《房地产管理基本制度与政策》讲义Word格式文档下载.docx

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建筑业是承包单位。

[例题1]判断

房地产业与建筑业之间的联系体现在，两者均属于第三产业。

（×

）

更正：

建筑业是物质生产部门，属于第二产业；

而房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。

4、我国现代房地产业：

50年代——70年代，房地产市场基本消失。

70年代末——80年代初，城镇住房制度改革、城镇国有土地使用制度改革，房地产业逐步发展起来。

二、房地产业的作用（★★）P157-158

七个方面的作用：

1、国民经济发展的支柱

2、带动相关产业发展（建筑、建材、化工、轻工、电器等）

3、改善人民居住

4、改变城市面貌（旧城改造、基础设施建设）

5、优化产业结构，吸引外资

6、扩大就业（房地产经纪、物业管理需要大量从业人员）

7、增加政府财政收入

[例题2]多选

房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，其重要作用有（ABDE）。

A、改善人民的居住和生活B、增加政府财政收入C、提高国民整体素质

D、带动相关产业发展E、扩大就业

三、房地产业的细分（★）P158-159

房地产业：

1、房地产开发经营

房地产服务业

2、房地产中介服务——房地产咨询、估价、经纪

3、物业管理

4、其他房地产活动

（一）房地产开发经营：

◆业务内容、流程：

取得土地——〉基础设施建设、场地平整（三通一平、五通一平、七通一平等）——〉房屋建设——〉产品（土地、房地产开发项目）——〉转让、销售、出租。

◆特点：

投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。

◆房地产开发企业收入具有不连续性。

◆我国房地产业中，开发经营业占主体地位。

[例题3]判断

目前，我国房地产业中，房地产中介服务占主体地位。

目前，我国房地产业中，房地产开发经营业占主体地位。

（二）房地产估价：

◆业务内容：

分析、测算、判断房地产的价值并提出相关专业意见。

◆用途：

土地使用权出让、转让

房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税提供价值参考依据。

◆承担者：

房地产估价师（专业知识、实践经验、职业道德）。

（三）房地产经纪：

出售者、出租者（房地产市场供应方）〈——〉购买者、承租者（房地产市场需求方）

上下家达成交易的桥梁，市场运行的润滑剂。

房地产经纪人员（专业知识、经验、信誉）。

◆我国房地产业未来的转变：

开发经营为主——〉房地产经纪等服务为主。

（四）房地产咨询：

为当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。

◆包括：

房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。

房地产估价师（和估价机构）、房地产经纪人（和经纪机构）。

（五）物业管理：

◆业务对象：

已竣工验收投入使用的各类房屋、配套设施设备、相关场地。

维修、养护、管理、环境卫生、秩序等服务。

物业管理员——〉高层次专业人员是物业管理师。

[例题4]多选题

下列关于房地产业的说法中，正确的有（ACD）。

A、房地产咨询业务的主要承担者是房地产估价师和房地产经纪人。

B、我国房地产业将由房地产经纪等服务为主转变为房地产开发经营为主。

（颠倒）

C、房地产开发经营具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。

D、在房地产经纪活动中，经纪机构主要是为经纪人提供平台和品牌。

E、房地产估价师（经纪人）是房地产市场运行的润滑剂。

四、房地产业的历史沿革（★）P159-161

五个时期：

（一）1949年以前：

土地和房产的私有制，使沿海城市近代房地产业产生，并得以发展。

（二）1949-1955年：

解放初期，整顿市场、稳定秩序。

（三）1956-1965年：

社会主义改造，确立城市房地产社会主义公有制的主体地位。

（四）1966-1978年：

文革时期，房地产市场陷入混乱，住房问题严重。

（五）1978年以后-至今：

改革开放，城镇住房制度和土地使用制度改革，房地产市场逐步恢复。

◆几个重要时间：

1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》

宣布：

98年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

2003年8月12日，略。

2007年8月7日，略。

2010年4月17日，略。

[例题5]单选题

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中宣布，当年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

