二手房装修改造与问题Word下载.docx

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按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。

比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。

但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型：

1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的；

2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

6.上市出售后形成新的住房困难的；

7.擅自改变房屋使用性质的；

8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

哪些人适合买二手房？

应该说以下这些人是适合购买二手房的：

1.有一定经济实力的租房户。

大家都知道租房户每月都需支付一定的房租，如果他有一定的经济实力，他完全可以贷款买二手房，以租金来支付月供款。

2.一些投资者，手头资金不是很多，由于二手房总价不是很高，地理位置较好，易于出租，所以这些人可以投资二手房。

3.一些拆迁居民，由于长期在市区居住，对市区比较有感情，并且资金也不是很富裕，所以往往拿拆迁补偿款购买二手房。

4.一些长期无房的普通居民和一些外地人，经济实力不是很强，但有一定的积蓄，因此贷款购买二手房。

5.一些白领阶层也适宜购买二手房作为过渡，等实力雄厚以后再购买商品房。

找中介买二手房的十大理由

1.二手房业务比较复杂，其涉及的环节多，许多事情非专业人士所能解决。

2.并非天下乌鸦一般黑，出现目前的情况更多是因为几块臭肉坏了满锅的汤。

3.二手房交易一般需要较长的时间，您有那么多空闲去折腾吗？

4.许多人购买二手房是为了投资，中介可以帮你制订216详细的投资计划。

5.中介掌握的信息多，所以可以挑选的余地较大。

6.许多“中介免谈”的字样恰恰是一些中介公司自己打出的，其目的是吸引不明真相的购房者或租房者。

7.免除中介之后，同样会遇到一些不法个人，同样有上当受骗的可能。

8.二手房中介中也有讲信誉、资质高的，它们确实可以帮很多忙。

9.有些业务没有中介的帮助很难完成，如居间担保业务、押旧买新业务。

10.中介有固定的场所，出现纠纷可以去找它，如果与个人打交道，他一跑了之您怎么去找？

所以，从事二手房业务的关键并不是找不找中介的问题，而关键是对中介了解的问题和找什么样的中介的问题。

二手房装修不要掉以轻心

很多朋友认为二手房装修挺简单，多采有DIY的方式，或者就在路边找几个“马路游击队”。

选购二手房注意十项

一、是否有私搭私建部分。

如是否占用屋顶平台、走廊，屋内是否有搭建的小阁楼；

是否改动过屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否业主自己封闭的，这涉及面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。

包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。

户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；

管线是否太多或者走线不合理；

天花板是否有渗水的痕迹；

墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。

打开水龙头观察水的质量、水压；

确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；

观察户内外电线是否有老化的现象；

电话线及闭路电视的接通情况。

五、了解装修的状况及住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

六、物业管理的水平。

水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；

三表是否出户；

观察公共楼道的整洁程度及布局；

小区是否封闭；

保安水平怎样；

小区绿化工作如何；

物业管理公司提供哪些服务。

七、了解居住的费用。

水、电、煤、暖的价格；

物业管理费的收取标准；

车位的费用。

八、旧房的历史。

哪一年盖的，还有多长时间土地使用期限；

哪些人住过，什么背景，是何种用途；

是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；

是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

九、邻居的组合，拜访上、下、左、右的邻居。

了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

老房子有很多的结构与新房子有很大差别，如果结构比较老，倘若大家没有对房子有足够的了解，匆忙装修之后入住，就会发现各种各样的问题纷纷而来，比如漏水或者墙体开裂等问题，下面说一下二手房装修时需要注意的一些问题。

1、随意拆改结构导致墙体塌陷

以前的房子户型结构往往不是很好，所以一些朋友在购买二手房的时候，已经在谋划着要修改房屋的结构，在哪添个玄关，打通一堵墙等，因为城市中的多层住宅多是砖混结构，所以墙体首先是承重抗震构件，其次才是围护分隔构件。

如果为了扩大空间打断承重墙，将使墙体构件的承重和抗震能力减弱，留下严重的隐患，所以随意拆改结构可能带来种种麻烦，比如说墙裂、塌陷，还有电路不通等问题。

2、卫浴间漏水惹来麻烦

不要以为二手房已经有前面的业主住过，防水方面就不会出问题，实际上经常会有人在搬进二手房之后因为漏水被下层的业主投诉。

因为房子的年代过久或者是原本的防水做得不好，不少二手房的卫浴空间都有漏水的现象。

建议大家在搬入二手房之前，最好在卫浴空间做一个闭水试验，检查以前的防水处理做得如何。

在测试之前最好与楼下领居打招呼，万一真的漏水，也可以妈得领居的理解和配合。

如果有问题，一定要重新做防水，然后再开始贴瓷砖。

3、水电路燃气管线老化严重

因为以前的材质没有现在的先进，而且加上年代比较久，所以很多二手房都存在水电路老化的问题，若是事前没有进行仔细检查，很可能没住上多长时间，电灯不亮了，水管又爆裂了。

