鼎立B”。

2007年在大股东鼎立建设集团的大力支持下，公司通过定向增发和资产置换，成功实现了以房地产为主营业务的战略转型。

，2007年全年公司实现主营业务收入9.47亿元，较上年同期增长361%；

其中，房地产的营业收入为5.17亿元，占到主营业务收入的56%左右。

2011年，在“发展具有核心竞争力的高新技术产业的战略部署”的知道下，公司开始进入农机领域和矿业领域，同年农机领域的年营业额达到了2.36亿元，占到主营收入的21.28%，而收购矿产资源带来的经济效益有望在未来得以体现。

图1：

鼎立股份最近几年的业务组合

2.业务组合类型

企业的业务组合类型可以划分为五种，见表3。

通常情况下，企业在初创期进行的是单一产品业务，经过不断成长后，开始着手主导一体化，主导一体化后开始进行多元化的尝试，从开始的涉入相关行业，到最后已经发展到非相关的行业中去了。

表3业务组合类型

业务类型界定标准

单一业务型Rs≥95%

主导一体化型Rv≥70%

主导业务型95%＞Rs≥70%，Rv＜70%

相关业务型Rs＜70%,Rr≥70%,Rv＜70%

非相关业务型Rs＜70%,Rr＜70%，Rv＜70%

注：

专业化比率Rs（SpecializationRatio）:

企业单项最大业务的销售额占总销售额的比重；

相关度比率Rr（RelatednessRatio）:

企业一组最大的相互关联业务（在2位行业分类代码内）的销售额占总销售额的比重；

垂直一体化比率Rr（VerticalRatio）:

企业所有副产品、中间产品和最终产品的销售额占总销售额的比重。

以上业务的划分均以四位中国行业分类代码为标准，特殊注明的除外。

鼎立股份自正式成立之初走的就是多元化的路线，包括房地产开发、医药、橡胶、农机、矿业等，经过几年的发展，虽然业务组合变化多端，但多元化的路线一直不变。

从业务组合类型判定标准可以将鼎立股份的业务组合类型归为“非相关业务型”（见图2、图3和图4）。

图2:

2007年鼎立各业务所占比重图3:

2009年鼎立各业务所占比重图4:

2011年鼎立各业务所占比重

三、经营业绩分析

1.鼎立股份的经营绩效

从规模上来看，鼎立股份营业收入2007年出现飞跃式发展，之后整体呈现缓慢上升的趋势，这是因为2007年开始置入房地产业务，增加了鼎立股份的利润点，使鼎立股份的营业收入开始扭转为盈。

2011年，公司主营业务收入低于房地产行业均值（2011年房地产行业均值为17.11亿元），是由于国家对房地产市场的宏观调控，公司房地产主营业务受到一定的影响。

图5:

2005-2011年鼎立股份营业收入

从盈利能力来看，由于国家房地产宏观调控的持续性，公司房地产主营业务受到了消极影响，使得公司盈利能力开始下降。

虽然公司开始积极探索新的利润增长点和新的发展模式，但正面效应的显现还需要时间。

图6:

2005-2011年鼎立股份盈利指标

从发展能力来看，主营业务收入增长率同比上升44%，比上一年度高出约38个百分点，是自2008年以来的最高点。

这是因为面对主营业务房地产受到国家调控的影响下，公司积极寻找新的利润点，进入国家扶持的农业领域以及发展潜力巨大的矿业，为公司的发展提供了新的空间。

同时，加强医药业务的内部管理以及胶带产品的升级换代，提高了公司持续经营能力。

图7:

2005-2011年鼎立股份营业收入增长率

从营运能力来看，公司的营运能力有逐渐上升的趋势，总资产周转率从2010年的0.41%上升到2011年的0.52%，高于房地产行业平均水平（2011年房地产行业平均值为0.25%），这是因为公司实施的是多元化的业务组合，其他资产的有效运营带动了总资产的发展。

图8:

2005-2011年鼎立股份总资产周转率（%）

从偿债能力来看，公司的偿债能力在逐渐加强，已经从2005年的98.24%下降到了2011年的57.74%，低于2011年房地产行业均值（2011年房地产行业均值为65.86%），公司财务风险显著降低。

图9:

2005-2011年鼎立股份资产负债率（%）

2.鼎立股份各主营业务的经营绩效

由于2006年公司进行了股权分置改革，2007年公司执行新的会计准则，因此本文将从2007-年开始，对鼎立股份各项业务的经营绩效进行分析。

（1）房地产业务

房地产业务是鼎立股份的主营业务之一，也是鼎立股份利润率最大的业务。

2007年在大股东鼎立建设集团的大力支持下，公司通过定向增发和资产置换，成功实现了房地产主营。

在2006年扭亏的基础上，2007年全年公司实现主营业务收入94,665万元，其中房地产业务收入约占到主营业务收入的55%，这是因为2007年注入公司的房地产项目中，鼎立淮安（置业）有限公司（以下简称“鼎立淮安”）开发的徐杨小区、城东花园BT项目在该年度结转销售。

2008年，由于受国际经济疲软、国内宏观政策调整等因素的影响，国内的房地产市场低迷，导致公司原计划于2008年度实现销售的开发产品销售量下降或推迟实现销售，因此2008年房地产业务收入占总业务收入比下降是属于正常情况。

2009年，在房地产市场低迷之际，公司以较低成本收购了协和高尔夫花园（上海）有限公司100%股权（该公司现已更名为鼎立置业（上海）有限公司）,打造高端住宅，但由于房地产项目开发需要较长的开发周期，截止2011年年底该项目还没有开始销售。

在房地产调控不放松的情况下，公司谨慎拿地，并放缓了新项目的开发速度。

图10:

