碧炉开发区金银洞貔貅旅游度假村建设项目可行性研究报告.docx
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碧炉开发区金银洞貔貅旅游度假村建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称
炉碧开发区金银洞貔貅旅游度假村基础设施建设项目。
二、项目建设地点
下司至炉山主干道旁（张公桥水库境内）。
三、项目主管单位
####市旅游局。
四、项目实施单位
####市伊阳贸易有限公司。
法定代表人：
############。
五、项目建设性质
新建。
六、可行性研究报告编制依据
1、《中共####省委、####省人民政府关于加快旅游业发展的意见》
2、《####省旅游发展总体规划》
3、《####省旅游业发展“十二五”规划》
4、《####州国民经济和社会发展第“十二五”规划纲要》
5、《####州旅游发展总体规划》
6、国家及省关于工程项目建设的相关法律法规、条例和有关技术规范、标准等文件。
七、编制目的
1.对本项目进行全面的技术经济研究、论证。
选择合理的技术方案。
2.通过可行性研究为项目决策、资金筹措和工程设计提供科学可靠的依据。
八、项目研究范围
项目建设的必要性、建设规模、建筑方案、环境保护、项目实施进度、组织机构与劳动定员、投资估算与资金筹措及社会效益评价。
九、项目建设的指导思想与原则
本报告的编制依照国家现行政策、法律、法规，本着开发与环保相结合，经济效益与社会效益相统一，建成一个具浓厚的民间文化和古朴典雅的与周围石林、盆景融为一体的特色山庄，使所有度假者能感受到回归自然、爽心悦目的星级享受；既有花果山的特色，又有桃花源的品味！
并通过该山庄的建成营业能吸引更多的游客和投资者来景区投资开发。
本项目建设的基本原则结构是：
１、独俱特色，讲究档次；2、与周围景观充分融合与统一；3、突出度假娱乐功能为主兼顾其他的经营理念。
第二章项目背景和建设的必要性
一、项目提出的背景
####炉碧经济开发区起步建设于2008年，位于####州####市西北面的炉山镇和万潮镇境内，2011年7月被####省人民政府批准为省级开发区####炉碧经济开发区，是####省重点培育的“千亿级”开发区之一，开发区规划面积180平方公里，分为一区两园，即####炉山工业园区和麻江碧波工业园区。
随着炉碧经济开发区开发力度的加大，进驻园区的投资商、商务游客、外迁务工人员等越来越多，园区内的基础设施建设相对滞后。
为加快全州旅游业发展，更好的服务和吸引大量涌入的园区投资及务工者，结合园区打造“林间产业园、山间乐居镇”和面向成都、重庆、昆明、南宁、长沙等中国西南重要城市及东部沿海“珠三角”的生态物流中心的目标，本项目在此背景下提出。
二、项目建设的必要性和建设意义
1、国家对西部大开发实行政策倾斜，为####市旅游业的发展带来了机遇，市委、市政府在调整产业结构中，提出了培育和发展旅游业，并力争将旅游业作为我市的后续产业。
休闲、度假作为旅游业的载体，其服务、建设和开发工作，在调整产业结构方面起到先导性的作用。
2、张公桥水库作为####地区第二大水库，本项目的建设为加强对库区资源的保护，有序地开发利用，将有效地控制水土流失，改善生态环境，确保####市用水安全有重要意义。
3、该项目的建成，将进一步扩大炉碧经济开发区及####市的知名度，带动全市第三产业的发展，在帮助水库周边农民脱贫致富，增加财政、税收收入，将起到强有力的推动作用。
4、建设一个具有浓厚的民族文化、古朴典雅和民族风情融为一体的特色度假村，是炉碧经济开发区内独一无二的投资项目，也是吸引更多投资人、游客等的要素。
从以上分析可以看出，####市经济社会具有很大的发展潜力，炉碧经济开发区张公桥水库金银洞，十分适合开发和发展旅游，因此对金银洞貔貅旅游度假村基础设施建设进行投入，建设成集休闲、观光、旅游、服务为一体的独具特色的风景旅游度假村，具有十分重要的意义。
