中信大望村旧村改造项目前期报告Word格式文档下载.docx

1、1.1 罗湖房地产现状与资源型项目现状分析 1.1.1 罗湖市场宏观分析罗湖二级市场宏观表现：罗湖为关内供应稀缺板块，整体以零星中小规模项目供应；当前罗湖普通住宅在1.5-2万/平左右，幸福里的高价供应直接拉升罗湖的城市豪宅价格，在幸福里的高价运行下支撑罗湖区的成交均价到年底为31879元/平方米。2010年幸福里销售完毕，罗湖成交均价直接回落，为23221元/平米；05年-08年罗湖一手房供应结构05-07年罗湖市场户型供应结构以单房/一房/两房为供应主体，市场整体产品供应面积偏小08年供应以百仕达为主，户型放大，以三房/四房中大户型为主；09年罗湖供应以城市豪宅为主，数据显示140-200

2、平的产品成交放大罗湖三级市场表现：罗湖三级市场宏观表现：罗湖二手房市场交易活跃，成交面积在全市前列，换房需求旺盛；罗湖二手房价格在1.2-1.5万/平，区域的供应有限直接导致罗湖的二手房价格在关内价格洼地 1.1.2 罗湖资源型项目分析罗湖历年资源型项目供应：项目区域规模（平方米）主力户型资源价格（万元/平米）东方.尊峪花园莲塘33000089-177平米，2房、3房和4房梧桐山2-2.1 （二手）合正锦湖逸园笋岗9633032-124平米， 1房、2房和3房洪湖公园1.9-2鸿景翠峰花园72000127-220平米，3房和4房2.2-2.3淘金山湖景花园布心201537148240平方米 三

3、房/四房水库1.5-2.5航天晴山月2485575-90平米2房、120-160平米3房2-2.1百仕达乐湖翠竹172812115-143平米3房、155-190平米4房湖景资源3.52.5-3（二手）仙湖山庄（二期）22745.23223-306m23100万/套罗湖资源型项目供应以莲塘、银湖片区为主，主要依托水库资源、山景资源，资源普通，且供应年限较早，逐渐淡出深圳豪宅市场罗湖资源型项目整体供应稀缺，早期淘金山花园现二手房价格在2-2.5万/平，辐射范围以罗湖为主；当前仅有在售项目百仕达乐湖项目依托水库资源，整体均价在3.5万/平，辐射深圳全市，但成交缓慢。资源型二手房整体价格基本情况总用

4、地：54280.8m2总建面：201537.99m2容积率：2.792 150平米三房，170-190平米四房北靠无名山，南临东湖、遥望梧桐山风景区及仙湖植物园，依山傍水、群山环绕，风水宝地；整体均价：1.5-2.5万/平楼王均价：2.8-3万/平客户情况私企业主/公务员及泛公务员/金融行业从业人员成为大面积/高总价单位重要客户群销售情况（06年）150m2三房/170-190m2四房走量较好，220-240m2大面积四房量少开盘迅速消化当前二手房成交主力面积为170平单位 典型项目：淘金山基本信息占地面积:40786.17平方米总建筑面积:317784平方米容积率:5.56享受深圳水库资源1

5、15-121m2/140m2三房，180-194m2四房均价3.5万/m2 开盘销售一般相对走量产品为115-121m2小三房/140-143m2中三房及楼王180-192m2大四房典型项目：14277平方米110000平方米7.7核心价值配套-最完善的高品质都市综合体配套；产品-最高品质的建筑和装修配置；服务-最高水准的住宅物业服务体系户型经济型 90- 95舒适型 140-145豪华型 180以上均价4万/m2 10个月实现40亿5个月762套，150天，平面单位全面售罄，每栋推出近100%解筹率，周均消化速度20-30套幸福里罗湖市场小结：1.罗湖市场发展较早，城市土地紧缺，整体供应稀缺

6、；新增供应以点状、中小规模为主，市场均价为1.5-2万/平，09年幸福里入市，整体拉升罗湖市场均价，当前均价回落到23221元/平米；2.罗湖住宅供应结构以中小户型为主，08年至今部分城市豪宅入市，拉升140-200平大户型产品供应放大；3.罗湖新房供应的稀缺直接导致二手房市场成交活跃，但价格低洼，为1.2-1.5万/平，为关内价格低点；4.罗湖资源型项目供应主要分布在银湖、莲塘等资源区域，以自然山景为主要依托，资源普通且供应年限较早，逐步淡出深圳豪宅市场，早期淘金山花园，当前实现二手均价1.5-2.5万/平，楼王实现3万/平，辐射罗湖客户为主；当前仅有百仕达乐湖，依托稀缺水库资源，实现均价3