水电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。

装修前要仔细检查原有水路、燃气管线是否锈蚀、老化，水管应该重新换成铜管或PPR管。

对于燃气管道这样具有危险性的管道，最好请专业人士进行检测。

4、新刷墙面频频掉漆

为什么二手房选用了名牌漆，新刷的墙面还是频频掉漆！

粉刷之前要打好底子，直接就往墙上刷漆的方式是欠妥当的，一般都要将原有的一些斑驳的旧漆面去掉，然后从新的界面开始粉刷，包括防水的底等，最好请专业的施工人员，这样能更好地保障今后的使用效果。

5、插座太少不便使用

有些朋友简单装修一下就搬进了二手房，但是随后就会发现，很多电器找不到插座，只好多买一些活动插座，但是太多的线路纠结在一起让人看着心烦。

现代生活，家用电器越来越多，对于插座的需求也在增加，旧房子在插座的设计方面往往难以达到现在的使用需求。

因此装修时不妨多预留一些插座，方便今后的使用。

6、阳台改厨房油烟惹人嫌

为了拓宽使用面积，有些业主会将向北的阳台封闭起来，改成厨房，然后将原来的厨房做成储物间或是其他的用途。

但是一旦真正住进来之后，会发现只要一开始做饭，整个家中都是油烟味。

趟过二手房装修雷区

面对二手房装修的诸多“毛病”，应该如何装修二手房？

二手房装修到底有哪些雷区，应该如何避免？

记者为此走访了各类二手房装修人士，获得了“二手经验”，或许这些建议可以帮助你快速通过二手房装修雷区。

“三工三改”，不能“土”改了事

所谓“三工三改”，是指三面改造（墙面、地面、顶面）、门窗改造和水电改造三项改造工作。

对此，专家建议，这三项工作是旧房装修的主体和灵魂，最好请专业施工人员来施工，切不可随便请人“私了”，土法上马，以免后患无穷。

其中，三面改造要对房屋进行实地勘察，看有无明显裂纹、是否平整、有无脱落和起砂等现象，以便进行修补处理。

另外，门窗改造方面则要留意门窗是否老化，如果问题严重就必须拆掉重做。

第三，水电改造前最好做一下闭水试验，另外许多旧房子存在电线老化、违章布线的现象，也需要重新改造。

按规矩办事，按规则装修

二手房装修最怕户主想法太多，胡乱拆改户型结构等，造成居家安全隐患，对此专家建议二手房装修最好“多一事不如少一事”，提倡简约装修。

另外，二手房装修粗枝大叶也不行，许多新房装修中没有的工序必须做到。

比如，旧墙粉刷就要先对旧墙修补处理后才能涂刷乳胶漆。

许多二手房都存在水电路老化的问题，应事前进行检查，然后有针对性地进行更换。

手房装修比新房装修在装修前期和改造上有些注意事项，主要涉及到家具、墙筑面、水电、地面、门窗等，所以二手房装修一定更要注意环保和功能，还有就是要学会改造中节约开支。

　　一、不可忽视的二手房验收：

　　由于二手房已经居住一段时间甚至5到10年以上，所以质量上是否有问题或是否已经有过大修，是装修前要弄清楚的问题，除了一些看不见的隐工程要检查并作出判断外，有些看似很新的部分尤其要注意。

