北京首起运用物权法维权案件开庭文档格式.docx
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中佳信拍卖公司的李冰（音）先生告诉记者，该公司还未收到本案传票，他们是受石家庄中级人民法院委托拍卖沈先生诉争的房产。
沈先生表示，如果告拍卖公司无法收回自己的财产，他将考虑追究石家庄中级人民法院的相关责任，并申请国家赔偿。
-专家说法
《物权法》主要起草者之一、中国人民大学法学院院长王利明教授：
《物权法》第4条、第64条并不新，我国原有的《民法通则》中也有相关规定，由于它们均涉及到物权，故在《物权法》中也予以列明。
沈先生这种情况应适用于《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回……”但该法条目前争议比较大，还待最高法出台相应司法解释，而且石家庄中级人民法院的判决书并未列明这6套房屋是否属于闫某的非法所得或赃物。
-相关案例
交完停车费没有停车位
业主告物业公司违约收费
本报讯（记者王秋实通讯员李倩）昨天，房山法院也受理了该院首起基于物权法产生的小区车位服务合同纠纷案件。
原告小文（化名）诉称：
今年9月14日，他与北京昊远隆基物业管理有限公司订立了停车泊位服务协议。
根据协议，物业公司在他居住的小区内为他的机动车提供停车位，每月150元，停车期限自2007年9月14日起至2007年10月13日止。
但物业公司签订停车泊位服务协议收取了服务费后，并没有提供停车泊位，他的车只能停放在小区内的道路和空闲场地内。
小文认为，根据《物权法》第73条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所属于业主共有”的规定，物业公司收取了服务费后，没有给自己提供停车泊位，自己的车实际停放地应属于他与小区其他业主共有的小区内的道路和空闲场地，因此要求物业公司返还停车泊位服务费、车卡成本费，共计170元。
目前，房山法院已经受理了此案。
王利明教授：
《物权法》第73条明确适用于该法正式实施后进行规划的小区。
在该类小区里，
窗体顶端
窗体底端
开发商、物业无权处置已规划好的道路、绿地等公共场所。
而该法条对于今年10月1日前进行规划处置的小区用地是否有约束力，目前尚不明确，也有待最高法出台相应司法解释。
《物权法》前后发生的案件是否可用？
？
悬赏分：
20-解决时间：
2007-9-3012:
26
我在10月1日物权法未施行以前，向人民法院起诉打行政房产官司．案件在10月1日物权法施行后开庭，是否按物权法执行？
提问者：
ciuangjing-助理二级
最佳答案
这涉及一个法律的溯及力的问题。
什么是溯及力，就是说新法对它生效前所发生的事件和行为可否加以适用的效力。
一般来说法只适用于生效后发生的行为，不适用于生效前的行为。
“法无溯及力”是一个法律原则，其目的在于保障公民的权益，防止国家通过事后立法的形式进行事后惩罚。
我国的法律主要采用从旧兼从轻原则，但是在特殊情况下也可以溯及既往。
《物权法》没有对此做出明确规定，一般推断为没有溯及力，因此，楼主在《物权法》实施前起诉，法院受理，实际上就已经确定了法律的适用范围，因此，新《物权法》对本案不能适用。
从一起房屋买卖案件谈《物权法》中不动产善意取得的登记瑕疵
相蒙
【摘要】
【关键词】不动产善意取得；
登记瑕疵；
行政确认；
法院确权
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新颁布的《物权法》在我国民法立法史上首次全方位的肯定了不动产的善意取得制度，体现了对房屋买受人的利益保护的侧重。
一、不动产善意取得制度简介
（一）不动产善意取得制度的概念
善意取得制度在我国民法学届已提倡多年，实践界也已在司法工作中广泛的采纳，这项制度是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。
这里的“财产”包括了动产和不动产。
善意取得制度来源于日尔曼法的“以手护手”原则（HandmussHandWahren），后手为前手权利的唯一保障，“所有人任意让他人占有其物的，只能请求该他人返还”的原则，即侧重对受让人利益的保护。
