门头项目工程部服务方案Word格式文档下载.docx
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其设备设施运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。
所以，机电设备设施的管理显得尤为重要。
如何为滨河小镇量身编制一套运行经济，管理高效，能耗合理的管理措施是关健。
1．机电设备设施特点
滨河小镇的机电设备设施系统主要由：
供配电系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、弱电系统、停车场管理系统、安全监控系统等设备设施组成，整个机电设备设施系统的特点主要体现在：
1）装机种类复杂，涉及专业面广，设备设施先进，现代高新技术被广泛应用于机电设备设施中，对设备设施管理与维修人员素质要求高。
2）机电设备设施性能先进，设备设施运行管理与维修难度大。
3）设备设施数量多，分布区域广，停机影响大。
4）机电设备设施容量大，运行时间长，运行费用高，节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。
2．机电设备设施管理的重点和难点
1）滨河小镇机电设备设施容量大、数量多、技术含量高，属智能型物业，管理的技术难度相对较大。
2）物业各区域能耗时间不同，这给机电设备设施的运行管理提出了更高的要求，如何控制不同设备设施的运行时间，节能降耗，尽量降低运行成本，是机电设备设施管理工作的重点和难点。
3．机电设备设施管理维修保养方式
1）日常维护保养。
工程人员根据日常管理经验，用听、闻、看、摸等方式，利用检测仪器、仪表对设备设施的关键部位进行重点检查，发现故障及时排除，并做好记录。
操作人员每班巡视四次，每周至少检查一次。
2）一级保养。
工程人员对设备设施进行局部解体，进行清洁调整，每季度进行一次。
3）二级保养。
工程人员对设备设施进行全面清理，部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，每半年进行一次。
4）中修。
对设备设施进行全面检查，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构，每年进行一次。
5）大修。
对设备设施全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，每三年进行一次。
6）实行机电设备设施的动态管理
A、设立24小时值班维修服务电话，随时满足各种维修服务需要。
B、利用先进的监控设备设施，推行例行巡视抄表检查制度，对设备设施运行状态实行动态技术监控。
C、工程部除实行日常巡查、设备设施的例行保养工作外，每个工程人员要求配备移动电话、对讲机等通讯工具，在24小时内随叫随到，以便于开展应急抢修工作，实行动态管理。
D、积极实现与公司在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。
E、建立方便、畅通的沟通渠道，积极主动与相关部门、设备设施委保单位沟通，充分做好各项准备工作。
F、组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍，制定应急程序和方案，并备齐各种应急物品，经常进行各种应急演练。
二、设备设施管理模式
1．质量方针
为业主提供“专业、专注、高效、优质”的楼宇设备设施管理服务。
2．质量目标
设备设施完好率：
≥98%
顾客满意率：
≥96%
杜绝重大设备设施事故及人身伤亡事故，轻伤频率控制在0.5‰以下
3．对设备设施进行分类管理
Ø
对所有设备设施进行编号
建立设备设施台帐
统一所有设备设施的标识
①设备设施标牌：
依据设备设施编号，统一制作设备设施标牌。
对所有设备设施在规定位置张贴设备设施标牌。
②设备设施的颜色：
设备设施一律按《设备设施颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
以便于对设备设施的识别和有效管理，以达到中铁建物业设备设施管理要求标准。
③设备设施状态标识：
重要危险设备设施的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备设施须标识。
三、工程部岗位设置及人员配备
1．工程部人员组织架构图
2．工程部岗位配置
序号
岗位
工作岗位
人数
责任区域及工作范围
1
工程部经理
工程部
负责工程部的全面管理
2
工程主管
协助经理进行工程部的管理工作
3
工程部文员
工程部文案、档案资料处理及派单调度
4
强电维修
强电设备设施运行维护、维修
实行4班2运行24小时维修，每班1人负责入户和公区强电设备设施巡视。
5
给排水维修
给排水、供暖设备设施运行维护、维修
实行4班2运行24小时维修，每班1人负责入户和公区给排水、供暖设备设施巡视。
6
弱电维修
弱电设备设施运行维护、维修
正常班
7
电梯维修
电梯运行维护
正常班，负责日常巡视及对电梯委保单位的监管
8
综合维修
土建、瓦、木、油等维修
合计：
服务内容
服务策略
备注
入户维修保持清洁
到业户家提供户内维修的工程人员必须带有鞋套、干净毛巾；
鞋套在进入业户内时才能穿上。
在工作地需用干净的帆布或塑料布铺在地上，拆卸的零件、工具放在帆布上，以免弄脏地面。
离开前应把所有的工具、材料、换下的零件和垃圾等收拾干净，并做好清洁。
保证业户贵重物品的安全
在工作中需要移动业户的物品，必须征得业户的同意；
如有贵重的物品应提醒业户把贵重品放好，并做好成品保护。
帮助业户维修并介绍维修情况
维修时业户有事要外出，应自觉停止工作，待业户有空继续维修。
维修完毕后应向业户介绍维修情况，并告知正确的使用方法和注意事项，再请业户验收签字确认。
以后如果有任何问题，可以联系客服中心帮您解决。
主动询问
维修人员在处理完业户报修内容后，应主动询问是否还有其他遗忘的未报修的内容。
