国际贸易中心建设可行性研究报告Word文档格式.docx
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附图：
1、总平面布置图
2、沿山东路透视图
3、沿东海路透视图
4、沿海岸鸟瞰图
附件一：
1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告
2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告
3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告
附件二：
1、青岛中金渝能置业有限公司营业执照
2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书
3、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号）
4、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号）
5、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第20062670号、第20062672号、第20062671号）
6、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（青规建管字[2007]27号）
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称：
青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）
二、建设地址：
青岛市市南区香港中路8号
三、开发商：
青岛中金渝能置业有限公司
四、开发单位基本情况
青岛中金渝能置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路52号时代广场10层，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。
公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验……
五、项目建设规模及主要内容
青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积327449平方米，其中：
地上建筑面积264995平方米，地下建筑面积62454平方米。
青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中：
1、A区：
位于山东路6号，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积113141平方米，其中：
商业裙房19178平方米（1～6层），五星级酒店式公寓76615平方米（7～50层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348平方米。
2、B区：
位于香港中路8号，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积119094平方米，其中：
商业裙房20921平方米（1～6层），甲级写字楼28298平方米（7～22层），五星级产权式酒店47669平方米（23～48层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206平方米。
3、C区：
位于东海西路31号，占地面积6666.7方米，规划建筑面积95214平方米，其中：
商业裙房20921平方米（1～6层），高级公寓51393平方米（7～43层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米.
六、项目总投资及资金来源
1、项目总投资
初步测算，项目建设总投资为288281.36万元，其中：
土地成本95568万元，建筑安装工程费用153115.72万元，其他费用21576.86万元，预备费用5240.78万元，建设期利息12780万元。
分区计算投资，A区建设投资为92250.6万元，B区建设投资为113260.55万元，C区建设投资为82770.21万元。
2、资金来源
项目建设所需资金288281.36万元，拟通过以下渠道筹集：
（1）建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金110000万元；
（2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；
（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金78281.36万元。
七、经济技术指标
主要经济技术指标汇总表
序号
项目
单位
总指标
A区指标
B区指标
C区指标
1
占地面积
平方米
18229.2
5067.7
6494.8
6666.7
2
建筑面积
327449
113141
119094
95214
3
建设总投资
万元
288218.36
92250.6
113260.55
82770.21
4
销售收入
851845
283448.4
319455.8
248940.8
5
销售税金及附加
46851.48
15589.66
17570.07
13691.78
6
土地增值税
185938.18
64258.37
66382.15
55297.67
7
销售利润（税前）
296700.18
100011.83
109464.8
87223.54
8
税后利润
198789.12
67007.93
73341.42
58439.77
9
投资利润率
%
102.92
108.41
96.65
105.38
10
投资利税率
183.67
194.97
170.77
188.73
11
所得税后财务内部收益率
59.62
45.92
44.28
60.22
12
所得税后投资回收期
年
2.54
3.15
2.87
13
所得税后财务净现值（IC=10%）
156637
39663
44570
64177
14
所得税前财务内部收益率
85.65
66.32
63.84
86.11
15
所得税前投资回收期
2.31
2.84
2.85
2.42
16
所得税前财务净现值（IC=10%）
247719
64148
72329
101273
第二节可行性研究报告编制依据
一、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
二、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
三、《房地产开发项目经济评价方法》
四、《山东半岛城市群总体规划》
五、《青岛市城市总体规划》
六、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号）
七、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号）
八、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）
九、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（青规建管字[2007]27号）
