投资估算分析Word文档格式.docx

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9、

社区用房

三、

可售面积

四、

计容面积

二、主要产品标准

1、精装修工程：

装修部位：

高层住宅精装修交楼、大堂及公共走道等精装修，多层及小高层住宅毛坯交楼赠送面积留洞口、商业仅走道精装。

装修标准：

高层住宅产权面积装修建面单方为1000元/平米，赠送面积装修单位为500元/平米；

其余公共部位等参考凤凰城采用玻化砖施工地面及墙面，结合集团管理部提供的参考指引值，×

装修属略高于中档标准档次。

2、外立面工程：

由于×

项目目前利润率不足15%，参考集团提供的必须降低一个档次选择标准的意见，目前的概算取值外立面及门窗等均降低半档，套用中档标准。

3、景观工程：

概算目前取值为按照用地面积每480元/平米的标准计算，折合建面单方为140元/平米，参考集团提供的指引值120元/平米，景观工程属于高档与超高档之间的标准。

其余详细产品标准参见下表：

物业类型

产品标准

结构

外立面

门窗

赠送面积处理

户门

电梯

消防

管桩+框剪

外墙外保温+建议真石漆+涂料，80元单方主材，

单价500元，可采用品牌塑钢窗（LG+坚朗+洛玻）

完成精装

防火防盗门

6部

有

无桩+框剪

外墙外保温+需修改墙面用普通涂料+其他部分通体砖标准同凤凰城

仅施工柱梁外墙，业主自搭板

1部

无

外墙外防水保温

无桩+框架

外墙外防水保温+局部景观墙

局部百叶窗

商铺2470+1230）

无桩+框架、剪

石材1850平米，主材价毛板300元/平，涂料740平米，施工单价60元/平。

大橱窗630平，12厚钢化玻璃，门窗1110平米，同住宅标准

同外立面门窗

2部商业扶梯

公共部位装修

大堂装修

精装修

给排水

强电

弱电

安防

地面墙面玻化砖

4000元/平

可售面积1167元/平

安装到洁具

到终端

有线、电话、网络

同凤凰城

地面耐磨地坪，墙面乳胶漆

预留局部玻化砖施工

三、计算结果

1、根据目前产品标准分析的结果为：

前期费用、建安成本（13926万元）、基础设施及公共配套等成本为17072万元。

其中建安成本分析根据物业类型分类分析如下：

报规面积（M2）

赠送面积（M2）

总建安成本（万元）

可售单方（元/M2）

施工单方（元/M2）

32721

5409.4

10541

3221

2764

1800

1200

429

2383

1430

2400

1600

638

2658

1595

1343

457

3403

3220

734

2280

3700

740

2000

建安其他费

115

建安预备费

273

13927

各物业类型单项建安成本分析（单位：

元/平米）：

土方及基础

土建工程

外装饰

门类及小五金

机电

消防报警

弱电工程

电梯工程

标识工程

0

1246

350

27

1347

121

35

23

70

4

1463

458

20

160

127

37

112

1808

390

21

86

141

88

93

3

674

2410

10

130

15

385

1558

42

9

92

150

38

5

855

913

54

108

2、根据上述计算结果及市场部根据市场定位推导出的最新售价：

住宅销售均价定为9500元、商铺1.8万、车位10万售出90个

目前的税后利润率为5.88%。

公司利润率财务测算表

总成本预算

成本结构分析

开发成本及售价、利润分析

一

前期及后期费

1,358.00

1

咨询调研费

-

2

勘察、设计费

3

前期及后期手续费

4

三通一平费

5

前期及后期其他费

二

土地成本

16,120.00

地价及转让费

征地及拆迁费用

其它费用

三

建筑安装工程费

13,926.00

施工准备费

装修工程

电气工程

煤气工程

6

7

通风、空调及采暖工程

8

给排水工程

9

消防工程

10

11

其他工程费

四

基础设施费

1,667.00

市政前期费

红线内市政工程费

热力站点

燃气站点

电力站点

独立高压泵站

中水系统

电信站点

环境景观工程费

红线外市政工程费

市政集资费

12

大市政拆迁费

13

基础其他费

五

公共配套设施费

122.00

独立人防工程

独立垃圾楼

独立学校

独立幼儿园

独立会所

独立商业楼

独立车库

其他独立配套设施

配套补偿

配套其他费

六

销售费用（可资本化的销售费用）

177.82

销售设施工程费

七

物业启动费

50.00

物业补贴费

会所家具设备费

物业其他

入住费

八

财务费

800.00

股东贷款利息

银行借款利息

其他支出

九

项目管理费（开发间接费）

508.06

十

