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北京公寓市场调研报告Word下载.docx

售价(USD/m2)

外销证号

入住时刻

碧湖居

农展馆南路

1338起,1850均

外98

95.12

景园大厦

2800

外031

96.5

龙宝花园

麦子店小区

2200

外042

96.1

京达花园

1800

外065

96.10

伯宁花园

朝阳区麦子店

外123

96.3

清静明湖

农展馆路南

1860起

外154

97.11

三全公寓

朝阳区麦子店北街

只租不售

外160

97.8

上表所列是各项目当时最早推出市场时的价格。

景园大厦在95年推出时价格达到2800USD/m2,这在当时整个北京市场中差不多上比较高的价位。

而仅一墙之隔的京达花园、碧湖居单价格却相差近USD1000,这两个项目均采取了低价策略来争夺客户。

在这三个项目中,景园大厦尽管售价最高,销售业绩却最好,因此能够看出在此区域购房的客户都特不有实力,不专门在意价格而注重物业内在的品质。

我们从当时的付款方式也能够证实这一点。

以当年的房价如此之高,购买者的付款方式选择却特不有限,或者采取一次性付款,或者采取银行按揭,而当时的银行按揭只有5成5年,最高的也只有6成7年,当时8成30年的银行按揭形式还未推出,因此能够讲最初的这一批购房者属于高端客户。

2、第二代公寓

性质

福景苑

朝阳区亮马桥路

USD2400

外销

2001.7

京达国际公寓

13000

2003.3

亮马名居

亮马桥路

11000

内销

2002.8

博雅园

10000

2002.5

棕榈泉

朝阳公园南侧

2003.12

瑞城中心

小亮马桥路48号

USD2800

2002.6

富丽华园

朝阳区农展南路3号

9000均价

2001.3

由上表能够看出朝阳公园区域的外销房市场差不多被打破。

在新推出的项目中,内销房的比例大幅度提高,占到总数的43%,那个区域不再由外销房独步天下,内销项目的入市使该区域的物业档次有所降低。

随着内销房的入市,房价的降低也在必定,11000元/m2左右的价格已成为那个区域的主流。

博雅园在2000年9月份推出市场时,起价只有7千多,而只有到2002年5月入住时价格才升到了10000,少数的板楼单元单价可达12000,均价为8800,如此的价格能够讲是颠覆了此区域的高价传统。

由于几个内销房都申请了外租权,因此客户定位仍然为周边外企的白领,但客户的档次相应也略微有所下降。

福景苑和瑞城中心虽仍采取高价路线,坚守这块阵营,但瑞城中心的销售情况并不乐观,如此高价的项目风光不再,与几年前不可同日可语。

因此瑞城中心的滞销一个方面有其销售策略不当的缘故,但也客观地反映出了此区域的需求也在发生着变化。

二、物业治理费分析

一个项目的档次除了应考虑其硬件配套以外,另一个最重要的方面应该是物业治理的水平,其直观的反映确实是物业治理费的高低。

治理费(USD/m2.月)

物业治理公司

0.7

怡高物业治理公司

2.04

怡高物业服务有限公司

1.1

成基房地产物业治理部

1.32

/

1.3

4.2(含会所费、空调费)

仲量联行

作为京城外销公寓的发轫之地,因此会吸取国外物业治理的先进经验与观念,可不能忽略物业治理在项目中的重要作用,因此当时此区域的外销公寓的物业治理费都采取了高路线,均在USD1/m2.月以上,低于USD1/m2.月的项目占总项目数的17%,这在当时还没有物业治理概念的内地,能够确实是开风气之先。

而当时的碧湖居因为采取的低价策略,因此物业治理费也定在一个较低的水平。

但通过5-6年的运营能够看出物业治理费高的项目因为维护得当,因此物业各方面状况良好,因此租售情况也较好。

例如三全公寓,不管是硬件的保养和维护依旧软件的服务都使其处在一个较高的档次,因此租金几年来一直保持在同一水平,没有大的起伏。

而一些物业治理费低的项目租金却出现了明显的下滑。

USD2

新加坡颖士格

USD1

美国物业治理公司

3.8

中海物业治理公司

3.5

开发商组建的物业公司

5

香港物业治理公司

在第二代公寓中,除了较早入市的福景苑物业治理费为USD2/m2.月,由新加坡物管公司治理,京达国际公寓为USD1/m2.月,由美国物业治理公司治理之外,其他三个项目的物业治理费都大大低于USD1/m2.月,占到总项目数量的60%。

