中信大望村旧村改造项目前期报告Word格式文档下载.docx
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1.1罗湖房地产现状与资源型项目现状分析
1.1.1罗湖市场宏观分析
罗湖二级市场宏观表现：
罗湖为关内供应稀缺板块，整体以零星中小规模项目供应；
当前罗湖普通住宅在1.5-2万/平左右，幸福里的高价供应直接拉升罗湖的城市豪宅价格，在幸福里的高价运行下支撑罗湖区的成交均价到年底为31879元/平方米。
2010年幸福里销售完毕，罗湖成交均价直接回落，为23221元/平米；
05年-08年罗湖一手房供应结构
05-07年罗湖市场户型供应结构以单房/一房/两房为供应主体，市场整体产品供应面积偏小
08年供应以百仕达为主，户型放大，以三房/四房中大户型为主；
09年罗湖供应以城市豪宅为主，数据显示140-200平的产品成交放大
罗湖三级市场表现：
罗湖三级市场宏观表现：
罗湖二手房市场交易活跃，成交面积在全市前列，换房需求旺盛；
罗湖二手房价格在1.2-1.5万/平，区域的供应有限直接导致罗湖的二手房价格在关内价格洼地
1.1.2罗湖资源型项目分析
罗湖历年资源型项目供应：
项目
区域
规模
（平方米）
主力户型
资源
价格
（万元/平米）
东方.尊峪花园
莲塘
330000
89-177平米，2房、3房和4房
梧桐山
2-2.1
（二手）
合正锦湖逸园
笋岗
96330
32-124平米，1房、2房和3房
洪湖公园
1.9-2
鸿景翠峰花园
72000
127-220平米，3房和4房
2.2-2.3
淘金山湖景花园
布心
201537
148－240平方米三房/四房
水库
1.5-2.5
航天晴山月
24855
75-90平米2房、120-160平米3房
2-2.1
百仕达乐湖
翠竹
172812
115-143平米3房、155-190平米4房
湖景资源
3.5
2.5-3（二手）
仙湖山庄（二期）
22745.23
223-306m2
3100万/套
罗湖资源型项目供应以莲塘、银湖片区为主，主要依托水库资源、山景资源，资源普通，且供应年限较早，逐渐淡出深圳豪宅市场
罗湖资源型项目整体供应稀缺，早期淘金山花园现二手房价格在2-2.5万/平，辐射范围以罗湖为主；
当前仅有在售项目百仕达乐湖项目依托水库资源，整体均价在3.5万/平，辐射深圳全市，但成交缓慢。
资源型二手房整体价格
基本情况
总用地：
54280.8m2
总建面：
201537.99m2
容积率：
2.792
150平米三房，170-190平米四房
北靠无名山，南临东湖、遥望梧桐山风景区及仙湖植物园，依山傍水、群山环绕，风水宝地；
整体均价：
1.5-2.5万/平
楼王均价：
2.8-3万/平
客户情况
私企业主/公务员及泛公务员/金融行业从业人
员成为大面积/高总价单位重要客户群
销售情况
（06年）
150m2三房/170-190m2四房走量较好，220-240m2大面积四房量少开盘迅速消化
当前二手房成交主力面积为170平单位
典型项目：
淘金山
基本信息
占地面积:
40786.17平方米
总建筑面积:
317784平方米
容积率:
5.56
享受深圳水库资源
115-121m2/140m2三房，180-194m2四房
均价3.5万/m2
开盘销售一般
相对走量产品为115-121m2小三房/140-143m2中三房及楼王180-192m2大四房
典型项目：
14277平方米
110000平方米
7.7
核心价值
配套---最完善的高品质都市综合体配套；
产品---最高品质的建筑和装修配置；
服务---最高水准的住宅物业服务体系
户型
经济型90-95㎡
舒适型140-145㎡
豪华型180㎡以上
均价4万/m2
10个月实现40亿
5个月762套，150天，平面单位全面售罄，每栋推出近100%解筹率，周均消化速度20-30套
幸福里
罗湖市场小结：
1.罗湖市场发展较早，城市土地紧缺，整体供应稀缺；
新增供应以点状、中小规模为主，市场均价为1.5-2万/平，09年幸福里入市，整体拉升罗湖市场均价，当前均价回落到23221元/平米；
2.罗湖住宅供应结构以中小户型为主，08年至今部分城市豪宅入市，拉升140-200平大户型产品供应放大；
3.罗湖新房供应的稀缺直接导致二手房市场成交活跃，但价格低洼，为1.2-1.5万/平，为关内价格低点；
