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（1）无效。

因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。

土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。

（2）不合法。

依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。

（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：

由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。

3.1996年，A村延长土地承包期至30年（1996年~2026年）。

2003年4月，外村农民甲拟在A村租赁土地租种良种水稻，A村五户农民因从事非农业生产，无意种田，五户遂与甲达成书面协议，五农户将本户责任田共三十亩转租给甲，租期10年，由甲一次性给付五户村民每亩地租金三千元，原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等承包费仍由五农户交纳。

上述协议达成后，分别于2003年4月30日前将土地承包经营权租赁合同递交A村集体经济组织。

A村集体经济组织认为：

（1）甲是外村人；

（2）五农户从租赁合同中渔利；

（3）五农户出租承包地，事先未经A村集体经济组织同意。

A村集体经济组织以上述理由，于2003年5月8日诉至某人民法院，要求确认土地承包经营权租赁合同无效，并与五农户终止承包合同，收回其承包地。

[问题]法院应如何界定土地承包经营权租赁合同的效力？

法院应如何作出依法处理？

•①A村五户承包的是耕地，按《农村土地承包法》的相关规定属家庭承包方式，其取得的是物权性质土地承包经营权。

②按《农村土地承包法》土地承包经营权的流转”第32条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”规定分析，五户承包方有出租承包耕地的权利。

•③土地承包经营权出租的条件完全符合，其条件包括：

第一，承租方“须有农业经营能力”，主体种类法律没有限制。

显然，本案中承租方是外村农民甲符合条件。

第二，土地承包经营权出租要签订书面土地承包经营权租赁合同（《农村土地承包法》第37条第1款规定：

“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同”）。

本案中承租方与五户分析签订书面土地承包经营权租赁合同，符合法律之规定。

•第三，租赁的期限不得超过承包期的剩余期限（《农村土地承包法》第33条第1款第3项），且最长不得超过20年（《合同法》第214条第1款规定：

“租赁期限不得超过20年。

超过20年的，超过部分无效”）。

本案中承包期的剩余期限为23年多，租赁期限为10年，符合法律之规定。

•第四，土地承包经营权出租，其“承包方与发包方的承包关系不变”（《农村土地承包法》第39条第1款）。

本案中，“原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等承包费仍由五农户交纳”，显然，承包方仍保留土地承包经营权，符合“承包方与发包方的承包关系不变”之法律规定，实际上，承租方取得的是债权性质农村承包地租赁权。

•第五，租金“应当由当事人双方协商确定”。

农村土地承包经营权出租是市场配置资源的方式，本案中，五农户从土地承包经营权出租中得到9万元不属流转渔利，这一交易之所以能够达成，是因为双方都从流转中得益：

对五农户而言，自己经营承包地对他们的收益低于9万元，而对甲而言，农村承包地租赁权的效用超过9万元，这个交易对任何人都没有坏处。

•第六，土地承包经营权出租的，应报发包方备案。

本案中，当事人分别将土地承包经营权租赁合同送交A村集体经济组织，可见已完成报发包方备案程序。

综上所述，法院应界定土地承包经营权租赁合同有效。

法院依法判决驳回A村集体经济组织的诉讼请求，维护五农户土地承包经营权和土地承包经营权租赁合同的效力（即外村农民甲的农村承包地租赁权）。

•

•4.2003年3月8日，甲与B村一男公民结婚并将户口迁入B村，B村从1998年起实行“增人不增地，减人不减地”政策，所有耕地都按1998年分地时人口数分到各户承包，各户人口若再有增减，对承包耕地都不再进行调整，承包期为30年。

甲无B村耕地可种，甲遂以B村集体经济组织为被告诉至法院，要求B村分给承包耕地。

•[问题]

（1）甲的诉讼请求能否得到法院支持？

（2）如甲在原居住地A村已有承包地，结婚迁入B村，A村能否收回甲在A村的原承包地？

•1）甲的诉讼请求不能得到法院支持。

其理由：

第一，B村不留机动地不违反政策和现行法律规定，《农村土地承包法》第63条：

“本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。

不足百分之五的，不得再增加机动地”。

“本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地”。

•第二，“各户人口若再有增减，对承包耕地都不再进行调整”，不仅符合“增人不增地，减人不减地”的中央政策，而且也符合《农村土地承包法》第27条第1款“承包期内，发包方不得调整承包地”和该条第2款“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，……。

