精品武汉房地产项目分析Word格式.docx
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2006年4月28日起央行再次上调金融机构贷款基准利率,金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%.2006年1-6月,全市房地产短期贷款余额和中长期贷款余额占全市贷款总额的比重为87.7%，其中：
短期贷款余额1228.13亿元，中长期贷款余额1923.70亿元。
金融机构全部新增贷款中，武汉市房地产开发贷款和个人住房抵贷款新增的比重正逐年下降：
2003年末的比例为29.5%；
2004、2005年分别降至28.24%、16.6%，今年6月末这一比例为22.29%。
3、商品房供给情况
2006年上半年武汉市有几个体量较大的楼盘推向市场，如锦绣长江、光谷世纪城、锦绣龙城、水岸星城等，平均供应体量都在50万平方米以上，使得武汉市2006年上半年的供应量有较大的提高。
2006年武汉商品住房市场总容量约为84800套，上半年市场容量（总需求）45339套，总供给75520套，总体供需比1.67：
1，2006年上半年全市商品房施工面积为2199.53万平方米,同比增长19%,其中商品住房施工面积为1838.7万平方米,同比增长21.2%;
商品房新开工面积为571.35万平方米,同比增长21.2%;
商品房新开工面积为571.35万平方米,同比减少8.8%,其中商品住房新开工面积为520.47万平方米,同比减少6.1%;
商品房竣工面积为161.01万平方米,同比增长7.1%;
商品房空置面积为69.23万平方米,同比增长4.5%,其中商品住宅空置面积为42.09万平方米,同比减少8.2%.
4、商品房销售情况
房地产行业调控政策的实施，市场观望气氛渐浓，在房价走势预期不明朗的形势下，居民购房行为趋于理性，住房消费需求今年以来持续下滑。
1-6月全市竣工商品房面积161.01万平方米，比去年同期增长8.5%，商品房销售面积420.12万平方米，比去年同期下降14.6%，商品房空置面积达到69.23万平方米，增长4.5%,商品房销售持续下降.
5、土地市场情况
元/平米
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
993
1028
1074
1166
1215
1905
6、消费市场情况
从消费人群来看，原居住地为本市的购房者占到61.08%,外市购房者（含长期在武汉工作、生活的部分消费者）占到38.92%，在外市购房者中，本省占到了66.6%，外省占到33.16%，境外占到0.48%。
消费者的居住支出平均为64.49元，与去年同期相比下降16.6%。
在购房者中，家庭已拥有一套住房进行第二次或多次购买行为的占到59％，其中，东西湖区和洪山区所占的比例最高。
7、价格走势情况
2006年武汉市中心城区前十个月销售套数与均价走势图和十月份销售图如下，
可以看出，
（1）、四五月份是销售的高峰期，价格在不断震荡中有大幅度的上升。
（2）、主要销售的住房产品价格集中在3000-4000元/平方米，价格在4000元/平方米的商品住房成交量不断上升。
成交均价在4000元/平方米以下的楼盘，占到了整体成交量的68.13%，其中价格在3000元/平方米以下的商品住宅占到19.98%，3000—4000元/平方米的住宅占到48.15%，本月4000—5000元/平方米的的住宅占到21.92%，5000元/平方米以上的住宅占到9.95%。
市场上5000元/平方米以上产品的增多是带动相应购房需求增长的有力因素，带动价格在4000元/平方米的商品住房成交量不断上升。
同理，3000元/平方米以下产品的销量逐步递减。
（3）、另外，从住宅交易区域来看，5000元/平方米以上的高价位住宅交易多集中在汉口中心区和武昌中心区，3000元/平方米以下的住宅交易多集中在沌口片，东西湖和光谷片。
8、户型面积情况
1）、2006年户型供应与销售情况（截至11月销售）
类别
可售面积（㎡）
可售套数（套）
已售面积（㎡）
已售套数（套）
成交均价 （元／㎡）
90㎡以下
新增
1027874.33
14792
464333.65
6394