十、建设单位提供的其他资料
第三节项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第一疗养院将第二疗养区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公司以9.1亿元中标，2005年9月26日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。
2006年3月9日，青岛市规划局以青规函业字[2006]155号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。
2006年7月15日，青岛市规划局核发了该项目的《建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号）；
2006年7月29日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的《房地产权证》（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）；
2006年8月3日，青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号）对该项目予以核准立项；
2007年4月30日，青岛市规划局核发了《建设工程规划许可证》（青规建管字[2007]27号）。
二、项目建设的必要性
1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划
《青岛市城市总体规划》中提出：
沿山东路、香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心”，并作为青岛市的中心商务区。
因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，符合青岛市发展楼宇经济的规划。
2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣
楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。
在建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。
3、符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划
青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路、南京路、福州路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米。
在建的青岛国际贸易中心位于香港中路8号（青岛金融街），地处青岛CBD的核心地带，在此规划建设国际5A写字楼、五星级酒店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划。
第二章市场需求分析
第一节青岛市概况
青岛市地处山东半岛南部，位于东经119º
30′～121º
00′、北纬35º
35′～37º
09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
2005年末全市总人口740.9万人，其中：
市区265.43万人，所辖五市（县级）475.47万人。
2005年，全市实现生产总值（GDP）2695.5亿元，增长16.9%。
其中，第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%，第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%，第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。
三次产业的比例关系调整为6.5：
51.9：
41.6。
全市实现地方财政一般预算收入176.34亿元，增长35.1%；
地方财政一般预算支出203.06亿元，增长23.4%。
税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征）393.01亿元,增长15.1%；
地税税收收入120.88亿元,增长20.0%。
第二节青岛市房地产综合分析
一、青岛房地产发展阶段分析
房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。
青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。
从1992年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段：
即①增长扩张期（92年到95年）；
②回落调整期（96年到97年）；
③复苏回升期（98到99年）；
④新一轮快速发展期（2000年以来）。
1、增长扩张期（1992-1995）
1992-1995年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括92到93年的爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过130%），94年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降2.06%、3.28%），95年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长43.72%和14.85%）。
青岛市房地产1992-1995概况
单位：
万平方米
年份
房地产开发投资（万元）
施工房屋面积
同比增长%
实际销售商品房屋面积
房地产开发企业数量
1992
-
258.95
39.51
178
1993
610.75
135.86
93.18
135.84
217
1994
374001
598.14
-2.06
90.12
-3.28
182
1995
539000
859.65
43.72
103.5
14.85
254
2、回落调整期（1996－1997）
经过92－95年的过快膨胀，1996、1997年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。
房地产开发投资额分别同比下降7.1%、9.8%，1996年实际销售面积同比下降了5.1%，竣工面积分别同比下降5.2%、11%。
在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在1997年出现了31.6%的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。
青岛房地产1996-1997年发展概况
房地产开发投资（亿元）
同比增长
实际销售面积
企业数量
1996
50.1
-7.1
815
-5.2
98.2
-5.1
240
1997
45.2
-9.8
725
-11
129
31.6
311
3、复苏回升期（1998-1999）
进入1998年和1999年，青岛房地产市场又逐渐升温，98、99年房地产开发投资额分别同比增长11.95%、28.06%，施工面积同比增长15.88%、3.27%，实际销售面积同比增长53.78%、30.26%。
