中国房地产业发展现状分析报告Word下载.docx
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据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;
其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。
7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。
据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。
2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。
根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。
广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。
从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。
同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。
3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大
目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。
据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。
一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。
同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。
房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。
据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。
并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。
而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
4.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场
一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。
二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。
三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。
四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。
五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。
六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。
这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。
1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;
根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。
此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。
当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。
5.房地产中介经营困难
由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。
去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。
今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。
而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。
创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。
在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;
北京的一些小中介也提前关店。
在杭州，据杭州市信息中心监测的8家中介公司的最新数据统计显示：
6月杭城二手房市场成交量较上月下降46%，成交量比上年同期亦减少了35.7%;
杭州中介行目前的处境十分严峻，已经处于普遍亏损的尴尬境地，6月份，中介公司几乎都处在亏损状态。
在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为1669件，比去年同期的2412件减少了约30%。
如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。
如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的30多家门店收缩至目前的20余家，经纪人队伍也进行了裁员。
同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。
首先，要弄清楚的是目前我国的房地产市场有没有泡沫?
有无泡沫可以用房价与实际购买力的背离程度来做分析。
我们知道，日本曾经出现过一次严重的房地产泡沫。
20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励，致使房地产价格暴涨。
1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，美圆贬值，大量国际资本疯狂进入日本的房地产业，进一步刺激了房价的上涨。
到1989年，日本的地价市值总额已相当于美国地价总额的4倍。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。
1991年后，国际资本获利后撤离，日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。
到1993年，日本房地产业全面崩溃。
尽管日本经济实力强大，也经不起这次泡沫破灭的沉重打击，日本经济从此一蹶不振，在此后长达15年的时间里饱受萧条之苦。
前车之鉴，后事之师。
对比我国现在的情况：
我国这几年的金融状况与日本当时的情况很有几分相似。
由于房地产的开发贷款与房产的消费贷款是中国银行业的优质贷款业务。
中国的银行基本上都是敞开口子发放贷款。
结果是房价飞涨，购买能力不见衰弱。
我国自从加入wto后，出口贸易与外汇储备大幅上涨。
按一般经济规律，人民币升值势在必行。
但我国政府综合考虑各方面的因素，不愿在外国的压力下调整人民币汇率（希望出其不意地实施调整）。
这就导致了海外热钱、一般投资者和机构投资者拿中国特别是北京、上海这些大都市的房地产作为投资平台。
希冀获得价差、汇差。
国际投机者的加入进一步刺激了泡沫的高涨。
试想，如果人民币汇率下降，海外投资者获利撤离。
我国房地产业和金融业将遭受多大的创伤?
我们的经济实力比不上日本，承受打击的能力可能更弱。
所以，为了稳定我国经济，我们必须加大对房地产业的宏观调控。
2004年，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇指出，目前全世界三分之二的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫的危险。
房地产市场出现泡沫的地区包括：
中国、澳洲、英国、韩国等。
面对我国凶猛上涨的房价，我们仅仅从开发商的资金来源这个角度分析一下就可知道我国房地产业存在多大的风险。
第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。
中国人民银行数据显示，2005年底中国房地产贷款达到3.07万亿元。
由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有足够的耐心哄抬房价牟取暴利。
不仅开发商的资金严重依靠金融机构，个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。
调查显示，在买房的人当中，选择按揭贷款的占总人群的比例为91.1%。
这就意味着，一旦房地产市场出现意外，中国的金融业将遭受巨大损失。
第二，垫资建设。
在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。
第三，通过资本市场“集资”。
即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。
这种结果值得决策者深思。
当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。
第四，社保等专项资金。
社保基金大案败露后，我们了解到，资金不足的开发商们，不仅从银行贷款，竟然也打社保基金等专项资金的主意。
一旦房地产泡沫破灭，不仅中国金融业和与房地产密切相关的产业遭到重创，也将给整个中国经济和公众的信心带来沉重地打击。
中国政府对此给予了高度重视。
近几年来，为了抑制房价上涨，中央政府对此产业出台的国字号文件可谓不少。
2003年8月12日，国务院颁布关于《促进房地产持续健康发展的通知》（共六条二十项内容），明确国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一;
2005年3月26日，国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》（共八条）。
2006年5月17日，国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题提出了六条原则性的针对性措施;
5月29日，国务院九部委联合颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。
这些政策出台后，人们普遍寄予厚望，期望房价会降下来。
可是，房价却出人意料地一个劲儿地往上涨。
为什么会出现这种情况呢?