国务院发布这一文件的时间为（B）。

A、1997年7月3日B、1998年7月3日

C、1999年7月3日D、2000年7月3日

第二节住房制度概述

我国住房制度：

城镇住房制度

农村住房制度（农民自建、自住、住房私有）

房地产业三大制度体制改革：

1、城镇住房制度改革

2、城镇土地使用制度改革

3、房地产生产方式改革

一、城镇住房制度改革（★★）P161

建国初期：

计划经济体制、住房实物分配、资源配置效率低、住房严重短缺。

改革的三个阶段：

1、试点探索阶段（80-91年）——11年

●80年，准许私人建房、买房；

●82年，试行公有住房补贴出售；

●88年，“提租补贴”试点。

2、全面推进阶段（92-02年）——10年

●94年，《关于深化城镇住房制度改革的决定》，改革全面推进；

●98年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

3、深化改革阶段（03年-至今11）——8年

●07年，关注低收入家庭住房困难问题，逐步完善廉租房保障体系；

●08年，加快保障性安居工程建设进度。

二、现行城镇住房政策（★★★）P162

1、住房供应政策：

商品性住房供应——为主体，

低收入住房困难家庭——住房保障，

中等偏下收入住房困难家庭——适当支持。

（1）商品性住房——主要面对中等收入以上家庭，

——社会化生产、市场化供应。

（2）保障性住房——面向低收入住房困难家庭，

——包括：

廉租房、经济适用房

●廉租房：

财政投资、土地划拨、税费减免、低租金出租、套均40平米、人均13平米、保证基本居住。

●经济适用房：

政府组织、社会投资建设、土地划拨、税费减免、信贷支持、保本微利原则出售、单套建面60平米、有限产权、满5年可转让、政府优先购回。

（3）政策性住房——面向中等偏下收入住房困难家庭。

●棚改安置住房：

面向棚户区居民，低收入住房困难家庭。

●限价商品住房：

面向本地户籍、中等收入家庭销售。

（限定套型结构、限定价位、招标确定开发单位）

●公共租赁住房：

面向新职工、农民工等，政府持有、定价出租。

●单位建设住房：

98年以前的主要供应方式，后逐渐减少。

[例题6]单选题

根据我国现行城镇住房政策，城镇住房供应以（A）为主体。

A、商品型住房B、廉租房C、经济适用房D、公共租赁房

[例题7]单选题

经济适用房属于保障性住房，其主要面向（C）家庭。

A、高收入B、中等收入C、低收入住房困难D、中等偏下收入住房困难

2、住房分配政策：

●司、局级以下干部、企事业单位职工——已停止实物分配，实行住房分配货币化

●省部级领导干部——由政府统一建造、成本价出售、大部分限制交易。

住房分配货币化——

（1）工资

——

（2）住房公积金：

职工和单位分别缴存、不低于上年度月均工资的5%，属于职工个人，限定用途（即购买、建造、翻建、大修自住住房）

——（3）住房补贴：

房价较高地区可补贴。

多数地区未实施。

3、配套政策：

（1）财政政策：

纳入财政预算、减免税收、税率调整等。

（2）金融政策：

●建设方面：

商业银行开发贷款（开发商）

●消费方面：

个人住房商业贷款、住房公积金贷款（购房个人）

（3）土地政策：

●商品住房土地：

“招拍挂”方式出让。

●保障性住房土地：

划拨并优先保证。

第三节房地产法律体系

一、房地产法的概念与调整对象（★★★）P164

（一）房地产法的概念

●调整房地产法律关系的法律规范的总称。

●广义的房地产法律关系包括：

产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理、其它

狭义的房地产法指：

《城市房地产管理法》

（二）房地产法的调整对象

1、房地产开发关系：

包括2个过程中产生的法律关系

（1）开发商获得土地使用权；

（2）建造房屋。

2、房地产交易关系：

包括3种交易行为重产生的法律关系

（1）房地产转让（权利人将房地产出售）：

转让关系

（2）房地产租赁（权利人将房地产出租）：

租赁关系

（3）房地产抵押（权利人将房地产抵押）：

抵押关系

3、物业管理关系：

所有者（业主）委托物业管理企业提供修缮、养护、保管、看管等服务过程中产生的法律关系。

4、房地产行政管理关系：

行政主管部门对房地产市场进行管理、监督、检查过程中产生的法律关系。

二、房地产法律体系（★★）P165

1、宪法：

根本大法。

法律效力最高，房地产立法和执法都必须遵循宪法。

2、全国人大及常委会颁布的法律：

