房地产税务专题小税种培训稿.docx
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房地产税务专题小税种培训稿
房地产税务专题小税种培训稿
房地产开发企业从项目成立到开发产品销售涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税。
由于小税种容易被企业忽视，财务人员应当重视小税种，避免小税重罚。
一、耕地占用税
1.环节：
取得土地环节
2.纳税时点
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，且《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第二款规定，未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。
根据财税〔2007〕176号《财政部国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》的规定，纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天（未经批准占用耕地的情形时）。
3.计算方式
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
4.与土地价款的关系
根据财政部、国土资源部、中国人民银行《关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知》（财综[2009]89号）规定，理顺土地成交价款与税款的关系，契税、耕地占用税等税款应当按照有关规定及对应的政府收支分类科目，分别缴入地方国库，不得与土地成交价款混库。
若由市县人民政府作为用地申请人缴纳耕地占用税的，所需缴纳的税款可以通过土地出让支出预算予以安排；已缴税款在土地出让时计入土地出让底价，不得在土地成交价款外单独收取。
因此，耕地占用税在上述情况下不得在土地成交价款外单独收取。
二、契税
1.纳税环节：
取得土地环节
2.纳税义务时点
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。
3.计算方式
根据《中华人民共和国契税暂行条例》中规定，契税税率为3－5％，国有土地使用权转让的计税依据为成交价格。
因契税的适用税率，可由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，所以各地的契税征收标准因实际情况而有所不同。
4.市政建设配套费是否缴纳契税
《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）对此有相关规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（1）《出让合同》中明确列明了市政建设配套费的具体数额，应当缴纳契税。
（2）《出让合同》中只列明了土地成交价格，并未列明市政建设配套费.那么契税的缴纳依据应该为合同中列明的土地成交价款。
但是各地税务机关掌握尺度不同不同，所以针对该问题有诸多争议。
（3）拆迁户的货币补偿及过渡费
除市政配套费外，城市更新（三旧改造）项目，开发商直接支付给原拆迁户的货币补偿、过渡费、回迁房、土地清租、建筑物拆除成本支出与非货币支出都同样构成土地成本的一部分，只不过在净地出让模式下该类支出由政府完成支出并计入总价进行招拍挂或协议出让，计征收期数。
在毛地出让模式下则该类支出由开发商完成支出，并土地实际使用人只需补交地价。
在实务中该类契税往往被地产公司忽略未交，但不能忽视该类风险，应当与主管税务机关沟通后确定。
5.税收优惠
个人购买住房属于契税征税对象,应按规定缴纳契税。
本市契税税率为3%。
购买90平方米以上的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,契税税率减按1.5%。
购买90平方米及以下的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,契税税率减按1%。
家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。
父母与成年子女共同购房的,应作为两个家庭购房。
家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确认。
三、城镇土地使用税
1.环节
从拿地一直到转让销售。
2.纳税义务发生时点
（1）纳税义务开始时点
根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税（与契税相似）。
结论：
在签订合同时约定交付土地时间，避免由于约定不明造成多交税。
（2）纳税义务结束时点
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定：
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计城镇土地使用税。
对于购买方而言，自房屋交付使用的次月起开始缴纳城镇土地使用税。
因此，从政策规定而言，以商品房交付时间为城镇土地使用税的截止时间较为合理。
有的地方按照与缴纳契税时间一致。
（3）纳税筹划：
即开发商在未实际签订土地出让合同时先占有土地开发，再后期签订合同，可以达到节税的效果。
也即在土地使用权未完全移交的情况下，开发商不需要缴纳土地使用税，但实际已经用于前期开发了，如正负零以下的基础开挖工程。
实际有法律风险，相当于未签订合同先执行合同，也有可能签订合同时间会前移，至少在开工报告之前。
3.计算方式
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2013修订）》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
且省、自治区、直辖市人民政府，应当在上述规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。
4.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税
（1）由产权证
根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税【2009】128号）第四条规定：
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。
其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；
（2）无产权证
未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
根据该规定我们可以了解到，地下建筑物需要缴纳城镇土地使用税。
四、印花税
1.环节：
印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体有五类
（1）购销、加工承揽、建设工程勘查设计、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
（2）产权转移书据；
（3）营业账簿；
（4）房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证、许可证照；
（5）经财政部确定征税的其它凭证
注意事项：
（1）列举类合同，有的合同可以不用交比如监理合同。
（2）注意取得工商营业执照、商标注册证、土地使用证、许可证照、及开启营业帐篷时按本缴纳，一本5元。
2.纳税时点
印花税应税凭证应在书立、领受时即行贴花完税，不得延至凭证生效日期贴花。
3.计算方式
印花税的税目，指印花税法明确规定的应当纳税的项目，它具体划定了印花税的征税范围。
一般地说，列入税目的就要征税，未列入税目的就不征税。
印花税共有13个税目。
序号
税目
范围
税率
纳税人
说明
1
购销合同
包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂等合同
按购销金额0.3‰贴花
立合同人
2
加工承揽合同
包括加工、定作、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等合同
按加工或承揽收入0.5‰贴花
立合同人
3
建设工程勘察设计合同
包括勘察、设计合同
按收取费用0.5‰贴花
立合同人
4
建筑安装工程承包合同
包括建筑、安装工程承包合同
按承包金额0.3‰贴花
立合同人
5
财产租赁合同
包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同
按租赁金额1‰贴花。
税额不足1元，按1元贴花
立合同人
6
货物运输合同
包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、联运合同
按运输费用0.5‰贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
7
仓储保管合同
包括仓储、保管合同
按仓储保管费用1‰贴花
立合同人
仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花
8
借款合同
银行及其他金融组织和借款人
按借款金额0.05‰贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
9
财产保险合同
包括财产、责任、保证、信用等保险合同
按保险费收入1‰贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
10
技术合同
包括技术开发、转让、咨询、服务等合同
按所载金额0.3‰贴花
立合同人
11
产权转移书据
包括财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、土地使用权出让合同、商品房销售合同等
按所载金额0.5‰贴花
立据人
12
营业账簿
生产、经营用账册
记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花
立账簿人
其他账簿按件计税5元/件
13
权利、许可证照
包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证
按件贴花5元
领受人
4.税收筹划
（1）利用模糊法税筹
保证国家税款及时足额入库，税法采取了一些变通的方法。
税法规定，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或按其实现利润多少进行分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。
对这类合同，可在签订时先安定额5元贴花，以后结算时再按照实际的金额计税，补贴印花。
这边给纳税人进行避税筹划创造了条件。
模糊金额筹划法具体来说是指，经济当事人在签订数额较大的合同时，有意地使合同上所载金额，在能够明确的条件下，不最终确定，以达到少缴纳印花税税款目的的一种行为。
（2）利用建安合同进行税筹
依据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第九条规定：
"已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。
"但该规定针对的是对凭证进行修改，并且修改后的凭证所载金额超过了原已贴花凭证金额的，应当就增加部分补贴印花税票。
如果合同修改后，合同金额减少的，已经计税贴花部分不得申请退税或者抵用。
如果签订的合同已注明金额，之后又没有对合同进行修改或补充的，根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）的规定，对已履行并贴花的合同，发现实际结算金额与合同所载金额不一致的，一般不再补贴印花。
（3）签订合同时明确不含税金额、增值税金额
即按合同所载金额，如果合同所载金额是含税金额则需要按含税金额贴花，如合同所载金额为不含税金额则不需按含税金额贴花。
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