中华百家姓姓氏文化城项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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200万平方米的国际采购与区域物流中心华中基地（中国美旗集团“非加价模式”）。

3、800万平方米滨江滨湖高尚住宅区。

三、承办单位：

湖南九龙经贸集团有限公司、中华萧氏总商会、世界华商500强俱乐部湖南会所

四、项目选址：

长沙湘江新区大泽湖地块，项目占地面积5724亩，其中大泽湖水面控制区域1881亩。

项目建筑面积1040万平方米。

五、项目的经济与社会效益

经济效益：

项目总投资人民币2133124万元，项目总收入3843854万元，经营成本2084818万元，经营税金及附加213334万元，土地增值税367752万元，实现利润总额1177952万元，应交所得税294488万元，税后利润883464万元，项目经济效益好。

社会效益：

在长株潭两型社会试验区战略机遇期先行先试，社会效益巨大

第二章项目建设的意义

随着长株潭“两型社会”综合配套改革试验区和长沙大河西先导区建设的推进，尤其是长沙湘江综合枢纽的开工建设，湘江两岸的交通联系更加密切了，望城县“一江两岸”的空间发展格局已经形成，给望城新一轮发展带来了千载难逢的历史机遇。

望城沿江两翼展开，发展空间广阔，山水洲城具备，有良好的发展基础。

为实现由“融城”到“建城”、“变城”的转变，望城县提出了高起点、高标准建设“湘江新区”的构想。

对此，长沙市已明确将“湘江新区”列为先导区重点建设的五大片区之一。

百家姓文化产业城位于湘江新区望城县星城镇金星大道东侧、潇湘大道景观线北延线西侧，大泽湖周边地区。

项目的建设是望城县建设新城区的重要举措，适应了人们追求独立、宽松、安静、便利、环境优美的居住要求，改善了居民的居住环境，提升了城市品位，本项目的开发对促进望城县乃至长沙市经济发展，人民生活水平的提高，基础设施的改善都起着积极作用。

第三章项目规划

一、项目规划方案

项目规划占地面积5724亩，总建筑面积约1040万平方米，其中住宅800万平方米，商业、写字楼、酒店200万平方米，公建配套40万平方米。

该项目规划建设为融居住、商贸、办公、金融、酒店、休闲等为一体的城市综合功能区。

项目共分为3个三个功能区其中A区为高尚居住区，B区为水上生活休闲区，C区为CBD商业服务区。

1.中国最大水上生态娱乐休闲中华姓氏文化区和世界杰出华商协会华商500强俱乐部湖南会所

（1）水上生态休闲姓氏文化主题公园是综合性多功能的现代化休闲活动场所，项目占地2224.5亩。

总体建设构想：

将充分利用自然景观资源，显山、露水、见秀、全方位的创建水上生态中华姓氏文化园的景观风貌，打造成中国最大的风光旖旎的中华姓氏文化休闲圣地。

（2）、华商500强俱乐部湖南会所

华商500强俱乐部是由世界杰出华商协会联合有关机构共同组建的全球顶级华商的自发性公益组织。

旨在促进全球华商500强强强联手，和合共荣；

促进全球华商500强与各国政府高端对接；

促进全球华商500强与世界500强企业和相关国际组织交流合作。

由世界杰出华商协会每年评选发布的“全球华商500强”上榜企业家，自动成为俱乐部终身会员。

“华商500强俱乐部”每年将举办系列丰富多彩的高端经济文化活动。

主要包括以推动华商500强国际合作为核心的“华商500强财富全球行”、以促进华商500强与我国地方政府合作为核心的“华商500强财富神州行”、以传播华商500强企业家商业智慧为核心的“华商500强论坛”、以提升华商500强企业全球影响力为核心的“华商500强与世界500强对话会”等。

华商俱乐部500强会所 

“湖南会所”总体规划为是一个集七星级酒店、江上旅游、江上运动、游艇、航空俱乐部，湿地公园、温泉、理疗为一体的国际休闲度假中心。

七星级酒店面积20万平方米，108层300米高,提供600至800间客房，在大泽湖建立一个能与迪拜的帆船酒店相媲美的七星级酒店。

七星级豪华大酒店

2、CBD中央商务区-----------（中国美旗集团世界领先“非加价”流通模式）包括商贸、办公、金融、等，项目占地1263.5亩，总建筑面积200万平方米。

率先引入国际前沿的“非加价”流通模式，即流通平台长期免租金对入驻商开放、提供融资授信服务和免费电子商务平台，并且流通平台不对入驻者“抽点”。

由流通平台对入驻者提供金融授信服务是先进的运营模式。

长沙市流通业将真正跨入工贸、物流、金融一体化的现代供应链信用金融时代。

由流通平台对入驻者提供金融授信服务是很先进的运营模式

国际采购与区域物流中心华中基地

3、高尚住宅区-----------（借鉴世纪金源湘江世纪城项目）项目占地面积2236亩，建筑面积800万平方米。

项目总体规划思路结合四条南北主干道（三环线、南西路、星月路、湘江大道）引入并在项目内规划二条和原有东西刘家塘路和吴家冲路形成23个地块的总体规划，成为一心、一廊、三公园，一轴的城市综合功能区。

项目规划模式：

本项目利用三个主题公园（中央公园、东区休闲文化园和西区体育公园），用一条3.1公里的观景长廊连串成一条都市景观轴并将中央商务区、酒店、商业广场、和湘江沿岸风光带融为一体，同时利用项目独特的5.1米架空层创建立体交通空间和人车分流系统并和观景长廊连通,将居住区内的16个中庭公园联成一个完整的立体景观绿化系统.同时利用天桥和架空层为每个区内住户自然形成了风雨廊系统,不论天气如何变化城内活动均可做到风雨无阻.完善的人车分流系统通过观景天桥保证了现代城任何区域均和商业、体育、休闲广场相通，并在5分钟左右步行至中心商业广场和CBD中央公园区，真正实现5分钟，衣、食住、行、娱完善的都市生活圈。