法律效力仅次于宪法、最重要的法律规定。

（1）专门法律：

如《城市房地产管理法》、《土地管理法》。

（2）相关法律：

如《民法通则》、《城乡规划法》、《合同法》、《担保法》、《物权法》

3、国务院颁布的行政法规：

房地产法律体系的重要组成部分。

如《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》、《住房公积金管理条例》、《土地管理法实施条例》

4、地方性法规：

地方人大及其常委会制定、本行政区域内有效。

如《安徽省城市房地产交易管理条例》

5、政府规章：

国务院部委、地方人民政府制定。

主要指：

住建部制定的规章。

如《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》

6、技术规范：

国家标准。

如《房地产登记技术规程》、《房地产估价规范》等。

7、高院司法解释：

指导性文件。

如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

[例题8]单选题

以下选项中，按法律效力由高到低顺序排列正确的是（D）。

A、司法解释、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》、宪法、《城市房地产管理法》

B、宪法、《城市房地产管理法》、司法解释、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》

C、《民法通则》、宪法、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》、

D、宪法、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》、司法解释

三、军事房地产法律政策规定（★★）P166

●2000年，中央军委颁布《中国人民解放军房地产管理条例》。

9章55条，涵盖军队房地产管理与保障的主要方面和基本环节。

●《中国人民解放军土地适用管理规定》

《总后勤部关于发放住房部补贴和实行住房公积金的办法》

《军队经济适用住房建设管理办法》

第四章建设用地制度与政策

第一节中国现行土地制度概述

土地公有制——始终不变

一、土地所有制（★★）P168-169

土地社会主义公有制——全民所有制（国有）

——劳动群众集体所有制

（一）国有土地：

国务院代表国家行使权力。

●城市市区土地属于国家所有。

●《土地管理法实施条例》：

国有土地范围

（1）城市市区土地；

（2）农村、市郊已没收、征收、征购为国有的土地；

（3）国家依法征收的土地；

（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他；

（5）农民集体转为城镇居民，原集体所有土地；

（6）集体移民、自然灾害等原因，迁移后不再使用的原集体所有土地。

●取得建设用地使用权的途径：

（1）行政划拨（无偿）；

（2）国家出让（有偿）；

（3）转让（买卖、赠与、其他）；

（4）租赁。

[例题1]多选题

按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径有（ABCD）。

A、行政划拨B、出让C、转让D、租赁E、抵押

（二）集体土地：

农民集体所有

●农民集体的范围：

3个层次

（1）村农民集体——村集体经济组织或村民委员会经营管理；

（2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体——各农村集体经济组织或村民小组经营、管理；

（3）乡镇农民集体——乡镇农村集体组织经营、管理。

●农村和市郊的土地一般属于农民集体所有。

（法律规定属于国家的除外。

）

二、土地管理的基本制度（★）P169-171

（一）土地登记制度

●登记范围：

国有土地使用权

集体土地所有权

集体土地使用权

土地他项权利

●登记主体：

县级以上人民政府登记造册。

●登记单元：

以宗地为基本单元。

●发证：

（1）国有土地——核发《国有土地使用证》

（2）农民集体所有土地——核发《集体土地所有证》

（3）使用集体土地——核发《集体土地使用证》

（4）土地他项权利——核发《土地他项权利证明书》

△土地他项权利：

土地使用权和所有权以外的权利，包括抵押权、承租权及其他。

（二）土地有偿有限期使用制度

●国家核准划拨的土地：

无期限

●国家出让的土地：

