海域评估技术规范Word文档下载推荐.docx
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3.4海域使用权
单位或个人以法定方式取得的对国家所有的特定海域进行排他性占有、使用、收益的权利。
3.5用海设施
是指利用海域空间建造的,与海域使用权人进行生产存在直接或间接联系的辅助性设施以及起临时性用途的设备。
3.6海上构筑物
是指利用海域空间建造的不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑,如码头、突堤、引堤、防波堤、路基、海面核桥、高脚屋、人工渔礁等。
3.7海域使用类型
根据不同的海域使用方式和特点所形成的海域差异性划分的海域类别。
[HY/T123-2009,定义2.2]
3.8用海方式
根据海域使用特征及对海域自然属性的影响程度划分的海域使用方式。
[HY/T123-2009,定义2.3]
3.9评估基准日
与海域评估结果对应的日期。
4总则
4.1海域评估目的
根据评估结果期望的用途,评估目的一般包括以下类型:
（1）以反映区域整体海域价格水平为目的海域基准价格评估:
（2）以海域使用权出让（包括招标、拍卖、挂牌）为目的的评估:
（3）以海域使用权抵押、转让、租赁为目的的评估:
（4）以海域使用权收回补偿、损害赔偿为目的的评估:
（5）以企业经济活动为目的的海域评估,包括企业的设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等。
4.2海域评估原则
海域评估应遵循的基本原则有预期收益原则、最佳使用原则、替代原则、市场供需原则和贡献原则。
4.2.1预期收益原则
海域评估应以评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
4.2.2最佳使用原则
海域评估应以评估对象的最有效利用为前提。
最佳使用原则要求:
（l）海域的使用类型和利用方式符合海域自身条件,符合海洋功能区划及相关规划;
（2）海域经营中,按照海域、资本、劳动力、经营管理、技术等生产要素合理组合,实现对海域最有效利用和经济、社会、环境效益的协调发展。
4.2.3替代原则
海域评估应以同类地区类似海域在同等利用条件下的价格为基准,估价结果不得明显偏离具有替代性质的海域正常价格。
4.2.4市场供需原则
海域评估要以市场供需决定海域价格为依据。
海域评估要充分考虑海域供需的特性和海域市场的地域性。
4.2.5贡献原则
海域开发产生的总收益是由海域及其他生产要素共同作用的结果,估算海域价格时应根据海域在所有生产要素中的重要性确定海域贡献值。
4.3海域评估依据
4.3.1法律法规
海域评估依据的法律、法规、规章和规范性文件应齐全、有效,引用时应标明发文机关、文号、实施时间等内容。
4.3.2标准和规范
海域评估采用的标准和规范应全面、有效,引用时应标明发布机关、标准号（文号）、实施时间等内容:
采用国际标准及其它相关标准时,应明确所采用的标准名称、类别和标准值。
4.3.3基础资料
项目基础资料宜包括项目的工程可行性研究报告、海域使用论证报告、环评报告、经济行为文件、权属文件、财务报表等,引用时应标明资料来源、时间等内容。
4.4海域评估成果
海域评估成果为海域评估报告。
报告书编制应符合附录A的要求。
5海域价格影响因素
海域价格影因素涉及自然、社会、经济各方面,不同用海类型的影响因素也各不相同。
海域价格影响因素分析是海域评估的重要内容,在应用市场比价法和海域基准价格修正法时,应选择适宣的要素建立影响因素修正体系。
运用其他方法时,应考虑不周因素对海域收益的影响。