也就是说，一旦权利人将自己的财产让与给他人占有后，只能向占有人请求返还占有物，如占有人将财产转移给第三人时，权利人不得向第三人主张所有物返还请求权，而只能要求占有人（转让人）赔偿损失。
这项制度重在保护买受人的利益，旨在维护交易的秩序，即人们对交易安全的信心，以促进物尽其用。
（二）不动产善意取得制度的合理性分析
法律保护的安全有静态的安全和动态的安全。
前者是指法律保护人们占有和所有的财产权益，禁止他人非法占有，因此又称为“享有的安全”或“所有的安全”；
后者是指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益，此种安全又称为“交易的安全”。
而善意取得制度立足于交易安全保护之上，它反映了近代现代社会人民欲求社会财富迅速增长的理想。
《法国民法典》时代，还没有确切的关于不动产善意取得制度的规定，《德国民法典》首先确立善意取得制度，明确表达这样一种思想，即资本主义生产与再生产之顺利循环，有赖于流通安全之保障，财货之安全流通实在是不可欠缺，为此纵使牺牲静的安全，也应保护善意第三人。
现代社会强调交易的快捷性，交易人不可能将过多精力放在审查产权的真实性问题上，如果完全由善意受让人承担物权处分不生效力的风险，不仅有失公平，而且会使交易主体因畏惧承担此种风险，而怠于进行各种交易或为安全起见不惜一切代价以确定权利的实像，从而使交易过程延长，这会严重影响交易的进程，阻碍经济的发展。
善意取得制度的合理性在于：
第一，善意取得制度有利于维护市场交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。
市场经济的发展全在于交易，如果适用善意取得制度保护善意人取得的权利，则交易者就不必为交易的安全担忧，从而能放心大胆地从事交易，这有利于市场经济的健康发展。
第二，善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用。
社会经济的发展要求有效地发挥整个社会物质财富的动态效用，以满足人类生产和生活的需要。
所以法律保护善意受让人在许多情况下可能有利于充分发挥原物的效用，也可以督促原权利人更审慎的选择对其物的占有人。
第三，善意取得制度有利于及时解决民事纠纷。
当无权处分人处分他人财产以后标的物可能数易其手，如果允许原所有人向现在的占有人追夺原物，势必会推翻现有的秩序，使大量的社会资源陷入无休止司法程序中，而大量的民事纠纷不能及时解决，必将使各方当事人亦将陷入讼累。
（三）我国不动产善意取得制度的法律基础
基于上述原因，各国纷纷确立善意取得制度，但在是否适用于不动产的问题上，还并不统一。
善意取得制度起先只应用于动产，因为动产的特点在于其易转移，按照一般理念，只要交付即可视为转移所有权，因此，对于动产的善意取得，国内外学者的意见是比较一致的，因此，这项制度在各国法律规定中都可以觅得踪迹，但是对于不动产是否可以适用善意取得制度，学者们存在分歧，实践中也多持否定态度。
主要原因是不动产具有稳定性，其所有权的转移或者设定他物权都设有明显的标记，尤其各国对不动产的管理普遍采取登记生效主义或登记对抗主义，不动产权属的变更一般要经过管理机关的登记来进行公示，以取得公信力，在这样一种情形下，一般很少存在对不动产的无权处分，所以各国立法中真正对此作出规定的情形并不普遍。
在《物权法》通过之前，我国法律关于不动产善意取得的规定仅限于民法通则第78条规定“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”，而最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：
“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。
对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
”上述法律解释中的共同财产，既包括动产，也包括不动产。
这可以认为是目前适用不动产善意取得制度的唯一法律依据，并且这种适用也仅限于共同共有范围。
新颁布的《物权法》之所以对不动产的善意取得作出系统的规定，主要是针对我国目前登记制度存在严重的问题而采取的“容忍”的对策。