7、.5万/平，进入全市高端豪宅层级；5.罗湖资源型豪宅二手房市场受到新房的价格影响，存在一定的价格箱体，整体价格在1.5-2万/平，中大户型成交活跃。1.2 深圳高端资源型市场现状分析 深圳在售资源型项目主要分布在后海、东部沿线以及关口资源丰富区域深圳在售别墅项目现状分析：建面（万平）面积区间价格（万/平）速度关内佳兆业香瑞园10260-300平的联排41 塘朗山天琴湾3.87350-100080 海景天麓九区14.5270-360双拼122 东部华侨城天麓六区0.965 海怡湾10.6256-30010-12万科东海岸27.5350-800 独栋和联排别墅4.58 大梅沙关外溪山30200-2

8、90600-1600万/套3 龙岸 27220-2604.820 湖景中粮澜山（二期）11.48联排别墅295平方米、独立别墅380-462平方米2.64 山景招华曦城19.6586套250-330平方米联排别墅、41套350-475平方米独栋别墅联排4.5-5.5独栋6-8111（开盘）尖岗山水榭山8.58联排端头单位面积270-340平米，联排中间户型230-265平方米，双拼单位450-650平方米联排6.5双拼13北面是羊台山脉，南面是银湖山脉，西面是塘朗山脉，东面是莱蒙湖，形成三山环绕，背山面湖的地形深业紫鳞山20面积200-568平方米3.8-611万m2市政公园、31万m2的清林

9、径山体公园当前关内别墅供应稀缺，价格高企，联排在10-20万/平，极致稀缺资源项目（天麓）消化较好，普通资源别墅走速缓慢关外别墅供应较大，联排价格在4.5-6万/平，整体消化缓慢深圳在售资源型平面豪宅现状：世联平台09年10月份统计数据整体以城市稀缺资源为主要依托，关内高层价格实现为3.5-4万/平；顶级资源型高层（仅有波托菲诺）实现价格5.6-6万/平；关外资源型高层主流价格为1.5-2.5万/平，整体消化速度较快1.3高端资源型典型项目分析 星河丹堤波托菲诺七期三湘海尚1.4深圳豪宅市场现状小结1. 深圳在售资源型项目主要分布在后海、东部沿线以及关口资源丰富区域2. 当前关内别墅供应稀缺，

10、价格高企，联排在10-20万/平，极致稀缺资源项目（天麓）消化较好，普通资源别墅走速缓慢；3. 整体以城市稀缺资源为主要依托；二、房地产未来供应与发展趋势 2.1 深圳房地产未来供应与发展趋势 2.1.1 深圳住房用地供应09年深圳土地交易情况统计占地平米建面拿地价亿 楼面价福田观澜横坑水库片区金地9119816415024.4861766112.01119000南山宝安尖岗山深圳招商华侨城投资有限公司23400.54280805.419230光明光明街道公园路南侧、二十七号路北侧深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司37089.9374180661453647.16107290福田区南园爱华

11、路西侧深圳市心海投资发展有限公司5763.45185000.8364518宝安宝安大道西侧、航城大道北侧深圳市南方航空经济发展有限公司81044.121911102.631376宝城26区深圳市中洲宝城置业有限公司4203418007026.16430338871409301491585000龙岗龙城街道回龙埔社区深圳市尚模发展有限公司38666.23153890258639059.76155459深圳新增土地供应量少，地价成本较高 深圳市住房建设规划2010年度实施计划深圳市在明年拟计划建设各类住房9.52万套，总建筑面积754.81万平方米。其中，商品住房7.29万套，建筑面积650万平方

12、米;保障性住房2.23万套，建筑面积104.81万平方米。2009年深圳住宅市场供应量各区分布图罗湖盐田总计（套）存量（套）1871317906956027101441237852708增量（套）10964726813245232734266363786629677251742280550374867301490574 目前，深圳土地资源极为紧缺，政府一直在寻求从存量土地中获得突破。在目前大规模的城市更新中，部分城中村将推倒重建，释放出大量土地。这在此次深圳市住房建设规划2010年度实施计划（征求意见稿）中可约略窥见端倪。 根据计划中有关商品住房建设结构的安排，在深圳2010年度计划建设的商品

13、住房中，本年度住房用地（不含存量用地）建设2.94万套，建筑面积261.66万平方米;旧城旧村改造建设3 .1 2万套，建筑面积278.34万平方米;其它为含存量用地建设。旧城旧村改造建设的商品房的套数所占比重最大。2.1.2 旧改的城市发展趋势 2009年10月，深圳市政府常务会议审议通过了深圳城市更新办法，并在11月底正式对外公布。办法出台之后，规划已获批准的25个项目将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。25个更新改造项目涉及总用地面积总109.7万平方米，总建筑面积397万平方米（其中包括6个工业区升级改选项目）。通过这25个项目，将为社会提供建筑面积202万平方米的住宅、2

14、1万平方米的办公用房、48万平方米的商业用房、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房，并配套一批保障性住房、幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等。 19个城市住宅更新改造项目：公顷万平住宅配建石厦村改造3.3529.8配建体育活动场地、 社会停车场、公共厕所新洲村改造0.844.862.75预计面积90-180平南光村改造二期1.9610.426.12配建酒店一座，文化活动站，社区健康服务中心，社区服务用房，垃圾站、公共厕所宝城22区改造一期4.713.3提供30班小学用地，配建12班幼儿园一所水湾村改造2.9221.878.19配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社