海域价格影响因素包括区域经济状况、区划与规划、交通条件、设施条件、海域开发利用现状、毗邻土地状况、气象和气候条件、地质条件、地貌条件、水文条件、水质条件等。
不同类型用海可根据具体用海情况选择海域价格影响因素进行分析,详见附录B。
5.1区域经济状况
主要分析GDP、人均GDP、GDP增长率、产业结构,海洋经济产值等对海域价格总体水平的影响。
5.2区划与规划
主要分析海洋功能区划、海洋经济发展规划、海洋产业发展规划、城市规划、港口规划等涉海区划与规划对海域价格总体水平的影响。
5.3交通条件
主要分析对外交通及便捷程度、道路状况及等级、公共交通、港口码头规模、航道等级等对海域价格总体水平的影响。
5.4基础设施条件
主要分析供水、排水、供电、通讯、供气、供热等基础设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离对海域价格的影响。
5.5海域开发利用现状圈
主要分析海域自身开发利用情况、周边海域利用情况、海域市场供给情况对海域价格的影响。
5.6毗邻土地状况
主要分析毗邻土地的用地类型、等级、基准地价、容积率和基础设情况对海域价格的影响。
5.7气象和气候条件
主要分析气温、日照、降水、蒸发、风况、灾害性天气对海域价格的影响。
5.8地质条件
主要分析工程场地的岩体、区域稳定性、地质构造及不良地质现象、地震烈度等对海域价格的影响。
5.9地貌条件
主要分析海岸类型、岸滩类型与坡度及高程、海底地形地貌特征等对海域价格的影响。
5.10水文条件
主要分析潮沙、潮位、波浪、海流、水温、海冰等方面,特别是风暴潮、海冰等灾害性水文现象对海域价格的影响。
5.11水质条件
主要分析海水质量对海域价格的影响。
6海域基准价格评估
6.1评估技术路线
以均质海域或海域级别为测算单元,以海域市场交易价格或用海效益为基础资料,确定区域内不同用海类型的海域基准价格。
6.2评估程序
（1）准备工作:
（2）资料调查与整理:
（3）样点价格计算:
（4）海域基准价格确定:
（5）建立海域基准价修正体系。
6.3准备工作
包括制定海域基准价格调查表和工作表、准备工作底图、确定海域基准价格评估区域等工作。
6.4资料调查与整理
6.4.1资料调查
6.4.1.1资料调查的一般要求
（1）调查、收集到有关的海域价格的资料要按实地位置标注到估价工作底图上:
（2）调查应以均质海域或海域级别为单位进行:
（3）样本抽样采用分类不等比抽样调查:
（4）样本要有代表性
（5）样本分布要尽量均匀；
（6）所选样本应能同时获得海域价格或利用效益和相对应的海域条件资料；
（7）海域价格和海域利用效益资料以元为单位,准确到小数点后一位：
（8）调查资料必须填入相应的表格。
6.4.1.2资料调查的内容
（1）海域定级成果资料：
包括海域级别图、海域定级工作和技术报告、其它能用于海域估价的定级成果及资料；
（2）海域利用效益资料：
包括单位或企业海域利用效益资料、行业经济效益资料、不同用海类型资金利润率标准、同一用海类型不同规模的资金利用效益资料、不同用海类型不同规模的企业劳动力标|准；
（3）海域租金、海域价格资料：
海域使用权出让、转让、出租、入股等资料及海域开发费用资料等；
（4）海域价格的影响因素资料；
（5）海洋功能区划等有关资料；
（6）其它资料：
历史海域价格资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、海域开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关海域的税收种类、生产率等。
6.4.2资料整理
6.4.2.1样点剔除
逐表审查调查资料,将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。
6.4.2.2样本资料归类.
