房屋买卖合同无效情形Word文档格式.docx

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根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：

买受人以出卖人与第三人

　　恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　（四）商品房预售违法的。

我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

持有建设工程规划许可证；

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

　　（五）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。

根据我国《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：

以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；

转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；

有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

　　（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

依法收回土地使用权的；

权属有争议的等。

　　二、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形。

对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。

（一）房屋买卖未采用书面形式。

　　根据我国《城市房地产管理法》第四十一条规定：

“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

”

　　《合同法》第十条规定：

“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。

当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

”房屋买卖合同的签订应当采用书面形式。

但我国也《合同法》第三十六条规定：

“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

　　由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。

如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系

　　有效。

但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。

如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。

（二）卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。

　　对没有所有权证的房屋，我国《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。

但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。

　　我国《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。

　　此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：

房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。

对此应理解为：

房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。

如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。

如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。

　　（三）没有办理过户手续而引起发一方反悔的。

　　1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：

“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。

一方翻悔是允许的。

　　1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：

“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；

要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。

　　与此不同：

XX年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：

“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。

　　我国《物权法》第十五条规定：

“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》

　　第九条中规定：

“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；

法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。

”由此可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。

本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同（债权行为）依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记（物权行为）手续。

因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。

　　（四）房屋共人擅自转让的行为。

　　最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释

（一）》第十七条第

（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”

　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；

对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”

　　我国《物权法》第一百零六条规定：

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；

除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。

只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。

则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。

　　（四）城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。

　　我国《土地管理法》第六十三条规定：

“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：

“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。

禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。

改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　国土资源部国土资发〔XX〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第（十三）款重申：

“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。

加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。

但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。

　　且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。

《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。

所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。

如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。

且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。

　　（五）城市公房私自买卖的问题。

　　根据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自转让的。

但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。

另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。

所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。

反之，则为无效买卖合同。

　　三、房屋买卖合同无效的法律后果

　　无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。

该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。

无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。

房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

（一）出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

　　篇二：

房屋买卖合同无效情形有哪些

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//房屋买卖合同无效情形有哪些

　　核心内容：

房屋买卖合同无效情形有哪些？

无民事行为能力人签订房屋买卖合同，限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订房屋买卖合同，以欺诈、胁迫、乘人之危签订房屋买卖合同，双方当事人恶意串通等等。

接下来法律快车小编为您详细介绍。

　　以下为七种无效的房屋买卖合同

（1）无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。

根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

（2）限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。

限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。

没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

　　（3）以欺诈签订的房屋买卖合同。

这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

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　　（4）以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。

指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

　　（5）乘人之危签订的经济合同。

是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

　　（6）双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。

是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

　　（7）当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

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　　篇三：

房屋买卖合同的六种无效情形

　　房屋买卖合同的六种无效情形签完买卖合同就万事大吉了吗？

不一定哦，以下六种情况，房屋买卖合同是无效的哦。

　　一、房地产分离出卖

　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

　　二、产权主体有问题

　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。

部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也视为无效。

　　三、侵犯优先购买权

　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。

房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

　　四、单位违反规定购房

　　机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。

　　五、价格上有欺诈行为

　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地方机关同意后才能成交。

买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。

但如果卖方在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

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　　篇四：

实践中常见的房屋买卖合同无效的情形

　　1、农村集体土地不可擅自用于商品房开发

　　[案例]：

某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。

集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？

　　[分析]：

这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。

其理由：

（1）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；

（２）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；

（３）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；

（４）没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。

　　［王富利律师提醒］：

（１）购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；

（２）事先可到房地产交易所官方上查询，若上未登记备案，则最好不要购买。

　　2、工业用地上建住宅最好别买

前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近，可一了解，此房

　　土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。

是买还是不买，王先生陷入了两难之中。

”的房屋，最好不要购买。

第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。

第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：

银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。

购买商品住房土地用地性质不可忽视。

工业用地国家规定使用期限为５０年，居住用地使用期限为７０年。

此类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期的权利。

　　3、“乡产权”房屋不受法律保护

　　［案例］：

几年前，刘女士在旅顺北路购买了一栋１８０平方米带大棚的两层“小洋房”。

最近，因生意需要，想贷点款，银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由，不予以贷款。

刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。

　　［分析］：

诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设的房屋，由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地，没有向土地管理部门缴纳土

　　地出让金，没有取得《国有土地使用证》，因而无法办出国家法律认可的、享有房屋所有、转让、处分、收益等权利，并由房地产管理部门（房地产交易所）正式颁发、国家建设部统一印制的《房屋所有权证》。

一是从法律角度讲，“乡产权”房屋不受法律保护。

二是从日常生活讲，“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。

三是周边的配套设施不完善。

消费者在购买房屋前要弄清楚土地性质，分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限，要弄清房屋所有土地性质是不是国有出让土地，是不是商品住宅项目，有没有商品房销售许可