承包合同中约定不得调整的，按照其约定”。

•

（2）按照《农村土地承包法》第30条“承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地”之规定分析，第一种情形甲在B村未取得承包地的，A村不能收回甲在A村的原承包地；

第二种情形甲在B村已经取得承包地的，A村有权收回甲在A村的原承包地。

5.

原告李某系宁津县城开发区某村村民，自年轻结婚入嫁被告村庄有40年左右。

其丈夫去世后，李某于2005年改嫁到城镇生活，但其户口无法迁入城镇，仍在该村。

2003年宁津县开发区征用该村部分土地，并给该村部分土地补偿金。

该村村民每人每年可分得660元补偿。

原告原有的土地由三个儿子耕种，村里以原告李某改嫁不再是本村村民为由，拒绝将两年的土地补偿金1320元支付给原告，原告李某认为自己虽然已经改嫁，但是户口仍然在该村，没有迁出，应该享受一般村民的待遇。

你认为该案应该如何处理？

•法院经审理后认为，根据《中华人民共和国土地承包法》的规定：

国家为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制赋予农民长期而有保障的土地使用权。

原告李某作为被告集体经济组织的成员，依法享有平等的分得责任田、口粮田的权利。

原告将分得的土地交给三个儿子耕种不侵犯他人利益，不违反法律规定。

法律规定承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。

农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地，故此，原告虽然又结婚，但户口还没有迁走，在新居住地没有获得承包地。

