高档住宅项目可行性研究报告Word下载.docx

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3、项目建设内容

项目土地拟建住宅、酒店及地下车库，规划总建筑235000平方米，其中住宅120000平方米，酒店35000平方米，地下80000平方米，容积率为4.07，建设周期为2009年-2011年，工程施工周期约24个月。

4、规划技术经济指标

根据项目公司提供的资料，项目的总体规划情况如下：

项目规划面积情况表

表1-1

项目

面积（㎡）

规划总用地面积

48847

其中

建设用地面积

38000

代征城市公共用地面积

10847

规划总建筑面积

235000

住宅面积

120000

酒店

35000

地下

80000

容积率：

4.07；

建筑层数：

●住宅地上24层；

地下4层

●酒店地上18层；

建筑高度：

80米

建筑层高：

●住宅3.3米

●酒店4.5米

机动车及非机动车停车位：

●地下机动车泊车位：

1600辆

●地下自行车泊车位：

2030辆

二、项目规划设计方案

1、项目定位

本项目产品定位的核心思想是高端精英的生活部落，设计产品定位为高档住宅社区，具备完善的系统和环境空间，五星级物业服务，保证在未来五到十年内，在中国市场的持续领先。

本项目产品为高层公寓，主要针对国内外顶级消费人群,户型产品具有完整的序列和多样化的设计，营造出恒久文化氛围下超越时尚的生活。

2、规划理念

（1）社区场所及塑造

通过整体空间规划和建筑布置的肌理对比形成社区独特空间特征，形成具有自身特征的城市空间节点。

（2）人性化居住环境

充分体现人与自然的和谐共生，营造自然、绿色的生态环境，体现绿化空间均好性和立体绿化。

同时，注重营造安静的居住环境，通过用地空间划分和绿化遮挡有效保证宁静的居住氛围。

（3）多样化的公共生活空间

提倡社区内人与人之间交流互动，形成富有人情味的人际交往环境，规划通过呈序列开放空间的设计，提供各种活动所需的空间，也提供了社区居民自由开放、宽松通透同时又安全舒心的共同生活的舞台。

（4）开放与多元的社区文化

社区内的设施与城市融为一体，同时项目周边的一些设施也可与社区共享，空间的开放性无疑会带来人际关系的开放性。

开放的空间不仅成为社区内部居民交流和活动的场所，也成为社区与城市人群沟通的平台。

（5）与时代相适应的弹性设计

生活方式的改变、社会生活多样化已成为城市发展的趋势，与此相适应规划设计必须满足多样化、个性化的要求，提供能适应时代变化的可塑性强的城市空间和建筑类型方案。

3、建筑设计

（1）建筑设计的思想精髓

使住宅感觉矗立于绿色环抱，整个小区的建筑就是在这种山水氛围中，使居民不论置身于小区中，还是在自家中，都能与自然交流。

建筑实体整体结合成具有整体和局部之间一致性的与景观的渗透性和共存性等优势的规划布局，着眼于景观的共享性，体现自然景观对人文关怀的融合关系。

建筑物外装修采用意大利石材及玻璃幕墙，外形体现高雅，大气和温馨的亲切感，通过外墙材料结合，演绎时尚舒适的居住风景，加强都市居住形象的视觉美感，满足都市和居家人士的形象和居住要求及城市重点区域的景观塑造。