第三章市场分析及预测
一、####市旅游业概况及前景分析
####市是####苗族侗族自治州首府、黔中经济区五大主要城市中心、####省东部区域性中心城市。
####是我国主要的民族风情旅游城市、####东线旅游中心、####东南部重要的中心城市，黔中经济区重要中心城市，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔，是全州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。
除有内容丰富、格调古朴、风貌独特的民族风情和文物古迹外，自然风光主要有香炉山、小高山、金泉湖和一批景观独特的溶洞。
还有各种大小民族节日集会点136个，有“百节之乡”之称。
自1985年对外开放以来，已接待20多个国家和地区的旅客。
####属典型的民族风情生态旅游区。
以其得天独厚的自然景观、古朴浓郁的民族风俗和悠久独特的民族文化成为世界级的民族风情旅游胜地之一。
随着旅游资源的不断利用，各种风景旅游设施的开发建设，####市的旅游综合接待能力和服务质量迅速提高，####市接待游客人数大幅增长，旅游收入进一步提高。
预测增长率见表1
游客及旅游收入增长率预测表1
项目
年份
游客
（万人）
平均增长率
（%）
旅游收入
（万元）
年平均
增长率（%）
2010
33.5
15.9
8300.0
35.2
2015
71.8
6.8
15120.0
30.5
2020
101.5
8.2
25000.0
39.52
二、####炉碧经济开发区前景分析
####炉碧经济开发区地理位置优越，作为####州重点展业发展区，优越的地理位置吸引了大量的投资者、商务游客及休闲游客，在饮食、娱乐文化上也越来越追求完美。
目前园区内主要的休闲、娱乐、饮食、住宿等基础设施还达不到投资者、商务游客及休闲游客们的需要。
所以建设一个具有浓厚民族文化、古朴典雅和民族风情融为一体的特色度假村，是吸引更多投资者、游客到炉碧经济开发区观光旅游和投资开发的前提。
第四章项目建设场址及建设条件
一、建设选址．特征及建设条件
炉碧开发区金银洞貔貅旅游度假村项目选在下司至炉山主干道旁，总面积（水库+陆地）约600亩，张公桥水库北面，度假村朝向坐北朝南，该地块特征为平整。
建设条件适中，水泥、砖、沙、钢材及其他等建筑材料可就地取材。
二、公用工程要求
1．电力。
供电已有一个30KV的主变压器，生活水源2KM内已接通。
2．通讯。
可用电览装程控电话，移动及联通信号较好。
3．环保。
所有粪便及其他生活垃圾均采用两次化粪方式方能排出，废水入坑过滤，确保山庄整洁、卫生、无污染。
4．消防。
度假村室内外尽可能采用防火材料装修，且装备消防器材．
5．卫生防疫。
主要抓住两点，一是食品卫生防疫，严明卫生制度，养成卫生习惯；二是公共卫生防疫做到环境整洁，客房一客一换，定期消毒。
三、工程地质、水文地质条件
拟建地址无不良地质现象，地基土强度较高，适宜建筑；场地地势较高，排泄基准低，总体地下水埋深较大，浅部含水量较小。
因此地下水对施工及地面建筑影响极小，场地地震动峰值加速度系数<0.05，属中软场土地，Ⅱ类建筑场地。
第五章建设规模与建设内容
一、建设规模
序号
项目名称
投资估算（万元）
规模
标准
备注
1
宾馆
200
1100m2
含配套设施
2
值班室
10
100m2
含配套设施
3
车道、步道
25
1000m2
含配套设施
4
垂钓馆
20
100m2
含配套设施
5
庄内绿化
15
1000m2
合计
270
二、资金筹措
项目总投资为270万元，采取合资合作方式进行招商引资。
第六章建筑方案选择
第一节、总体规划设计理念
1、强调营销环境的情调、氛围
