兆安现代城定位战略及策Word下载.docx

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中央生态物业——才是国际的物业

国际商圈物业——才是国际的物业

交通枢纽物业——才是国际的物业

国际社区物业——才是国际的物业

人居标准物业——才是国际的物业

兆安品牌物业——才是国际的物业

从而实行其主题：

“以国际视野造城”的国际概念，并在此国际概念下换汤不换药反复诉求支撑此国际概念的强力卖点：

1、城市中央柳江河畔

2、CBD动脉行政核心

3、艺术公园名豪群落

4、世界建筑皇族蓝本

5、专属领地巅峰高度

并针对别墅群特别诉求：

在中央筑就你的殿堂——城市中央，柳江河畔，可以收藏的府邸，只为少数人筑造。

并且，针对项目大卖点，始终一脉固守四大主核心，以此为国际概念的卖点支撑，借势资源。

1、城市核心——城市向东/向心力向东/中心领地生活

2、政治核心——行政中心物业/权贵领域/城市主流生活

3、生态核心——江畔公园的尊贵领域/比肩国际生活

4、商圈核心——国际五星级酒店商圈/商务荣耀

并在海报形象篇进行拓展：

1、柳州CBD轴心·

国际生态社区

兆安现代城，真正国际豪宅品级，引领国际主流生活！

国际生活首度启航，兆安现代城2008巅峰钜献

2、国际枢纽，商圈核心领域

与国际五星酒店相邻，桂中大道，内外交通便捷的路网系统，打造商务柳州新形象。

国际精英消费群购买力惊人，主流人群成就主流生活。

兆安现代城位于行政、国际无星商圈核心的金贵领域，坐拥无限升值空间！

3、国际品质，居住核心领域

兆安现代城无论从社区规划、配套，建筑格调、户型布局，还是居住密度/绿化率/楼距等指标上，都达到国际人居的标准。

5、国际区位，政治核心领域

与柳州市政府相临，行政经济促就商务服务中心格局形成。

兆安现代城行政中心物业，优享各项市政优裕配套，权贵领域的都市主流生活！

6、国际生态，公园核心领域

400米临江的自然生态广场公园，文化艺术、优美花园式居住的名流及富豪群落。

兆安现代城位于政府别墅区、400米临江公园旁的尊贵领域，城市CBD中心的公园物业，比肩国际高尚公园住宅物业！

总诉求借势依托：

柳州正走向国际性的大城市，城市中心东移，向心力东移，兆安现代城位于CBD轴心的核心领域

那么，由此可得知此诉求脉络以借阳光100配套资源之上，而进行国际主流生活的概念炒作。

通过透视分析法可以看出，此类推广诉求法，是COPY式翻版定位法，对于市场领导者——阳光100而言，本案是其定位的从属者，翻版复制者，真正属于本案的独特市场竞争区隔无法突显，并随着宣传力度的不断深入，不断为阳光100深化其国际形象，原因在于，现代城就在阳光100旁，炒的也是国际生活，而在柳州市场尤其是河东市场上，受众真正早已深入心智并且认可的只有阳光100，并且其名不虚传，但现代城只是拿来主义，真正属于自己的项目特征又是什么？

真正独步市场纵横的市场品牌内涵又是什么？

河东早已炒热，从2005年热炒起，风风火火地炒了三年，河东的投资升值潜力、新城市中心地位已是众人皆知，不炒自热了。

因此，现代城所面临的问题不是做河东区域上的批发盘，也不是作河东区域上的跟风盘，现代城应该要走独具自身项目特色的差异化实力竞争盘！

因此，可以豪不犹豫地判断，现代城借势没有错，但是高明地借还是公开地借，这决定现代城的市场影响力，决定现代城的市场竞争力！

从现代城自身的资源优势来看，它有条件可以在资源关联划分、再生整合的市场推广运作手法中，介入属于自己的资源特质，并在居住资源上凌驾于阳光100之上，同时与区域竞争盘产生强有力的品牌竞争区隔力，而不必固步自封，做一个吃力不讨好的定位COPY寄生盘。