均实行有偿（土地使用权出让金）有限期（一定年限）使用。

（三）土地用途管制制度

●土地用途：

（1）农用地

（2）建设用地

（3）未利用土地

●土地用途管制的核心：

（1）不能随意改变农用地用途；

（2）严格限制农用地转为建设用地。

[例题2]判断题

土地用途管制是我国土地管理的基本制度，其核心是不能随意改变建设用地用途。

土地用途管制是我国土地管理的基本制度，其核心是不能随意改变农用地用途。

（四）耕地保护制度

●十分珍惜、合理利用土地、切实保护耕地——是我国的基本国策。

第二节集体土地征收（不考，非重点）

一、土地征收的概念和前提P168

●征收和征用时国家强制取得公民和法人财产权或强制使用财产的制度。

属例外规则。

●强制性：

仅依政单方面意思表示而发生效力

无须被征收、征用人同意

必须服从、不得抗拒

●土地征收：

强制收买，所有权改变为国有、不返还

土地征用：

强制使用，仅使用权改变，用毕当及时返还，是临时使用土地的行为。

●征收的法定条件：

（1）为公共利益的目的；

（2）必须严格依照法律规定的程序；

（3）必须予以公正补偿。

二、征收集体土地应遵守的原则P169

（一）珍惜耕地、合理利用土地

（二）保证国家建设用地

（三）妥善安置被征地单位和农民

（四）有偿使用土地

（五）依法征地

三、征收集体土地的政策规定（★★）P173

（一）征地的范围

●经济、文化、国防建设、社会公共事业、固定资产投资计划用地，可征收集体土地；

（二）征收土地批准权限

●两级审批

（1）国务院：

审批权限范围

▲基本农田

▲基本农田以外的耕地、超过35公顷

▲其他土地（非耕地）超过70公顷

（2）省级人民政府：

须报国务院备案

▲其他用地

[例题3]多选题

以下土地的征收属于国务院审批权限范围的有（ABC）。

A、基本农田

B、面积为40公顷的耕地

C、面积为80公顷的土地

D、面积为20公顷的耕地

E、面积为50公顷的土地

（三）申请征地不得化整为零（应一次申请批准）

（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

●土地补偿费

●安置补助费

●地上附着物和青苗补偿费

（五）临时用地需办理报批手续

●可能的用途：

材料堆放场地、运输通路、其他临时设施用地；

●由建设单位提出临时用地的数量和期限申请；

●建设单位同土地所有权单位签订临时用地协议；

●期满，应清理场地、支付费用。

（六）全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业使用的集体土地：

●需先由联营企业提出用地申请；

●批准使用后，可以

▲实行征收（改变权属性质：

集体所有——>

国有）；

▲由农村集体经济组织将土地使用权作为联营条件（不改变权属性质）。

（七）必须进行征地公告

●市、县人民政府应在收到征地方案后，10日内进行公告。

●公告内容：

1、征地公告

2、征地补偿安置方案

●未公告：

被征地单位和个人，有权拒绝办理手续

（八）合理使用征地补偿费

（九）特殊征地、特殊政策

1、大中型水利、水电工程——国务院

2、林地、园林——林业管理部门

3、发现文物、古迹、古树——主管部门

4、烈士墓、华侨墓——主管部门

5、国防设施——协商后

四、征收集体土地的工作程序（★）P175

（一）申请：

建设单位向县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地。

（二）受理：

主管部门受理申请、审查、报批。

（三）审批：

由批准权的人民政府土地行政管理部门，实行内部会审制度。

（四）征地：

批准后，政府组织实施。

1、发布征地公告；

2、支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费；

3、安置农业人口；

4、征收用地单位税费；

5、协调争议。

（五）发用地证书：

1、有偿使用：

签订土地使用合同；

2、划拨：

签发《国有土地划拨决定书》、《建设用地批准书》；

3、用地单位持证，办理土地登记。

（六）批后（颁发使用权证书前）管理

（七）发使用证：

项目竣工验收后，政府颁发土地使用证。

（八）建档

五、土地征收的补偿（★★）P177

1、土地补偿费：

耕地征收前3年平均年产值的6-10倍。

2、安置补助费：

（1）需安置的农业人口数：

征收耕地的数量/被征收单位平均每人占有耕地的数量

（2）每一农业人口的安置补助费：

耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。

同时，每公顷耕地安置补助费上限：

前3年平均年产值的15倍。

地补偿费和安置补助费的总和上限：

前3年平均年产值的30倍。

（3）地上附着物补偿费：

房屋、其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等。

全国无统一标准。

（4）青苗补偿费：

对尚不能收获的农作物给与补偿。

▲可以移植的——支付移植费；

▲不能移植的——合理补偿或作价收购。

第三节国有建设用地

国有建设用地范围：

●现有的国家建设用地（包括市区土地、国营农场内用地等）；

●征收的农民集体用地；

●农用地转用的国有农用地。

一、建设用地审查报批程序（★）P178

1、用地预审：

建设单位向土地行政主管部门提出预审申请。

2、申请用地

3、上报审批：

市县人民政府土地行政主管部门，收到申请30日内拟定相关方案，报市县人民政府批准。

4、组织实施

5、颁发《建设用地批准书》

二、临时用地

●包括两类：

1、工程建设施工临时用地：

临时加工车间、修配厂、搅拌站、预制场、材料堆场、运输道路、取土弃土用地等；

2、地质勘察过程中的临时用地。

（一）临时土地报批：

（★）P180

●城市规划区的临时用地：

先经城市规划行政主管部门同意。

●建设项目施工和地质勘查所需临时用地：

报县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

（二）签订临时用地合同

（三）临时用地的使用（★）P181

1、合同约定用途不得更改

2、不得建永久性建筑物

3、结束后，临时设施全部拆除

4、期限一般不超过2年

5、确需超过2年，需经批准、双方约定；

或者，2年后重新办理临时用地手续。

[例题3]单选题

临时用地的使用期限一般不超过（B）年。

A、1年B、2年C、3年D、4年

第四节集体建设用地（热点、适当关注）

一、集体所有建设用地使用原则（★）P181

（一）符合乡镇土地利用总体规划（是最高规划，一切乡村建设都必须服从）；

（二）符合土地利用年度计划（国家每年下达年度计划，用以控制建设用地总量）；

（三）符合村庄和集镇规划；

（四）合理布局、综合开发、配套建设；

（五）依法办理农用地转用和审批。

二、集体所有建设用地使用情形（★★★）P181

只有3种情况可以使用集体所有建设用地：

1、兴办乡镇企业

2、村民建住宅

3、乡镇村公共设施和公益事业建设

以下建设项目中，可以使用集体所有建设用地的有（ACDE）。

A、兴办乡镇企业B、建造星级酒店C、村民建住宅

D、建造医院E、兴办学校

第五节国有土地使用权出让（重点）

一、国有土地使用权出让的概念及特征（★★）P183

●土地使用权出让：

是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，土地使用权出让金即整个使用期间的地租。

●特征：

（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断。

（2）取得土地使用权的单位和个人：

没有所有权，拥有占有、使用、收益、处分权，使用权可以转让、出租、抵押。

（3）支付全部出让金才能取得土地使用权证书。

（4）集体土地必须经过征收成为国有，才能出让。

（5）出让行为具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

二、国有土地使用权出让政策（★★★）P183

（一）国有土地使用权出让方式（结合《物权法》）

●2007年9月，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

应当招、拍、挂方式出让

（1）工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地

（2）同一宗地有两个以上意向用地者

●招牌挂原则：

公开、公平、公正、诚信

●参与资格：

境内外自然人、法人和其他组织均可申请参加。

1、招标

●含义：

行政主管部门（出让人）发布招标公告——>

邀请特定或不特定自然人、法人参加投标

——>

根据投标结果确定使用权人。

●特点：

有利于公平竞争

●适用：

需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让

●程序：

（略）P184-185