青岛房地产1998-1999发展概况
万平方米
房地产开发投资
（亿元）
1998
50.6
11.95
840.14
15.88
198.67
53.78
393
1999
64.8
28.06
867.6
3.27
258.78
30.26
378
4、新一轮发展期（2000至今）
从2000年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段。
二、青岛市一级市场状况
青岛市区东部为崂山山脉，北部为环境较差的传统工业区及老城区，所以基于青岛的特殊地理情况以及城市迅速发展的刚性需求，青岛市区当前土地资源极端紧缺，尤其是沿海CBD区域已近乎无地可用。
青岛近几年的火爆楼市更是引得国内地产大鳄进入本地市场，对地块的品质要求愈来愈高，引发在青岛一级市场上的竞争更加激烈，拍出众多“天价”地块。
来通过近来青岛市市区几宗土地交易可以明显察觉土地的珍缺性。
1、市北区西吴家村地块2007年
2007年9月5日，通过挂牌出让及拍卖方式，青岛市位于市北区西吴家村250号的（山东路）地块，在拍卖会上经历了279个回合的较量，最终以16.1826亿元的总价成交，楼面地价达到8330元。
2、银川西路A地块2005年
2006年6月18日，位于市南区银川西路土地面积近1.8万平方米的A地块以5120元／平方米的楼面价被某地产公司拍得。
此地块位于CBD区域之外，在交通、配套等方面均与国贸中心项目有较大差距。
3、奥帆赛地块2005年
奥帆赛地块作为建设市场化运作的一部分，也被青岛市政府挂牌出售。
奥帆赛地块位于奥运分村东侧，南侧直接面向大海的奥运一号地块以16000元／平方米的楼面价成功交易。
此地块的挂牌起始价已远远超过了目前市区的最高地价，堪称新的地王。
三、青岛市房地产整体发展现状
1、板块划分：
城市地段层级基本形成，价格和物业档次形成明显区隔。
李沧和四方区板块：
以大量经济适用房和部分低端商业、低端住宅为主。
中部板块：
以普通城市住宅和中档商业为主。
西部滨海板块：
围市政府、香港路有众多高档商业及办公楼，区内多为中、高档普通住宅。
东部滨海板块：
以银川东路为界，南部为滨海高档住宅区；
北为中端档次住宅物业。
附：
香港中路CBD板块概况
2、经济背景
2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资268.36亿元，同比增长19.9%，比上年回落15个百分点，比2006年一季度、二季度、三季度，分别降低17.1个百分点、8.8个百分点、3.4个百分点。
按投资用途分，完成住宅投资199.61亿元,同比增长23.2%,占全部投资额的74.4%，较上年提高了2个百分点；
办公楼18.13亿元,同比增长30.7%,占全部投资额的6.8%，比上年提高了0.6个百分点；
商业营业用房投资22.61亿元,同比增长25.6%,占全部投资额的8.4%，所占比重较上年提高了0.4个百分点；
完成其他用房投资28.02亿元，占全部投资的10.44%。
住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。
2006年，市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。
从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。
在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资105.7亿元，同比增长47.1%，高出全市增幅27.2个百分点，占全市房地产开发投资的39.4%，比去年提高7.3个百分点。
五市完成投资57.92亿元，增长19.5%，增幅低于全市增幅0.4个百分点。
市内四区完成104.7亿元，仅增长1.2%。
从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985万平方米，增长27.8%，其次是市郊三区1071万平方米，增长2.3%，市内四区仅增长1.2%。
从竣工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为240.5万平方米，增长6.6%。
“十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。
预计在未来5年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积120万平方米；
以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；
完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到40座，楼宇税收占全区总税收超过60%；
引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到1万家，总部型企业达到500家。
3、市场现状（以2006年1—5月份为例）
2006年1-6月青岛房地产开发投资稳步推进，2006年1－6月份，全市完成房地产开发投资117.43亿元，同比增长28.7％，低于固定资产投资增幅8.9个百分点，比上年同期回落27.1个百分点。
按投资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增长50％，高于全市房地产投资增速21.3个百分点，占全市房地产开发投资的77.9％，比去年同期提升了11.1个百分点；
办公楼投资8.25亿元，同比增长2.2％；
商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8％、28.5％。
2006年前6个月，青岛市房屋销售面积281.4万平方米，其中：
期房销售面积176.2万平方米，占青岛市房屋销售面积比重为62.6%，同比提高17.4个百分点；
现房销售面积105.2万平方米，占37.4%。
青岛市房屋销售额124.2亿元，其中：
期房销售额为81.7亿元，占比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现房销售额为42.5亿元，占比重为34.2%。
销售
2006年1—5月份，全市房屋销售面积237.3万平方米，其中，现房销售面积89.9万平方米，占比重为37.9％，期房销售面积147.4万平方米，占比重为62.1％；
全市房屋销售额102.8亿元，其中，现房销售额为36亿元，占比重为35％，期房销售额为66.8亿元，所占比重为65％。
此外，和记黄埔、浙江绿城、上海实业等全国知名品牌开发企业的进驻，为青岛市整个房地产行业的发展带来了极大的影响。
他们的到来为青岛的房地产市场楼盘品质的提升带来了先进的理念，必将使青岛楼盘项目各方面的指标在现有的基础更上一层楼。
第三节青岛市住宅市场分析
1、市场概况
2005年，虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击，但是商品房销售价格分类指数依然是8类指数中最高的，青岛房价依旧走高。
投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线，反映出国家对
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