松原市吉粮康郡小区地产开发项目可行性实施报告Word格式.docx
《松原市吉粮康郡小区地产开发项目可行性实施报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《松原市吉粮康郡小区地产开发项目可行性实施报告Word格式.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
f.松原市经济开发区的经济和社会发展规划
g.房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
h.《松原市市区基准地价》
i.松原市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
l.投资项目方签定的协议书或意向书
m.编制《报告》的委托合同
n.其他有关依据资料
1.1.4项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发松原市吉粮康郡住宅小区。
松原市经济开发区是吉林省经济开发区之一，是松原市人才、技术、高新技术产业的源头，享有“松原光谷”的美誉。
近两年来，松原市经济开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的松原经济新城的奋斗目标。
住宅小区选择此处规划、开发，待项目实施后，将有利于带动松原市经济开发区热电公司集中供热的初步形成，完善松原市经济开发区“产、学、研、居”为一体的总体规划，并大大改善经济开发区的面貌。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
吉粮康郡住宅小区拟建于经济开发区内，位于青年大街、康宁街以西松原市规划江南居住Ⅱ片区，此地块由农田、棚户区、树林组成。
地块形状方正，地势较平坦。
1.2.2建设规模与目标
吉粮康郡住宅小区项目规划总用地25万平方米，建筑面积约30万平方米，其中住宅约27万平方米，商业约3万平方米。
总居住户数约2655户，规划总居住人口约8496人，容积率1.2，绿化覆盖率32%。
小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“住宅小区”，致力于为在经济开发区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住经济开发区的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
整个住宅小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。
温馨是一种感觉，是人生美好的向往
温馨是一种品位，是人生独到的见解
温馨是家的元素，是人生永恒的主题
温馨来自情感的交流、理智的选择，吉粮房地产开发有限责任公司人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。
让吉粮房地产开发有限责任公司人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。
1.2.3主要建设条件
a.供水
在小区北角有松原市自来水上水干线，本项目上水管线可由此管线通过西一街，从小区的北角接入。
b.雨水、污水排放
雨水、污水排放可接入郭尔罗斯大街和西一街及青年大街相应的雨排水干线。
c.供热
供热为集中供热，热源拟从小区的北角接入。
d.供电
拟从小区外引一条10千伏电缆，接入小区内变配电室。
按供电要求设置箱式变电站。
e.燃气
燃气源拟从小区的北角接入。
f.本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。
g.电信
本项目电信由电信部门解决。
1.2.4项目投入总资金及效益情况
本项目投入资金70952.39万元，本项目完成后，预计销售收入为19320万元（年平均），销售（营业）税金及附加618.99万元、所得税1063.49万元，利润3190.48万元。
1.2.5主要技术经济指标
技术经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
250000
总建筑面积
300000
居住建筑面积
267000
公共建筑面积
33000
居住户数
户
2655
平均每户建筑面积
113
平均每户居住人数
人
3.2
容积率
1.2
绿化率
%
32
1.3问题与建议
考虑到康郡住宅小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖松原市的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。
而且要重视该项目的社会效益。
2市场预测
2.1市场调查
据《吉粮地产松原市项目调研报告》（2008年）报告显示:
松原市江南楼盘住宅平均价格为2300元/m2左右，部分中高档楼盘的价位已突破2500元/m2，最高价为3200元/m2，较抵档的楼盘也存在2000元/m2以下的价位。
楼层差价基本在50～100元之间。
松原市江南别墅的开发较少，原别墅的售价在3500元/m2左右。
从市场形态来看,全市各区楼盘销售价格是上升趋势。
目前松原市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的70%,住宅面积在101～160m2的占总量的20%,161～180m2占总量的5%,180m2以上的占总量的5%。
从以上统计结果看,100m2以下的住宅面积目前是松原市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们的市场调研结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:
承受总价格在20万以下的占70%,承受总价格在21--30万之间的占20%承受总价格在40万以上的占10%。
以上调查结果显示,松原市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。
松原市现在在建在售项目（房地产）较多，如飞宇金伦花园、奥林匹克花园、柏林四季、光宇盛世华城等房地产项目销售情况良好，其销售率均在90%以上。
松原市房地产事业呈良好态势。
2.2产品供需预测
根据调查，松原市房地产市场起步于1999年的住房分配制度改革，前10年市场发展持续、平稳、增长速度缓慢，2006年开始进入增长期，2007年呈现加速发展的趋势。
现在已进入较快发展阶段。
《松原市城市总体规划（2006～2020年）》中规划居住用地由现在的2376.02万平方米发展到2942.15万平方米，15年间增加566.13万平方米，占规划用地的36.8%。
按1.2容积率计算建筑面积将增加679.36万平方米。
可见松原市房地产业住宅需求量的大幅增加。
2007年房地产总存量约45.13万平方米，2008年新增67.9万平方米。
此面积按松原市城市总体规划需求甚远，据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
2.3价格预测
据调查，松原市江南楼盘住宅平均价格为2300元/m2左右，部分中高挡楼盘的价位已突破2500元/m2，最高价为3200元/m2，较抵挡的楼盘也存在2000元/m2以下的价位。