被告不给原告土地补偿费，明显侵犯了原告的权利，遂判决被告村庄支付原告李某土地补偿费1320元。

6.万某在某镇有三间私房，由于长期在关内工作和生活，无暇顾及家中房产，于是委托其朋友赵某帮忙照看。

经万某同意，赵某安排其子女搬入前述房屋居住，一来方便照看房屋，二来解决了家中住房紧张问题。

因年久失修，该房在

赵某子女搬入不久即出现了多处地基下陷、屋顶漏水现象。

赵某同万某商量后，自己花人民币3.5万元对房屋进行了全面修缮并建起了仓库。

随着周边经济开发和道路改建，该房的升值潜力逐渐彰显出来。

2003年，万某找到赵某，要求收回所有房屋。

赵某认为该房屋经其投资修缮，理应取得部分产权，故拒绝了万某的要求。

于是万某向人民法院提起讼，要求法院判令赵某返还其占据的房屋。

•问题：

你认为此案应如何处理

•人民法院经审理认为：

本案被告赵某受原告万某委托，对归原告所有的房屋进行照看，该行为应视为代理，其结果由被代理人即原告承担。

在代理期间，被告虽出资对原告房屋进行修缮并增添附属物，但原、被告双方并未达成所有权

转让或分割的合意，故本案争议房屋所有权并不发生变动。

据此，人民法院作出一审判决，依法判令被告于七日内搬出所占房屋。

•《最高人民法院关于贯彻执行<

民法通则>

若干问题的意见》（下称“《意见》”）第88条规定：

“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；

没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；

不能拆除的，也可以折价归财产所有人；

造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

”法律规定添附制度，其目的在于鼓励经济价值的创造，维持经济秩序稳定，使添附物能为社会经济利益而继续存在。

7.冯强打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。

同年3月，冯强开始建楼。

不幸的是，冯强的儿子在施工中摔成重伤，花去医疗费8万多元。

这样，冯强由于资金不足，盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。

不料，此后冯强经营的小饭店又亏本，欠债1万多元。

为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖。

孙秋买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。

但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。

双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。

经过2年的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶的杂物尽快清理。

孙秋当即表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放杂物，而冯强无权加盖第三层。

冯强则认为自己盖三层楼已经获城建部门批准，当然有权加盖。

双方相持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。

你认为此案应如何处理？

•应认为冯的要求是正当的，法院应予以支持。

二层楼顶不属于孙所有，在冯未加盖第三层楼以前，属于共用部分，应为冯、孙二人享有共有所有权，共同占有、使用。

冯有权在二层楼顶加盖第三层楼房。

因为，在孙购买该二层楼房前，冯已经取得了盖第三层小楼的许可，且冯把第二层楼房出卖给孙时，双方签订的买卖合同中也没有约定冯不得加盖第三层楼房。

在第三层楼房盖好后，对于该第三层楼房（专有部分），冯享有单独的专有所有权，但三层楼房的楼顶则属于共用部分，应由冯、孙二人共同占有、使用。

也就是说，孙有权把他的杂物堆放在该楼顶上。

8.1994年10月，某外国一家跨国公司来华投资，在某市兴办了一家外商独资企业。

1995年1月，在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上，获取某市一地块的土地使用权。

随后进行房地产开发，于1996年3月在该地块上建起商住楼一座，共8层。

其中，最底一层承租给某国有商场，二至五层卖给七家公司商住，六至八层留作自用。

后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。

但因逾期不能偿还贷款，某银行申请法院变卖该三层房地产，后该三层由另外四家公司购买。

•　问：

该外商独资企业自获取该地块使用权，至商住楼六至八层变卖，按照房地产法的规定，应办理哪些房地产权属变更手续？

•1.获取该地块使用权，应向市土管部门申请土地使用权变更登记，经市土管部门核实，由市政府颁发土地使用权证书。

•2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书. 

• 

3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书. 

•4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记. 

•5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记. 

9.原告韩兴培（1916年10月出生）与被告翁从兰（1934年9月出生）婚后无子女）。

为老有所养，两原告与侄孙女，即被告韩知欣于1998年12月23日，订立一份赠与合同，并经公证处公证。

　双方约定：

“赠与人韩兴培、翁从兰将坐落在马鞍山市花山区大北庄玉兰园9栋304号房产权赠与给侄孙女韩知欣所有”，“该房产依法办理过户后，赠与人仍然有权居住直至逝世为止，在此期间，受赠人无权干预赠与人的居住权”。

后双方办理房屋产权过户手续。

此前，在两原告购买这套房改房时，被告交付房款17320元。

订立赠与合同时，被告又交付给两原告3000元。

2001年，被告搬进与两原告共同居住。

开始，双方关系尚可。

2002年9月被告生孩子后，为生活事务，经常与两原告发生矛盾，两原告遂于2003年12月向法院起诉要求被告搬出居住，经法院调解后息诉。

2004年3月开始，双方再次发生矛盾，发展到无人交纳水、电、气费用，以致被停电停气。

老两口遂再次起诉，要求撤销与小韩间的赠与合同，让小韩搬出此房。

你认为此房屋的所有权人是谁？

该案应如何处理？

•本案涉及的两个主要问题：

一是原告是否享有赠与合同解除权；

二是作为房屋所有权人的被告是否应搬出该房屋。

•首先，关于原告是否享有赠与合同解除权。

根据合同法相关规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

赠与合同是诺成性合同，同时考虑赠与的无偿性，《合同法》赋予了赠与人撤销权。

赠与的撤销包括任意撤销与法定撤销。

任意撤销是指赠与人在赠与财产的权利转移之前可以任意撤销赠与，除非赠与合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证。