　　隐蔽工程：

对于旧房子的电线老化，水管腐蚀的问题，还有前期违规施工的问题进行检查；

　　墙面：

如新刷的墙壁或屋顶，可能是了为了掩盖房屋墙壁上的裂缝或天花板渗水，遇到类似情况，购房者要格外留意。

　　家具：

应他防该是看是否符合的木业什了自己的需求，新旧情况是否应该算在更改之列；

门窗是否有严重损坏问题等等；

因此这些都要以精装修房子模珠么王防土他什式来进行筑主筑验收，才比较安全的。

　　门窗：

要留意门窗是否老化，如果问题严重就必须拆掉重做。

　　二、设计构造也是一种节省：

　　二手房装修不应该是根据业主想象去做，而是根据实际需要走，这样能够保证不浪费。

有些装饰公司为了能够得到利益，总是将能够保存的点全部认为可以拆除，这样就会对业主来说引起很大的浪费。

二手房装修相对于新房装修有很多不同之处，更加容易出现浪费、污染的情况，总结一句话就是“设计构造保留为要”，业主应当在这些方面予以关注我。

　　三、二手房预算应该这么做：

　　预算价格和所施工的量是密不可分的，某一复式楼层所做的活：

有墙面处理；

卫生间厨房所有设施包括瓷砖全部拆除在从新装修；

还有这套房子是复式结构有个阁楼，以前的房主把阁楼上都铺的地板，现在客户想在阁楼上再做个卫生间就比较复杂了，一是阁楼上空间不大，不好布局；

二是做卫生间就要考虑防水问题。

　　提醒业主：

如果没有太大的必要，还是尽量保存应有设施。

　　四、拆除改造需要注意的几个点：

　　1、水路改造如同疏通血管

　　二手房一般原有的水路管线都有许多不合理的布局或来者被腐蚀，所以水路进行彻底检查。

如果原有的管线是已被淘汰的镀锌管，在施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管，最近一直用的PP-R管比较多，这点是必须要你换的。

　　2、电路改造是很致命

　　二手房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象，已不能适应现代家庭的用电需求，所以在装修时必须彻底改造，重新布线。

由于以前都是用铝线的，所以就需要我们将其换成我们现在应用的铜线，并且要使用PVC绝缘护线管。

而对于安装空调等大功率电器的线路要单独跑线。

简单来说，就是要重新来过。

　　至于插座问题，一定要多加插座，因为了二手房的插座达不到现在电器应用的数量，所以这是装修必须要改动的。

　　3、瓷砖拆除及地板翻新重点：

　　砸墙砖及地面砖时，避免碎片堵塞下水道；

只有表层厚度达到4毫米的实木地板、实木复合地板和竹地板才能进行翻新。

此外，局部翻新还会造成地板间的新旧差异，因此，消费者不能盲目对地板进行翻新。

　　4、“表面”的文章要做好

　　在装修时，二手房的墙面、地面、天花的改造是最容易被忽略的，老房的原装修一般使用的都是亲水的石膏类腻子，需彻防底铲除后改用耐水腻子。

　　5、门窗更新的慎重考虑

　　门窗老化也是二手房中的一个突出问题，但如果材质坚固，而且你也喜欢其的款式，一般来说只要重新涂漆即可焕然一新，但是木门窗起皮、变形，一定要换新的了。

此外，钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂，除了不安全外，也很难恢复原状，为了不影响使用效果，也应拆掉重做。

　　6、多给家具留一点点情面

　　中国人一般业主都是接手新房以后，不可待的就拆除旧家具买了新家具，却不去衡量家具的价值，这一点是需要注意的，有时候我们是可以保留的，因为具的有毒气体挥发性时间比较长，现在刚挥发完毕又要重新弄，而且要以节约资源为主。

　　7、闭水试验是最重要的，必不可少的；

　　五、几个安全环保问题：

　　1、二手房装修完毕一定要清理消毒

　　由于二手房经历过很多的人员居住，所以会有一些无法估计的物质存在，因此最好在装修完毕以后，对房屋整体进行消毒处理。

特别是想保留家具的，可在维修完毕后，进行消毒处理，可用3%的来苏水、1%-3%的漂***水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。

洒后关门窗1小时。

　　2、“隐蔽工程”是最大的隐患

　　例如对吊顶内的供水、空调、通风等各种设施的管道、线路、设备是否已做密闭试验及电器绝缘、电阻测试，连接是否牢固、接头做法是否符合要求、易燃材料是否已做防火阻燃处理等都属于“隐蔽工程”的范围，都是在第一次安装之后无法再进行检查。

旧房装修时，能重新打开这些部位乃是一个消除隐患的好机会，业主一定要严格检查，把以往遗留下的“隐蔽工程”除掉。

　　3、旧房更不该随意拆除墙体

　　因为经过一段时间的沉积，房屋内部没有新房时的牢固，并且我们也很少有图纸，因此拆除时不要砸坏承重墙，这将给房屋带来极大的安全隐患。

　　总结：

二手房装修要比新房装修注意的事项很多，还会发生很多意料不到的事情，因此大管家建议您最好找专业人事进行安排看管，以免装修队在施工过程中出现问题！