综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米2800～3200元。
3建设规模与产品方案
3.1建设规模
吉粮康郡住宅小区项目规划总用地25万平方米，总建筑面积30.00万平方米，其中住宅26.70万平方米，商业3.3万平方米。
总居住户数约2655户，容积率1.2，绿化覆盖率32%。
3.2产品方案
3.2.1户型选择
小区规划以中高档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。
在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。
注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。
吉粮康郡住宅小区项目主要居住对象为在松原市经济开发区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，中油吉林油田员工以及其他知识层次较高家庭收入较好的市民家庭。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：
松原项目户型面积配比表
建筑形式
比例
建筑面积
面积区间
具体面积
格局
特点
总占比
联排别墅
12%
36000
195--265
195--225平
1.2.3越
单车位
30%
3.60%
226--245平
50%
6%
246--265平
双车位
20%
2.40%
小高层
60000
80--186
80--100平
两卧一卫
37%
7.40%
101--125平
三卧一卫或两卫
明卫设计
40%
8%
130--160平
三卧两卫
一梯一户跃层
160--186平
四卧两卫
11%
2.20%
多层
57%
171000
38--146
38--50平
一卧一卫
酒店式公寓
1%
0.57%
80--100
框架
34%
19.38%
100--125
35%
19.95%
130--146
17.10%
商铺
合计
3.2.2建筑结构
a.室外
外墙：
采用高级外墙涂料，局部面砖装饰。
屋面：
现浇平屋面。
b.室内：
内墙：
抹灰搓毛。
顶棚：
清水砼刮浆。
地面：
砼垫层搓毛。
窗：
户外窗用塑钢窗。
门：
分户门为高级防盗。
厨房：
水泥砂浆搓毛。
卫生间：
公卫：
内墙水泥砂浆搓毛，预留给、排水管道；
地、墙面水泥砂浆搓毛。
楼梯间：
墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。
c.配套设备：
电梯：
6层以上商品房均配置电梯。
电视、电话、电讯系统：
有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。
电气配置：
开关、照明、插座、电表各一个。
煤气：
煤气主管道安装到厨房。
给水：
变频式供水系统，每户独立水表。
排水：
有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
d.智能化系统：
安全防范系统：
一层住宅安装紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、车库管理系统等。
“一卡通”智能系统：
IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。
信息服务系统：
小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。
3.2.3区内设施
a.道路系统
道路为小区主干道和组团内部道路两极。
主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
b.小区建筑小品
入口：
区内设保安。
指示牌：
居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。
庭院灯：
保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。
座椅板凳：
设在广场、水边，既绿化又方便使用。
栏杆：
起安全保护作用。
儿童活动场地以塑料栏杆为主。
居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。
宣传栏：
设在人流集中必经之地。
大小高度适宜，便以观看。
垃圾桶：
在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。
广场：
社交游憩公共场所，附设游乐设施。
附表：
项目
单位
数量
户均人口
万㎡
30.00
1.住宅建筑面积
26.70
2.商业面积
3.3
住宅平均层数
层
6.53
绿地率
4选址方案
目前人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。
本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、按照松原市建设规划的要求。
2、适应小区投资项目的要求。
3、适应小区房屋用途的要求。
4、拥有便利的交通条件。
5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。
我们选定吉粮康郡住宅小区项目的位置（详见附图1：
场址位置图）。
4.1选址位置：
拟建于松原市江南青年街以西、浦东路以南。
其理由：
通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。
4.1.1项目概况
a.自然条件
通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于二类场地，砂层为持力层，适用桩基础。
该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
b.城市的基础设施条件
政府部门通过开发项目征收环境配套费，项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。
同时经该楼盘临主要干道青年路交通方便。
为居民日常生活提供便捷。
青年路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天松原市地区一块黄金地段开发热土。
该街区各项目配套设施正在不断完善。
如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。
4.1.2开发地址的获取与开发
a.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。
该项目建设用地按如下程序进行：
（1）申请选址。
向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。
（2）制订方案。
由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。
（3）申请批准。
向松原市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。
