地下商业街建设项目谋划建议书Word下载.docx
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1.4编制依据和原则
1.4.1编制的依据
（1）建设单位编制可行性研究报告委托书
（2）国家现行技术规范及规定
（3）《投资项目可行性研究指南》计办投资［2002］15号
（4）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2006年
（5）中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划
（6）《国家环境保护标准“十三五”发展规划》
（7）《甘肃祁连山国家级自然保护区管理条例》
（8）《某某市城市总体规划（2012-2020）》
（9）国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（10）国家计委会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
（11）《某某市某某新区控制性详细规划》
（12）《某某市修建性详细规划设计方案》
（13）其他相关的规范、规程、地方性法规及强制性条文
（14）建设单位提供的设计方案及设计图纸国家计委会发布的《投资项目可行性研究指南》（试用版）
（15）建设单位提供的其他基础资料
项目前期审批文件
项目单位提供的有关基础资料、意向性协议和其他文件。
1.4.2编制原则
本项目必须在贯彻国家在广场建设方面的方针政策的同时，遵守相关规范标准，如：
国务院颁布的《城市绿化条例》、广场设计相关标准以及相关文件的前提下，坚持以下原则：
规划原则：
符合《某某市总体规划（2012-2020）》以及《某某市某某新区控制性详细规划》，规划和实施相适宜，有利于长远发展，合理布置。
以人为本的原则：
商场的建设把握以人为本的原则，力求体现功能上的科学性，在规划设计中，充分考虑建设地点的自然地形，从而使项目建设在节能节地、环境保护上合理规范，经济可行。
地域性原则：
商场的建设应承继当地本身的历史文脉，突出地方建筑艺术特色，有利于开展地方特色的民间活动，避免千城一面、似曾相识之感，增强广场的凝聚力和城市旅游吸引力。
整体性原则：
应从整体考虑它在某某市空间序列上所引起的作用，注重与当地居住环境的协调以及综合考虑其选址和规模等问题；
还应本着整体性原则对商场与广场之间的协调，无论是不同功能商铺之间的复合以及各个空间的复合进行设计，而不是单纯的分割。
1.5可行性研究报告编制情况
1.5.1编制过程
2016年8月，受项目单位的委托，某某公司组织有关工程技术、经济评价人员成立编制小组。
根据项目建设单位提供的相关材料，按照国家有关部门的法令、规程、规范及省上有关产业政策，结合某某市新城区建设规划，深入实地，就拟建项目的土质状况、生态环境、水电资源进行了深入细致的调查分析。
依照国家有关规定及《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《可行性研究与项目评价》的要求，编制完成《某某市某某新区商区地下商场项目可行性研究报告》。
1.5.2编制范围及内容
（1）项目场址的选择，研究项目所在地区经济发展趋势及国家政策，分析项目目前的现状及建设的必要性；
（2）根据相关的建设规划文件，拟定工程建设方案、建设规模和技术标准；
以及建设方案总平面布置、功能布局、建设风格的确定；
（3）与项目配套的供电、给排水以及其他附属设施；
（4）工程项目节能、节水、消防及职业安全与环境保护措施；
（5）项目实施进度计划；
（6）项目投资估算与资金筹措；
（7）社会效益分析；
（8）项目可行性研究结论和建议。
1.5.3编制目的
通过对项目目前现状及背景的调查研究，在发展前景预测和社会经济效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。
1.6简要结论及建议
1.6.1简要结论
本项目的建设符合《某某市城市新区修建性详细规划》，同时也符合《某某市国民经济和社会发展第十三个五年规划》。
