江阴黄山湖项目最佳价值论证报告Word格式.docx

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4.3.3.综合分析

4.4.三种方案对比分析

5.规划布局三

5.1.方案五：

2.5层独立式+联排+4.5层叠加

5.1.1.经济技术指标

5.1.2.收入估算

5.1.3.成本费用依据

5.1.4.项目盈利分析

5.1.5.成本构成分析

5.1.6.财务评价基本结论

5.1.7.综合分析

5.2.方案六：

2.5层独立式+3层联排

5.2.1.经济技术指标

5.2.2.财务评价基本结论

5.2.3.综合分析

5.3.两种方案对比分析

6.规划布局四

6.1.经济技术指标

6.2.财务评价基本结论

6.3.综合分析

7.附表

7.1.方案一成本及盈利测算

7.2.方案二成本及盈利测算

7.3.方案三成本及盈利测算

7.4.方案四成本及盈利测算

7.5.方案五成本及盈利测算（方案七）

7.6.方案六成本及盈利测算（方案八）

前言——我们的论证思路

到目前为止，易道出的设计方案，从总图的规划布局上看，实际上有四种布局，即有四种方案，在每种现有方案的基础上，可在不改变规划布局的相对空间关系上，进行物业类型的替换、重组，每种方案可衍生出若干种细分方案。

本价值论证报告，将采取二层对比关系，对方案进行详细的分析和对比，寻求最佳方案。

首先是基于每一种方案，在规划布局、空间关系相对不变的情况下，进行不同物业类型的替换，寻求每一种规划方案中相对较优的物业类型组合。

其次是对四种规划、四种空间关系中各自最优方案的对比，寻求最佳的规划布局、相对空间关系。

最后综合上述两个层面的对比分析，寻求最佳综合结论，指导项目的规划设计与建筑设计。

最佳价值论证以项目评价及市场定位为基础背景，结合易道设计公司在前一阶段提供的几个规划方案，对相关财务数据进行科学的调查、搜集、整理和测算，从经济价值角度为本项目指出最适合的开发及销售方案，为项目前期决策作参考。

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根据目前规划方案，可供选择的四种规划布局：

规划布局一规划布局二

规划布局三规划布局四

此次价值最佳论证结论的财务指标数据及各方案的优缺点如下：

物业类型

容积率

开发成本

销售收入

开发利润

品牌

优/劣势

规划一

方案一

独立式+双拼

0.28

10877.04

15500

3762.71

★★★★★

品牌形象高；

资金回笼快；

方案报批顺利。

盈利能力相对较小；

地块价值没最大利用。

规划二

方案二

2层独立式+联排

0.38

11586.75

19540

6868.78

★★★★

品牌形象较好；

资金回笼较快；

方案报批顺利；

盈利能力比方案一强。

方案三

2.5层独立式+联排

0.39

11667.24

20047.5

7267.62

★★★

盈利能力较强；

品牌形象尚可；

方案四

2.5层独立式+叠加

0.48

12292.14

21083.5

7621.23

★★

品牌价值较低，形象弱。

规划三

方案五

2.5层独立式+联排+叠加

0.51

12544.08

22940.5

9123.22

盈利能力很强；

方案实现用地价值最大化。

品牌价值低，形象弱；

报批存在难度。

方案六

2.5层独立式+联排

0.42

11966.22

21932.5

8749.03

品牌形象尚可。

方案实现用地价值不是最大化；

规划四

方案七

品牌价值较低，形象弱；

方案八

报批难度相对较弱；

方案实现用地价值不是最大化。

■规划布局一：

由于盈利能力明显低于其它方案，故首先放弃此方案。

■规划布局二：

由上表可看出，在规划布局、相对空间关系不变的前提下，改变不同物业类型的组合，相对盈利变化是：

方案三比方案二多获利398.84万元

方案四比方案三多获利353.61万元

方案四比方案二多获利752.45万元

相对获利最大差距约是总获利的十分之一，应该说获利的相对变化不算大。

在三种方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相对较小，方案四比方案三的品牌形象差距较大，方案四的品牌形象明显比较方案三的品牌形象低。