4.罗湖资源型项目供应主要分布在银湖、莲塘等资源区域，以自然山景为主要依托，资源普通且供应年限较早，逐步淡出深圳豪宅市场，早期淘金山花园，当前实现二手均价1.5-2.5万/平，楼王实现3万/平，辐射罗湖客户为主；
当前仅有百仕达乐湖，依托稀缺水库资源，实现均价3.5万/平，进入全市高端豪宅层级；
5.罗湖资源型豪宅二手房市场受到新房的价格影响，存在一定的价格箱体，整体价格在1.5-2万/平，中大户型成交活跃。
1.2深圳高端资源型市场现状分析
深圳在售资源型项目主要分布在后海、东部沿线以及关口资源丰富区域
深圳在售别墅项目现状分析：
建面（万平）
面积区间
价格（万/平）
速度
关内
佳兆业香瑞园
10
260-300平的联排
4
1
塘朗山
天琴湾
3.87
350-1000
8
0
海景
天麓九区
14.5
270-360双拼
12
2
东部华侨城
天麓六区
0.96
5
海怡湾
10.6
256-300
10-12
万科东海岸
27.5
350-800㎡独栋和联排别墅
4.5
8
大梅沙
关外
溪山
30
200-290
600-1600万/套
3
龙岸
27
220-260
4.8
20
湖景
中粮澜山（二期）
11.48
联排别墅295平方米、独立别墅380-462平方米
2.6
4
山景
招华曦城
19.65
86套250-330平方米联排别墅、41套350-475平方米独栋别墅
联排4.5-5.5独栋6-8
111（开盘）
尖岗山
水榭山
8.58
联排端头单位面积270-340平米，联排中间户型230-265平方米，双拼单位450-650平方米
联排6.5双拼13
北面是羊台山脉，南面是银湖山脉，西面是塘朗山脉，东面是莱蒙湖，形成三山环绕，背山面湖的地形
深业紫鳞山
20
面积200-568平方米
3.8-6
11万m2市政公园、31万m2的清林径山体公园
当前关内别墅供应稀缺，价格高企，联排在10-20万/平，极致稀缺资源项目（天麓）消化较好，普通资源别墅走速缓慢
关外别墅供应较大，联排价格在4.5-6万/平，整体消化缓慢
深圳在售资源型平面豪宅现状：
世联平台09年10月份统计数据
整体以城市稀缺资源为主要依托，
关内高层价格实现为3.5-4万/平；
顶级资源型高层（仅有波托菲诺）实现价格5.6-6万/平；
关外资源型高层主流价格为1.5-2.5万/平，整体消化速度较快
1.3高端资源型典型项目分析
星河丹堤
波托菲诺七期
三湘海尚
1.4深圳豪宅市场现状小结
1.深圳在售资源型项目主要分布在后海、东部沿线以及关口资源丰富区域
2.当前关内别墅供应稀缺，价格高企，联排在10-20万/平，极致稀缺资源项目（天麓）消化较好，普通资源别墅走速缓慢；
3.整体以城市稀缺资源为主要依托；
二、房地产未来供应与发展趋势
2.1深圳房地产未来供应与发展趋势
2.1.1深圳住房用地供应
09年深圳土地交易情况统计
占地
平米
建面
拿地价
亿
楼面价
福田
观澜横坑水库片区
金地
91198
164150
24.4
8617
66112.01
119000
南山
宝安尖岗山
深圳招商华侨城投资有限公司
23400.54
≤28080
5.4
19230
光明
光明街道公园路南侧、二十七号路北侧
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
37089.93
74180
6614
53647.16
107290
福田区南园爱华路西侧
深圳市心海投资发展有限公司
5763.45
18500
0.836
4518
宝安
宝安大道西侧、航城大道北侧
深圳市南方航空经济发展有限公司
81044.12
191110
2.63
1376
宝城26区
深圳市中洲宝城置业有限公司
42034
180070
26.1
6430
33887
140930
14915
85000
龙岗
龙城街道回龙埔社区
深圳市尚模发展有限公司
38666.23
153890
2586
39059.76
155459
深圳新增土地供应量少，地价成本较高
《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》深圳市在明年拟计划建设各类住房9.52万套，总建筑面积754.81万平方米。
其中，商品住房7.29万套，建筑面积650万平方米;
保障性住房2.23万套，建筑面积104.81万平方米。
2009年深圳住宅市场供应量各区分布图
罗湖
盐田
总计（套）
存量（套）
18713
17906
9560
2710
1441
2378
52708
增量（套）
10964
7268
13245
2327