本项目的实施对促进当地市政建设，改善某某市生态、环境，提高人民居住环境，促进当地社会和谐发展具有重要的意义。
项目总投资5020.28万元，建设工期12个月。
本项目完工后，将增加市民休闲娱乐购物场所，提升市民休闲娱乐购物的档次。
项目实施后将向社会直接和间接带动新增一批就业岗位，提高本地区居民收入，促进区域经济发展，提高本地城市形象，带动本地区生态旅游业，建设方案合理可行，社会效益显著。
1.6.2简要建议
为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，建议注意以下几点：
（1）积极争取政府在政策和财政方面的支持，使本项目发展有较好的外部环境。
（2）承办单位应加快前期工作，落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，发挥其效益。
（3）在建设和经营期间要尽量避免扬尘和保护好原有较好生态，切实做好生态环境的保护工作，做到环保“三同时”。
（4）做好宣传教育工作，制定好管理养护措施。
第二章建设项目背景及必要性
2.1建设项目背景
某某区位于某某市主城区西北部，规划范围东至某某工业园区、南至主城区、西至西三环路、北至国家湿地公园，规划总用地面积2637.45公顷，其中城市建设用地面积2378.38公顷，规绿化面积为611.44公顷，占总用地面积27.51%。
某某河新区以滨水空间开发建设为特色，人口规模20.0万人。
形成集行政办公、休闲居住、生态旅游、科研教育、客运商贸为一体的综合性现代化生态宜居新区。
商场是城市空间构成的重要组成部分，首先它可以满足城市空间构图的需要，更重要的是能为人民提供了一个交往、娱乐、购物、休闲和集会的场所。
其次，商场代表的文化是文明建设的一个缩影，它作为当地的客厅，可以集中体现当地风貌，文化内涵和景观特色，并能增强本身的凝聚力和对外吸引力，进而可以促进当地的建设，完善服务体系。
某某市商区地下商场是新区建设的主要内容之一，是新区生态系统、城市景观的重要组成部分，也是新区居民的休闲需求，提供休息、游览、锻炼、交往，以及举办各种集体文化活动的场所。
根据《某某市商区央商务区修建性详细规划设计方案》，某某市商区央商务区规划总用地面积116.83公顷，位于某某新区主轴，主要有商务核心区、商务办公区、商务休闲区、住宅区和运动公园区五个部分组成，以“经纬之绿、棋盘之城、共生共融”为理念，本着“生态化、文化性、现代性、可操作性、经济型”的原则，以“延续文脉、突出特色、控制尺度、强调生态、优化空间”为目标，突出“中轴统领、一核九区、三心贯连、多点辉映”的空间结构。
用地内九宫格划分的正中部分为中央商务区的核心区，包括商务中心楼、商务中心副楼、南侧的商务中心广场、北侧的接待中心、会议中心、后群服务楼及各建筑环抱的中心绿地。
2.2项目建设可行性
（1）某某政府对某某新区商区地下商场建设十分重视，本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。
（2）本项目的承建某某公司有雄厚的经济实力，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础，公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。
（3）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。
（4）项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。
（5）项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业广场的建设发展。
2.2项目建设必要性
2.2.1是完善基础设施，改善投资环境的需要
项目的建成，对于完善周边区域的基础设施，改善投资环境有重要意义。
项目建成后能够补充周边区域商业投资环境，能够改善某某新区面貌，改善其投资环境，更好地向外界展示某某新区的文化形象，提高投资者对某某新区的印象，给某某新区带来更多的投资机遇。
2.2.2是改善当地居住环境的需要