（2）建筑比例流畅生动，自由明快，通透；

立面形象极富节奏与韵律感；

高耸挺拔，是建筑艺术与地标建筑的结合。

4、户型设计

在细节中去体现人体工程学、人性化特点和生活习惯，在居住尺度上去体现产品的舒适，在功能分区上做到“动静分区”、“主次分区”、“干湿分区”、“污洁分区”。

接待、生活、礼仪、交往等主要的功能区域也应做到进一步细化，使其更加实用、合理。

5、项目配套

（1）基本配套

入户门及居室门：

采用霍曼高端产品。

地板：

选用泰国柚木拼花地板。

厨卫设备：

选用博洛尼，五金件选用丝吉利亚，水龙头选用美国摩恩或同等级产品。

墙、地砖：

选用意大利顶级品牌，墙面漆选用高级水性内墙漆。

外窗：

选用断桥隔热木包铝LOW-E玻璃。

电梯：

选用日本原装进口三菱电梯。

冷水机组：

选用美国开利变频机组。

水泵：

选用丹麦格兰富。

供电设备：

选用国产优质产品。

空调机组：

选用日本松下产品，末端风机盘管选用日本松下产品。

强电：

市政供电，厨房、卫生间、照明、空调、插座设置五个独立回路。

供水：

中水、自来水。

弱电：

每户预留两条直拨电话线，客厅、主卧、次卧、厨房、书房、卫生间预留接口；

客厅、主卧预留有线电视接口。

宽带网：

宽带网入户，客厅、主卧，次卧或书房预留接口。

（2）亮点配套

室内灯光效果客户可通过一键实现一路灯光或多路灯光的控制，并根据需要实现灯光的场景控制，如实现灯光全关、全开或不同亮度的调节模式。

背景音乐的场景控制系统，根据不同的场景模式，设置不同的背景音乐，愉悦客户的居家生活。

社区一卡通系统，一卡通不仅能标识客户身份，更重要的是能为客户居家带来便利，客户一卡通可实现地下车库停车、刷卡进入电梯或入户门的需求，还有可能在社区进行消费。

引入科技、环保、节能的技术水准及材料运用。

如雨水收集系统的综合运用、太阳能综合运用、节能环保材料，如光触媒等。

无时无刻不在关注客户的居住健康，并为社区客户节省后期的运营费，降低管理成本。

智能化电梯控制系统、家居智能化系统、恒温恒湿系统、地板采暖、软化水系统、蓝牙操作系统、无线上网系统等等。

6、物业管理

服务模式：

管家服务理念，管家团队服务单一客户。

每个客户都有专业管家团队，为其提供专业而周到的服务。

服务特色：

设立专职的“行政助理”，通过整合广泛的社会服务资源，为客户提供“合身”的服务产品，解决其业务以外的繁琐后勤事务。

服务效果：

“体贴”的服务理念；

为客户提供喜出望外的服务，为客户提供有针对性，个性化，不可复制的定制模式。

三、项目区域状况

项目位于XX区XX公园北侧，北临亮马桥路；

南侧临亮马河，西侧隔路是亮马名居及高澜大厦，东临XX公园森林绿地。

按照XX市房地产市场商圈的划分，该项目处于XX商务休闲中心区─燕莎商务区，属于XX首席中央涉外区域。

区域内休闲娱乐区、涉外机构云集，另有亚洲最大的城市中央公园XX公园，三环路、地铁10号线、机场高速路等城市主要干道可确保该地区进出自如，便捷高效。

图1-2周边交通

图1-3周边公园

四、项目工程进度情况

项目于评估基准日已取得了《规划意见书（选址）》【2007规意选字0295号】，其它手续尚未办理。

项目现场已经实现通平，具备开工条件。

图1-4项目现状照片

预计2009年第2季度通过招标方式取得项目土地使用权，第3季度、第4季度取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，2009年第4季度开始进行工程施工。

根据项目公司提供的项目资料，该项目施工周期是24个月，工程进度计划如表1-2所示。

预计项目于2010年3季度封顶并经过验收，开始预售。

工程进度计划表

表1-2

工期

工作内容

2009年第4季度

2010年第1季度

2010年第2季度

2010年第3季度

2010年第4季度

2011年第1季度

2011年第2季度

2011年第3季度

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

基础工程

结构工程

外墙工程

内装修工程

设备安装

室外工程

施工验收

五、综合评价

1、该项目用地属于燕莎商务区，具有优越的地理优势和良好的人文环境基础；

而紧邻XX公园位置，使其具有独特的自然景观，成为XX市公园高级住宅项目，地理位置极佳。

2、项目性质为住宅、商业及配套，社区内的设施与城市融为一体，同时项目周边的一些设施也可与社区共享，空间的开放性无疑会带来人际关系的开放性。

3、住宅智能化系统及多重安防体系体现项目的顶端品质。

4、项目区位优势较明显，物业类型符合区域发展方向，市场需求较好。

第二部分开发商及相关单位介绍

一、项目公司简介

XX京发置业有限公司成立于2004年11月。

企业类型为有限责任公司。

注册资金：

人民币1.05亿元；

法定住所：

XX市XX区工体北路四号凯富大厦12层；

法定代表人：

张能；

主要经营范围：

土地开发整理、房地产开发销售。

京发置业现有员工27人，其中博士2人，硕士3人，大学本科以上学历员工占76%，中高级以上职称5人。

公司业务发展迅速，在土地开发整理和房地产开发方面积累了一定的经验。

为保持企业持续发展壮大，公司在房地产项目上加大投资力度，逐步培养了一支成熟的、高素质的专业人才队伍，管理日趋完善。

根据XX市建委于2008年12月5日颁发的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》【证书编号CY-A-5950】，项目公司为房地产开发企业资质等级为肆级，批准从事房地产开发经营业务时间为2005年8月1日，证书有效期限至2011年12月4日。

