第六章房屋本体及共用设施的维护养护教学总结.docx
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第六章房屋本体及共用设施的维护养护教学总结
第六章房屋本体及共用设施的维护养护
提要：
Ø养护是主要目的，制订详细维修养护计划；
Ø维修为辅助手段，严格制定和遵照和实施细则；
Ø安全为工作重点，定期进行房屋查勘，确保房屋正常使用；
Ø环保是基本原则，杜绝不合格材料，全程配合、跟进用户二次装修。
一、房屋本体及公共设施管理维护内容
1．地基基础养护维修
2．结构工程养护维修
3．楼地面工程养护维修
4．门窗工程养护维修
5．油漆工程养护维修
6．墙台面及吊顶工程养护维修
7.天花板、顶棚养护维修
8．屋面工程（含保温、隔热、防水）养护维修
9．地下防水工程养护维修
10．通风道的养护维修
11.室外场地、道路等公共设施的养护维修
二、房屋本体及公共设施管理的重点
1、做好武船重工协力公寓内钢框架支撑结构、金属板幕墙等构件的维护。
因为其直接暴露在大气中，同时，在暴雨大风等恶劣气候条件下，风力可能引起钢架的支撑杆件弯曲变形和塑性疲劳损伤，严重时甚至引起支撑钢架的损伤和破坏。
2、建筑物的变形监测和地基基础维护：
控制并杜绝不合理荷载的产生，防止地基浸水，保证基础顶面、勒脚的完好无损，防止由于地基受力处于异常的状态而导致建筑物不均匀的沉降。
3、钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护。
4、房屋屋面、玻璃幕墙、地下室以及门窗防水工程的维修与养护工作。
5、装饰材料的养护：
由于武船重工公寓内使用的建筑材料品种较多,需要针对不同装饰材料需采取多样化的维护管理手段，如各种装饰材料的防腐、防染色及外墙的清洁保养等,都是今后装饰材料维护的重要内容。
6、建立房屋建筑的管理和维护应急反应措施，发现问题及时处理。
7、制定公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；
8、严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；
9、严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下，开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；
10、确保维修养护实施过程中使用材料符合环保要求；
三、房屋本体及公共设施维修养护标准
（一）总体标准
1.定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报业主处理。
2.楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染。
3.未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。
4.防止基础、楼板不合理荷载，防止漏水浸水，确保房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
及时完成油漆涂刷，保持通风道的通畅，干净。
（二）具体标准
1.房屋及公共设施的完好率>98%；
2.公共设施的完好率>98%；
3.零修工程合格率100%；
4.返修率<0.5%；
5.重大维修工程回访率100%。
四、房屋本体及公共设施维修养护计划
对房屋本体及公共设施的维修养护管理，坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，引入绿色环保的理念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺实施维护。
在维修养护实施过程中，坚决杜绝使用含有蒽、萘、苯等易挥发物质、严重污染环境和危害人体健康的材料。
房屋本体及公共设施维修养护的原则是：
在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改，管理处配合武船重工物业管理主管部门进行检查和监督落实，处理结果以书面形式报武船重工物业管理主管部门。
非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处服务中心负责维修养护。
每年初由管理处根据上年度房屋管理状况制订大、中修或更新修缮计划，报武船重工物业管理主管部门批准后实施。
房屋本体维修养护计划表
序号
项目
时间
间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
每年
1
1．检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
2．检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
2
承
重
结
构
梁
每年
1
检查有无变形、裂缝、腐蚀。
检查罄体结构性能是否完好。
板
每年
1
检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
柱
每年
1
检杏有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
承重墙
每年
1
检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
3
非承重墙
每半年
1
1．检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
4
屋
面
防水
涂层
每周
1
1．检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。
2．发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。
3．检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复
4．检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊，油漆。
5
楼地面
每月
1
1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。
2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。
3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。
4．对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。
5．对木地板打蜡。
6
楼梯
每半年
1
1．检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。
2．补换损坏的地砖。
3．修复空鼓的地砖。
7
公共通道
每周
1
1．检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。
2．公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。
3．检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。
发现异常及时处理。
每半年
1