3687.22
结转
641907.11
10351
1116354.05
16337
3782.84
91－120㎡
1581621.78
15343
982112.26
9563
3466.19
768775.58
7292
2051011.95
19751
3427.59
121－140㎡
1506405.94
11610
880010.29
6785
3740.86
1166145.87
8961
2307977.85
17753
3444.88
140㎡以上
1547270.94
8041
550345.86
3213
4652.7
2151304.4
11675
1803318.29
10627
4021.69
供应情况：
销售情况：
（1）、上半年主要销售的住房产品户型集中在90---130平方米
（2）、80平方米以下户型求大于供，120平方米以上户型供大于求，80-100平方米户型供销比较平衡。
（3）、90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度目前表现的并不明显。
9、消费情况分析
（1）、武汉市居民人均年可支配收入大概为12500元，位居全国前列。
（2）、武昌区、江岸区是上半年的热点购房区域。
亿房研究中心的2006年上半年调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于武昌区和江岸区，具体而言，实际上对汉口中心城区的偏好程度更高，但受到该区高房价影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群在别的片区寻求替代品；
在几个大盘的拉动下，东湖开发区、江岸区、桥口区的销量比例在二月份有所增加。
三、武汉商品房业态分析
1、各建筑形态的供销情况
多层
685823.7
6321
661254.77
5801
3701.92
854905.89
6921
1509156.22
12976
3254.98
小高层
2192313.61
19970
1028739.58
9171
3304.07
1719957.17
13867
2757617.62
23469
3212.47
高层
2493663.84
22707
1151875.53
10829
4289.31
1832729
15628
2826239.43
26901
4210.44
别墅
99020.18
354
27870.82
103
5773.49
185863.84
664
101979.58
386
5092.65
销售情况
●在这几种建筑形态的供应面积中以小高层、高层为主，占82%，多层与别墅仅占18%。
●从销售情况看，多层需大于供，高层、小高层供需基本平衡，多层由于价位偏低、得房率高、绿化率高、传统居住习惯等原因仍然是居住购房的首选。
2、物业形态供应情况
目前，住宅物业仍是房地产的主要供给产品，写字楼物业供给量相对较少，但通过对上半年房地产市场一、二季度的具体分析，写字楼供应量增长最快，增幅张达到15.3%，住宅供应量增幅为6.2%，商铺供应量增幅为8.8%。
四、写字楼供应与销售基本分析
1、武汉写字楼现状
目前，武汉市新增写字楼主要集中在东湖高新技术开发区、中南路等区域，占到了全市整体新增供应的三分之二左右。
5A级写字楼、公寓式办公楼、针对创业型中小企业定制的面积可分割式写字楼的出现都表明武汉市写字楼的功能正被不断具体化，而经济的快速增长（2006年一季度武汉GDP增幅为9年来同期最高值）进一步促使了写字楼市场的活跃，也促进了更多的企业进入写字楼办公。
有资料显示，武汉市供应量最大的高档写字楼，如招银大厦、泰合广场、世贸大厦、中商广场、瑞通广场等均价都超过了7000元／平方米，有的甚至超过了10000元／平方米。
现阶段各区域在售写字楼分布如下图：
2、开发写字楼存在的问题
市场积压量大、需求淡静、加之特殊的商务用途，使写字楼项目在市场操作上遭遇更高的难度，于是开发商很自然对写字楼市场形成一些“共识”。
1）价格高。
只有少量的大企业才有能力购买，市场需求不旺。
2）压力大。
写字楼用户（买家和租客）只有在现房时才会购买和租用，前期压力大。
3）周期长。
租的比买的多，回收期太长。
4）风险大。