二、我国房市的主要问题
从我国房市的发育、发展过程来看，我国房市的主要问题是：
1.市场发育不良，泡沫化程度较高
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。
据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。
国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。
而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。
在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。
由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。
并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。
据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。
按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
（日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:
1,美国及其他发达国家房价收入比是3:
1;
旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:
1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:
1）。
2.供需结构失衡
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。
具体表现为：
一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。
据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。
同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%;
2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。
二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。
同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。
3.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险
我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。
主要表现在以下方面：
一是房地产信贷增长过快。
2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%;
比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。
其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。
住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。
二是房地产商自有资金比重低。
我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。
据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%;
同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。
这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。
三是商业银行过度竞争。
目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。
为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。
2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。
郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。
四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。
少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。
4.房地产市场秩序混乱
我国目前的房地产市场秩序比较混乱。
房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。
尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。
而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。
三、此轮调整的必然性
综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性。
主要基于以下理由：
1.房价过高，涨速过快是行业调整的内在原因
从2004年初，我国的房地产业进入一个新的周期，伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大，使得我国住房方面的需求极大被释放，进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。
其中2004年-2007年投资额增长率分别为29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。
而房价的涨幅也是过大过快，2004年-2007年全国平均房价的涨幅分别为14.4%、6.5%、5.5%、9.7%;
而一些城市的房价的涨幅则远远高于全国平均涨幅，2007年，北京、深圳的房价涨幅分别达到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出现了大幅上涨情况，这样的上涨速度显然难以持续。
而根据我们的测算，2007年底深圳的房价收入比达到17，北京、上海也分别达到14和13，这意味着一个普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能买一套普通住宅，房价泡沫已经非常明显。
国内多数大中城市的房价收入比也超过了10，而发达国家城市房价收入比普遍都低于7。
另外，从东京、香港两个著名高房价城市的房价收入比情况来看，我国一线城市的房价收入比也偏高。
东京在1964年到2003年40年间，经历了日本地产的繁荣和泡沫，在这期间，其市区的房价收入比在泡沫破裂前最高达到23，整个历史时期中最低为8，中位数为10。