而且这些项目均启用国内的物业治理公司。

除了亮马名居和博雅园为内销相应采取低物业治理费外,外销的棕榈泉的物业治理费也只有5元/m2.月。

因此此区域新推出项目除了价位下降外,物业治理费水平也有向下的趋势。

三、租金分析

一个项目的市场情况从其价格能够反映出来,也能够由其入市以后的租金水平反映出来,因此分析一个项目的租金情况,也能够得出其投资的价值是否体现出来。

最初租金(建筑面积)(USD/m2.月)

目前租金(建筑面积)(USD/m2.月)

24

6-8

33

11-15

27

6-7

10

21

21-30

 

以上各项目在京城差不多上特不有名气的高档公寓,具有广泛的阻碍力,租务市场相当活跃。

以景园大厦为例,164平米的2居租金达到USD5000/月,毛收益率高达21%。

造就这一现象的缘故是当时外资在华投资逐年上涨,外籍人士在北京的数量越来越多,而适合这些人士居住的公寓却有限,因此市场需求与供应之间出现矛盾,造成这些公寓供不应求。

如此诱人的回报率吸引了越来越多的人购置外销公寓作为投资。

而当时的供应量不能满足需要量,因此价格高也在所难免。

然而到了现在除了三全公寓还保持着当年的水平外,景园大厦牵强维持在USD10/m2.月以上外,其他项目都跌到了USD10/m2.月以下。

这其中的一个重要缘故在于由于供应量增大,新项目越来越多,客户可选择的余地大,因此整体租金下滑。

再加之这些项目推出时刻较早,各方面的功能出现老化,已越来越无法与新项目竞争,只得降低租金。

目前租金(USD/m2.月)

未入住

12

第二代公寓较多的还未入住,但它们的投资概念与第一代公寓相比有所减弱,而自住的概念加强,棕榈泉确实是这方面的代表。

两个入住的项目是福景苑和博雅园,按目前的租金计算,福景苑的毛收益在12%左右;

而博雅园的毛收益在14%左右,从这两个例子能够看出内销房的收益略高于外销房。

五、户型分析

项目名称

标准层

1居(m2)

2居(m2)

3居(m2)

4居(m2)

备注

67/101-142

161-177

242

14种户型

2梯4

201/193

104/119

109/168

162/154/241

296/236

98

124

156

79.8/97.5

97.5/124.8/112.2

135.2

151.5

二室和三室为主力户型

2梯4户

60-180

二十余种户型

2梯2户

112/120

由于投资概念盛行,第一代公寓的户型设计及户型比例结构都与此概念相适应,如面积偏小,多居室的户型比例少等,但在户型设计方面却有专门多超前之外,有的设计到目前都不落伍,如三全公寓面向亮马河的大落地窗、景园大厦中套内工人房带卫生间等都体现了当时专门高的设计水平,这是因为当时的客户差不多上有海外生活经验的,对生活品质要求专门高,这些设计专门好地契合了这些客户的生活特点。

其他(m2)

3梯6户

177/179/194/190

193/272/263/218

263/354

跃层5居381

共238套,主打为2居

2梯6户

83

108

177/180/182/184

218/266

5居365、跃层354

3梯8户

93/94

143/136

197/163/161/229/246/340

主打户型为2居和3居

123/135171/170

276

130、140

175-186

330

复式330

户型标准偏大,适合纯居住

2梯2-3户

249-300

复式500-800

174

211

跃层4居273

在最新推出的项目中,除了京达国际公寓外都没有设计一居室,而且户型面积普遍偏大,这一方面讲明这些项目仍然将实力雄厚的高级治理层作为自己的目标客户,另一方面也讲明了自住概念在这些项目中有所增强。

第一批外销项目推出时吸引了大批客户,但随着这些物业功能逐渐老化,再加上其他区域不断有新项目推出,因此分流了一批客户,例如有一些客户迁向嘉里中心等地,因此此地区新项目的推出关于留住这些客户起到了关键作用。

在这些新项目中,更加注重了品质的提高,例如在层高方面来讲,京达、博雅园、亮马名居的层高都达到了3米,在博雅园、亮马名居、京达、瑞城中心都设计了落地大玻璃窗,对第一代公寓中的阳台进行了升级换代,因为关于多风沙的北京来讲,阳台并不有用。

在户型设计的其他细节方面第二代公寓也有所突破,例如更加注重功能的完备性,在宽大卫生间的设计之外更有步入式衣橱、厨房带独立过道不穿过客厅、设计有储藏间、卫生间做到干湿分离(洗手、如厕与淋浴分一)、客厅与餐厅分离各自独立、不但卫生间带飘窗而且浴缸镶嵌在飘窗里,这些细节的处理,更加提升了居住者的生活品质。