（4）发布用地通告：
由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。
（5）签定补偿、安置合同：
由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。
（6）发证：
由土地管理部门签发准许使用土地的证明。
b.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费。
4.2建设条件
4.2.1.供排水
雨水、污水排放可接入郭尔罗期大街和西一街及青年大街相应的雨排水干线。
4.2.2雨，污水排放
4.2.3供热
。
4.2.4供电
4.2.5供气
4.2.6电信
目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
4.3建设规模
总占地面积25万平方米，总建筑面积30.00万平方米（其中商业面积约3.3万平方米），总户数2655户，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.2。
小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。
小区内有托儿所、小商场、银行…………
4.4环境保护
4.4.1大气
餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。
地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。
4.4.2污水处理
本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。
生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。
5节能节水措施
5.1节能措施
吉粮康郡住宅小区项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。
保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；
积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；
最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。
5.1.1建筑节能技术
该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：
选用100mm厚聚苯保温板做保温层，材料密度18-20kg/m3.屋面传热系数=0.60W/（m2.k）
普通内墙抹灰，300厚陶粒砼砌块，外贴80厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/（m2.k）
门窗：
选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/（m2.k）,采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/（m2.k）
普通内墙抹灰，300厚陶粒砼砌块，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/（m2.k）
5.1.2采暖系统的保温节能措施
小区供热采用高热效率地热高度聚乙烯保温管（热效率达90%），达到了供热系统部分节能的要求。
5.1.3建筑节能技术、材料、工艺的应用
除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在该项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。
基础采用超流态砼桩基础；
地下室地面及外墙采用高分子防水技术；
排水管采用UPVC管件；
平屋面聚苯板保温技术；
屋面防水全部采用SBS防水做法；
塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；
单元分门户采用防盗门；
楼道照明采用红外线光控开关；
楼梯间入口采用防盗对讲系统；
燃气采用市政统一的燃气表；
电表为电业统一要求的电表；
水表采用ZS-2远程控制装置；
变压式通风道；
5.2节水措施
5.2.1小区水环境
合理规划和建设小区水环境，提供安全。
有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。
实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。
建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；
建立完善的排水系统；
雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。
对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。
提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。
最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。
以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；
及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。
5.2.2绿化景观用水节水
保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。
景观用水采用地下水和循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。
提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。
绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。
5.2.3节水器具应用
大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。
不使用耗水9升和9升以上的座便器。
龙头：
（1）不使用螺旋升降式铸铁水嘴。
（2）根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；
手压、脚踏、肘动式水龙头；
停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；
陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
建议业主采用节水型用水家用电器：
采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。
6环境影响评价
6.1环境条件调查
吉粮康郡住宅小区项目提出“绿色生态社区”的概念。
在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，
升级会员 