因为我国的市场经济正在逐步完善之中，不动产的登记制度还比较混乱，最严重的问题是登记机关的不统一，不同种类的不动产要分别去不同的机关登记，即使是同一机关，也往往分为很多部门，彼此缺乏联络，不动产的登记的公信力大打折扣。
《物权法》顺应理论和实践界的要求，对不动产的登记做了统一的规定，要求由不动产所在地的统一的登记机关来办理这些登记，以改变目前“多头管理”的局面，但是仍然有一些问题短期内难以解决，比如具体由哪个机关来统一办理登记？
这涉及到各行政机关的利益和权限的重新分配，改革的阻力自然很大。
另外，《物权法》也没有解决登记机关的级别问题。
所有这些问题都要逐步完善，而我国目前房地产市场是空前繁荣的，每天进行的大量交易是不能等到登记制度健全了才进行的，因此物权法充分考虑到了我国市场经济建设的实际状况，对不动产的善意取得制度给予了肯定。
二、不动产登记瑕疵问题的解决
（一）不动产善意取得的构成要件
然而，值得注意的是，不动产的恒定性对于适用善意取得制度要存在一定限制，这使得不动产的善意取得标准不同于动产那样宽松，不能仅靠占有就构成山已取得。
不动产善意取得有其独特的构成要件，这包括：
1.受让人受让该财产时是善意的。
2.以合理的价格有偿转让。
3.转让的财产按照法律规定应当登记的已经登记。
（二）登记瑕疵问题的提出
不动产善意取得要件的第二项要件与动产的善意取得是基本相同的，但第一、三项是不动产善意取得制度的独特之处，第一项问题主要是受让人在取得财产时是否善意的标准；
第三项的问题在于如果转移的财产虽然登记但存在严重瑕疵，甚至被撤销，应当如何对待。
对这两点的理解，最高法院出版的《物权法条文理解与适用》一书中，对是否善意没有作明确地界定，只是笼统的规定受让人在签订协议和交付财产时要善意；
对于第三点，该书认为，要“以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志”。
笔者认为其含义是指转让的不动产在发现无权处分情形之前已经交付，就算做善意取得。
应当承认，物权法对不动产善意取得制度的规定比较详尽，但下面这个案例就迫使人们对这两点问题进一步思考：
某县居民甲和乙系兄弟，甲和乙的父亲在世时于97年曾出钱购买县里一处回迁房的两间居室，但所有的买房手续都是甲经手的，甲在经办时将两处房产均注册在自己的名头之下，但当时由于镇回迁房屋均由乡房屋产权管理所（以下简称房管所）管理，乡房管所没有对购得房屋者要求办理房屋产权登记，该地区几乎所有的回迁房屋也都没办理房证，而仅仅是由房管所作了一项房屋买卖情况的记录档案，档案记载这两间房都在甲的名下。
后来甲和乙的父亲去世，由于母亲健在，也就没提出分割财产。
2006年5月25日，甲与相邻镇的丙签订房屋买卖协议，然后双方在5月31日向县房管局申请办理产权登记，并于6月14日得到批准，拿到了房屋产权登记，然而就在丙准备入住时，料想不到的事情发生了，另一个儿子乙要求丙不得入住，理由是乙在同年6月10日已经取得该房屋的产权，并出示了县房管局颁发的该房屋产权的证书。
这就是说，一间房子，两张房证。
就在双方僵持不下时，房管局做出了将两张房证全部撤销的行政行为，丙于是针对甲和乙向法院提起民事诉讼，要求确认房屋买卖协议有效，保护其对该房产的所有权。
这是一起典型的无权处分案件，作为出卖人的甲在签订房屋买卖协议时，当然清楚该房产属于遗产，处于待分割状态，根据继承法的要求，甲没有权利擅自处分该房产，因此属于无权处分。
本案存在三个主要的法律关系：
原告丙与甲的不动产买卖关系，被告甲和乙之间的遗产继承关系以及登记机关与当事人各方的行政法律关系。
本案纠纷的解决也必须围绕这三个法律关系展开。
对该案，审判人员的意见分为两种：
一是按照正常的无权处分的要求，房屋买卖协议处于效力待定的状态，要等到遗产分割完毕后才能确定协议的效力和产权的最终归属，如果甲能够取得该房屋的产权，则买卖协议可以确定有效，反之，买卖协议自始无效。
但是，一方面本案被告甲和乙均坚持不主张分割遗产，另一方面房管局迟迟不作出新的行政行为，如果中止诉讼等待重作行政行为，对当事人各方都很不利，因为各方都希望尽快结束此案。
这使得案件的审理陷入僵局。
有鉴于此，另一种意见认为，应当适用不动产善意取得制度。
因为作为待分割的遗产，其性质就是共有财产，本身就可以适用《民通解释》的规定，此外虽然尚未生效的《物权法》还不具有溯及力，但学者们普遍认为依照《物权法》的精神去提前适用不动产善意取得制度，也并不为过。