目前，项目周边区域有某某某某等办公机构，该区域内人口流动大，密度高，附近既无商业广场或商场之类综合体，又无平战结合的临时避难所。
随着全国经济增长的现状，市民的日常生活服务需求也日益增长，现有的基础服务设施已不能满足周边群众正常生活需求。
项目所在地区域距市中心约5公里，周边市民购物、休闲、娱乐等需求严重不足，区域内的群众购物、娱乐及其他满足日常生活的服务需要消耗半个小时去市区，已经慢慢跟不上当前日渐加快的生活节奏。
本项目的建设能解决这些问题，改善周边群众的居住环境及工作环境，增加周边居民休闲及娱乐空间，提升周边群众的生活质量及生活水平。
2.2.3是国家“平战结合”理念实施的需要
项目的建设为人民提供了一个交往、娱乐、休闲和集会的场所，丰富了人民业余的生活，对于提高人民的生活水平起到重要作用。
2.2.4是带动周边经济发展的需要
项目的建设能够增加二中分校的绿化率，提高环境质量，改善学生的学习环境，促进二中分校教育事业的发展，提升周边住房及商铺的商业价值，从而带动周边经济的发展。
2.2.5是某某新区未来发展的需要
项目的建设既考虑了当前需要，又预测了发展的需求，满足了某某新区未来发展的规划要求。
项目的建设为某某新区的可持续发展提供了基础条件。
2.4项目实施的意义
一、平战结合项目能创造一定的经济效益，回收部分资金用于再建设，可减少国家投入，减轻财政负担。
二、平战结合项目创造了一个培训队伍的环境，为不断提高人员素质和完善提高指挥网络，信息处理能力提供了实示演练的机会。
三、本项目实施可以减轻城市建设、经济发展中的相应负担，节省了大量建设经费，加快了城市发展，缓解了社会发展中的各种矛盾。
四、提高了土地利用率，更加充分发挥了平战结合商业综合体项目的实施意义。
地下商业街具有维护地上景观、人车分流、缓和交通、全天候步行的优点，本项目作为平战结合的地下商业广场，具有很大的意义。
人们将共用设施、物资储备、资源再循环以及防灾等方面的城市功能转移到地下，并朝着多样化的方向开发地下空间，如巴黎市中心区再开发，以及美国休斯敦和加拿大多伦多的地下人行网络系统。
这些地下空间的开发不仅扩大了人类的生活空间和城市的功能设施空间，它更大意义在于为城市提供了更加优美的环境，并与周围建筑取得和谐统一的效果。
本项目的建成可以实现和平年代可以正常使用、经营，创造商业价值和社会效益，战争年代作为临时避难所和人防物资库。
本项目建成后，作为商业广场，既改善了某某新区的投资环境，又提升了周边区域居民的生质量，还可以增强某某新区土地利用率；
作为平战结合项目，在战争时期可以作为临时避难所和人防物资库。
本项目的实施真正意义上实现了实现战备效益、社会效益、经济效益的统一。
第三章项目建设条件分析
3.1地理位置
3.2场址条件
3.2.1地形、地貌条件
3.2.2水文条件
3.2.3气候条件
3.2.4工程地质条件
根据地勘报告，本场地在勘探深度内，主要有杂填土、卵石层。
编号
土层岩性
Es/Eo（MPa）
地基承载力特征值fak（KPa）
①
杂填土层
②
卵石层
/30
400
·
地下水情况：
场地勘察深度未见地下水。
据了解地下水主要附于2层卵石层中，为第四系孔隙潜水，埋藏深度在80m左右。
根据勘察报告，场地地基土在勘探深地基土对混凝士具微腐蚀性，在干湿交替环境条件下，对钢筋混凝土中的钢筋具微腐蚀性。
场地无活动断裂通过，无软弱土、液化士等存在，属可建设的一般场地。
场地覆盖层厚度大于5m，小于50m，等效剪切波速在250~500m/s间，场地土为中硬场地士，遵照抗震规范，该场地应属Ⅱ类场地。
为可进行建设的一般场地。
地基土的冰冻深度为1.20m;
3.2.5社会经济条件
3.2.6基础设施条件
供水条件：
该项目用水均由某某市自来水公司（新城区供水管网）供给。
水质符合生活饮用水卫生标准，供水量可完全满足本项目的的供水需求。
供电条件：
项目区供电均由某某市电力局（新城区电网）供给，可以抱枕本工程建设用电的需要。
排水条件：
项目区排水由城区排水管网直接接入，污水排放按有关规定达标排放。
交通：
某某市境内交通方便，兰新铁路、国道312线、连霍高速公路穿境而过，县乡村公路相互贯通，四通八达，交通十分便利。
通讯条件：
某某市通讯基础设施已日趋完善，邮电、通讯便利。