将初步审查合格的样本资料,按测算单元、海域用途、用海类型、用海效益、海域价格的交易方式和海域价格计算方法进行归类。
6.5样点价格计算
6.5.1海域基准价格测算区域
一般以均质海域作为测算区域,若有海域定级成果也可将海域级别作为测算区域。
均质海域是指同一用海类型中位置相邻、区位条件、用海条件、收益状况等条件类似的用海区域。
6.5.2样点价格计算
按照宗海评估的基本方法和计算公式,分别对海域使用权出让、转让、出租、入股、海域征用等样点资料进行测算,得出不同用海类型的样点海域价格。
6.5.3样点价格修正和检验
6.5.3.1样点价格修正
样点价格计算后,须根据海域基准价格的内涵进行一系列修正,包括：
交易情况修正和海域使用年期修正等。
（1）交易情况修正
交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差,将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素主要包括：
l）有利害关系人之间的交易：
2）急于出售或者购买情况下的交易；
3）受债权债务关系影响的交易；
4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；
5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易：
6）相邻海域的合并交易；
7）特殊方式的交易；
8）其他非正常的交易。
将各特殊因素对海域价格的影响程度求和,得出宗海情况指数,再按公式计算。
交易情况修正系数：
K1=E/E0
式中：
K1一一交易情况修正系数：
E一一待估宗海情况指数：
E0一一比较实例宗海情况指数。
（2）海域使用年期修正
海域使用年期修正是将各样点的不同使用年期修正到法定使用年限,以消除因海域使用年期不同而对价格带来的影响。
修正系数的计算公式为
K2=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
K2一一海域使用年期修正系数；
r一一还原利率；
m一一法定使用年限；
n一一比较实例的使用年限。
6.5.3.2样点价格的统计检验
数据检验以同类型均质海域或海域级别为单位,分用海类型进行抽样样本的综合和方差检验。
用卡方检验法、秩和检验法分别对己知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
用t检验法和均值一一方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。
6.6海域基准价格确定
海域基准价格一般可利用样点价格均值来测算。
6.6.1利用样点价格均值评估海域基准价格
在样点充足的区域或级别内,利用算术平均值、加权算术平均值等作为该级别的海域基准价,计算公式如下：
或
一一某均质海域或级别的基准地价；
Xi一一某均质海域或海域级别内可用样点i的单位面积的海域价格；
n一一某均质海域或海域级别内可用样海域价格样点数量；
Si一一样点i宗海面积。
在没有交易资料的区域或级别内,海域基准价评估采用比较法或系数修正法进行,即以己知区域或级别的基准价格为比较基准,将待估区域和级别与其进行价格影响因素比较,测算确定待估区域的基准价格。
6.6.2海域基准价格确定原则
（1）以实际数据测算的结果为准,以比较、修正的结果为辅；
（2）要以评估结果为基础,并充分体现政府的海域价格管理政策。
6.7建立海域基准价修正体系
6.7.1编制海域基准价修正体系目的
利用比较法原理,建立海域基准价、宗海价格及其影响因素之间的相关关系,编制出海域基准价在不同因素条件下修正为宗海价格的系数体系,以便在海域评估现场调查的基础上,按对应的修正系数,快速、高效评估出宗海价格。
6.7.2修正因素确定
海域基准价格修正因素选择时主要考虑影响宗海价格的社会经济因素和自然环境因素。
6.7.3修正系数测算
（1）确定各级海域修正幅度
在海域级别内将海域价格或收益划分为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。
将确定5个标准的海域价格或收益与同一级别的平均收益或价格相减,得到每个标准的海域价格和收益同平均值的差距。
然后,分别除以每级海域的海域基准价格或平均收益,得到每个标准优劣于平均水平的程度。
可按下列公式计算修正幅度。
F1一一海域级别内最大上调幅度；
F2一一海域级别内最大下调幅度；
Ilb一一海域级别内某用海类型海域基准价或折算的年收益；
Inb一一海域级别内某用海类型正常市场条件下最高海域价或海域收益最高值；
Ini一一海域级别内某用海类型正常市场条件下最低海域价或海域收益最低值。
根据以上计算方法,可确定较优和较劣海域价格或收益档次对应的修正幅度。