总体来看，70年代的日本与我国目前在宏观经济、发展模式、国际环境等方面有较多的相似之处，这段时期东京的房价收入比稳定在9-12之间。
1994年到2006年的香港，房价收入比在97年地产危机前最高达到20，房地产泡沫破灭后最低为7，中位数11。
我国一线城市的房价收入比2007年底约为15，与东京、香港相比，都处在一个较高的水平，部分城市如深圳甚至接近香港地产泡沫破灭时的水平。
因而，从国外的经验、我国1992年-1994年海南房地产的走势以及我国的房价收入比可以判断出，我国的房价已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份，有其调整的内在动力和必然性。
2.对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因
2006年-2007年，房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加，而这又进一步造成了房价的暴涨，土地价格也出现了飞涨现象。
为此，2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。
其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。
与此同时，银行开始惜贷，作为银行优质客户的房地产开发商在一夜之间被银行冷落，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的成本加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供应在短期内增加，供求关系发生反转。
在调整初期，因高房价下有效需求不足，从而使行业表现出明显的销量下降，经过一段时间的博弈，价格开始调整。
另外，我国为防止经济增长偏快转向过热、防止由结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，同时为调整房市结构、防止房地产价格上涨过快和挤压房市的泡沫以避免出现大的资产泡沫化和减轻美国次贷危机对我国经济的影响，我国政府采取了一系列的宏观紧缩政策。
央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点，总计冻结存款44650亿元。
并多次提高利率，使房地产企业每月要支付的还贷额大幅增加，同时使居民对住房的投资需求和投机需求下降。
除银根紧缩政策外，房地产行业的其他调控政策也推动了行业本轮调整的发生，例如，各地公布08、09年住房建设计划、加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收、调整住房供应结构、加强了保障性住房建设等政策，分流了部分商品房需求，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，缓和市场供需矛盾。
3.美国爆发次贷危机的爆发改变了我国房市的预期
自2007年5、6月份开始，美国爆发次贷危机。
此后，次贷危机向全球蔓延，引起了很多国家房价的下跌、全球金融金融动荡的加剧和经济增速的下降。
次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险，也在一定程度上改变了我国房市的预期。
这主要体现在以下方面：
一是改变了政府的预期。
次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，会危及我国改革开放的成果和社会稳定，因而有必要采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使我国房市能持续、健康、稳定的发展。
为此，我国政府在次贷危机爆发后开始警觉起来，并采取了多项紧缩政策来调控房市。
二是改变了金融机构的预期。
美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警，使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。
美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的，为降低风险，银行采取了多项针对房地产的措施。
如：
2007年8月15日前后，提高房贷首付成为各地银行一场自发的“集体行动”：
在上海，多套房按揭贷款收紧，多家银行提高了两套以上住房贷款的申请门槛;
浙江建设银行暂停二手房按揭贷款，多家银行已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款;
8月底，厦门建行二手房贷首付提高至五成;
北京银监局要求辖内银行业审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款;
中国银行深圳分行叫停了二手房个贷，建设银行停放一手房按揭贷款业务;
南京建行将二手房个贷首付提高至四成;
招商银行已经拒绝对房改房贷款，同时规定，二手房销售时如办理现房抵押，必须要提供评估报告;
交行、建行、工行、农行、兴业等5家银行在福州的分支机构都暂停发放了除一、二手房买卖的住房按揭贷款外的其他住房衍生性贷款……
三是改变了投机者的预期。
次贷危机使我国的投机者认识到市场不会只涨不跌，当房市集聚的泡沫很大的时候，总有一天会破灭，而泡沫的破灭将不仅仅给市场和经济运行带来极大的创伤，也会给投机者带来灭顶之灾。
因而，投机者们开始意识到我国目前房市的巨大风险，开始加速抛售手中持有的商品房和加快对银行的还款。
四是改变了房地产开发商的预期。
次贷危机使房地产开发商认识到房市是一个一荣俱荣、一损俱损的市场，房市因为泡沫破灭而衰落对谁都没有好处。
也使他们认识到如果将价格炒得很高，不仅使购买者无力购买或承担极大的还贷压力，从而形成巨大的金融风险;
而且会使房市丧失其造血功能，阻碍房市的可持续发展。
同时，房地产商也认识到暴利的时代可能已一去不复返，而且短期的暴利的获取将会导致长期利益的受损。
以上预期的改变都会改变我国房市的供求状况，使得房价在近期有向下调整的需要。
4.近期我国已进入此轮房市周期的下行轨道
据笔者和其他学者的研究，我国的房市自20世纪90年代以来大概是五年一个周期。
此轮周期始于2004年初，并于2007年达到波峰。
目前已进入此轮周期的下行轨道，而且还有进一步下探的空间。
这轮地产周期与我国的宏观经济周期是相呼应的，我国的宏观经济也大概是5年一个周期，目前也以进入了此轮周期的下行轨道并表现出一些以往所不具有的复杂性。
因而，无论是宏观经济还是房市，都存在着其调整的周期性和必然性。
四、我国房市的未来走向
目前，民众普遍关注的问题是我国房市此轮调整的时间有多长，幅度有多大，何时见底，其未来的走向如果?
根据我们对中国经济发展长期趋势、我国城市化和工业化进程、人口结构以及世界其他国家的房地产发展历史，
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