五、配套设施分析

会所面积

会所设施

小区内有小型配套商场,有健身俱乐部、泳池、壁球、网球场、商务中心及酒吧等,喷泉广场、花园步道、网球场、儿童游戏场以及室内游泳池

2000

游泳池、健身、娱乐、餐饮

中西食肆、商务中心,酒吧、桑拿及健身房

1500

游泳池、娱乐设施、洗衣房

3000

游泳池、健身、壁球、餐饮、高尔夫练习场、卡拉OK厅、商务中心

在这些项目中都比较重视会所的建设。

会所的设施可依照情况分为面向住户免费开放和对住户以一定幅度的优惠两种。

尽管在朝阳公园地区各种生活服务配套齐全,但这些项目仍然建有规模不小的会所,这也是高档房之因此高档的标志。

游泳池、健身房、台球、乒乓球、桥牌室、餐饮、阅览室

6500

恒温泳池、儿童戏水池、健身房、超市、中西餐厅、咖啡厅、商务中心、桑拿洗浴、美容美发、诊所、高尔夫果岭、棋牌室、儿童活动室、客房、台球室、阅览室、小剧场、洗衣房

游泳池、健身

游泳池、健身房、美容美发、餐饮、娱乐

五十米长温泉游泳池、儿童池、酒吧、健身、中西餐厅、大型多功能会议中心及各种消闲设施,包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游艺室、阅览室、美容美发室等

第二代公寓沿袭了第一代公寓注重提高生活内容的配套设施,但除此之外它们更加注重了对社区自然环境的打造,例如棕榈泉在社区中心设计有大面积的欧式园林,园林中不但有起伏,而且有流水飞瀑,为社区环境增添了许多的清新自然的气息;

博雅园的园林目前已投入使用,也注重了水景与绿色的结合,与第一代公寓纯平面的园林造型相比,有了不小的突破。

六、配套设施分析

装修标准

设备配置

主体:

钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。

屋面为波形瓦檐口,外墙楼裙采纳细蘑菇花岗岩贴面,配亚光铀面砖。

门窗外门:

雕花实心木门;

内门:

木门;

窗户:

中空保温玻璃窗配静电喷涂铝合金框架;

地面:

条形企口木地板加卫生间、厨房防滑地砖。

消防安全配套设施:

每单元配有烟感及可视对讲器,走廊、地下车库均有自动消防报警系统;

卫星电视系统:

CNN、NHK、亚洲卫视及国内频道及欧洲部分频道;

车库出入门:

电动车闸保险鉴不系统;

通讯系统:

两部电话预留线孔。

双路供电,24小时循环热水,集中供暖。

电梯:

三菱电梯。

外墙:

外墙装饰材料,裙房采纳石材幕墙,外露柱包不锈钢饰面;

内墙:

多彩喷涂;

天花板:

喷涂;

浴室:

内墙采纳铀面砖,天花板喷乳胶漆,地面铺砌防滑地砖,全部瓷盆洁具均采纳进口产品;

门窗:

采纳铝合金窗框;

卧房铺砌木地板,客厅餐厅铺砌大理石地面;

厨房:

地面为防滑地砖,墙身为铀面砖,厨房采纳管道天然气,装设全套厨柜及洁具

阳台:

地面铺砌防滑地砖

电话:

IDD国际直拨电话系统;

保安系统:

先进电子闭路监查系统,专职保安人员二十四小时全日治理;

公共电视天线系统:

每户客厅及卧房均设公共天线插座,可接收卫星电视节目;

OTIS电梯。

面砖配铝合金门窗;

入口大堂:

地面为地砖;

厅房:

内墙粉刷乳胶漆,饰以木质阴角线及墙脚线。

户门采纳木门,内门采纳夹板门,硬木地板;

卫生间:

地面为防滑地砖,天花采纳铝扣板,墙身铺砌彩色釉面磁片到顶,全套进口卫生洁具及五金配件;

地面为防滑地砖,墙身为彩色釉面磁片铺砌到顶,天花采纳铝扣板,采纳管道煤气,送抽油烟机,灶台、调理台、吊柜及洗涤池。

防盗系统:

底层入口设电动锁防盗门,各户设有防盗对讲系统;

供水系统:

每户有独立水表,送独立煤气热水器;

空调:

冬天由中央供热,卧房送窗口式冷气机,客厅预留分体式冷气机位;

每户设IDD电话线;

公共电视天线:

每户起居室及卧房均预留天线插座,可接收卫星电视节目;

奥迪斯电梯。

公共部分

外墙涂料;

大堂:

墙面中空保温玻璃幕墙,大理石贴面;

地面花岗岩,天棚艺术吊顶;