除了本报告涉及的XXXX公园3.8公顷项目外，京发置业目前正在进行XX区“XXXX公园金融大厦”项目开发。

该项目位于XX区农展南路南侧，西大望路路西，占地面积3.27万平方米，规划建设面积31万平方米。

项目定位以金融服务为主导，集商业、酒店和公寓为一体，为国内外金融机构落户XX提供全方位的配套服务。

是XX市XX区的重点项目。

预计2010年建设完成。

二、项目公司股权结构

表2-1

股东构成

出资额（万元）

出资比例

XX宏世通达商贸集团

5355

51%

XX美瑞矿产品销售有限公司

5145

49%

XX宏世通达商贸集团：

成立于1996年11月21日，注册资金：

人民币12000万元，法定代表人：

王滨，法定住所：

XX市XX区姚家园路105号XX公园东小区南区S2楼1层01商业3号，经营范围：

销售五金交电、化工（不含化学危险品）、润滑油、润滑脂、百货、针织纺品、民用建材、木材、制冷空调设备、电子元器件、金属材料、机械电器设备、计算机及外围设备、首饰、工艺品、家具、商用车及九座以上乘用车；

家居装饰；

信息咨询（不含中介服务）；

技术开发；

技术咨询；

技术转让；

销售开发后的产品；

自营和代理各类商品及技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外，企业类型：

集体所有制（股份合作）。

XX美瑞矿产品销售有限公司：

成立于2005年9月28日，注册资金：

人民币10000万，法定代表人：

庾家明，法定住所：

XX市海淀区上地三街9号A座A410室，经营范围：

销售铜矿石、金属材料、建筑材料、五金交电、化工（不含危险化学品及一类易制毒化学品）机械电器设备，经营期限：

2005年9月28日至2025年9月27日，企业类型：

有限责任公司。

三、项目公司管理层介绍

董事长：

张能。

2001年毕业于吉林大学法学院，大学本科学历。

自2001年起，一直从事房地产开发，先后担任XX强佑房地产开发公司法律顾问，温州玉佛园实业开发有限公司副总经理。

2006年至今任XX京发置业有限公司董事长。

四、项目公司财务状况

根据项目公司提供的的2009年3月份会计报表，截至2009年3月31日，项目公司资产总额为1,055,601,755.04元，负债总额为950,835,896.74元，所有者权益总额为104,765,858.30元。