当然，依托阳光100的借势，若推柳州国际主流生活，跟尾打国际概念，也是一种潮流，项目比上不足，比下有余，销售出去也不是大难题。

但问题是，条条道路通罗马，但最近的只有一条，任何项目在所处条件和背景下，存在无数个解，但最有效的只有一个，而策划的要求就是尽可能找到第一有效的方法。

找出价值最大的一手，才是必胜之道，才能为项目制造第一选择权的优势，从而制造时间差，这个时间差也就创造了项目领域的市场价值。

以一句简约而不简单的话为结尾：

合适的才是最好的！

现代城定位战略及定位策略

一、现代城定位战略

世界上最高明的策略是“胜兵先胜而后求战”，未战而胜券在握，正所谓运筹帷幄之中，决胜于千里之外,真正的成功者一定是成功在出手之前。

“兵马未动，粮草先行”，而对于地产来说，入市前的定位是否精准相当重要，否则很可能面临“败兵先战而后求胜”的窘迫局面。

如何确立精准的项目定位，必须从项目的自身优势上深入挖掘，结合关联策划、资源整合再生，定位出真正适合项目的定位战略及策略。

由于现代城南临柳州市政府新行政中心，坐拥CBD名流国际城市主轴，享有柳州国际商圈荣耀。

西眺柳江，享逸400米临江岸线，远眺蟠龙山，更享有河东广场清新绿沛。

从项目的地理位置着手，本案是柳州首席同时具备CBD国际中央商务区及CED国际中央生态区的名流国际荣耀圈。

而阳光100仅作为国际CBD城市主轴的根据地，商业氛围浓重，环境嘈杂，不适合纯居住，舒适性差，但现代城却兼而有之，并且凌驾于其之上，于城市国际CBD中轴商圈喧嚣之外，独守CED国际中央生态区之静谧。

记住，CED的关键词：

城市中的中央生态区，于城市轴心之中，而远离喧嚣的中央生态区。

何谓CBD?

中央商务区（CBD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。

要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区（CBD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。

要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区；

他是中央商务区（CBD）的龙头，是人气的主要活动区域。

CBD是一个中心城市对外辐射的核心桥头堡；

对国外来说，CBD是一个进入中国中心城市的门户。

伴随着中国加入世贸组织，大批跨国公司、金融机构进入中国，建立它们的总部，引发众多行业聚集，这必然对中央商务区的高档办公环境产生大量、持续的需求。

加快建立CBD将有助于接纳来自于国外的服务、贸易、金融、证券、商务等行业的投资。

CBD作为国际性商务活动的平台，外商习惯它、认可它。

在中国中心城市建设中央商务区，实质上是为国内企业提供了与国际商务接轨的必要条件。

在城市的发展中，CBD的概念已经由广义演变成狭义,成为区域发展的新模式。

CBD将成为区域的功能和水平竞争的制高点。

一个规划科学的CBD，可以提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。

同时也可以通过CBD这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。

一个好的CBD规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是CBD区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且也是中心城市的标志，也是最值得关注的焦点。

何谓CED?

【CED】缩写CenterEcologyDistrict中央生态区，俗称为“绿色根据地”。

城市中心的“绿肺”

CED全称CenterEcologyDistrict，中文译为“中央生态区”,也称“绿色根据地”。

CED是城市里靠近山体和水体，拥有较完整的植被，而且自然生态圈没有被破坏，空气、水、阳光等无污染，生物链也较为完整的区域。

中央生态区（CED）拥有清澈明冽的水质，新鲜清新的空气，温暖和煦的阳光,这里绿树成荫，鸟语花香，富含高浓度负氧离子,是都市里与喧嚣绝缘的地带。

CED独有幽静的禅意。

一如寺外钟声晨起。

CED见证生命的美丽。

一如从新叶到花开到果熟，生命每一刻都在展示美丽。

CED感悟人生的真谛。

人为什么活着，自然生态教给你一个关于生的真理。

CED是都市据守自然的最后根据地。

由此关联逻辑推导，可得出现代城定位总战略：

立于CBD国际轴心之中，从CBD国际轴心出发，衍生出CED国际中央生态区，取其精华，去其糟粕，实现国际CBD+国际CED的完美组合，站在巨人的肩膀上，超越巨人。

关键战术：

迂回战术/敌阳不如敌阴

战术思想：

兵无常势，水无常形，避实而击虚，因敌变化，敌阳不如敌阴，共敌不如分敌。

迂回战术：

从CBD走向CED，距离有多远？

从豪宅走向名宅，距离有多远？

敌阳不如敌阴:

◎“入仕而能出世”，于CBD之中远离CBD

◎“江山美人两不误”，揽CBD而拥CED

推广总主题：

柳州首席CBD&

CED名流国际荣耀圈

推广口号：

驾驭荣耀◎名流本色

备选方案：

（一）

名流国际荣耀圈

（二）

柳州首席CED名流国际荣耀圈

上层地位◎名流尺度

（三）

二、现代城定位策略

围绕本案价值辟垒，从地段、户型、建筑、配套、景观、生态、规划、内涵上建立本案八大核心价值体系，并且进行核心价值体系的深挖、派生、分解、升华，以创新手法着手创意，激发市场关注与共鸣。