15、区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、垃圾转运站、公共厕所田厦新村改造15.756.7配建垃圾收集站一处湾厦村改造2.6813.2911.84配建9班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区及文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、环卫工人作息站、公共厕所龙华郭吓旧村改造2.15.21.84配建6班幼儿园一所，社区健康服务中心、社区居委会、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所西乡庄边旧村改造一期2.5513.711.7社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所民治牛栏前旧村改造3.314.2411.22配建社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共

16、厕所。新安上合旧村改造7.2721.6616提供10000m2保障性住房，配建18班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集站、公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息室沙井新沙工业区改造7.7225.520.9提供16850m2保障性住房，配建12班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站。观澜街道田背村改造2.7311.57.9户型面积200以上南湾樟树布旧村改造一期2.8613.910.14提供3000m2保障性住房，配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区居委会、社区警务室

17、、社区服务站、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、环卫工人作息站、公共厕所南湾南岭村改造求水山地块2.9410.5文化活动室、社区体育活动场地、居委会、警务室、社区服务站、垃圾收集站横岗松柏路两侧改造7.429.621.8落实一处5000m2的公交首末站，提供21000m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社康中心、小区文化室、社区居委会、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站、再生资源回收点、邮政所、公共厕所龙城爱联岗贝村改造721提供12985m2的保障性住房，配建12班幼儿园一所、社区居委会、社区警务室、门诊部、居住小区级文化室、垃圾收集站、公共厕所、环卫工人休息室、公共绿地公明陶瓷厂片区

18、改造4.6314.0811.74提供9400m2保障性住房，配建9班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区健康服务中心、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集点、公共厕所坪山商业广场改造一期1.859.235.77居住小区级文化室一处 新一年度（即2010年度）城市更新和改造项目的申报工作已经于11 月20日前全面完成。龙岗大概上报了七、八十个项目，宝安五、六十。 全市总计大概上报了两百多个。深圳旧城改造和更新涉及的总土地量 巨大，并将深刻影响深圳楼市格局及房地产公司资源配比。2.2 深圳旧改供应趋势与分析 2.2.1 关内旧改供应特征与分析开发商物业类型预计入市时间备注岗

19、厦旧改超高层综合体1202012年面积区间150-200建安中心住宅为主2.914.2坭岗村13.4目前处于规划研究阶段田心村5.79西岭下村2.4拆迁谈判已完成，规划审批已经通过田贝村1.932010年主体工程已经完成清水河村15520拆迁谈判完成，等待规划审批向西村专项规划原则上通过规划审批教育新村合正城市高密住宅315规划阶段，以大户型为主黄贝岭村10.98规划通过，拆迁谈判中新世界莲塘新世界规划审批已通过大冲村旧改项目华润3002013年蛇口水湾村旧改222013-2014年 关内旧改项目特征： 以中小规模，无资源高密度城市高层为主，规模较大的城市旧改当前以城市高层 综合豪宅方向主要发

20、展，而非资源型豪宅； 有资源旧改项目资源等级普通，规模相对有限，且主打城市稀缺性，而非极致稀 缺性2.3 深圳高端资源型项目供应趋势与分析2.3.1 关内高端资源项目供应趋势与分析未来关内高端资源型项目主要分布在后海、莲塘尾以及东部沿海区域，整体供应相对分散，且以板块资源稀缺资源为主要依托，缺乏极致资源。套数淘金山二期高层239.910年下半年849套140-150三房；150-250四房；238378顶复福田 阳基天御山0.9710年上半年183套四季山水2期8.61.9480套主力户型150-200云顶香格里拉小高+叠T7.52.82011年486套主力户型110-170华来利项目5201

21、1-2012599套160、180及200以上户型皇庭玺纯别墅0.846套主力户型150-230 京基天涛轩1.2224套联泰梅沙湾别墅3.269套主力户型300-400 联排 天麓8区独栋12.81.5340套270-360的独栋爱琴湾山庄公寓、别墅、商业1.870套200-300平米联排、双拼、独栋红树湾红树湾5期剩余约240套以200平米以上平面大户为主联泰红树湾别墅（独栋、双拼、 叠加）8.4208套248-350中信岸芷汀兰4.421.172010年上半年308套120-140的3房，140-180的4房华侨城数码港别墅+小高层1.953.09596套公寓207-415 ;别墅350 波托菲诺香山里一期小高层、TH、多层91.882010年下500150-180后海宝能太古城北区28.9剩余约847套主力户型100-180 鸿威海怡湾畔别墅+小高层+高层5.3剩余约690套主力户型150-170 君汇新天剩余约300套主力户型140-170 别墅+高层18.59.3剩余291套湾厦海境界高层+小高层35