法定撤销，是指赠与合同成立后甚至在赠与合同已经一部或者全部履行之后，在具备法律规定的情形时，撤销权人可以撤销赠与。

法定撤销主要有三种情形：

（1）受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。

受赠人实施的侵害行为必须是达到严重的程度，如受赠人本人或指使他人故意谋杀、伤害赠与人或其近亲属，或者故意侮辱、诽谤赠与人或其近亲属。

不包含轻微的、一般的侵害行为。

（2）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。

（3）受赠人不履行赠与合同约定的义务。

本案中，原、被告在生活中存在口角，只是一般矛盾，尚未构成严重的程度，不符合赠与合同的法定解除条件。

因此，原告不享有赠与合同解除权。

•其次，关于作为房屋所有权人的被告是否应搬出该房屋。

作为房屋所有权人的被告，本应当然地对房屋享有使用权，即应有居住权，但为何法院最后判决让其搬出房屋？

主要理由有，第一，在本案中，原、被告双方居住在一起经常发生矛盾，经有关部门多次调解，又经历了一次诉讼，现矛盾比较激烈，双方已无法共同生活、共居一处；

另本案中涉案房屋系成套住宅，无法分割使用，故只能选择让一方居住。

第二，鉴于二原告均系高龄老人，应当对处于相对弱势地位的老年人进行特殊保护，若让被告居住此房，则二位老人无处安身。

第三，涉案房屋系二原告所赠，若让被告居住此房，而二原告无处居住，则有失公允。

第四，原、被告双方在赠与合同中明确约定了房屋过户后二原告仍享有居住权，且被告无权干预，可以理解为，双方在合同中对被告行使所有权作出了一定限制。

所以，判决让作为所有权人的被告搬出房屋较为妥当。

10.原告：

黑龙江省经济信息中心

被告：

吕世铎，男，３４岁，住哈尔滨市香坊区六顺街８８号１门１６２号。

被告：

刘桂荣，女，７７岁，住同上。

１９８７年１０月初，黑龙江省经济信息中心分配给其职工吕晓南住房一套，位于哈尔滨市香坊区六顺街８８号１门１６２号。

吕晓南承租后，于同年１１月中旬去加拿大陪丈夫读书，房屋即由吕世铎（吕晓南叔父）、刘桂荣（吕晓南祖母）居住。

１９８８年２月，吕晓南给单位写信，要求停薪留职，黑龙江省经济信息中心批准其办理停薪留职两年（从１９８８年２月１日起至１９９０年２月１日止）。

１９９０年１月３日，黑龙江省经济信息中心办公会议决定：

吕晓南必须在１９９０年２月１日前回单位上班，否则按自动离职处理，并将此决定告诉吕晓南之母予以转达，但吕晓南没有回音。

１９９０年２月１日，黑龙江省经济信息中心作出决定，对吕晓南按自动离职处理。

同年４月１日又决定收回吕晓南承租的房屋。

吕世铎、刘桂荣以受吕晓南委托，为其代管房屋为理由，不同意交出房屋。

据此，黑龙江省经济信息中心向哈尔滨市香坊区人民法院起诉，以吕晓南承租的房屋系单位产权，现单位已将吕晓南开除为理由，要求在该房居住的吕世铎、刘桂荣腾房。

吕世铎、刘桂荣辩称：

我们是应吕晓南请求为其看家的，吕晓南并没有将该房转借给我们。

吕晓南是出国陪丈夫读书，回国后仍需住房，所以不同意退房。

•黑龙江省经济信息中心将争议之房分配给吕晓南承租后，吕晓南未搬进承租之房，即交其祖母刘桂荣和叔父吕世铎夫妻居住。

吕晓南出国陪读至今未归。

据此，哈尔滨市中级人民法院认为：

吕晓南出国长时间未归，应将其承租之房交由产权单位管理；

而其以看房为理由，未经产权单位同意，私自将承租之房借与亲属刘桂荣、吕世铎居住，违反公有房产管理有关规定。

黑龙江省经济信息中心要求现居住人刘桂荣、吕世铎腾房有理。

•单位将其所有的房屋，分配给本单位的职工承租，这种房屋租赁关系不同于一般的房屋租赁关系，它是以承租人和单位之间的劳动法律关系为基础的。

因此，单位职工承租单位的住房，首先是劳动者享有单位提供的福利待遇的权利，然后才是根据租赁关系履行承租人义务的问题。

同时，单位给职工分配住房承租，又是为了尽可能满足职工及其家庭成员的住房需要。

所以，在一般情况下，这种租赁关系具有相对的稳定性。

在职工调离本单位又没有其他住房的情况下，房屋产权单位也不能以其已调离为理由，要求收回住房，解除租赁关系。

以上特点决定，单位分配给职工承租的住房，无论是在职职工，不在职职工，还是已不属本单位的职工，只有在超标准住房和不需要此住房的情况下，单位才能收回该住房，解除租赁关系。