项目自身有利资源，不仅为CBD，更为CED，不可弃之不用，相反要敏锐择之而革新运用、关联式组合运用，形成再生资源，运转项目品牌实力基础核心。

在立体化、系列化的脉络扩张下，筑就本案独具竞争力的柳州首席CBD&

CED名流国际荣耀圈“王者国度”。

使项目在周密的目标式强力攻略诉求下，令其CBD&

CED名流国际荣耀圈浮出水面，折射其熠熠生辉的项目地位，从而形成有利销售的优势局面。

从某种意义上说，创意可以和销售成正比，尤其在360度整合传播体系周密配合下，创意更具隐形杀伤力。

三、现代城定位原理及释意：

杀人莫见血，见血非英雄。

借刀杀人，瞒天过海，不露形迹。

借刀，要讲艺术和手法。

何谓高明之借，何谓愚笨之借？

何谓明借，何谓暗借？

转移视听，暗渡陈仓，旁敲侧击，以达“他山之石，可以攻玉”，势高而力猛，出奇制胜，择其利而扬之，避其力而改之，深藏不露，暗设埋伏，于无形之中，扩张势力，趁敌不备，突起攻击，声东击西，乘隙插缝，扼其主机，反客为主，占其主势，安插暗箭，抓住关键，步步为营，夺取主力。

一则借本案势力发源地——阳光100资源配套及其市场辐射影响力，借势引爆，取其精华，去其糟粕，以利于本案市场辟垒为出发点，凌驾于对手之上。

二则借正反破题式创意手法+360度整合营销一脉相承，占地为王，抢占市场制高点。

如此，形成项目居高临下，易守难攻，游刃有余，术势皆备的市场纵横之道，而形成有利的销售掌控局势，牵一发而动全身，并结合持续而有目标针对性的SP促销活动，令项目以磁场张力吸纳目标客户群，从而有机会主导市场，乃至呼风唤雨。

此为谋略之思，棋局之算，形于思而成于行，然市场万变，以不变应万变，此为谋略之本，知已知彼，以法驭术、驭势，法术势融会贯通，超级整合链接，启动项目强力霸势。

简要策略如下：

竞争力核心：

分主题：

坐享在CBD之内，生活在CBD之外

………等一系列由战略而展开的主题攻略，通过以下资源系统整合，形成柳州首席CBD&

CED名流国际荣耀圈=4大标签+8大风范+8大升级+8大定律+3大人居境界

核心战线：

备注：

CBD与CED两个地产术语，须于推广中导入术语形象概念，使之为受众熟识及认同。

更重要的是，导入二者强强结合后对项目的关联引爆。

攻略1：

名流国际八定律——界定上流身份哲学尺寸

现代城——柳州首席名流国际荣耀圈/名流雅仕叱咤风云背后的风光豪宅

○“入仕而能出世”，于CBD之中远离CBD

○“江山美人两不误”，揽CBD而拥CED

○观山水以达天下，御名利而涤尘心

○一线自然主人，归家艺术林声

○贵族浪漫情怀，皇族蓝本建筑

○营养心灵鸡汤，全程名校呵护

○穿越欣赏与被欣赏，揽繁华而独善其静

○从容驾驭生态居宅，清风阳光一生相伴

攻略2：

现代城·

国际人居八大升级蓝本

○除却世俗喧嚣，还原居住本质。

○除却昏光暗室，还原明厅亮卧。

○除却审美疲劳，还原江天丽色。

○除却人文忧虑，还原上层教育。

○除却二度空间，还原核心主宰。

○除却自然隔离，还原归家风景。

○除却角逐倦斗，还原名流荣耀。

○除却刚筋水泥，还原生态本真。

攻略3：

八大国际人居典范

○国际主流商圈荣耀，上流身份决定上流享受。

○国际名流贵族礼遇，名望世家沿袭名望教育。

○国际皇家蓝本建筑，生态尺寸筑就生态空间。

○国际名流中央版图，上层地标引领上层品位。

○国际权贵领域，名流本色，驾驭名流荣耀。

○国际生态广场公园，回家的心情邂逅回家的浪漫。

○400米黄金江岸·

国际山水线，襟胸的气度对白山水的气度。

○国际CED中央生态区豪宅产地，CBD之内的繁华，CBD之外的静谧。

攻略4：

名流国际荣耀4大标签

◎城市核心——名流中央版图，上层地标，河东CBD轴心动脉

◎政治核心——行政版图，权贵疆域，河东CBD轴心动脉

◎生态轴心——400米黄金江岸线，360度江山盛宴，河东CBD轴心动脉

◎商圈核心——国际商务，名流荣耀，河东CBD轴心动脉

攻略5：

名流国际荣耀3大居住境界

◎在名利之中超脱名利

◎在财富之中典藏身份

◎在繁华之中独据静谧

攻略6：

名流国际八步棋

诉求手法：

逆向式破题法，在逆向式关联、否定、对比之中隐藏诉求答案。

○不可拒绝繁华，不可将归家风景孰视无堵。

○不可妄称豪宅，视喧嚣为荣耀。

○不可海夸“学富五车”，不可在成长际遇中与名校失之交臂。

○不可储藏“心灵暗室”，不可将生活空间以诲暗的名义屈居。

○不可胸无气度，不可于居家视界远离山水。

○不可挥霍健康，将生态之于遗忘的角落。

○不可高调名利角逐，不可低调闲适舒张。

○不可凌驾仁义之上，不可不为尊崇身份修筑生活宫殿。

“王侯将相，宁有种乎？

”

