小区早期介入及入住管理方案Word文档格式.docx

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　　人员到位时间及工作职责

　　岗位人员配备到位时间工作范围及职责备注

　　项目经理1人20**年8月5日全面负责现已到位

　　客服主任人20**年9月1日配合项目经理工作

　　财务1人20**年10月8日小区财务工作

　　护卫主管1人2006年10月8日小区公共秩序

　　技工5名2006年9月1日小区的日常维修、维保跟踪、一户一验

　　一期所有岗位人员2006年10月8日按计划定编

　　FH新城小区工作计划

　　工程组（责任人：

）

　　序号工作内容工作明细事项完成时间

　　1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

　　2确定物业办公用房，编制办公室装修计划，包括：

管理处办公室、客户服务中心、员工宿舍、员工食堂等确定选址、装修效果图、装修施工期、办公设施配备。

　　3编制房屋接管验收计划1、与开发商工程协调，确定接管验收及遗留问题等处理的流程、责任人、时间、办法等

　　2、各种接管验收表格及接管验收注意事项的编制。

　　3、对小区施工进行跟进，主要了解小区设备设施整体情况，熟悉各类设备的构造、性能等；

熟悉水、电、气、消防等管道线路铺设位置及走向。

　　4、确定接管验收领导小组和对验收小组人员进行专业分组、任务分配。

　　5、确定接管验收所需人力配置计划、物料准备计划、验收日程安排。

　　6、对验收小组成员分别进行理论培训和实操培训。

统一验收标准、工作方法等。

　　7、接管验收不合格工程问题的处理

　　4制定本项目的物质、工具配备计划结合物业管理方案及实际工作编写计划报公司

　　5新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案（时间、课题、讲授人）

　　6编制二次装修须知及二次装修审批要点包括：

装修申请、装修方案、装修注意事项、二次装修竣工验收。

　　7编制二次装修巡查要点1、巡查方法（分为安全巡查和工程巡查）

　　2、装修巡查频次

　　3、装修巡查要求、

　　4、注意事项（大厦公共设施方面、文明施工方面、装修安

　　全方面、住户室内装修方面）

　　8编制二次装修验收要点1、影响大厦外观的情况

　　2、墙体改动的情况

　　3、管线变动的情况

　　4、孔洞改动情况

　　9编制装修垃圾清运管理方案1、电梯的管理

　　2、楼层的管理

　　小区标识（VI）的制作

　　1、名称标识（路名牌、栋号牌、楼层牌、房间牌、形象牌、宣传栏等）

　　2、警示标识（消防疏散批示牌、安全标识通告牌等）

　　3、指示标识（指路牌、导向牌等）

　　4、示意标识（电梯使用注意事项等）

　　5、设备设施标识（设备名称牌、状态牌等）

　　6、绿化标识（品名牌、温馨提醒牌等）

　　11编制生活垃圾收集方案1、利用分类收集垃圾桶和废电池回收箱，倡导环保生活方式，为达到ISO14000标准做好硬件建设。

　　2、室外适当位置配置分类垃圾收集桶。

　　3、垃圾从楼层收下楼后应在合适的位置设置垃圾中转站，同时提供垃圾收集车存放位置。

　　13停车场管理系统小区竣工时，应确保各类停车场设施得到完善，包括减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、车位号、车牌号、反光板、反光镜等，以上均应符合福州交通行政主管部门的要求。

　　14设置信报箱在各单元设置统一的信报箱，信报箱应符合邮政部门的通邮要求。

　　15供水、电、气、电视、电话、网络等办理情况咨询书面形式，落实地址、电话、收费标准等。

　　16选定装修垃圾堆放处提前设置好装修垃圾公共堆放点，要求用塑料布围起来，安装"

装修垃圾公共堆放点"

标识，安装"

导引牌。

　　16跟踪现有的工程遗留问题。

　　FH新城工作计划

　　客户服务中心（责任人：

客服主任）

　　序号工作内容目标值工作明细事项完成时间

　　1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等公司。

　　2编制入伙方案入伙工作人员的配置及工作职责：

　　3编制和印制入伙资料《业主公约》、《居家指引》、《房屋装修申请表》、《业主基本情况表》、《前期物业管理协议》、《委托银行收款协议》、《业主房屋验收单》、《装修审批要点》、《入伙手伙办理流程单》、《房屋装修许可证》、《施工人员临时出入证》、《放行条》、《装修施工人员登记表》等资料。

