两湖绿谷增资项目说明Word下载.docx
《两湖绿谷增资项目说明Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《两湖绿谷增资项目说明Word下载.docx（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
7、上市时间较快4
三、项目存在的问题4
1、募投项目土地的取得有较大的不确定性4
2、大额欠税情况5
3、农贸市场的土地使用权证不完整5
4、大股东资金占有问题5
5、近期产权转让中存在公司资金占用问题6
6、公司的非农市场存在判断为被限制的商业地产的可能性6
四、投资后成功上市的预计可实现收益6
1、发行定位、可参照市盈率及发行价格6
2、锁定期7
3、投资保障7
4、公司治理的参与度7
五、基本判断7
六、投资建议8
一、公司的基本情况
1、公司介绍
两湖绿谷物流股份有限公司（以下简称“公司”或“两湖绿谷”）的前身为荆州市蓝星商贸城有限公司，于1998年12月23日在荆州市工商行政管理局登记注册成立。
2001年12月，经湖北省人民政府《湖北省人民政府关于同意设立湖北二十一世纪物流股份有限公司的批复》鄂政股函（2001）57号文的批准，荆州市蓝星商贸城有限公司整体变更为湖北二十一世纪物流股份有限公司，变更后股本总额为人民币6,970万股。
公司于2001年12月10日在湖北省工商行政管理局办理完毕相关变更登记手续，领取了《企业法人营业执照》，注册号为4200001000870。
经历三次股权变更后，于2009年5月22日更名为两湖绿谷物流股份有限公司，并领取了注册号为420000000031103的企业法人营业执照，并于2010年9月增资至9000万股（增资价格为7.5元/股）。
公司注册地址为荆州市沙市区廖子河路109号，法定代表人为杨忠洲。
具体从事市场的开发兴建与出租管理业务。
公司主要由三块资产构成，湖北蓝特商贸城、蓝特家居城，两湖平原农产品交易物流中心。
目前公司对外引起资金1000万股，价格8元/股，并要求在12月15日前资金到位，本年末即完成验资。
2、公司主要财务指标
主要财务指标
2008年
2009年
2010年1-9月份（未经审计）
总收入（万元）
6,395.27
12,330.92
11,912.77
净利润（万元）
2,195.69
4,860.74
4,319.25
每股净利润（元/股）
0.32
0.70
0.43
总资产（万元）
59,600.06
84,306.40
98,595.82
总负债（万元）
42,980.63
68,402.23
63,147.40
净资产（万元）
16,619.43
15,904.17
35,448.42
注：
公司08、09两年的财务报表经过审计，10年的财务报表还没有经过审计。
公司2010年预测的净利润约为6000万元，则按照6000万元的预测值8元投入的PE值为13.3倍，摊薄的PE为17.73倍。
二、企业的优势
1、收入稳定、增长明显
两湖绿谷下的三个市场，即湖北蓝特商贸城、蓝特陶瓷城、蓝特家居城，建成时间久，已经形成了一定的市场规模，门面入住率基本达到100%，每年门面租金可以为企业提供稳定的约7000万元的现金流收入；
农贸市场2009年初步建成，经过两年的运营，出租率也达到80%左右，租金和行费收入稳定上升，2010年年收入可达9000万元左右，经营状况良好，为企业提供了新的经营增长点。
2、经营维护成本低，净利润率高
两湖绿谷下的市场的土地成本较低，建筑成本也不高，企业经营市场多年，维护管理成本已降到很低的水平，企业的整体成本较低；
而另一方面，其旗下市场的经营状况较好，商户盈利能力良好，为其租金及行费收入提供了良好的基础，企业的收入水平高，在这两部因素的影响下，企业的年净利润率高达35%左右。
3、经营能力优势
公司的实际控制人及其核心团队，具有十多年的批发市场经验，公司成功开办的四个批发零售市场都获得了成功，公司高层在开方市场、积聚市场人气、市场管理经营方面都具有自由独有的经验，这是他们不断开发新的市场领域和经营规模的核心竞争力。
4、良好的行业概念
两湖绿谷现在大力发展两湖平原农产品市场，按照国内第三代农产品批发市场建设标准规划设计，主要建设内容为“十大专业市场、八大功能中心”，充分带动了周围农业生产和物流产业的发展，符合国家大力发展农业的产业指导政策，使得两湖绿谷公司具有不错的农贸概念。
5、区域产地优势及集散地优势
“两湖”项目建设地点位于荆州市荆沙大道两侧，西起荆襄河新太湖桥，东至318国道与荆沙大道交汇处。
区域农产品资源丰富，交通方便，特别是荆州属于鱼米之乡，这些区域方面的资源优势都促进了两湖绿谷农贸市场的快速发展。