■规划布局三：

方案五比方案六多获利374万元

由于方案五比方案六的产品线明显拉得较宽，使项目的品牌形象受到较厅影响，方案五的品牌形象明显比方案六的品牌形象弱。

方案五是典型的利润最大化，同时品牌形象也显得较低，难以兼顾品牌与利润。

■规划布局四：

规划四只是在规划三基础上进行规划调整，以便于报批顺利，故在经济测算上，方案七与方案八分别与方案五和方案六相同。

规划布局四的优点是在地块利用上兼顾了最大化开发土地价值及报批难度的矛盾，是比较理想的规划布局。

■综合结论：

除规划一之外，其它方案都具备较强的经济盈利能力，都具备经济可行性，且收益都高于目前市场房地产的平均获利能力。

从规划方案的对比看，规划四是最佳方案，在地块利用上兼顾了最大化开发土地价值及报批难度的矛盾。

从产品组合利润价值最大化来看，方案五和方案七能利润最大化，但是产品线过长，项目品牌价值相对较弱。

方案八开发利润8749万元，比方案七少374万元，但是品牌价值相对较大，是能兼顾开发利润和品牌价值的理想方案。

综合以上分析，综合考虑项目品牌、企业品牌与利润的均衡关系，建议发展商选取规划布局四的方案八，该方案是能兼顾开发利润和品牌价值的理想方案。

2.1.项目用地技术控制指标

项目总占地面积39439平米；

容积率无明确规定；

要求西侧退红线11米，北侧和东北侧可争取到退红线11米左右。

2.2.销售价格确定

根据前面的《项目评价与市场定位报告》及易道设计公司的四个规划方案对于项目定位思想的落实程度的不同，我们预测项目的销售价格为：

独立式别墅：

14500元/平米

双拼别墅：

11500元/平米

联排别墅：

10000元/平米

叠加式别墅：

7000元/平米

根据目前发展商比较明确的意向，纯别墅用地内的别墅全部用于出售，以换取资金的回笼，实现短时间内的资金效益最大化。

2.4.成本费用依据

土地费用按照开发商提供的数据进行计算；

前期费用按照发展商提供的数据计算；

建安费用按照发展商提供的数据计算；

基础设施费用按照发展商提供的数据计算；

销售费用按照发展商提供的数据计算；

销售税金按照发展商提供的数据计算；

财务费用按照发展商提供的数据计算。

发展商资金实力雄厚，资金供应有保障，为项目规划设计、施工、营销推广等方面的顺利实施提供了保证。

同时为了规避开发风险，除自有资金以外，还将考虑一定比例的银行贷款。

整个项目开发资金将来自于三种途径：

自有资金、银行贷款、预售房款。

由于酒店用地内的四栋别墅属于酒店用地面积范围，故酒店用地内的三栋大别墅和一栋特大别墅，其建筑面积、成本费用、销售收入等都不计算在内，项目价值论证只针对于纯项目用地内的建筑。

项目用地与周边环境空间关系分析

项目地块价值分析

根据易道设计公司按照项目定位思想执行落实到设计图纸上的四个方案，我们以经济投资测算为基础，综合品牌价值、政府手续等进行详细的多方面、多角度的分析，进行最佳论证，从而分析出项目最佳的发展方向，最终确定项目的总体规划思路，使易道设计公司有一个明确的方向。

3.规划布局一

物业形态：

双拼+独立式别墅

易道规划方案一

户型

户数

单体面积（㎡）

户型建筑面积

别墅

15

350

5250

大别墅

5

450

2250

企业会所

4

500

2000

双拼别墅

6

250

1500

独立式建筑面积

9500

总建筑面积

11000

0.28

独立式别墅按14500元/平米计算，销售收入是13775万元；

双拼别墅按11500元/平米计算，销售收入是1725万元；

销售总收入是15500万元；

具体计算过程见附表一。

3.3.成本费用估算

3.3.1.土地费用

用地出让金5916万元；

出让金契税236.64万元；

土地费用总计6152.64万元。

3.3.2.前期费用

规划及景观设计费按照合同额计算，为168万元；

建筑单体设计费用预估220万元；

勘察费按照4元/平米计算，建筑面积11000平米，则费用为4.4万元；

图纸审查费按照1.32元/平米计算，建筑面积11000平米，则费用为1.45万元；

场地平整费按照20元/平米计算，规划占地面积39439平米，则费用为78.88万元；

公共基础设施配套公摊按照150元/平米计算，建筑面积11000平米，则费用为165万元；

人防费用按照52元/平米计算，建筑面积11000平米，则费用为57.2万元；

墙改费按照8元/平米计算，建筑面积11000平米，则费用为8.8万元；

前期费用总计703.73万元。

3.3.3.基础设施费

供水费按照30元/平米计算，建筑面积11000平米，则费用为33万元；

供电费按照100元/平米计算，建筑面积11000平米，则费用为110万元；

雨污水接口费按照15元/平米计算，建筑面积11000平米，则费用为16.5万元；

雨污水管道施工费按照10元/平米计算，建筑面积11000平米，则费用为11万元；

城管占道费10万元；

环境景观费用（包括道路基础设施、园艺景观、绿化小品）按照300元/平米计算，根据项目的规划方案，初步测算项目的建筑覆盖率约为30%，则绿化率按照70%计算，总占地面积39439平米，则费用为828.22万元；