3426
636
37866
29677
25174
22805
5037
4867
3014
90574
目前，深圳土地资源极为紧缺，政府一直在寻求从存量土地中获得突破。
在目前大规模的城市更新中，部分城中村将推倒重建，释放出大量土地。
这在此次《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》（征求意见稿）中可约略窥见端倪。
根据计划中有关商品住房建设结构的安排，在深圳2010年度计划建设的商品住房中，本年度住房用地（不含存量用地）建设2.94万套，建筑面积261.66万平方米;
旧城旧村改造建设3.12万套，建筑面积278.34万平方米;
其它为含存量用地建设。
旧城旧村改造建设的商品房的套数所占比重最大。
2.1.2旧改的城市发展趋势
2009年10月，深圳市政府常务会议审议通过了《深圳城市更新办法》，并在11月底正式对外公布。
《办法》出台之后，规划已获批准的25个项目将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。
25个更新改造项目涉及总用地面积总109.7万平方米，总建筑面积397万平方米（其中包括6个工业区升级改选项目）。
通过这25个项目，将为社会提供建筑面积202万平方米的住宅、21万平方米的办公用房、48万平方米的商业用房、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房，并配套一批保障性住房、幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等。
19个城市住宅更新改造项目：
公顷
万平
住宅
配建
石厦村改造
3.35
29.8
配建体育活动场地、社会停车场、公共厕所
新洲村改造
0.84
4.86
2.75
预计面积90-180平
南光村改造二期
1.96
10.42
6.12
配建酒店一座，文化活动站，社区健康服务中心，社区服务用房，垃圾站、公共厕所
宝城22区改造一期
4.7
13.3
提供30班小学用地，配建12班幼儿园一所
水湾村改造
2.92
21.87
8.19
配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、垃圾转运站、公共厕所
田厦新村改造
15.75
6.7
配建垃圾收集站一处
湾厦村改造
2.68
13.29
11.84
配建9班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区及文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、环卫工人作息站、公共厕所
龙华郭吓旧村改造
2.1
5.2
1.84
配建6班幼儿园一所，社区健康服务中心、社区居委会、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所
西乡庄边旧村改造一期
2.55
13.7
11.7
社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所
民治牛栏前旧村改造
3.3
14.24
11.22
配建社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所。
新安上合旧村改造
7.27
21.66
16
提供10000m2保障性住房，配建18班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集站、公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息室
沙井新沙工业区改造
7.72
25.5
20.9
提供16850m2保障性住房，配建12班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站。
观澜街道田背村改造
2.73
11.5
7.9
户型面积200㎡以上
南湾樟树布旧村改造一期
2.86
13.9
10.14
提供3000m2保障性住房，配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、环卫工人作息站、公共厕所
南湾南岭村改造求水山地块
2.94
10.5
文化活动室、社区体育活动场地、居委会、警务室、社区服务站、垃圾收集站
横岗松柏路两侧改造