6、发展战略明确、产业延伸能力强
两湖绿谷以一方面扩大现有农产品市场规模，另一方面向上、向下延伸产业链，大力发展物流、结合农户农产品生产和供应为下一步的发展战略，该模式目前在国内属先行者，有突出的卖点和号召力。
7、上市时间较快
如果公司的一些问题可以迅速解决的话，公司2011年即可上报材料，时间间隔短。
但如果公司2011年报材料，投资者将锁定三年，这样整个投资周期将至少在四年时间以上。
三、项目存在的问题
1、募投项目土地的取得有较大的不确定性
两湖绿谷自2007年开始建设农贸市场，经过三年的建设期，其农贸市场已分别于2009年2月至今分批开市，前期为该市场所征的600余亩土地已基本用完。
下一步，两湖绿谷拟在现有农贸市场紧接着的北部征用400亩土地，进一步扩大该农贸市场的规模，增强其辐射力和影响力，并以此为其上市募投项目，但其征地中的200多亩属于荆州市植物园，征地需到国家国土资源部去改原有土地的规划，难度很大，时间也非常难以控制。
根据我们与两湖绿谷及其上市承办律师的交流，取得该项目土地的所属权证是两湖绿谷成功上市的先决必备条件，对其能否上市及何时上市起着至关重要的作用，而该事项的不确定，为两湖绿谷的上市及上市时间增添了很大的不确定性。
2、大额欠税情况
历年来，两湖绿谷与当地税务局保持着在税款缴纳上的默契，每年各类税种只缴纳350万元，而企业自身的营业额及利润都较高，形成了大量的税金欠款，其历年欠数金额如下：
2008年12月31日
2009年12月31日
2010年9月30日
2769万元
5848万元
8194万元
这些欠税需在上市申报前全额缴纳，同时企业需要在省及荆州地区的相关税务部门取得税金缓缴证明。
此外，在缴清的情况下，大额的欠税仍会成为上市申报的一个瑕疵。
3、农贸市场的土地使用权证不完整
公司农贸市场占地670亩，已取得土地使用证的为450余亩，余下的200余亩土地中，除部分代征地没有土地使用证外，还有部分土地存在已使用但征用手续不清晰的情况，也未取得相关的土地使用权证，可能会对其上市造成重大影响。
4、大股东资金占有问题
大股东蓝特集团有限公司占有两湖绿谷资金3100多万元，上市前必须补齐，而且大股东占有资金也会给上市造成一定的瑕疵。
5、近期产权转让中存在公司资金占用问题
2010年9月，两湖的一家老股东向四个自然人转让了500万股股权，这四个自然人的受让股权款3700余万元由两湖代垫，形成其他应收款的挂账，这一资金占用事项需在上市申报前补齐，也有可能对上市造成一定的瑕疵。
6、公司的非农市场存在判断为被限制的商业地产的可能性
公司的三家老市场湖北蓝特商贸城、蓝特陶瓷城、蓝特家居城有可能会被发审会认为有从事受国家发改委限制的商业地产行业的嫌疑，从而对上市产生一定的影响的瑕疵。
但是2010年起，公司的60%左右的收入和50%左右的利润来源于农贸市场，从一定程度上减轻了这种影响。
四、投资后成功上市的预计可实现收益
1、发行定位、可参照市盈率及发行价格
偏重农业的批发市场概念，但目前尚无同类型上市公司。
该公司的类似相关行业为商业地产，目前的平均市盈率为17倍，农业的平均市盈率40倍（多为种植和养殖，可比性相对较小），由此判断两湖的发行市盈率大概在30-40倍，以2009年的摊簿每股利润计算，预计的发行价情况如下表：
2010年末预计每股利润（稀释后）
预计发行市盈率
预计发行股价
参与投资的每股单价
可实现利润
利润率
a
b
c=a*b
D
e=c-d
f=e/d
0.45元
30
13.5元
8元
5.5
69%
40
18元
10
125%
2、锁定期
上市发行后3年
3、投资保障
无回购
4、公司治理的参与度
无董事及监事席位（所有投资机构及外部个人都没有）
五、基本判断
Ø
两湖绿谷具有良好的经营业绩和成长能力，历史沿革较为清晰，基本面良好；
两湖绿谷作为第一家拟上市的农产品批发市场企业，其概念新鲜、卖点独特，同时具有较好的社会综合效应，其上市计划受到当地仍至湖北省政府的大力支持，有利于其上市障碍的解决；
两湖绿谷此次增资的价格较高，2010年度稀释后的市盈率已达17倍，如参股之后的利润空间不大；
两湖绿谷参股后的锁定期为3年，资金的占用周期较长。
六、投资建议
虽然两湖绿谷的上市进程中还有一些问题需要解决，同时无回购措施及董监事席位、参股价格高而未来利润空间小，但该公司盈利能力强、成长性好、上市工作政府支持力度大，企业上市的希望较大、时间较短。
基于火炬投目前尚无参股企业成功上市的业绩，不利于其长期发展的考虑，建议适量配置一些，在配置的额度上我们的观点略有差异，具体如下：
投资方案
投资股数
投资金额
支持的员工
一
125万股
1000万元
周芸、刘亮
二
100万股-200万股
800-1600万元
刘波
升级会员 