　　4编制入伙须知及入伙流程图1、入伙手续办理地点和时间：

　　2、业主需要向验资组提供的资料

　　3、向验资组交验资料：

　　4、业主领取的物品：

《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、门禁对讲机等物品

　　5、验房手续办理；

　　6、装修手续办理流程

　　5准备各类房屋的平面图，并标明梁、柱、剪力墙等不能改动的位置

　　6与发展商联系提供业主名册、联系电话等相关资料。

　　7牵头制定入伙的收费类型、标准等

　　8设立入伙办理咨询点与开发商工程部、监理公司三方共同组成咨询小组，负责对入伙业主的现场咨询；

　　10制作入伙资料的填写样板并贴在白板上公示

　　11新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案（时间、课题、讲授人）

　　12与开发商联络落实入伙前期施工及工程进度、与开发商之间的接口

　　客服组（责任人：

客服助理）

　　1根据各项目组的实际核定人数、标准进行招聘确定人数，审批后，提前到位。

　　2制定《职员薪酬体系执行办法》制定相应的文件，报批后执行。

　　3制定相关岗位服装款式、数量等方案确保入伙前服装到位

　　4入伙场地布置1、确定入伙场地

　　2、入伙祝贺标语的横幅制作

　　3、车辆、桌椅板凳、就餐、照相、录相的安排

　　4、喷绘制作二次装修须知及二次装修审批要点看板

　　5、喷绘制作入伙须知、入伙流程图、收费标准看板、竣工验收备案表

　　5制定《物质购置计划》督促各项目上报，安排采购，确保入伙。

　　6落实职员的食宿安排根据人员招聘等情况安排。

　　7制定推动管理处员工的培训计划根据各项目上报情况组织培训。

　　8印制名片、工牌等

　　9联系确定灭火器的购买标准

　　10临时装修材料的摊点设置

　　11二次装修垃圾的分包方确定

　　提前设置好"

砂子、水泥堆放点"

和标识，并公示价格

　　环境组（责任人：

　　2新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案（时间、课题、讲授人）

　　3入伙前拓荒清洁

　　护卫组（责任人：

护卫主管）

　　1FH新城的接管保安公司按预算派护卫员

　　2制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

　　3人员军训、知识培训等制定方案（时间、课题、讲授人）

　　4物质装备根据计划物质装备逐步到位

　　A.公共设施设备接管验收

　　为了使FH新城设施设备的接管验收工作有序进行，确保接管项目的安全和正常的使用功能，按国家规定标准制订周详的方案及计划，严格按标准执行。

文件包括:

　　《验收项目一览表》、《资料交接一览表》、《验收标准》、《公共设施验收单》、《工程遗留问题统计表》、《楼宇智能化电设备验收单》、《弱电设备缺陷报告单》、《公用变配电设备验收单》、《室内电气设备缺陷报告单》、《楼宇接管验收移交工程资料清单》、《室内给排水验收单（标、复）》、《室外给排水验收单》、《室内土建及装修验收缺陷报告单》,基本验收接管程序如下：

　　a.发展商书面通知管理处、工程部进行接管验收；

　　b.工程部召开接管验收专题会议，组建接管验收小组；

　　c.建立接管验收项目一览表以及资料交接一览表；

　　d.根据国家有关标准、屋宇原设计要求等制定针对性的验收标准；

　　e.根据资料交接一览表，要求提供所需资料；

如提供资料不齐全，要求施工单位必须做出书面承诺具体提供时间；

　　f.发展商所需提供的资料到位后，工程部制定接管验收计划以及日程安排书面通知发展商；

　　g.工程部组织有关人员进行初次验收工作；

　　h.将接管验收中出现的质量缺陷分类报告发展商处理；

　　i.配合发展商组织各施工单位实施整改，各施工单位应在规定时间内完成整改项目，如为重大整改维修项目，不能及时完成，要求施工单位必须书面承诺具体完成时间；

　　j.发展商书面通知工程部进行接管验收复验（质量缺陷的针对性地再验收）；

　　k.全面验收合格后，接收所有钥匙，接管验收区域；

　　l.流程图：

　　责任人工作要求

　　3入住策划及实施方案

　　一、团队组建时间：

20**年10月10日前

　　1、管理架构：

结合FH新城一期入住户数及情况，配置合理的人力资源。

　　2、物资及入伙工作计划：

（1）物资按适合于FH新城情况草拟配置计划，并于10月15日到位；

（2）入伙资料（入伙手续办理流程单、居住手册、业主档案、前期物业管理协议、房屋装饰装修协议、验房单等）于10月20日到位；

　　（4）入伙布置及VI标识制作：

包括入伙现场和小区主干路及大堂的布置，摆放花篮、盆景、悬挂条幅、张灯结彩、插放彩旗、高挂气球等，综合体现服务的人性化。

于11月10日前完成；

　　（5）入伙期间方便业主的增值服务：

如土建、装修公司、五金、窗帘布艺、装修材料等公司统一规划引进。

　　（6）培训计划：

　　序号培训内容培训对象培训方式备注

　　1小区基本情况介绍及管理要点:

　　1.项目定位；

2.开发商简介及理念；

3.楼盘详情；

4.业主群体全体员工内培/外培

　　2《物业管理委托合同》全体员工内培

　　3《答客问》全体员工内培

　　4FH新城综合工作计划、任务；

入伙工作安排全体员工内培

　　5FH新城房屋建筑基本情况管理层、工程内培/外培

　　6FH新城开荒保洁及工作标准保洁组内培

　　7FH新城护卫工作重点及标准护卫员内培

　　8FH新城工程工作重点及标准工程组内培

　　说明：

　　A、外培意为请开发商或施工单位进行讲解；

　　B、其他培训按公司运营体系要求培训；

　　C、其他

　　一、联系人：

z电话1XXXXXXX

　　二、参照文件：

　　《物业管理条例》

　　《建设部房屋接管验收标准》

　　《建设工程质量管理条例》

　　《住宅工程质量分户验收管理规定》

　　《公司运营体系文件》

　　4装修管理要点

　　1.0室内

　　1.1室内的墙体进行改造，分为两种：

承重墙改造和非承重墙改造。

　　1.1.1承重墙体禁止改动。

若必须改动，承重墙体改造要求有相关部门审批、批文（特别是原设计部门的审批文件）；

承重墙要打洞，半径不能超过5CM（只允许打圆形），并且必须有加固措施。

　　1.1.2非承重墙体改造必须查阅工程图纸，各类管线的走向情况，同时做好安全措施（如防水），禁止使用锤子强行砸断。

　　1.2室内装修使用的各类装修材料以轻、防火、环保为主。

　　１.２.１禁止用1厘米以上厚度的石材铺设地面。

　　1.3室内卫生间的防水要求。

　　1.3.1室内卫生间墙体防水必须做1.8M；

地面防水卷起地面30CM；

所有防水都必须做三次以上。

　　1.3.2室内其它地方的防水没有硬性要求（有改造必须注意防水要求）。

建议厨房地面做防水处理。

　　1.4户型内的各种使用功能不能改变（如厨房、洗手间等）；

　　洗衣机的位置可以调动，但要注意排水（排到污水管中）、噪声、防水问题。

禁止在北阳台放置洗衣机。

　　1.5厨房抽油烟机在烟道的排气位置不可以改动。

　　1.6室内各种水、电、气管道改造必须符合相关要求，并且在改动后应对所有接头、三通进行紧固，改动后的所有责任由业主负责。

　　1.6.1户内水管包括给水管、排水管和暖气管，改造必须注意防水、防漏。

埋暗管不能有接口，改造后的所有责任由业主负责。

　　1.1给水管线的改造只能做水表以后的管线改造（水表至户内的管线为表后管线）。

中水和自来水管线禁止混接。

　　1.2原设计排水管线不允许改动，新增加的排水管线参照1.6、1.6.1条款。

　　1.3暖气管道（地埋管线）禁止改造，地面禁止打孔、定钉。

　　1.6.2户内电路改造，电线必须是2.5平方以上的硬铜线，必须穿管，埋暗线不能有接口。

　　1.6.3户内天然气管道的改造必须找专业公司（天然气公司指定的施工单位）。

　　2.0外观部分

　　2.1入户门不可以改动。

　　2.2入户门可加装防盗门，门样式注意美观、建议用防火材料，禁止超出门框范围。

　　2.3小区安装防盗网、雨篷必须在业主委员会成立后征询广大业主意见才可以施工，样式、颜色仍需保持一致。

除有相关法律法规的硬性规定或特殊原因外。

顶层露台禁止搭建（具体执行参照分公司顶层露台处置办法）。

　　2.4每户的阳台墙体、窗户原则不允许改动；

如有特殊原因必须保持同小区其它玻璃颜色、窗框颜色一致；

维保、防水等相关问题业主负责。

　　3.0其它设施

　　3.1安装空调按原设计的位置安装；

安装中央空调可以在指定位置安装，空调架样式、颜色和原设计的保持一致。

　　3.2室内、室外搭建建筑物、构筑物的要求。

　　3.3室内允许进行改造，禁止增加楼宇负重，请参照1.2条款。

　　3.4任何人、任何单位、任何车辆不可占用消防通道、公共场地。

　　4.0广告招牌（大厦、小区）

　　4.1小区内不允许做商业广告牌（商业楼除外）。

　　4.2商业店铺的广告牌待定。

　　4.3所有商业广告牌都必须有城管部门的审批。

　　5.0附件：

以上各部分涉及的图纸

　　5.1装修涉及的相关图纸若业主有需求可以到物业管理处复印。

　　5.2业主装修报批的有关图纸要注明所有改造的地方（附装修申请表后）。