材料备件
针对房屋交付后，部分业户在装修中可能会需要外墙砖、栏杆油漆等外立面统一材料；
工程部会提前准备一些材料的备件，以便提供业户使用。
致歉提示
如在业户预约的时间内上门但家中无人时，维修工必须张贴客服中心统一制作的致歉提示“尊敬的业户，您好！
我中心今天于时分上门为您单元维修，碰巧您不在家，烦请您能在百忙之中与客服中心联系，再次确认上门维修时间，谢谢支持！
”
定时上门免费检查
对于业户家中存在可能严重影响房屋正常使用的重要设施设备，如底层和顶层的红外线报警系统、紧急报警等，物业应统一安排保养计划，定期上门提供免费保养，并告知业户这些设施的使用注意事项。
约时不误
对于预约服务的，应提前5分钟到场，避免早去打扰业户。
如在预约业户家中维修的时间内，维修人员因特殊情况不能够准时到达业户家的，客服中心相关人员应提前电话告知延迟维修的情况，并安抚业户征得谅解后另约时间。
9
便民工具清单
因业户个人需要，物业将制作便民工具清单，将可出借的物品罗列于清单内，业户可根据需要在清单内选择借用之物品
10
质保金退付
在接到退付质保金申请后立即以公告、短信、电话的形式告知服务区域内的业户，请业户半个月内到业户服务中心报修，对于公共部位及未收房业户的物业，要求与施工单位进行检查。
11
公区巡查
工程部定期对公共区域进行巡查，对有碍观瞻的设备设施及时修复与翻新。
维修现场标识
维修现场应放置标识，对未及时维修的项目应标识进度，让业户了解维修的具体情况。
12
设备房开放日
定期将设备房对业户进行开放，让业户更好了解设备房维护状况。
1．成立装修管理小组
业户集中入伙后成立由工程、客服、安保管等相关业务部门人员组成的装修管理小组，对园内区业户装修实施统一管理。
2．编制装修管理工作流程和管理制度
1）编制《装修手册》，为业户及施工单位提供便利及指引，该手册在与业户办理装修申请及签订《装修管理协议》时发放。
2）制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。
3．装修管理控制环节
1）业户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。
2）要求业户在办理装修的同进提交装修图纸，二装小姐收到业户提交的装修设计方案的2个有效工作日之内，对装修方案、设计图纸进行审阅和签署意见。
如果设计方案存在问题，则业户应当立即按照二装小姐的意见修改设计方案，并重新提交二装小姐进行审核。
装修方案中涉及拆改墙体的，如不影响建筑整体结构的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，物业公司可直接否决业户装修方案。
3）物料、工具进场、运输及退场管理
所有进入施工场所的材料及设备设施必须一次性运进户内，不得占用公用楼梯、楼道。
装卸物料和运输物料时必须注意成品保护。
在装修过程中，应做到严格避免损坏电梯、楼梯、公共区域、通道设施。
在施工中造成上述设施的损坏应由业户（装修单位）承担一切相关修复费用。
物料、工具退场时需到客服中心开具《出门条》。
4）内装交叉施工
内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。
5）施工检查
业户在装修过程中、隐蔽工程封盖前，必须向二装小姐通报，由二装小姐组织专业人员对装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。
6）验收
a）装修完成之后，业户需提供一式二份竣工图。
二装小组根据装修图纸进行检查，检查项目包括但不限于以下项目：
-与设计图纸是否吻合；
-电器线路施工情况；
-设备设施完好情况。
b）如业户装修与施工图纸不符，二装小组有权要求业户立即更改，以符合认可后的施工图。
六、设备设施运行管理
在共用设备设施运行管理上我们将建立设备设施周巡检制度、交接班制度等制度。
主要设备设施运行管理措施如下：
◆变配电设备设施系统的运行管理
主要管理措施：
①从事变配电系统的操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备设施情况和有关安全措施。
②配送电建立２４小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每2小时巡查一次，做好巡查记录；
发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明。
③配电设备设施由专职人员负责管理和值班，配电设备设施的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。
复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。
操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
高低压柜开关状态须作好警示、标识。
值班人员必须做好值班记录，认真作好交接班。
④变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。
冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。
严禁变压器空载运行。
⑤设专人对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。
⑥停电时，提前向业户发出通知；
恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备设施完好后方可送电。
⑦配电房室温不可超过摄氏40℃。
消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。
注意防止小动物进入；
无关人员须经管理中心许可方可进入。