（2）确定各影响因素的修正幅度
利用特尔非法确定各海域价格影响因素的权重,按下列公式计算各因素的修正幅度。
Fli=F1×
Wi
F2i=F2×
Fli一一某一影响海域价格因素的最大上调幅度；
F2i一一某一影响海域价格因素的最大下调幅度；
Fl一一海域级别内最大上调幅度；
F2一一海域级别内最大下调幅度；
Wi一一某一因素的权重。
根据各因素最大修正幅度,将影响因素的变化按正相关的方式,排列出因素的变化规律,然后采取因素等间距或不等间距划分区段的方法,计算各因素在各种标准下的修正幅度。
6.7.4编制基准价格修正系数表和因素条件说明
根据上述程序和方法,计算海域级别内各因素对海域价格影响程度及修正系数后,编制级别内不同用海类型的基准价格修正系数表,并确定各种修正系数对应的因素指标条件。
因素修正系数表及指标条件说明参见附录C的格式要求。
7宗海评估程序与方法
7.1宗海评估程序置
海域评估应按以下六个步骤开展。
7.1.1受理评估业务,确定评估基本事项
评估方和委托方签署评估委托协议,确定评估目的、评估对象、报告使用的限制条件和使用方向等基本事项。
7.1.2资料收集与审核
根据评估方法的不同,有针对性的收集相应的资料,主要包括宗海情况、价格影响因素、评估计算参数、交易实例等方面的资料。
7.1.3海域评估现场调查
通过核查、询问、观察、测量等方式对待估海域的权属、实体状况和周围环境进行勘察和调查。
7.1.4海域价格影响因素分析
通过对收集到的资料进行分析,找出影响海域质量和使用效益的主要影响因素,分析这些因素的对海域价格的影响程度,并将分析结果在市场比较法和海域基准价格系数修正法中应用。
7.1.5评估方法选择与测算
根据评估对象的用海类型和资料收集的情况选择两种或两种以上的评估方法,对海域价格进行测算。
7.1.6编制海域评估报告
根据海域评估报告格式要求编写评估报告。
7.2宗海评估方法
7.2.1成本法
成本法是以开发和利用海域所耗费的各项费用之和为主要依据,加上正常的利润、利息、应缴纳的税金和海域增值收益来确定海域价格的方法。
7.2.2计算公式
P=Q+D+B+I+T+C
式中:
P一一待倒域价格
Q一一海域取得费用:
海域取得费是按用海者为取得海域使用权而支付的各项客观费用计算,包括海域使用金,海域使用前期费用和各种补偿费。
海域使用金是指非透水构筑物用海一次性缴纳的海使用金或围海、开放使用海、其它用海等逐年己缴纳的海域使用金。
海域使用前期费用包括海域使用论证费用、海洋环境影响评价费用等。
各种补偿费用根据国家和当地政府规定的标准或应当支付的客观费制来确定。
D一一海域开发费用:
海域开发费用指投入并固化在海域上的各种客观费用,如填海、修建防波堤、炸礁、疏泼、建设其他海上构筑物或生产设施等花费的各种费用。
B一一海域开发利息:
以海域取得费、海域开发费和税费为基数,按照界定的海域开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限和年利息率,分别估计各期投入应支付的利息。
海域开发周期超过一年，利息按复利计算。
I一一海域开发利润:
按照用海活动的风险大小和各地实际情况,确定开发中各项投资的正常投资回报率,估计海域投资应取得的投资利润。
F一一税费:
海域取得和海域开发过程中所必须支付的有关税收和费用。
.
C一一海域增值收益:
指在海域开发利用过程中或交易过程中发生的海域价格的上升和超额利润的增加。
7.2.3评估步骤
（1）判断待估海域是否适用于成本法；
（2）收集与评估有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；
（3）通过直接与间接方式求取待估海域的取得费、开发费用及相关税费、利息和利润；
（4）确定海域开发后与开发前的价值增值额；
（5）按公式求取修正前的价格；
（6）进行使用年期、个别因素的修正,确定待估海域的最终价格。
7.3收益法
收益法是在估算海域未来每年预期收益的基础上,以一定的还原利率,折算为评估期日收益总和的一种方法。
7.3.1计算公式
P一一待估海域价格；
At一一第t年的海域年纯收益:
指海域生产要素对海域开发收入的年贡献值,等于从海域年产值或收入中扣除非海域生产要素的贡献后的余额；
r一一还原利率:
指海域纯收益还原为海域价格的比率,一般采用安全利率加风险系数；
n一一海域使用年限。
7.3.2评估步骤
（1）集有关收益和费用方面的资料；
（2）测算年总收益；
（3）测算年总费用；
（4）计算年纯收益；
（5）确定还原利率；
（6）确定收益年期；
（7）选择适当的计算公式；
（8）算收益价格,确定待估海域价格。
7.4假设开发法
假设开发法是在预计开发完成后海域的正常市场价格基础上,扣除预计的正常开发成本、利润和利息等,以价格余额来估算海域价格的一种方法。