承租人将承租的公有房屋空闲、自行转让、转借或者改变住房居住用途的，都属于已经不需要此房的情况，产权单位有权收回该住房.承租人如不交回承租房的，产权单位有权向人民法院起诉，要求解除租赁关系和要求承租人腾退房屋。

本案争议房屋承租人吕晓南出国陪丈夫读书，到期不归，本单位对她按自动离职处理，并通知她要收回住房，她不予答复，也不回国居住此房，这可以说明，她已经不需要此住房；

同时，刘桂荣、吕世铎又不是与她同住的家庭成员。

因此，她就不再享有原单位提供的福利待遇的权利，单位有权要求法院予以收回。

正如哈尔滨市中级法院在再审判决中所认定的，吕晓南承租此房后，未搬进居住，并且在未经单位同意的情况下，交给不是与她同住的其他亲属居住。

这足以说明，吕晓南根据本不需要此房，单位是有权予以收回的。

11.张先生后院邻居正准备修建厢房，侵占了张先生家正房的滴水，邻居家厢房的地基紧邻张先生的正房后墙，张先生担心将来厢房建成后，下雨溅在厢房房顶上的水会溅在张先生的正房后墙上，而且将来给正房做保暖时会受影响。

•张先生能不能要求邻居建厢房时留出空隙?

•我国法律对农村建房中普遍存在的“滴水”问题没有直接规定，但是《民法通则》第八十三条对相邻关系中的排水问题作了原则性的规定：

“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

”

此外，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百零二条规定：

“处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。

•　　如果张先生邻居所建房屋确实距张先生正房太近,且张先生能够证明权益受损为必然发生的结果，张先生可以与邻居进行协商，要求其将厢房的地基撤回合理距离。

如果其厢房已经建成，导致水溅在自家后墙上，张先生可以要求邻居为自己的房屋做防水处理，或支付张先生自己做防水所需的必要费用。

12.李某因生意上的需要向赵某借款20万元，借款期限为一年，并以自己所有的一处房产作为抵押，双方签订了抵押借款合同并到房管部门做了抵押登记。

2004年1月，李某为了将房屋利用起来，又将该房屋出租给某商贸公司，租赁期限为二年。

租赁合同签订后，李某并未告知商贸公司该房已抵押的情况。

2004年9月，李某因做生意亏损明确表示无力偿还赵某的借款，双方协商赵某以30万元购买李某的房屋，除去借款本息，赵某再给付李某房款84000元，双方于2004年10月办理了过户手续。

后李某即通知商贸公司因房屋已经转让，原租赁合同要解除，同时赵某也要求解除租赁合同将诉争房屋自住，商贸公司不同意解除合同。

赵某即起诉至法院，要求确认李某与商贸公司之间的租赁合同无效，商贸公司应当立即腾房；

商贸公司辩称其与李某的租赁合同合法有效，根据买卖不破租赁原则，赵某无权解除或变更合同，同时商贸公司要求行使优先购买权购买李某的房屋。

•法院经审理认为，因抵押权设定在前，租赁权产生在后，在债权到期之前，租赁合同对抵押权人的利益并无影响，且租赁合同是双方当事人真实意思表示，该租赁合同可认定有效。

债权到期之后，因涉及抵押权的实现问题，租赁权即对抵押权的实现产生限制作用，该租赁合同应当认定无效，因租赁合同无效，商贸公司无优先购买权。

法院最后判决商贸公司与李某的租赁合同无效，商贸公司于十日内腾房。

13.1998年8月25日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁协议书》约定，甲公司向乙公司出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。

自1998年9月1日起至1999年3月31日止，乙公司可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自1999年4月1日起计算租期，租赁期为5年，每年租金为227万元人民币，乙公司每年4月1日前和10月1日前各支付一次，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金。

租赁期间，双方均不能无故解除本协议。

如确有必要解除合同，违约