项目后期不可预见费

761.49

销售违约金

延期交房利息

工程不可预见费/业主赔付

十一总成本

35,490.37

十二总销售面积（平方米）

40,309.00

住宅（按产品分类）

36,609.00

3,700.00

车库

90.00

十三销售均价

预计单方成本

0.95

1.80

10.00

十四总销售额

42,338.55

34,778.55

6,660.00

……

900.00

十五营业税

2,180.44

十六其他流转税

十七不可资本化的管理费用

338.71

十八不可资本化的销售费用

1,007.66

宣传推广费

销售代理费

销售其他

十九税前利润

3,321.38

二十税前利润率

8%

二十一土地增值税

二十二所得税

830.34

二十三税后利润

2,491.03

二十四税后利润率

5.88%

四、赠送面积的成本分析

1、赠送面积数量

整个项目赠送面积为8209平米，占住宅销售面积的约20%，占整个建筑面积的约17%。

2、为赠送面积所花费的建安成本：

若高层赠送面积部分按照精装修一步到位施工完成、多层及小高层毛坯交房赠送面积留洞口，则整个项目赠送面积的投入为：

1942万元；

若高层赠送面积部分按照精装修一步到位施工完成、多层及小高层毛坯交房赠送面积二次改造施工结构板，则整个项目赠送面积的投入为：

2098万元；

根据目前的方案测算结果，赠送面积自身的单方建安造价约为2366元/平米。

3、其中二次改造所需成本：

1、大面积施工完成后，针对赠送面积部分的结构二次改造施工：

若高层、多层及小高层都需再封板，则需投入成本459万元，折合到销售均价单方为105元/平米；

若仅高层部分再改造，多层及小高层毛坯交房不做二次改造，则需投入成本303万元。

折合到均价销售单方69元/平米。

4、赠送面积结合财务的分析及结果

方案一：

赠送面积的主要成本优势在于摊薄地价成本，因此将赠送面积与总销售面积作为相同比重分摊地价，分摊后土地成本为3097元/平米，其他销售、财务、物业、管理费用、税金等按照同等比值计算：

赠送面积货值测算

2,542.00

1,942.00

60.00

22.29

7.41

118.60

63.70

112.90

4,868.90

8,209.00

0.65

5,308.19

273.37

42.47

126.34

-2.88

0%

-0.72

-2.16

-0.04%

结果：

1）、赠送面积的自身售价应为6500元/平米，才能保证赠送面积的利润率为0，即赠送面积分摊地价及费税后成本为6500元/平米。

2）、除开赠送面积外的产权面积售价为：

住宅8870元/平米、商铺1.8万/平米、车位10万/个售出90个。

此时整个项目税后利润率为10%。

即：

销售均价=（产权面积*8870元/平米+赠送面积*6500元/平米）/产权面积

得出住宅销售均价应满足10327元/平。

方案二：

在目前的售价水平上，赠送面积在分摊地价的不同方式下，推导出的售价：

地价分摊原则

赠送面积货价

产权面积售价

销售均价

项目税后利润

项目税后利润率

与产权面积相同

6500元/平

8050元/平

9500元/平

2491.03万元

分摊2000元/平

5300元/平

8320元/平

2491.03

9150元/平

10324元/平

4529.61

10%

五、成本结论：

1、若税后利润率保证到10%，保持现有的产品标准则：

住宅销售均价需达到1.0324，商铺1.8万元/平、车位10万/平售出90个；

住宅销售均价需达到1万元，商铺2.0万元/平、车位13万/平售出90个；

住宅销售均价需达到0.95万元，商铺2.5万元/平、车位13万/平售出90个；

2、若税后利润率保证到10%，售价维持0.95万元，商铺1.8万元/平、车位10万/平售出90个，则建安成本需要直接减少2324万元，产品标准需做如下调整：

1）、赠送面积减半，减少成本1000万元；

2）、景观工程降至350元/平，减少成本180万元；

3）、其他标准按下列执行

外墙外保温+建议真石漆+涂料，60元单方主材，

单价450元，可采用品牌塑钢窗（LG+坚朗+洛玻）

可售面积1000元/平

成本可减少844万元；

4）、通过结构指标限额设计及其他合约手段（例如甲供材料等）等其他手段完成达到控制减少300万。

3、通过调整售价及调整标准的两种方式共同达到：

1）、售价调整为住宅销售均价需达到0.95万元，商铺2.3万元/平、车位13万/平售出90个；

2）、赠送面积维持8209平米，景观成本仍然维持480元/平米；

3）、调整标准中仅将外窗调整为450元/平米，外墙面主材60元/平米，室内精装修按照1100元/平米建筑面积执行；

4）、高层住宅采取无桩基施工；

5）、通过结构指标限额设计及其他合约手段（例如甲供材料等）等其他手段。

通过上述的售价及标准共同调整也可同时达到税后利润率10%的目的。

汇报完毕！

请领导批示！

汇报部门：

2009-4-10