投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形势影响大，风险不言而喻。
但随着武汉的发展，越来越多的企业在武汉驻足，从2003年开始，武汉的写字楼市场开始活跃起来，越来越多的大企业选择在写字楼办公。
3、汉口地区写字楼情况
汉口地区先是有世贸、武广商业圈，后由于市政规划，现已移至“金融一条街”建设大道的建银、瑞通商务圈；
中山大道从老牌商业中心江汉路段延伸到三阳路，佳丽广场、德润大厦、金源大厦、武汉数码港等商务楼一气贯通；
武昌地区则相对集中于中南路的CBD区域，中商广场、世纪广场、洪广大厦、发展大厦等写字楼项目聚集；
而随着光谷地区日渐成熟，信息科技公司越来越多，写字楼也已成气候，SBI创业街、湖北信息产业大厦、华乐商务中心等均主要针对科技公司做宣传。
武汉写字楼基本形成了以汉口建设大道金融一条街、解放大道世贸、武广商务、商业圈为主，中山大道江汉路直至三阳路的次商务、商业圈；
以武昌中南路商务商业圈为主，光谷地区次之；
而青年路、武珞路、珞喻路、徐东路、中北路、和平大道等地区附随的格局。
由此可以看出未来写字楼的区位变化逐渐明显，商务区和商业区形成哑铃状，两头粗，中间细，但又不互相脱离，即刻实现工作和休闲的互换。
武汉甲级写字楼分布情况：
汉口地区楼盘主要分布在建设大道沿线、沿江大道沿线、中山大道沿线、京汉大道沿线、解放大道沿线、发展大道沿线。
如：
建设大道沿线：
德威上城（江大路）—圆梦圆国际广场、雅琪公寓（黄孝河路）—海虹·
景（澳门路）—华美国际（香港路）—香港路·
浅水湾（香港北路）—兆瑞·
国际（高雄路）—西北湖·
凤凰城、（北湖西路）—两湖总都（北湖小路）—天润·
北湖假日（新华下路）—心家泊、新华西·
美林公馆（新华西路）—楚天星座（万松横路）—志顺·
中央华府（青年路）
沿江大道沿线：
滨江苑（长江二桥）—六合新界（六合路）—九龙仓·
时代广场、兰陵·
大公馆（胜利街、兰陵路）—汉正大厦、暨济·
春天园（利济南路）—丽水康城new（桥口建一路）
中山大道沿线：
金益大厦（四唯路）—汉正街第一大道（汉正街）—宝利金国际广场、紫晶城（江汉路）—上城国际、景江华庭（前进二路）—中电时代（友谊路）—万信·
摩登会馆（武胜路）
京汉大道沿线：
盛世华庭（永清街）---民福金堡、中福时代（公安路）---金成世家（游艺路）---花样年华（前进四路）---鑫成·
俊杰（南京路）---御景名苑new（桥口站玉带正街）
解放大道沿线：
东立国际、二七城市花园（二七路）---澳门·
银座（澳门路）---香港路8号、百帝苑（香港路）---中侨观邸、天下·
城市365（台北路）---创世纪广场（中山公园）---新世界中心（航空路口）---宝丰时代、时代天骄2期（宝丰路）---金叶SOLO国际（仁寿路）---博学仕府（简易站）---汉水熙园、香港映象、东方花城（古田四路）---汉口春天二期（古田三路）---汉口人家
发展大道沿线：
创意SOHO（唐蔡路）---华立·
新华时代、金利·
明珠花园（马场角）---思联·
花园城（贺家墩）
五、该地块所在区域楼盘分析
1、该地块附近楼盘
名称
形式
占地S
建筑S
均价
户型
套数
地址
开发商
志顺中央花园
23层商住楼1—3商铺
4483
23700
4700
46—148
194
建设达到436号
志顺房地产
金利明珠花园
两栋小高层住宅
10000
40000
4200
3/2，1/1
马场角路64号
金利房地产
楚天星座
1栋30层小户型精装
1458
40614
5900
43—67
900
青年路与万松横路
金花实业
中奇香港花园
2栋12层商住楼
5838
17515
3700
97—158
132
江岸西马路193号
中奇房地产
中侨官邸
2栋36层住宅精装
8938
76123
8800
2/1，3/2，4/2
452
台北一路29号
中侨实业
江都仕嘉
一栋31层商住楼
4785
60313
3900
448
江汉北路77号
宏择房地产
东一时区
一栋31层住宅
7379
53630
3500
106-175
308
新华路129号
天瑞实业
万豪国际一期
商住楼
10010
89718
5000
160-320
西北湖路385号
东方万豪地产
结论：