伐树费用1万元；

基础设施费总计1009.72万元。

3.3.4.建安费用

双拼别墅按照1200元/平米计算，双拼别墅建筑面积1500平米，则费用为180万元；

独立式别墅（别墅、大别墅、企业会所）按照1200元/平米计算，独立式别墅建筑面积9500平米，则费用为1140万元；

设备费用包括中央空调，弱电、智能化系统两大项目，项目考虑只对独立式别墅配置中央空调，弱电、智能化系统则两种物业形态都配置。

中央空调费按照350元/平米计算，弱电、智能化系统按照60元/平米计算，则设备费用为398.5万元；

工程管理费（包括监理费、招投标费、质监费）按照29.5元/平米计算，则费用为32.45万元；

地下室费用按照2000元/平米计算，预估地下室面积为2400平米，双拼别墅不考虑地下室，则费用为480万元；

建安费用总计2230.95万元。

3.3.5.销售费用

销售费用包括广告费、展销费用和销售管理费，广告费和展销费用按照销售收入的1%计算，销售管理费按照260万元的固定数值计算，则费用为570万元。

3.3.6.财务费用

财务费用主要是从资金角度进行考虑，预计项目贷款额为3000万元，贷款时间为1年，利息是7%，则费用为210万元。

3.3.7.销售税金

按照销售收入的5.55%计算，则费用为860.25万元。

以上7大项目构成项目的总成本，总成本费用是11737.29万元。

从项目成本及盈利预算来看，项目开发成本为10877.04万元，在预期售价情况下，项目开发利润为3762.71万元（未扣企业所得税），成本利润率为34.59%，项目盈利能力一般。

注：

企业所得税可通过合理的避税手段实施避税方案，故在此不直接扣除。

3.5.项目成本构成分析

从项目成本构成分析来看，主要成本为建安费用、土地费用、基础设施费用、销售税金等。

各费用构成比例为：

从成本构成比例来看，土地费用占52.40％，高于市场上正常的土地成本，市场上一般土地成本为30-40%左右，说明项目的土地价格相对较高；

建安费用占总成本的19％，低于行业正常成本构成比例，说明建安费用已压缩得很低；

销售税金的比例为7.3%，属于正常范畴；

基础设施费用相对较高，占去了8.6%。

3.6.财务评价的基本结论

从项目财务分析来看，各项财务指标如下：

项目开发成本：

10877.04万元；

项目销售收入：

15500万元；

开发利润：

3762.71万元；

成本利润率：

34.59%。

3.7.1.产品与品牌分析

方案一的最大特点是容积率较低，仅有0.28，低容积率是别墅物业的第一特征，较低的容积率保证了项目作为别墅物业的纯粹性。

项目的物业形态为独立式别墅和双拼别墅，真正实现了项目的定位思想，即“江阴最高档次，与上海、杭州别墅品质相比肩”的定位。

项目用地面积不足4万平米，属于中小规模楼盘，就物业形态而言，项目适合做“小而精”的楼盘，而不适合做“大而杂”的楼盘。

项目的物业形态是独立式别墅和双拼别墅，其产品差异比较小，产品线相对集中，就产品线宽度而言，本方案是项目的最佳选择。

高档次物业，非常纯粹的别墅，实现了很好的项目品牌形象，为开发商进入房地产领域打出了高品质的品牌形象，奠定开发商高品质物业的品牌基础，使开发商一定程度上进入了品牌发展商的行列。

3.7.2.规划方案分析

结合项目地块与周边环境的空间关系分析和地块价值分析看，地块南边的用地，本来是价值比较高的地块，但却只建设一栋小洋房，这是对地块资源的浪费。

我们认为，此规划方案并未实现地块价值利用的最大化。

我们认为此并不是最佳规划方案。

3.7.3.政府手续分析

从项目用地与酒店用地的软划分看（图中的红色线条标示），项目用地与酒店用地划分界线明显，项目用地与酒店用地的划分十分明朗、清晰，在方案的报批，取得政府的通过等政府手续方面，工作相应比较容易，应该不会有太大波折，项目报批可顺利通过。

3.7.4.盈利及资本运营分析

从经济效益看，项目的成本利润率为34.59%，高出一般的房地产开发水平。

开发利润为3762.71万元，具备一定的盈利能力，表明方案具备经济可行性。

政府手续的顺利通过，可以使项目获得更快的开工时间，项目进度较快，从而使资金回笼快，资金周转容易，项目实现较快收益。

综合分析结论

具有极高的品牌形象，很好地树立项目品牌和开发商品牌；

规划方案未能实现用地价值最大化，对用地资源存在一定程度的浪费；

政府报批工作将会比较顺利；

盈利能力尚可，具备经济可行性；

投资回收快，资本运营容易，风险较小。

4.1.方案二：

2层独立式别墅+3层联排别墅

易道规划方案二

19

6650

3

1350

联排别墅

18

280

5040

10000

15040

0.38

独立式别墅按14500元/平米算，销售收入是14500万元；

联排别墅按10000元/平米算，销售收入是5040万元；

销售总收入是19540万元；

具体计算过程见附表二。

4.1.3.成本费用估算

成本费用估算方法参照方案一。

从项目成本及盈利预算来看，项目开发成本为11586.75万元，在预期售价情况下，项目开发利润为6868.78万元（未扣企业所得税），成本利润率为59.28%，项目盈利能力较强，项目比较乐观。