⑧加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备设施、装置完好。
◆给水设备设施系统运行管理
①水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统等设备设施，工程部指定专人负责（以下称“水管员”）。
做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做好记录。
②水泵房内机电设备设施由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。
停水前须提前通知业户。
③消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。
④生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每10天检查一次。
⑤消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。
无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车，每月对电动机进行一次绝缘摇测。
⑥水泵房配电室室温不超过40℃；
泵房每月打扫一次，泵及管道每季度检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。
⑦水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。
钥匙由水管员保管。
⑧水管员按规定定期取水（或由卫生防疫站取样）送政府有关部门进行水质检查化验，化验结果交公司存档。
⑨对公共水表每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助作好水量平衡测试。
⑩严禁非火灾情况使用市政消防水。
消防演习用水须向相关主管部门办理申请手续。
◆火灾报警联动控制系统运行管理
主要管理措施
①中控室/消防中心实行24小时值班制度，值班人员须持证上岗。
②各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。
③值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备设施状态进行检查。
④火灾报警控制、联动系统的终端设备设施（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。
当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备设施进行操作，信号为误报时，及时将设备设施复位。
⑤消防中心设备设施应由有资质的单位进行维修保养、对计算机软件进行备份，定期清理垃圾文件、修复软件。
设备设施密码须报工程部备案。
使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。
设备设施供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得物业管理中心同意、登记，且管理中心技术人员在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备设施。
◆电梯运行管理
电梯的管理总体目标和指标如下：
电梯修复率为100%；
业主满意率为98%以上；
电梯维修及时率达100%；
电梯年检合格率达100%；
电梯完好率达100%；
①推行驻点服务模式
电梯维保工作将依照我物业公司起草的《电梯安全使用管理作业指导书》规范，实施驻点服务模式，进行全天候的零等待服务，打破以往通过服务热线求救的传统方式，大大提高服务的及时性。
②采用‘五级保养、五级检验’的服务标准
严格依据ISO9000《程序文件》和《电梯工作手册》的要求开展工作，对电梯严格执行（半月、月、季度、半年、年）的服务标准。
我们将根据工作内容及层次，在上一级的保养和调整中增加相应内容，并如实填写各项质量记录，使得每项工作能够有条不紊地进行。
通过电梯公司的自检、物业公司的月检、季检、半年检、技术监督局年检来对电梯进行严格检查检验，保证安全运行。
③个性要求，闲暇保养
在工作中我们将尽量按照业户的用梯需求，利用电梯使用频率较低的时间来进行日常保养、调整等维护工作，达到既保证安全运行，又减少故障，延长使用寿命的目的。
1．紧急事故的识别
紧急事故包括配电系统发生严重短路、消防或生活水主管爆裂、火灾报警控制器故障、消防联动控制柜等故障。
2．在处理紧急事故时，成立紧急事故处理指挥小组。
3．处理流程
紧急事故处理人员接到紧急事故报告时，立即向紧急事故处理小组组长汇报，并通知相关维修人员赶赴现场，查明事故原因，如需维修配件且现场无备件时，立即通知紧急事故处理小组组长立即采购。
配电系统发生严重短路则立即断开主开关，灭火，恢复后投入备用柜。
水管爆裂需立即关闭主阀门，进行抢修，同时通报管理中心。
当因线路等故障而导致停电的情况下，应迅速切换配电柜母联线路，供应生活泵、消防系统、电梯等应急设备设施电源，以保证消防、安防等设施的正常使用。
若是由于设备设施本身的故障而导致停电，则应接临时线，以保障业户用电需求。
当因设备设施故障而导致不能供水时，其备用水泵必须能立即启动，保障供水。
若是由于控制系统的原因，则必须用手动控制运行，安排人员在现场值班以保障正常供水和设备设施安全，直到处理好故障，设备设施能正常运行为止。
1．所有质量记录均须采用ISO9000《作业指导书》规定的标准记录表格。
2．设备设施运行记录、巡查记录、值班记录由当值人员填写，各专业委保单位实施保养、维修的设备设施，由保养维修人填写记录，交管理中心保存。
所有的设备设施质量记录应按时间顺序装订成册，专柜保存。
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