（1）、由于位为“金融一条街”附近，地价较高，该区域楼盘的占地面积大都在10000平米以下，以五六千平米为主，开发建筑形态多以一栋或两栋高层为主。
（2）、户型以小户型和三房为主，面积在85—120平米销售较快，需求较大。
（3）、该区域楼盘均价大都在4500—6000元/平米之间，以高档住宅和中高档写字楼为主。
2、江汉区写字楼出租情况
户型面积
租金元/㎡月
档次
东方名都
常青路中国电信对面
127.78㎡
17
豪华
中百写字楼
江汉路步行街
60--500㎡
22
普通
东方商都
汉口火车站东方商都
100-5000㎡
武汉广场
汉口解放大道688号
117㎡
18
武汉广场写字楼45楼
武汉广场45楼
326.75㎡
36
福星国际商会大厦
新华路186＃福星国
107.32㎡
45
中档
中百写字18楼
江汉路中百商厦
178㎡
紫晶城商业街
江汉区江汉一路
9232㎡
70
毛坯
武汉广场写字楼
32
武汉港江岸办公楼
沿江大道186号滨江
5064.06㎡
15
东舜花园
129㎡
怡美广场
新华路392号怡美广
650㎡
40
万豪国际
西北湖
150㎡
28
阳光新天地
新华路阳光新天地18
120㎡
35
嘉鑫广场
青年路新一佳商场楼上
20
武汉广场写字楼
114㎡
25
183.49㎡
武汉广场33楼
江汉区
87.43㎡
23
福星国际商会大厦26楼
江汉区新华路186号
492㎡
68
中山公园对面，武展旁
177㎡
30
国贸新都
国贸新都西塔楼16/
128.91㎡
（1）、从上表可知，该区域写字楼出租价格大概在18—40元/平米·
月之间。
（2）、中高档写字楼的出租率较高，平均入住率达到78%。
（3）、目前，武汉高档写字楼的租户主要为外资企业、国内大型地产企业、金融、律师、保险等中介服务机构。
3、商铺
行业需求：
家电、餐饮仍是本季度商铺需求的主力。
随着家电行业的竞争并购的狂潮，国美等外来商家积极寻点，试图在武汉抢占更多市场份额，预计今年下半年将增开6家门店。
另外，餐饮业较为红火，永和、绿荫阁等餐饮连锁也纷纷增开分店。
超市开始广泛进入新兴社区，鲁巷商圈被视为利好选择。
中商平价已在此开出第三家社区店；
中百仓储斥资购买其14000平方米的商铺；
而百佳等几家外资超市也看好此处地段，欲选址开店。
销售和投资需求:
由于市场上新增供应量较少，销售市场行情平淡。
投资市场方面，外国投资基金继续积极物色合适的物业进行投资，那些经营状况良好、收益稳定的项目是他们优先考虑的目标。
租金和价格:
主要商业项目售价及租金
项目名称
行政区域
建筑面积（㎡）
售价或租金（元／㎡）
新民众乐园
江汉区
348---522
销品茂
188000
170---200
万达商业广场
130000
160---272
广埠屯资讯广场
洪山区
29700
248---268
成开玉桥新都
武昌
13000---20000
金桥凤凰华庭
汉阳
4000
17000---18000
都市兰亭
3000
20000---25000
4、酒店
汉口酒店情况
星级
层数
价格（元/天）
长江大酒店
4星
180
8
单间378，豪华房558，
套房638，套房738
循礼门饭店
3星
275
26
标间298，标准套间468
港澳中心商务酒店
200
商务间298，标间388，豪华间418，普通套房638，商务套房758
璇宫饭店
93
5
标间298，商务间368，套间428
亚洲大酒店
263
标间418，豪华间620
纽宾凯国际酒店
285
豪华间488，套间538，VIP套间958
圣淘沙酒店公寓
800
标间215，双人间350，观景商务公寓490
高雄大酒店
138
10
标间358，商务标间460，商务套房748
六、该地块建设建议
根据以上分析论述，该地块建议建成一栋30层左右的底商—中高档写字楼或一栋高档酒店式公寓
原因：
１、由于地块面积在4000平米左右，面积较小，建多层或小高层形不成规模，土地成本相对太高。
2、该区域位于“金融一条街”上，中高档写字楼出租、出售率较高，酒店入住率高。
3、该区域商业繁荣，商铺较写字楼价格高，底层商铺可以增加开发利润。
4、自由分割，基本单元为100㎡左右。
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