公寓单元内部

外窗:

铝合金中空玻璃保温窗,装设纱窗;

户门:

霍曼门;

户内门:

镶板门;

客餐厅、卧房:

墙面多尔士乳胶漆,地面实木复合地板;

客厅顶棚:

同墙面,设置围绕音响预埋管道;

地面墙面罗马瓷砖,马可波罗橱柜,摩恩冷热水龙头,海尔燃气灶、抽油烟机;

地面墙面为罗马瓷砖,科勒洁具,主卫设有背景音乐预留口、悬挂式电视架及插口。

每户预留IDD电话线2门,电话插孔及局域网插孔,宽带网络接入,与INTERNET高速连接,每户设有信报箱;

电视系统:

“亚洲3S”卫星节目(凤凰卫视中文台、卫视体育台、卫视音乐台、卫视合家欢台、卫视国际电影台、CNN有线电视新闻网);

“亚太2R”美国HBO等;

空调、供热:

约克、雷诺士空调,分户制冷,集中供暖均通过末端风机盘管吹送,厨房、卫生间装设森德散热器;

变频调速稳压卫生供水,24小时热水;

可视对讲系统,公共区域监控、周界防范等智能系统,24小时保安巡更;

消防系统:

自动消防报警联动系统,公共区域配备烟感报警、自动喷淋装置;

四表:

电表、水表、燃气表、热表四表户外远程抄送;

三部三菱高速电梯。

亚光爱和陶面砖及进口涂料;

粉末静电喷涂铝合金窗,配进口五金件及双层中空玻璃;

大堂玻璃:

落地钢化玻璃;

大堂地面:

大理石、抛光砖、复合铝板、壁灯、装饰面或雕塑;

天花:

轻钢龙骨石膏板吊顶,环保涂料

信箱:

不锈钢信箱;

电梯厅地面:

抛光砖,花岗岩收边;

电梯厅墙面:

抛光砖及壁灯、大理石电梯门套;

电梯厅天花板:

乳胶漆;

楼梯间地面:

防滑条处理;

楼梯间墙面及天花:

涂料;

照明:

声控延时灯;

走廊地面及墙面:

抛光砖;

走廊天花:

玄关为石材,厅及卧房为实木地板连踢脚线,厨房及卫生间为防滑地砖及石材门槛,工人间为地砖,观景阳台为岩板石,工作阳台为防滑地砖连去水位;

墙面:

玄关、厅及卧房为乳胶漆,厨房、卫生间为墙砖,观景阳台及工作阳台为乳胶漆;

玄关及卧房为造型天花涂立邦漆,厅为乳胶漆,厨房及卫生间为铝扣板吊顶,观景阳台及工作阳台为乳胶漆;

入户门:

三防实心木饰面子母门,内置钢板连保险型门锁,配防盗眼;

分室门:

实心木饰面门,配小五金配件;

窗台:

石材。

变频调速稳压供水,24小时热水;

供电系统:

双回路供电,各级过载爱护,双插座回路漏电爱护;

每户均设有线电视插座两个以上;

两条外线入户,每户起居室、卧房、主卫均设预留电话终端;

信息系统:

采纳进口综合布线系统,设小区局域网,宽带入户,专线接驳INTERNET,支持远程教育、交互式游戏、VOD视频点播、网上交易、物业治理信息化、远程医疗等;

安全保障:

首层大堂、电梯轿厢内、地下停车场、首层电梯前室设闭路电视监控,各小区出入口设置门禁系统,各户设置可视对讲系统、家庭防盗报警系统、天然气泄露自动报警系统,24小时保安、巡更系统、周界防范报警系统,一卡通系统;

停车系统:

智能化地下停车场治理系统,电梯直达地下,设有消防报警联动操纵系统,自动水喷淋灭火系统,闭路电视监控系统;

设排烟系统、送风系统、自动喷淋系统,消防专用电话系统、消防广播系统、紧急照明系统、消防报警联动操纵系统;

燃气:

管道天然气;

供暖及制冷:

中央空调;

背景音乐系统:

大堂、小区花园、公共走廊、地下停车场设有背景音乐广播系统;

三表远传系统:

电度表、冷水表、热水表、热能表、燃气表分户远程抄送;

通力(KONG)智能化高速电梯,设隐蔽式闭路电视监控。

底部花岗岩石材,墙面台湾“三荣”通体磁砖及玻璃幕墙;

落地玻璃门,地面铺设大理石拼花图案,墙面大理石贴面,吊顶吊灯及筒灯;

楼梯及前室:

墙面、地面及门套均为进口大理石。

德国诺托氟碳喷涂铝合金窗及原

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