第四章投资计划与资金筹措

一、投资估算

经估算，本项目总投资为2133124万元，每期工程独立核算，投资分别估算，可分别融资，首期工程275560万元，第二期工程317778万元，第三期工程332572万元，第四期工程489702万元，第五期工程717512万元。

每期工程总投资见下表5.1。

投资估算表

表5.1单位：

万元

序号

工程或费用名称

合计

1期工程

2期工程

3期工程

4期工程

5期工程

1

开发建设投资

2133124

275560

317778

332572

489702

717512

1.1

建筑安装工程费

1451100

180000

201600

224400

319700

525400

1.2

土地费用（含契税）

93532

14020

14960

15918

21510

27124

1.3

前期工程费用

56200

7500

8000

14700

11500

14500

1.4

基础设施建设费

27000

28800

30600

41400

52200

1.5

公共设施建设费

1.6

开发期税费

200000

30000

32000

34000

46000

58000

1.7

其他费用

1.8

开发间接费

1.9

管理费用

31880

4080

6400

600

9200

11600

1.10

销售费用

37580

1560

4970

5622

11802

13626

1.11

不可预见费用

42832

5400

6048

6732

9590

15062

1.12

开发期利息

40000

6000

15000

19000

2

经营资金

3

项目总投资

二、投资计划与资金筹措

1、投资使用计划

为准确计算项目现金流，每期工程每项投资费用分别安排投资使用计划。

遵循下述原则：

（1）建筑安装工程费用，根据每个单项工程从开工到竣工验收每个季度的工程进度、完成投资、付款比例等要素安排用款计划；

（2）土地费用的使用计划。

（3）前期费用在每期工程开工前两个季度平均用款；

（4）基础设施费用在每期工程竣工前3个季度分别按15%、75%、和10%比例用款；

（5）开发期税费，本项目的开发期税费首先用于项目用地范围内的基础设施建设，剩余部分上缴政府，所以第1、2期工程的开发期税费的支付时间安排与工程建设同步。

从第3期工程开始有节余上缴，故安排在每期工程开工前一个季度内用款。

（6）管理费用，从每期工程前期工作开始至竣工验收，每季度平均用款，第1期工程作了适当调整。

（7）销售费用,从项目产品开盘销售至最后一笔售房款收到为止,根据每期销售量安排用款。

（8）不可预见费，按建筑安装工程费用每期用款比例安排计划。

2、资金筹措计划

项目投资总额为2133124万元，资金来源主要有三部分,其中九龙集团、萧氏总商会和世界华商500强俱乐部投入资本金296000万元，银行贷款180000万元,利用项目滚动开发的经营收入1657124万元。

第五章项目承办单位

本项目建设规模大，投资回收期长，对湘江新区经济的发展有着举足轻重的影响，因此，本项目由湖南九龙经贸集团、中华萧氏总商会和世界华商500强俱乐部牵头组建财团共同承办。

5.1湖南九龙经贸集团有限公司

湖南九龙集团综合实力雄厚，在册员工2000以人，位列湖南民营企业百强第十五位；

集团先后获得千人解困市场，湖南省省级再就业基地，全国就业与社会保障先进民营企业称号；

集团董事长肖正滔今年39岁；

研究生，清华大学在读工商管理博士；

湖南省第十，十一届人大代表，娄底第二，三届人大常委，娄星区第七，八界人大常委；

湖南省青联常委，湖南省工商联常委，湖南青年企业家协会副会长，娄底青年联合会副主席。

5.2中华萧氏总商会

中华萧氏总商会成立于2008年1月12日，由北京、天津、广东上海、河北、山东、四川等国内二十多个省市及美国、加拿大、日本、法国、马来西亚等三十多个国家的萧氏宗亲自愿组成。

成员遍及国内北京、天津、广东上海、河北、山东、四川等二十多个省市及美国、加拿大、日本、法国、马来西亚等三十多个国家，覆盖面广。

其中部分萧氏宗亲在国际国内具有较强影响力，如台湾副总统萧万长先生、国内知名经济学家萧灼基先生等。

大部分商会成员均有自己的经济实体，商会成员所拥有的经济实体达到万余家，总资产规模达到人民币数千亿元，商会整体经济实力非常雄厚。

5.3世界华商500强俱乐部

世界杰出华商协会是以华商500强为核心，以华人亿万富翁为主体的全球华商组织，旨在促进华商精英强强联手，和合共荣。

世界俱乐部会员年销售收入超过20万亿元，个人净资产超过3万亿元，堪称全球华商界最富有俱乐部

第六章评价与结论

经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件、建设方案、经济效益、投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评价结论：

1、本项目投资主体自有资金充足，经营理念先进，投资能力强。

2、项目定位完全符合政府对此区域发展战略构想。

3、项目是难得一见的超级城市综合体，直接参与土地一级市场，比其他项目具有更强的市场竞争能力。

4；

两型社会的最大优惠政策是先行先试，本项目是以全球化视野，整合全球相关资源先行先试，社会影响力巨大。

5、项目经济效益及社会效益具佳

项目总投资2133124万元，利润总额1177952万元，税后利润883464万元，全部投资内部收益率35.73%，资本金内部收益率36.68%,经济效益较好；

贷款偿还期2年,偿债备付率107.27%，具有较强的偿债能力,贷款风险较低；

项目的建设可以推动长沙市城市化建设，提高长沙市居住水平和商业档次，旅游挡次，具有良好的经济效益和社会效益。

综合上述，认为本项目是一个只有处于战略机遇期才可能出现的的好项目。