2007-2012上半年鼎立股份房地产业务发展情况

房地产业务是鼎立股份现有主营业务中，盈利能力最强的，其营业利润率均值在41.22%左右（见图11），高于鼎立股份的平均盈利水平，但公司出于房地产政策风险的考虑，逐步减少了房地产项目的投入，并积极寻找新的利润增长点。

图11：

鼎立股份主营业务营业利润率

（2）橡胶业务

橡胶业务作为鼎立股份主营业务之一，其历史悠久，可以追溯到1947年中国申联橡胶厂，1992年在上海证券交易所上市，是全国同行业首家上市公司。

2011年，旧厂址因市政规划需要于本年初开始动迁，本年度胶带业务收入及利润较上年同期下滑明显，但从橡胶业务整体发展来看，盈利能力比较均衡，营业利润率维持在12%左右。

图12：

2007-2012上半年鼎立股份橡胶业务发展情况

（3）医药业务

2008-2012年上半年间，医药业务是鼎立股份最大的业务（见图13），也是成长最快的业务，2011年的营业收入是2007年的近三倍，同时该项业务也是鼎立股份近年来调整最频繁的业务。

2007年，公司确定房地产为主营业务后，开始陆续出售或者有偿转让了上海三九（2007年），江西九华、常州三九、深圳三九（2008年），济南益民（2009年）等医药资产，集中资源发展房地产主业。

图13:

2007-2012上半年鼎立股份医药业务发展情况

在这六年中，虽然医药业务的发展最快，但是其盈利能力也是所有业务中最低的，其营业利润率均值在9%左右，低于鼎立股份的平均盈利水平，与盈利能力最强的房地产业务营业利润率均值相比，相差32个百分点，这主要是因为医药业务的营业成本投入过高，拉低了其盈利能力。

图14:

2007-2012年上半年鼎立股份主营业务成本

（4）农机业务

2011年，鼎立股份持续产业整合，收购江苏清拖农业装备有限公司51%的股权，涉足农业装备行业，为企业在房地产业务之外开拓未来的发展蓝海。

农机业务作为鼎立股份异军突起的业务，业务规模迅速发展，成为鼎立股份的第二大业务，而且其盈利能力也仅次于房地产业务，高于鼎立股份平均盈利水平，同时农机产业属于政府扶植的领域，该业务的发展有效的分散了公司风险，增强了公司的可持续发展能力。

四、经营战略分析

1.经营战略选择分析

从房地产业务组合类型来看，房企多元化经营战略主要有三个方向：

第一是向产业内部的业务拓展。

如房地产投资、房地产咨询、房地产广告、房地产中介和物业管理服务等等，房地产企业可以在其中的几个或者全部业务平台上发展。

其优点是可以提高市场占有率，缺点是多元化仍在房地产的产业大范围内，不利于抵御行业风险。

第二是向产业关联度较高的房地产上、下游产业延伸。

如在规划设计、装饰建材、基建施工等领域拓展业务，有利于企业控制原料和销售渠道，达到节约成本、实现利润增长的目的。

第三是向不相关的产业发展，完全脱离房地产业务范围。

这有利于扩大企业经营范围，可以增强企业的应变能力，特别是抵御风险的能力，这也是房地产企业业务多元化最主要方式。

鼎立股份的多元化战略属于上述的第三种情况，这是客观和主观原因造成的结果。

客观原因是2006年鼎立建设集团从三九集团接手三九发展（现在的鼎立股份）时，公司已经存在了两大主营业务：

橡胶业务和医药业务。

主观原因是房地产业务成为公司主营业务之一后，国家开始了房地产宏观调控，面对着外部大环境不利的情况下，为了规避房地产行业风险以及追求公司新的发展空间，公司经营层在董事会的领导下，审时度势，着力加快了转型升级的步伐，开始涉足国家大力扶持的农机行业以及热门的矿业。

2.经营战略实现方式分析

房地产企业开始多元化、进入目标业务领域的方式有很多种，但纵观国际上大型企业，无一不是通过并购发展成长起来的。

并购相对内部开发而言，是一种较廉价且速度较快的扩张模式。

它能有效地利用外部资源，尤其是被并购企业的品牌，销售网络等。

收购和出售一直以来也是鼎立股份实现经营业务多元化的核心方式。

从2007-2011年，公司共完成了六项收购，总资产额达到5.34亿元，共涉及房地产、农机与矿业三大行业。

同样在这五年间，公司共完成了九项出售，总资产额达到3.21亿元，涉及医药与房地产行业，尤其是医药行业。

2007年和2011年是公司收购动作最大的两年。

2007年，通过向鼎立建设集团定向发行股票收购其持有鼎立置业（淮安）有限公司等三家房地产开发公司，并通过资产置换，置入淮安金捷置业有限公司（公司原名“淮安华润酒店经营管理有限公司”），置入的优质房地产类资产，不仅提高公司的资产质量、提升公司的盈利能力，而且确保了公司未来数年的利润来源。

2011年，公司以12264万元收购淮安市资产经营有限公司持有的江苏清拖农业装备有限公司51%股权，以4000万元收购浙江中电设备公司所持广西有色金属集团岑溪稀土开发公司10%股权，以2000万元收购靖西县金湖浩矿业有限公司51%股权，三项收购的完成，有力的推进了公司战略调整计划，扩大了公司的业务经营范围，有利于公司的可持续发展。

2008年，公司加大了对非主营资产的剥离与整合力度。

公司先后出售江西九华药业30%股权、常州三九药业90%的股权以及深圳市三九医院有限公司17.11%股权，收回了1.4亿元现金，缓解了房地产业务资金链紧张的状况，提高了公司资产质量和盈利能力，同时也为收购业务的进行提供了充足的资金。