电话已实现了程控化，移动通信网络已开通运营，为地方经济的发展提供了有利条件。
市政条件：
拟建四周建设场地周围市政设施完善。
污水经处理后直接排入市政管网。
场地均设雨水管网，雨水通过管网排入市政雨水管。
电力管网均由室外配电站进入新建工程。
各项基础设施完善，适合于房地产开发。
3.2.7某某市某某新区现状
功能定位：
以滨水空间开发建设为特色，形成集行政办公、休闲居住、生态旅游、可研教育、客运商贸为一体的综合性的现代化生态宜居新区。
人口规模：
20.0万人。
空间布局规划：
规划从总体布局上，以突出疏解城市中心区人口为目的，考虑本区现状形成的城市格局以及正在进行的建设项目和即将进行的建设项目，按照分期建设和经营城市的模式，划分为行政办公区、生态居住区、文体科教区、湿地水涵养区、客运商贸区。
根据用地的自然特征、规划功能定位和路网格局，形成“一心两轴四区六组团”。
一心：
即区级行政办公中心。
两轴：
即行政中心轴线和生态湿地轴线。
四区：
即以不同功能定位系统的行政办公区、文体科教区、湿地水涵养区和客运商区。
六组团：
分布于规划区的六个生态组团。
3.2.7施工条件
某某市境内的交通便利，兰新铁路复线和312国道横贯全境，城市公路主干道和乡村道路在城区交汇，已形成一个较为完善的交通网，工程所需各种材料及设备可沿现有道路运送到施工现场，工程所需水泥、钢筋由某某市建材市场供给。
第四章建设规模与内容
4.1建设内容
本工程为某某市某某新区商区广场、附属设施及地下商场建设项目，建设地点位于某某市某某新区，由地下工程和地上景观广场组成。
本次设计地下工程，主要内容包括：
地下商业区和地下人防区，人防工程因相关政策及法令规定，需单独做项目可行性研究报告，本次项目只包含地下商业部分12294㎡，其中商铺9354㎡，超市2940㎡。
4.2建设规模
本工程总用地面积33862.34㎡，约合50.8亩。
本次设计某某市商区地下商场建筑面积25417㎡，计划总投资5058.13万元。
详细面积见下表：
商业区总建筑面积12294㎡
人防区总建筑面积13123㎡
名称
面积（㎡）
商铺
9354
甲类核5级防空专业队员掩蔽所
2000（平时为超市库房）
超市
2940（不含人防超市面积3905㎡）
甲类核6级二等人员掩蔽所
5904（含超市面积3905㎡）
甲类核6级人防物资库
3960
汽车坡道
956
设备用房
303
第五章工程方案设计
5.1项目建设的指导思想和原则
5.1.1指导思想
（1）作为大型的城市广场，首先应注重主要参与者的感受和活动模式，要吸引游人，能留住游人，因此重点要求观赏性、休息性及互动性。
（2）广场设计要指导思想明确，立意新颖，格调高雅，具有时代气息。
结合当地黄金特点，巧妙构思，广场主题思想明确，设计能够体现出某某市的文化内涵和地方特色。
（3）结合周边规划用地性质，妥善处理好新区内部的特色景观。
5.1.2基本原则
（1）本项目处于中央商务区大区块的整体坏境，充分利用周边项目的条件，构建合理的空间布局，在空间、流线、停车、市政规划等方面做到互联、互通、共享。
（2）强调多元的功能与空间的符合与统一，地面和下沉广场提供给市民运动、观景、购物、休闲等商业空间。
（3）充分考虑张掖的气候特征和市民活动需求，广场和地面景观以休闲活动空间为主，留足丰富的活动场地，少做水景，保证整个中央商务区的视觉通廊，采用本土化的植栽。
（4）注重节能，尽量采用环保新型的建筑材料和施工工艺，打造立体绿化体系，选择经济合理的设备方案，达到国家绿色建筑的设计标准。
（5）充分考虑现状条件和开发建设实际情况，注重长期性和长效性，使项目具有良好的可操作性，利于建设和开发，同时注意细节设计，为将来的运营维护打好基础。
5.2项目总体设计方案
5.2.1设计依据
甲方提供宗地位置图及地界点坐标表
甲方提供地形图电子文件
建设工程设计方案核定通知书《张规建方核[20161018号）
建设工程规划许可证建字第620701201600043号
建设用地规划许可证地字第62070120160004
设计所采用的主要法规和标准有:
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《建筑设计防火规范》GB50016-2014