4.1.5.项目成本构成分析

从成本构成比例来看，土地费用占48.6％，高于市场上正常的土地成本，市场上一般土地成本为30-40%左右，说明项目的土地价格相对偏高；

建安费用占总成本的22％，较低于行业正常成本构成比例，说明建安费用已压缩得很低，建安费用可调整的空间不大；

销售税金的比例为8.6%，属于正常范畴；

基础设施费用的比例为8%，属于正常范围。

4.1.6.财务评价的基本结论

11586.75万元；

19540万元；

6868.78万元；

59.28%；

4.1.7.1.产品与品牌分析

本方案较大特点是容积率0.38，容积率较低，与上海、杭州等高品质别墅的容积率相当。

从别墅市场的一般行情看，0.38的容积率属于别墅市场中比较恰当的建筑密度，既能保证销售面积，实现销售利润，又能较好地实现项目的品牌和开发商的品牌，是兼顾盈利能力与品牌的较好的结合点。

项目的产品形态为独立式别墅和联排别墅，较好地实现了项目的定位思想，即“江阴最高档次，与上海、杭州别墅品质相比肩”的定位。

项目用地面积不足4万平米，属于中小规模楼盘，就产品形态而言，项目适合做“小而精”的楼盘，而不适合做“大而杂”的楼盘。

项目的物业形态是独立式别墅和联排别墅，其产品差异比较小，产品跨度不大，产品线比较集中，就产品线宽度而言，是项目比较适当的选择。

相对较高档次物业，比较纯粹的别墅，较好地实现了项目品牌形象，为开发商进入房地产领域奠定了较好的企业品牌形象。

4.1.7.2.规划方案分析

结合项目地块与周边环境的空间关系分析和地块价值分析看，地块南边的用地，本来是价值比较高的地块，但却只建设一栋小洋房，这同样是对地块资源的浪费。

我们认为，此规划方案同样未实现地块价值利用的最大化。

4.1.7.3.政府手续分析

从项目用地与酒店用地的软划分看（图中的红色线条标示），项目用地与酒店用地划分界线十分明朗、清晰，在方案的报批，取得政府的通过等政府手续方面，工作相应比较容易，应该不会遇到太大的阻力，项目报批可顺利通过。

4.1.7.4.盈利及资本运营分析

从经济效益看，项目的成本利润率为63.57%，高出一般的房地产开发水平。

项目的开发利润为6868.78万元，具备较高的盈利能力，表明项目可实现较大的利润，获得丰厚的回报。

政府手续的顺利通过，可以使项目的整体工作进展顺利，能够尽快开工，项目进度较快，从而使资金回收快，资金周转容易，减轻资金压力和资金运营的困难，项目实现较快、较大的收益。

具有较好的品牌形象，能兼顾利润与品牌；

具有较高的盈利能力，经济回报较丰厚；

4.2.方案三：

2.5层独立式别墅+3层联排别墅

与方案二空间关系相同，仅是独立式别墅由2层增加2.5层

方案三基本上以方案二的规划设计为蓝本，不同的只是独立式别墅由2层增加至2.5层，以此来增加容积率，实现提升经济盈利能力的目的。

方案三比方案二可增加350平米的独立式别墅面积，联排别墅面积保持不变，故经济技术指标为：

10350

联排别墅面积

15390

0.39

独立式别墅按14500元/平米算，销售收入是15007.50万元；

销售总收入是20047.50万元；

具体计算过程见附表三。

4.2.3.成本费用估算

从项目成本及盈利预算来看，项目开发成本为11667.24万元，在预期售价情况下，项目开发利润为7267.62万元（未扣企业所得税），成本利润率为62.29%，项目盈利能力较强，项目比较乐观。

4.2.5.项目成本构成分析

从成本构成比例来看，土地费用占48.1％，高于市场上正常的土地成本，说明项目的土地价格相对偏高；

建安费用占总成本的22％，较低于行业正常成本构成比例，说明建安费用已压缩得很低，建安费用可松动的空间非常有限；

销售税金的比例为8.7%，属于正常范畴；

4.2.6.财务评价的基本结论

11667.24万元；

20047.50万元；

7267.62万元；