物业四级服务标准Word文档下载推荐.docx
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档案
建立物业管理档案,
配备专职档案管理人员,有档案资料室。
应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。
7.1.5
标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
7.1.6
客户服务
每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。
对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。
水、电急修20
分钟内、其他报修30
分钟内到达现场;
由专项服务企业负责的设施设备应在30
分钟内告知。
报修回访率应不少于30%。
5
业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2
个工作日内回复。
投诉回访率100%。
6
每年至少公开征集1
次物业服务意见,问卷率80%以上,公示整改情况。
每月组织1
次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。
8
每年组织业主参观共用设施设备机房。
9
每年至少组织2
次社区文化活动。
10
重要节日进行美化装饰。
11
设置公共信息栏;
配合相关部门进行公益性宣传。
12
按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
13
有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。
7.1.7
专项服务委托管理
签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。
专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;
操作人员应持有相应的职业资格证书。
专项服务企业人员统一着装,佩戴标志。
对专项服务进行监督及评价。
7.2
共用部位及共用设施设备运行、维修养护
7.2.1
综合管理
建立房屋及共用设施设备的基础档案。
运行、检查、维修养护记录应每月归档。
组织实施房屋使用安全情况评估检查。
共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;
共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。
5
每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6
特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7
雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
设备机房
1)每月清洁1
次,室内无杂物。
2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材,每月检查1
次消防器材,确保完好有效。
4)设施设备标志、标牌齐全。
5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。
7.2.2
共用部位
房屋结构每季度检查1
次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。
按鉴定结果组织修缮。
建筑部件
1)每季度检查1
次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2)每2
周巡查1
次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)每2
月检查1
次共用部位的室内地面、墙面、天棚;
室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
附属构筑物
1)每2
次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2)每2
次雨、污水管井等。
3)每2
次大门、围墙、围栏等。
4)每2
次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)每年检测1
次防雷装置。
7.2.3
空调系统
运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
运行期间每日巡视1
次空调系统,保证室内温度符合相关规定。
制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。
每年检查1
次管道、阀门并除锈。
每年检验1
次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
每年清洗消毒1
次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;
每年清洗消毒2
次风机盘管滤网;
每两年清洗消毒1
次风管。
每年对空调系统进行1
次整体性维修养护。
7.2.4
二次供水设施
按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水
质符合国家生活饮用水卫生标准。
每日巡视2
次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。
每2
月切换1
次备用水泵。
每季度检查1
次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;
每年养护1
次水泵。
每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;
溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.2.5
排水系统
排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
污水泵汛期每日巡视2
次,平时每周巡视1
次,检查设备运行状态;
每周进行1
次手动启动测试;
每季度养护1
次。
化粪池
每半年检查1
次化粪池;
组织安排清掏。
7.2.6
照明和电气设备
楼内照明每日巡视1
次,一般故障12
小时内修复;
其他复杂故障3
日内修复。
楼外照明
每周巡视3
次;
一般故障1
日内修复;
其他复杂故障5日内修复;
周调整1
次时间控制器。
应急照明
每日巡视1
次,发现故障,即时修复。
低压柜
每日巡视2
次设备运行状况;
每半年养护1
次,养护内容包括紧固、检测、清扫;
次电气安全;
每半年检测1次接地电阻;
每年校验1
次仪表。
低压配电箱和低压线路
每月巡视2
每半年切换1
次双路互投开关。
控制柜
每周巡视1
每年养护2
次,养护内容包括紧固、检测、调试、
清扫;
每半年校正1
次各种电器元件或控制设备的设定值;
次远控装置。
发电机
每月试运行1
次,保证运行正常;
每年1
次带负荷运行;
每年活化2
次蓄电池;
每日巡视1
次充电机和蓄电池。
检测
每3
年检验1
次内部核算电能表。
配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;
穿墙线槽周边封堵严密;
锁具完好;
电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7.2.7
安全防范系统
报警控制管理主机
每日巡查1
每周表面清洁1
每年内部除尘1
对讲门口机
每2
周检查1
次按键、显示屏等;
周表面清洁1
每半年内部除尘1
网络控制箱
每季度检查1
次外观、接线;
每季度表面清洁1
红外对射探测器
次接线、探测范围、防水状况等;
月表面清洁1
图像采集设备
每周检查2
次监视画面、录像功能;
周表面清洁1次;
摄像机
次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;
每季度镜头表面清洁1
每年防护罩内部除尘1
解码器
次防雨罩、接线等,进行相应的调试;
云台
次运转、接线,进行清晰度调校;
每年转动部位上润滑油1
巡更点
次外观;
每日存储巡更记录。
读卡器
次,查看防水状况。
11
电磁锁门锁
每月检查1
次吸力、外观、接线。
12
出门按钮
次开锁功能、接线。
7.2.8
电梯
电梯在投入使用前或者投入使用后30
日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
在电梯安全检验合格有效期届满前1
个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;
电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。
制定电梯应急救援预案并定期演练。
发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。
物业服务人员应在15
分钟内到达现场,专业维修人员应在30
分钟内到达现场。
7.2.9
水景
启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。
使用期间每日巡查1
次喷水池、水泵及其附属设施,每2
次防漏电设施。
设置必要的安全警示标志。
水质符合卫生要求。
7.3
消防安全防范
7.3.1
建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。
成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;
每年组织1
次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;
每年对员工进行2
次消防安全培训。
每日防火巡查1
次,每月防火检查1
次,按照规定每年检测1
次建筑消防设施;
保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;
无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。
消防控制室设专人24
小时值班,每班2
人,及时处理各类报警、故障信息。
发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
7.3.2
消防设施设备维修养护
火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备
次设备运行情况,保证24
小时连续正常运行;
每月检查测试1
次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;
每年机柜内部除尘1
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1
次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;
探测器投入运行2
年后,每3
年由专业清洗单位清洗1
)备用电源
每月检测切换1
次主、备电源;
每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1
消防广播系统
每月检查测试1
次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;
每年机柜内的设备内部除尘1
防排烟系统
次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;
次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
防火分隔设施
每月抽查测试1
次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;
每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1
次润滑油,电控箱内部除尘1
每年维修养护2
次防火门附件,在门的转动部位补充1
次润滑油。
水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1
次,每季度检查1
次润滑情况;
次室内、外消火栓。
应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1
次,测量1
次照度和供电时间。
消防电梯
次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。
灭火器
每日巡查1
次灭火器数量、位置情况,每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。