这样，依照不动产善意取得制度，受让人签订协议和接受转移财产时是善意的，因此买卖协议是有效的，并且尽管登记机关后来撤销了房证，而房产也应当归属作为受让人的原告所有。
三、不动产善意取得要件是否符合的衡量
笔者赞同第二种意见，因为行政机关作出新的决定并没有确切的时间限制，依照这种意见，可以在不牵涉遗产分割的基础上，确定房屋的权属，并且在权利义务的平衡方面，可以说照顾了各方的利益。
由于原告已经支付了相应的对价所以要想确定适用不动产善意取得制度，关键在于本案买卖协议情形是否满足不动产善意取得要件的第一和第三项要件，这就包括两个问题：
一是受让人是否善意；
二是本案中出现的登记瑕疵行为对财产转移登记效力的影响。
（一）受让人善意的衡量标准
讨论受让人是否善意的前提是要明确其衡量标准。
这种衡量标准包括两方面的内容：
一是具体内容方面；
二是时间上的标准。
1．受让人善意的衡量标准的具体内容——房管所备案登记的效力
在不动产的买卖中，衡量标准的具体内容应当是受让人有充分证据相信房屋的产权原本属于出卖人，即出卖人是该不动产登记簿上记载的合法权利人，并有处分该不动产的权利。
之所以要以不动产登记簿的权利记载状况作为衡量是否善意的标准，是因为如果仅凭原告陈述其并不知道当时房屋的产权存在争议就认定买受人是善意的，那就与动产的善意取得标准无异了，而不动产登记特有的公信力也就被忽视了。
因此要判定原告是否善意，必须考察当时房屋的登记状况，即产权登记簿上记载的产权人是否是作为被告的出卖人甲，并且登记簿上不存在其他共有人等阻却出卖人甲行使出卖权的其他障碍。
在签订买卖协议时，该房产虽然没有在县房管局的登记簿上进行过正式的产权登记，但乡房管所对其的权属状况进行了类似备案式的记录，这种记录虽然在形式上不够严谨，但是，笔者以为这种记录可以在一定范围内起到公示作用，具有一定效力的公信力。
所谓“一定范围的公信力”，是指凡是涉及到其管辖范围内的不动产的交易，该登记具有公信力；
所谓“一定效力的公信力”，是指该登记要与区、县的房屋权属登记部门的登记所记载的权属状况相一致，才具有绝对的公信力。
这主要是因为：
第一，这是由我国登记制度的不健全和权属登记公信力的特点决定的。
对于公示的形式，比较理想的形式是由统一的机关以统一的方式来办理，按照《房地产管理法》的规定是由县级房地产管理机关统一制定登记簿，这也是《物权法》所倡导和要求的，但是，理想与现实之间总是存在一定差异的，面对我国不动产登记制度的混乱局面，即便是《物权法》也没有确定可行的实施方案，而是在附则的第264条规定：
法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定之前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
这可以认为是对我国目前登记制度的适度容忍，这种态度体现了一种精神，即登记制度的现状是行政体制的不健全造成的，是改革和完善的代价。
但即使登记制度不健全，作为登记机关的公信力是存在的，商鞅变法时立木柱重金悬赏的目的也就是宣示政府的公信力，所以即便做出错误的登记也是具有公信力的，在登记被撤销之前，人们只能相信此登记。
权属登记的公信力，体现在两个方面，从静态的角度考虑，登记是对目前权属状况的真实记载，从动态的角度考虑，登记要体现权属的变化过程，即曾经发生过何种权属的变动以及设立过什么样的负担，这也是公信力的特点。
在本案中，从静态的角度考虑，房管所记录的权属状况虽然与真实的权属状况不一致（此房系甲和乙的父亲出资购买，应当算待分割遗产，真正的权利人应当是其父亲），但房管所的记录在形式上是没有瑕疵的，我们不能苛求房管所去调查购房款的来源，因此买受人有理由相信真实的权属状况就是如此。
这种行政错误的成本主要的应当由政府来承担，而不能对当事人求全责备。
但是，从动态的角度考虑，房管所的备案记录显然不能体现在最初的购房之后所发生的权属变动状况，这就需要到区、县一级的房屋权属部门去核实，只有两方面的权属状况一致，房管所的登记才具有公信力。
本案中，丙和甲去县房管局办理了过户，这表明房管所的登记与县房管局的登记是一致的，无论从静态还是动态的角度考虑，丙都有理由相信....