1．检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。
2．补换损坏、空鼓的地砖。
每年
1
1．油漆金属支架和护栏网。
2．对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
8
内
墙
面
涂料、石土质块材
每月
1
1．修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2．处理内墙面变色现象。
3．处理内墙面局部渗漏。
4．更换破损的石土质块材。
每季
1
1．处理内墙面大面积渗漏。
2．雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
9
外
墙
面
装饰、
玻璃幕墙、装饰条
每周
1
1．记录破损的玻璃幕墙、设置危险标识，联系更换。
2．清冼外墙饰面人为造成的污染部分。
每季度
1
1．结合外墙清洗作业，并检查外墙面的使用状况。
2．处理外墙面变色现象；检查加固外墙金属构件与装饰条。
每年
1
1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
根据需要
1．暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。
2．外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。
3．更换玻璃幕墙应按原设计要求进行。
10
吊顶
每周
1
1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。
每月
1
2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
11
门窗
每月
1
1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
12
地下室
每周
1
检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。
公用设施维修养护计划表
序号
项目
时间
次数
维修养护内容
1
路面路基
每周
1
1．检查路面有无积水。
2．检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
3．检查路基有无塌陷。
4．发现异常及时处理或修复。
2
文体活动设施、办公家具及公用设备
每日
1
1.检查各种文体设施是否能正常使用，即坏即修。
2.检查各种办公家具及公用设备，即坏即修。
3
路灯、园林景观灯及线路
每日
1
1．检查灯具完好情况，即坏即修。
每周
1
1．检查玻璃灯罩有无破损。
2．有无金属灯架松脱现象。
3．灯口、灯栅有无损坏。
每季
1
1．检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。
2．金属灯架有无锈蚀。
3．发现异常即时处理或修复
每半年
1
1．检查路灯线路有无老化现象。
5
停车场（库）
每日
1
1．检查路面有无积水。
2．检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。
3．检查车道灯有无损坏。
4．检查行车指示标志是否正常。
5．发现异常即时处理或修复。
每月
1
1．检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
2．限速牌、指示牌是否齐全、完整。
3．检查挡车器是否正常。
6
沟渠池井及化粪池
每周
1
1．检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。
2．检查雨水篦有无异常。
每季
1
1．检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。
2．检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。
3．检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。
4．检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
5．检查化烘池并及时修复。
7
公用标志
设施
每周
1
1．保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。
2．检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
每半年
1
1．检查完好程度，加固。
8
垃圾中转站
每周
1
1．检查有无损坏，发现问题及时处理。
9
道闸门
每周
1
检查有无损坏，发现问题及时处理。
10
地下管网
每半年
1
1．检查管道保温层有无损坏。
2．管网支架完好。
3．发现异常及时修复。
五、维修养护实施细则
管理处将根据日常巡视检查的结果，由工程部组织专业人员实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。
每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定，据此制订下年度修缮养护计划和实施方案。
遇大风暴雨等恶劣天气，对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。
（一）金属结构、构件的修缮与养护
内各金属构件间或构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。
同时，钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。
楼内的金属结构和构件多、分布广，易受大风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，因此，管理处将其作为今后实施物业管理的重点。
高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。
1、钢质构件产生塑性变形后的维修
管理处定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。
2、连接部位损坏的维修
武船重工协力公寓内的金属构件可能存在因焊接时的缺陷造成构件连接处的损坏,由于屋顶金属结构，既要有足够的承受静荷载能力，又要承受大风等恶劣气候引起的巨大动荷载，金属楼梯承受静荷载和动力荷载的影响，要高度重视焊接缺陷的处理。
维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。
3、油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修
钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大，旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。
4、金属结构、构件的养护
对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：
（1）对结构的钢质杆件、焊缝
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