7.4.1计算公式
P=V-D-I-T-B
V一一海域开发后的总价值:
指开发完成后海域总价值或海域及海上构筑物的总价值:
D一一开发费用:
海域开发费用指投入并固化在海域上的各种客观费用,如填海、修建防波堤、炸礁、疏泼、建设海上构筑物等花费的各种费用；
I一一开发利润:
按照用海活动的风险大小和各地实际情况,确定开发中各项投资的正常投资回报率,估计海域投资应取得的投资利润；
T一一税费:
海域取得和海域开发过程中所必须支付的有关税收和费用；
以海域取得费和海域开发费为基数,按照界定的海域开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限和年利息率,分别估计各期投入应支付的利息。
海域开发周期超过一年,利息按复利计算。
7.4.2评估步骤
（1）调查宗海的基本情况；
（2）确定待估宗海的最有效利用方式；
（3）估计开发建设周期和开发进度；
（4）估算开发完成后的海域总价值；
（5）估算开发成本和开发利润；
（6）确定待估宗海的价格。
7.5市场法
市场法是根据市场中的替代原理,将待估海域与具有替代性的,且在近期市场上已发生交易的实例比较,并对交易实例的成交价格做适当修正,以此估算待估海域价格的方法。
7.5.1计算公式
P=Pb×
K1×
K2×
K3
P一一待估海域价格；
Pb一一比较实例的海域价格；
K1一一交易情况修正系数:
指待估宗海交易情况指数与比较实例宗海交易情况指数的比值。
交况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差,将其成交价格修正为正常价格;
将交易行为中各种特殊因素对海域价格影响程度求和。
K2一一价格影响因素修正系数:
指待估宗海各影响因素条件指数与比较实例影响因素条件指数值。
影响因素修正是将比较实例所在社会经济和自然环境条件下的价格调整为待估宗海所在社会经济自然环境条件下的价格。
K3一一海域使用年期修正系数:
是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗海使用年期,因海域使用年期不同而对价格带来的影响。
7.5.2评估步骤
（l）收集海域评估实例；
（2）确定比较实例；
（3）建立价格可比基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行影响因素修正；
（6）进行使用年期等修正；
（7）确定待估海域价格。
7.6基准价格系数修正法
基准价格系数修正法是指通过对待估海域价格影响因素的分析,利用海域价格修正系数,对同区已公布的相同用海类型的海域基准价格进行修正,估算待估海域价格的方法。
7.6.1计算公式
P=Pj×
（1+K）×
Pj一一某一用海类型的海域基准价格；
K一一海域价格影响因素总修正值。
利用海域基准价格修正指数表和因素条件说明表确定不同因素修正值并求和；
K3一海域使用年期修正系数。
海域使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估使用年期,以消除因海域使用年期不同而对价格带来的影响。
7.6.2评估步骤
（1）收集有关海域基准地价资料；
（2）确定待估海域所处地区相同用海类型的海域基准价格；
（3）分析待估海域的价格影响因素，依据海域价格影响因素条件说明表和基准价格系数修正表，确定海域价格修正系数；
（4）进行估价期日修正；
（5）进行使用年期等修正；
（6）确定待估海域价格。
7.7重置价格折旧法
重置价格折旧法，是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建造与评估对象一样的构筑物所需的现实资金。
在此基础，按构筑物的耐用年限和己使用年限，折旧扣住建筑物己使用的价值，得到构筑物在评估基准日的价格。
7.7.1计算公式
一一构筑物价格；
一一构筑物重置价格；
一一己使用年限折旧额；
一一构筑物成新度。
7.7.2评估步骤
（1）测算构筑物的重置价格；
（2）测算构筑物的折旧额或成新度；
（3）确定构筑物价格。
8主要用海类型海域评估
海域评估中常见的用海类型主要有造地工程用海、交通运输用海、渔业用海、旅游娱乐用海和海上构筑用海等。
8.1造地工程用海
8.1.1评估对象特点
造地工程用海是指为满足城镇建设、农业生产和废弃物处置需要,通过筑堤围割海域并最终填成土地，形成有效岸线的海域。
造地工程用海具有投资规模大，开发建设周期长、海域收益高，海域自然属性改变剧烈等特点。
8.1.2评估方法选择
该类型用海的评估相对比较复杂，要准确估算造地工程用海的海域使用权价格应根据不同开发方式、开发进度和开发利用方向,选择和应
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