【注释】
作者为沈阳市苏家屯法院法官。
郭剑.不动产善意取得制度之研究，硕士学位论文，郑州大学，2005
本案实际上是一起因房管部门登记错误导致房屋权属不明的案件，按照正常的程序，原告应首先提起行政诉讼，或者请求法院分割遗产，这样会更加有利于诉讼，但由于种种原因，行政诉讼和分割遗产诉讼都没能进行下去，问题被推到了民事审判庭面前。
对于这两间房，乙在诉讼中不承认系遗产，只向法庭说明其得到房证是经过合法程序的。
拉德布鲁赫：
著《法学导论》第2页
【参考文献】
【写作年份】2007
【学科类别】民商法->
物权
新颁布的《物权法》在我国民法立法史上首次全方位的肯定了不动产的善意取得制度，体现了对房屋买受人的利益保护的侧重。
一、不动产善意取得制度简介
（一）不动产善意取得制度的概念善意取得制度在我国民法学届已提倡多年，实践界也已在司法工作中广泛的采纳，这项制度是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。
[1]这里的“财产”包括了动产和不动产。
善意取得制度来源于日尔曼法的“以手护手”原则（HandmussHandWahren），后手为前手权利的唯一保障，“所有人任意让他人占有其物的，只能请求该他人返还”的原则，即侧重对受让人利益的保护。
（二）不动产善意取得制度的合理性分析法律保护的安全有静态的安全和动态的安全。
《法国民法典》时代，还没有确切的关于不动产善意取得制度的规定，《德国民法典》首先确立善意取得制度，明确表达这样一种思想，即资本主义生产与再生产之顺利循环，有赖于流通安全之保障，财货之安全流通实在是不可欠缺，为此纵使牺牲静的安全，也应保护善意第三人。
善意取得制度的合理性在于：
第一，善意取得制度有利于维护市场交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。
市场经济的发展全在于交易，如果适用善意取得制度保护善意人取得的权利，则交易者就不必为交易的安全担忧，从而能放心大胆地从事交易，这有利于市场经济的健康发展。
第二，善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用。
社会经济的发展要求有效地发挥整个社会物质财富的动态效用，以满足人类生产和生活的需要。
第三，善意取得制度有利于及时解决民事纠纷。
当无权处分人处分他人财产以后标的物可能数易其手，如果允许原所有人向现在的占有人追夺原物，势必会推翻现有的秩序，使大量的社会资源陷入无休止司法程序中，而大量的民事纠纷不能及时解决，必将使各方当事人亦将陷入讼累。
[2]（三）我国不动产善意取得制度的法律基础基于上述原因，各国纷纷确立善意取得制度，但在是否适用于不动产的问题上，还并不统一。
善意取得制度起先只应用于动产，因为动产的特点在于其易转移，按照一般理念，只要交付即可视为转移所有权，因此，对于动产的善意取得，国内外学者的意见是比较一致的，因此，这项制度在各国法律规定中都可以觅得踪迹，但是对于不动产是否可以适用善意取得制度，学者们存在分歧，实践中也多持否定态度。
在《物权法》通过之前，我国法律关于不动产善意取得的规定仅限于民法通则第78条规定“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”，而最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：
对其他共有人的损失，
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