表2-2项目公司主要财务数据单位：

人民币万元

2009-3-31

2008-12-31

2007-12-31

2006-12-31

资产总额

105,560.18

101,518.92

53,164.45

79,486.69

其中：

货币资金

409.85

248.38

96.15

192.75

其他应收款

4,243.69

4,228.69

20,305.82

62,830.90

存货

11,620.94

10,667.50

2,411.76

382.70

预付账款

87,714.02

84,712.02

24,992.55

12,925.66

短期投资

44.76

固定资产

1,526.91

1,617.56

581.69

437.23

负债总额

95,083.59

91,040.90

42,682.66

68,987.75

其他应付款

95,075.54

91,030.77

42,678.61

38,985.38

所有者权益

10,476.59

10,478.02

10,481.79

10,498.94

偿债能力指标

资产负债率

0.90

0.80

0.87

流动比率

1.09

1.10

1.13

1.11

速动比率

0.97

0.98

1.08

2009年3月31日，企业资产总额为1,055,601,755.04元，流动资产占全部资产的比重为99.78%。

流动资产主要为预付账款及存货，分别占流动资产的84.31%、11.16%。

2009年3月31日，项目公司负债总额为950,835,896.74元，全部为流动负债，无长期负债，资产负债率90.08%。

项目公司流动负债主要为其他应付款，占流动负债总额的99.16%。

由于目前公司的项目正处于前期及开发阶段，尚无盈利，因此，企业的短期偿债能力欠佳。

为方便XX信托对项目的管理，原股东将项目公司开发的另一个项目：

“XXXX公园金融大厦”，从项目公司中剥离。

剥离后，项目公司资产为人民币5.05亿元，负债为零，实收资本1.05亿元，资本公积4亿元。

五、项目公司总体评价

项目公司具备进行相关经济活动的法人主体资格，组织结构及人员配置较为合理，财务状况符合房地产开发公司的财务特点。

六、股权受益权受让方情况介绍

1、XX蓝色港湾置业有限公司简介

XX蓝色港湾置业有限公司（以下简称“蓝色港湾”）：

成立于2004年3月，注册资金：

人民币13.8亿元；

郑平；

XX市XX区农展南路1号XX公园南侧；

房地产开发、物业管理等。

2004年9月29日，XX蓝色港湾置业有限公司成功以10.08亿人民币竞得了XX公园“蓝色港湾商业配套设施”项目用地，开发蓝色港湾国际商区·

SOLANA商业中心项目。

蓝色港湾国际商区·

SOLANA商业中心位于XX公园西北角，是XX市及XX区两级政府确定的重点项目，和2008年奥运会重点服务项目，还被确定为XX市创意文化产业基地。

该项目占地11.2公顷，建设规模15万平方米。

其中地上建筑面积7万平方米，地下8万平方米。

建设内容包括商业、餐饮、酒吧、娱乐。

项目总投入约人民币32亿元。

2007年底竣工，2008年下半年开始对外营业。

预计每年租金收入约4亿元。

2、蓝色港湾财务状况

表2-3蓝色港湾主要财务数据单位：

396,565.66

334,722.09

262,165.18

1,981.64

520.30

342.99

37,162.89

20,462.18

325.05

887.28

306,253.91

242,678.15

5,721.58

6,250.39

6,845.11

206,065.53

1,235.32

1,279.76

265,627.28

200,888.37

126,603.76

38,697.79

10,807.54

6,528.87

长期借款

225,500.00

190,000.00

120,000.00

130,938.38

133,833.71

135,561.43

0.67

0.60

0.48

1.15

30.63

37.89

1.12

2.50

1.14

资产主要为固定资产，即正在运营中的蓝色港湾国际商区。

该公司资产结构较为合理，物业状况良好，预计未来租金收入稳定，具有较高的偿付能力。

第三部分市场分析

一、XX市高端住宅市场分析

2008年XX住宅市场进入“观望期”，但一些顶级豪宅却在价格调整中逆市上扬。

随着国内外经济下行趋势的影响，2008年四季度交易量出现了明显的萎缩。

2009年，受“限外令”有条件解禁和打折促销的影响，2009年1月和2月交易量提高至17143平方米，超过2008年四季度的表现。

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图3-1近期XX期房售价30000元/平方米以上项目成交面积及成交均价

与普通商品住宅自用型为主不同，高端物业更看重投资的品质。

因此，其受宏观经济的影响程度远远大于普通住宅受到的影响。

当前国际金融危机不断恶化，实体经济逐渐受到冲击；

加上国内经济处于增速减缓的周期，如果没有特别政策的刺激和促销活动，XX顶端物业交易量在未来一段时间不会有太大起色。

高档住宅市场未来仍面临调整的压力,开发商对价格的试探调整和购房者消费意愿之间的博弈还将继续。

除了受国际环境影响以外，XX顶端物业还存在一个较为普遍的现象——品质和营运模式相对上海等城市落后。

XX顶端物业大部分选择“豪装修”。

然而未来顶级物业装修必然会朝灵活性、多选择、个性化的方向发展，将舒适度置于品质提升的首位。

随着XX房地产业的发展和土地开发政策的深入实施，XX楼市已经迎来一个高端住宅严峻竞争的时代。

只有那些综合品质优、具有稀缺价值的楼盘，才能在日渐激烈的竞争中胜出，这也是京城高端住宅持续长期看好的重要原因。

二、项目区域房地产市场分析

1、XX区房地产市场分析

从2009年2月住宅房地产开发来看，商品房前两个月累计施工面积与竣工面积同比均出现负增长，其中施工面积同比持续大幅下滑，主要是由于新建住房销售价格同比下降，房地产投资的利润空间减少，房地产投资的风险增加，房地产投资意向已明显减弱，新投资开工项目减少。

2008年XX区商品住宅成交均价14853元/平方米，同比小幅增长4.1%。

2009年2月，商品住宅成交均价14520元/平方米，相比08年全年均价略有减少。

房价高位运行，加上观望情绪加重，2008年XX区住宅销售面积306.3万平方米，同比大幅萎缩26.7%。

商品住宅空置面积也由此提升到了115.1万平方米。

尽管2009年1月和2月商品住宅销售面积32.3万平方米，同比增幅四成，但房地产市场的前景仍然不容乐观。

2、区域内土地一级市场情况

区域内及近期挂牌出让交易地块信息表

表4-2

序号

宗地名称

土地面积

（平方米）

合计

规划建筑面积（平方米）

规划

用途

成交

日期

成交总价

（万元）

成交单价（元/平方米）

受让单位

1

XX区工体北路4号院住宅及配套用地

22773.397（其中建设用地面积1412