现代社会的消费者，在进行消费时往往带有许多感性的成份，容易受到环境氛围的影响。
在饮食上他们不再只注重食物的味道，而更注重进食时的环境与氛围。
要求进食的环境“场景化”、“情绪化”，从而能更好的满足他们的感性需求。
因此，本度假村建设过程中，在布置环境、营造氛围上下大功夫，力图营造出各具特色的，吸引人的种种情调。
2、注重生态农业、绿色食品、保健环境
随着人们对环境污染、生态平衡、自身健康等问题的关心程度日益提高，无公害、无污染的绿色食品、保健食品，受到了消费者的欢迎，本度假村将适应这种要求，创建绿色生态园，推出自己的保健绿色食谱，并增加保健设施，营造保健环境。
3、提升文化品位，增加文化附加值
人们对物质的需求是有限的，对文化的需求是无限的。
提高餐饮企业的饮食文化品位，已成为餐饮市场竞争的一个重要领域，一种重要趋势。
本项目将在不破坏原有生态环境下，建设一个结合我市民族文化、古朴典雅和民族风情，并将其融为一体，使用功能上应集会务接待、休闲度假、餐饮美食、娱乐健身等于一体的原生态度假村。
使游客即能感受到大自然风光和民族风光，又能有星级享受。
第二节、项目建筑方案
一、总平面布置和功能要求
1、科学合理、节约用地。
2、满足基本功能需要，适当考虑未来发展。
3、合理确定功能分区，科学地组织人流和物流。
4、室内采光、色彩设计符合要求。
5、建筑布局紧凑，内部交通便捷，管理方便，减少能耗。
6、根据不同地区的气候条件，合理确定建筑物的朝向、充分利用自然通风与自然采光，合理确定旅客区和清洁区的平面关系，行政办公和配套设施的关系。
7、方案设计应遵循国家现行有关规范和要求，在满足总体规划的前提下，充分考虑平面布局的灵活性和变通性，最大限度地满足各种使用功能的要求。
8、根据场址地形特色，建筑布局应充分考虑场址周边环境，力求总体布局合理。
9、场址内交通组织，应坚持功能适用性原则，满足快速反应需要，重点做好内部交通组织和安全疏散的原则。
10、立面设计力求构思独特，造型新颖、美观大方、富有民族特色，要适应城市发展的需要，美化城市容貌。
11、结构方案做到经济合理，在建筑材料的选用上，应兼顾美观可靠，又经济节能，合理布置消防安全设施。
二、建筑及装修
（一）建筑标准
宾馆必须满足功能的需要，各类用房安排应统筹兼顾，合理利用。
步道、车道及钓鱼场需因地制宜，尽量不破坏原有花草树木。
1、旅客用房与办公用房应相对分开设置，并应做好隔声措施。
2、会议用房的面积应按人员的数量确定，人均建筑面积不少于2.2平方米。
并应配备扩声、投影等音响、声光电化设施。
（二）装修标准
1、装修标准要高端、上档次，建筑材料的选用要因地制宜，做到适用、经济、美观、大器。
2、办公用房宜采用普通装修，开放性公共空间及住宿用房适当提高装修等级。
避免片面节约或盲目追求高标准和华而不实的倾向。
3、建筑装修原则上要求一体化设计，室内外装修与建筑安装工程应同步进行，避免装修时破坏结构主体。
宾馆用房装修标准材料等级举例
等级
部位
中级装修
普通装修
外墙
中级釉面砖、玻化砖、中级外墙涂料、真石漆等。
普通墙面砖、普通外墙涂料、装饰混凝土等。
内墙
中级釉面砖、玻化砖、塑料扣板、中级内墙涂料等。
普通釉面砖、普通乳胶漆、水性涂料、中高密板等。
地面
中级地砖、玻化砖、普通石材。
普通地砖、水磨石、塑料地板等。
天棚
石膏板、石膏纹条、乳胶漆等。
水性涂料、石灰浆等。
门窗
铝合金及彩板门窗，Low-e双层中空玻璃窗，实木门等。
塑钢门窗、铝合金中空玻璃窗、拼板门、胶合板门、镶板门等。
第三节、建筑设计
一、设计依据
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；
《建筑设计给排水设计规范》GBJ15-2003）；
《建筑设计
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