7.4
29.6
21.8
落实一处5000m2的公交首末站，提供21000m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社康中心、小区文化室、社区居委会、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站、再生资源回收点、邮政所、公共厕所
龙城爱联岗贝村改造
7
21
提供12985m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社区居委会、社区警务室、门诊部、居住小区级文化室、垃圾收集站、公共厕所、环卫工人休息室、公共绿地
公明陶瓷厂片区改造
4.63
14.08
11.74
提供9400m2保障性住房，配建9班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区健康服务中心、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集点、公共厕所
坪山商业广场改造一期
1.85
9.23
5.77
居住小区级文化室一处
新一年度（即2010年度）城市更新和改造项目的申报工作已经于11
月20日前全面完成。
龙岗大概上报了七、八十个项目，宝安五、六十。
全市总计大概上报了两百多个。
深圳旧城改造和更新涉及的总土地量
巨大，并将深刻影响深圳楼市格局及房地产公司资源配比。
2.2深圳旧改供应趋势与分析
2.2.1关内旧改供应特征与分析
开发商
物业类型
预计入市时间
备注
岗厦旧改
超高层综合体
120
2012年
面积区间150-200
建安中心
——
住宅为主
2.9
14.2
坭岗村
13.4
—
目前处于规划研究阶段
田心村
5.79
西岭下村
2.4
拆迁谈判已完成，规划审批已经通过
田贝村
1.93
2010年
主体工程已经完成
清水河村
15520
拆迁谈判完成，等待规划审批
向西村
专项规划原则上通过规划审批
教育新村
合正
城市高密住宅
3
15
规划阶段，以大户型为主
黄贝岭村
10.98
规划通过，拆迁谈判中
新世界莲塘
新世界
规划审批已通过
大冲村旧改项目
华润
300
2013年
蛇口水湾村旧改
22
2013-2014年
关内旧改项目特征：
以中小规模，无资源高密度城市高层为主，规模较大的城市旧改当前以城市高层
综合豪宅方向主要发展，而非资源型豪宅；
有资源旧改项目资源等级普通，规模相对有限，且主打城市稀缺性，而非极致稀
缺性
2.3深圳高端资源型项目供应趋势与分析
2.3.1关内高端资源项目供应趋势与分析
未来关内高端资源型项目主要分布在后海、莲塘尾以及东部沿海区域，整体供应相对分散，且以板块资源稀缺资源为主要依托，缺乏极致资源。
套数
淘金山二期
高层
23
9.9
10年下半年
849套
140-150㎡三房；
150-250㎡四房；
238－378㎡顶复
福田
阳基天御山
0.97
10年上半年
183套
四季山水2期
8.6
1.9
480套
主力户型150-200㎡
云顶香格里拉
小高+叠T
7.5
2.8
2011年
486套
主力户型110-170㎡
华来利项目
5
2011-2012
599套
160、180及200㎡以上户型
皇庭玺
纯别墅
0.8
46套
主力户型150-230㎡
京基天涛轩
1.2
2
24套
联泰梅沙湾
别墅
3.2
69套
主力户型300-400㎡联排
天麓8区
独栋
12.8
1.53
40套
270-360㎡的独栋
爱琴湾山庄
公寓、别墅、商业
1.8
70套
200-300平米联排、双拼、独栋
红树湾
红树湾5期
剩余约240套
以200平米以上平面大户为主
联泰红树湾
别墅（独栋、双拼、叠加）
8.4
208套
248-350㎡
中信岸芷汀兰
4.42
1.17
2010年上半年
308套
120-140的3房，140-180的4房
华侨城
数码港
别墅+小高层
1.95
3.095
96套
公寓207-415㎡;
别墅350㎡
波托菲诺香山里一期
小高层、TH、多层
9
1.88
2010年下
500
150-180㎡
后海
宝能太古城北区
28.9
剩余约847套
主力户型100-180㎡
鸿威海怡湾畔
别墅+小高层+高层
5.3
剩余约690套
主力户型150-170㎡
君汇新天
剩余约300套
主力户型140-170㎡
别墅+高层
18.5
9.3
剩余291套
湾厦海境界
高层+小高层
35
升级会员 