将帅兵卒，何以分兮？

别就一字，算！

算者，棋开得胜。

智者，谙于妙算。

名流八步棋，招招度量，招招肚量。

始知，名流身份，非乃一蹴而就。

攻略7：

上市前系列悬念广告（抛砖引玉）：

（1）鱼和熊掌可以兼得吗？

敬请关注现代城CBD&

CED名流国际生活新主张

（2）您想与市长为邻吗？

您想和CEO作伴吗？

（3）从CBD走向CED，距离有多远？

（4）从豪宅走向名宅，距离有多远？

（5）柳州首席CED名流国际荣耀圈——现代城，恢弘上市！

攻略核心：

CED名流国际荣耀圈=4大标签+8大风范+8大升级+8大定律+8步棋+3大人居境界

攻略战线：

攻略诉求创意手法：

略

四、现代城战术策略

别墅（B—5地块）诉求策略：

由于该地块为多层叠拼、双拼建筑，在产品结构上占据优越的生态空间利好。

因此，该优势作为该地块产品细分的USP（独特的差异化）卖点，以此为突破口进行诉求。

（暂列两点）

逆向式破题法，以逆向式双重否定句肯定别墅（B—5地块）的价值优势，同时使竞争对手劣势在无形之中显露无遗，使本案人居价值凌驾于竞争对手之上。

不可拒绝繁华，不可将归家风景孰视无堵

做一名豪宅的主人，你是否合格？

金钱、名利、地位、还有品位……

向前，200米，我的CBD生活轴心

向后，200米，我的CED享受轴心

CBD豪宅之节省：

水泥代替风景，节省眼睛

噪音代替鸟鸣，节省耳朵

高楼代替树木，节省季节

忙碌代替脚步，节省心情

霓虹代替月亮，节省浪漫

尾气代替氧气，节省健康

CED豪宅之浪费：

树多，浪费绿色

水多，浪费湿润

花多，浪费嗅觉

晨昏如画，浪费鞋子

空气清新，浪费呼吸

四季分明，浪费衣服

不可妄称豪宅，视喧嚣为荣耀

豪宅的最初定义是：

心灵的储藏室。

如果，举头皆繁华，低头尽喧嚣，那么，请不要向众人炫耀：

你是豪宅的主人。

CBD豪宅的私人空间：

噪音：

谁把我的耳朵叫醒？

尾气：

谁又对我黑脸了？

车道：

对风景慢慢失去欲望

林荫：

氧气吝啬，我的眼睛也吝啬

喧嚣：

好心情没有了影子

高楼：

阳光少了，空间少了，阴影多了

CED豪宅的私人空间：

河畔：

空气在呼唤我

绿茵：

浪漫在等待我

花园：

蝴蝶在诱惑我

疲惫在解放我

广场：

爱人在用黄昏陪伴我

喷泉：

思想在用灵性撩逗我

说明

鉴于其他地块特征各有所不同，因此目标客群各有所不同，产品细分策略也有所不同。

因此，在具体诉求各细分产品时采用量体裁衣法。

具体执行思想是：

在项目推广总战略、诉求总策略、推广总手法上保持立体化协调统一，使项目的核心价值体系呈新颖化、创新化、深刻化直达受众心底，进而对项目产生兴趣式好感到认同式接受，从而形成项目独特的市场竞争区隔点，令生产商即本案开发商从中档产品开发到高端产品开发，直接成功转型，升华品牌价值，提升品牌无形资产与竞争实力。

结语

由此，建立本案独特属性的360度整合传播——即地产7个营销体系运行转换模式，实现本案定位的乾坤大挪移，导入竞争态势解码，以纵横学为核心（纵横学里以神龙见首不见尾的高深莫测境界为登峰造极之境），进行平台转换、资源整合、连环出拳，一气呵成，隔山打牛。

现代城7个营销体系运行模式：

报纸广告、销售海报、楼书、展板——宣传

新闻发布、专题研讨、庆典活动——公关

销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期前后连贯——销售周期

现场销售处、样板间、实品屋形象——销售地点

分期付款、按揭、建筑分期——付款

折扣、赠物、抽奖——SP促销

销售经理、专案、主管、代表说辞——口径

以上关于现代城定位战略及策略仅供参考

2008年5月24日