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015
《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
（2016年版）
《建筑物防雷设计规范》GB50057-2016
《工程建设标准强制性条文，房屋建筑部分》（2013年版）
《无障码设计规范》GB50763-2014
《汽车库建筑设计规范》JGJ100-2015
《地下工程防水技术规范》GB50108-2008《屋面工程技术规范》GB50345-2012
《种植屋面工程技术规程》JGJ155-2013
《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010
《商店建筑设计规范》JG48-2014
《民用建筑绿色设计规范》JGJ/T229-2010
《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014
某某省《绿色建筑评价标准》，DB62725-3064-2013
《某某省绿色建筑评价实施细则》2015年4月
《某某省城镇规划管理技术规程》DB62/725-3048-2010
《民用建筑外墙外保温系统及外墙装装饰防火暂行规定）（公通字[2009146号）
《某某省住房和城乡建设厅某某省公安厅关于规范我省建筑外墙保温材料燃烧性能的通知》甘建设[2013]454号
相邻地块规划方案
国家与地方其他有关工程建设的法规、政策及设计规范
5.2.2项目定位
本项目应立足于城市中心，服务于城市居民，集合商业功能与生态景观相结合，在商场中感受到某某市的文化、历史和风土人情，也能感受到某某市在新世纪中的奋斗、发展和崛起。
作为城市客厅的某某市商区地下商场简洁大气、舒适极致，提高了某某市某某新区的城市品质，也是某某市居民休闲购物的中心区域，同时也可以作为新区的应急避难场所。
5.2.3环境分析
5.2.4设计构思
本项目通过地下空间的开发来挖掘中央商务区核心地块的土地价值，同时把东西两侧几个地块的建筑通过地下空间联系起来，成为一个互相联动的商业综合体。
同时地面景观统一规划，项目与昭武路北侧的市民行政广场互相呼应，某某新区商区广场将成为一个兼具游览、休闲、运动、购物的市民活动空间。
某某市某某新区商区广场及地下商场规划红线图
5.2.5总体方案设计
某某市商区地下商场主要设计为两大部分：
地下商业区以及人防区，地下商业区包含下沉式广场设计、地下出入口设计及地下商业街设计。
（1）商业区设计
商业区总建筑面积12294㎡，位于整个地下商场上部，共设计16间商铺，分别设计在东西两侧以及北侧，中间为下沉式广场，商铺门均开向广场；
在地下商场中部设计一个大型超市，超市一半位于人防区（详见设计图）；
在下沉式广场中设计3个卫生间及垂直交通（包括楼梯以及自动扶梯）。
（2）人防工程设计
人防工程部分单独做可行性研究报告。
（3）下沉式广场设计
下沉式广场是整个项目的人流集散中心，自动扶梯和室外楼梯负责将人流导入地下商业空间，宽敞的大台阶在交通功能室外赋予空间类似戏院看台的功能。
下沉式广场一侧为曲，一侧为直，呼应地面建筑。
地面以上，下沉式广场的东侧布置一块休闲木质平台，上有阳伞、座椅，可以供人休息、观景、喝喝饮料。
下沉式广场建成后效果图（夜景）
地下商场建成后地上广场效果图
（4）地下出入口设计
冒出地面的建筑为一组剪刀楼梯和风井，以透明的玻璃围护结构为主，以消减其体量感，风井的外侧以绿化着壁，形成小巧轻盈的景观建筑。
地下车库出入口置于南侧南华街，车辆直接入地。
5.2.6竖向设计
规划基地总体比较平坦，根据周边现状及规划道路标高，基地竖向总体为西南高，东北低的趋势。
依托外部道路的竖向高度，同世结合机动车通行以及场地排水的需求进行基地内的竖向设计。
5.3建筑单体设计
5.3.1设计依据
5.3.2设计内容
本次设计包含地下商场及地下停车库，人防部分详见后附的人
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