某地区广播电视台物业管理方案Word格式.docx
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授权委托书声明：
我（姓名）系某物业物业管理有限公司（参加谈判的供应商）的法定代表人，现授权委托（姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加某地区广播电视台物业管理（保安、保洁）项目的竞争性谈判及与之相关的一切活动。
代理人关于竞争性谈判所签署的一切文件和处理与之有关的一切行为和事务，我均予以承认。
代理人无权转委托权，特此委托！
代理人：
性别：
男年龄：
32
单位：
某物业物业管理有限公司部门：
运营管理部职务：
经理
法定代表人签章：
供应商（章）：
法定代表人（签字/盖章）
日期：
一、首次报价表
投标单位全称并盖公章：
某物业物业管理有限公司
招标编号：
ZF14172
投标商授权代表签字：
年月日
二、首次报价表明细
三、报价明细说明
1、保安员报价明细说明
2、保洁员报价明细说明
一、投标方基本情况及资格申明
兹证明上述声明是真实的、正确的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方要求出示有关证明文件，并对因材料虚假所引发的一切后果负法律责任。
投标人授权代表签字：
投标人（加盖公章）：
二、公司简介
公司成立以来，立志与品牌战略，本着“以人为本，业主至上”的根本理念，坚持“专心、专业、专为您”的服务理念，为客户提供安全、文明、整洁、满足客户需求并且持续改进的高品质物业管理服务，公司业务遍及长三角地区。
公司引入精益六西格玛、平衡计分卡、五常法等管理工具，全面推行卓越绩效运营模式，全力打造智慧物业管理系统，致力提供机构物业行政后勤一体化服务、房地产开发全过程增值服务等优质服务，将“让物业因我们更有价值、让社区因我们更加温馨、让城市因我们更加文明、让社会因我们更加和谐”的企业基因铭刻于服务客户过程中的方方面面，并由此肩负起时代赋予的社会责任和使命，为客户提供更高价值的服务体验，超越平凡，不断创新，使某物业物业跻身长三角地区物业先进行列。
营业执照等资质证明文件（扫描件）
1、企业营业执照扫描件
2、物业服务资质证书扫描件
3、税务登记证扫描件
4、组织机构代码扫描件
5、自行招用保安员单位备案证明
6、质量管理体系认证
7、环境管理体系认证证书
8、职业健康安全管理体系认证证书
9、某地市物业管理行业协会会员证明
10、某地市物业管理行业诚信承诺AA级企业
结合某地区广播电视台的发展思路及主体需求，根据我公司物业管理长期积累的经验，我方经认真研究探讨，对广播电视台物业管理的重点和难点进行针对性分析，制定总体的定位、管理理念和管理目标的实施措施。
总体定位
电视台的任何要求，将作为我们一切工作的出发点，并争取满足超越广播电视台的期望；
广播电视台将作为我公司物业管理标志性项目之一，在各项管理资源投入方面，我们将全力以赴，努力将广播电视台物业管理成为标准化的服务典范。
二、管理服务理念
按照我司对某地广播电视台特点分析以及总体服务定位，我们将针对本项目制定以下管理服务理念，并要求一旦中标，本项目的服务人员在工作过程中予以坚决贯彻。
一）以人为本
管理包括物的因素，也包括人的因素，而具有思想意识的人是管理目标实现的决定性因素。
无论物质技术如何发达，都无法取代人的最终稿地位，技术越发达，人越重要。
随着科学技术的发展，各种先进的技术、设备层出不穷，但这无论如何不应模糊了安全管理理念，必须坚持“以人为本”。
我司管理第一要点始终以员工的发展需要、情感、工作条件等出发，来调动员工的潜力和积极性。
二）以信为本
“信”是人类发展中各民族都非常重视的伦理范畴。
以信为本的管理理念首先是对信誉的高度负责。
在管理过程中的诚信不欺，守信用，讲信誉。
“信”以诚为前提，是诚的外部表现。
而不诚则不信，至诚则至信。
我司在长期服务管理中坚持以信为本的理念，积累了较高的诚信指数。
在管理本项目时，一定会尽全力打造广播电视台服务品牌形象，赢得甲方、来访者及社会的信任与认同。
其次我们会努力打造组织内部的信任感。
信任是人际间的一种安全和愉悦关系的反映，我们尽力使员工在工作中得到依赖，被委以重任，产生满足感，使其尽展其才，努力实现组织目标。
再次就是形成持久稳定的组织信念。
我们希望每一个成员都能向心一致，为实现组织目标而同心同德，产生集体吸引力。
三、按“四化”要求提供服务
在物业管理中，我司将实施管理规范化、操作程序化、队伍专业化、服务综合化的“四化”要求开展服务工作。
管理规范化：
物业管理（保安、保洁）服务必须遵照企业管理原则，这就要求物业管理服务供应商了解客户的行政管理体系和各项规章制度，用先进制度管人，用零容忍的态度来保障服务质量和水平，实行统一规范的有效管理，防止无序和政出多门。
操作程序化
根据项目不同的服务内容和岗位职责，制定出不同的具体操作方法和工作流程，并实行目标管理。
队伍专业
服务人员上岗前和服务期间需要经过严格、专业的培训，培训内容包括职业道德，作风纪律、安全常识、消防安全、应急处理、岗位职责、法律法规、团队协作等专业知识，并具备处置各种突发事件的能力，形成一支专业化的服务队伍，公司将根据不同岗位配置称职的人员。
服务综合化
现代物业管理需要综合的服务来保障，除了传统的人防、技防、日常清洁外，安全咨询与顾问、外墙清洗、石材表面处理等系统化、综合化服务也不可或缺。
人员配备和管理
1、项目管理机构设置
某地区事业部
某地区广播电视台
服务中心
保安队
保洁班
事业部运营中心
2、管理服务人员的配备
为了符合某地区广播电视台项目定位，管理处将按照公司ISO9001质量管理体系标准和某地区广播电视台物业管理的实际情况，科学、合理的设置机构和安排人员，力求实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。
2.1本项目人员配备表
2.2人员岗位安排
2.3人员素质要求
3、人事管理制度
3.1总则
a）为规范公司的人事作业管理，使公司的员工管理有章可循，提高员工工作效率和责任感，特制订本制度。
b）本制度适用于公司聘用的全体员工。
c）凡本公司员工的人事管理，除另有规定外，均依据本制度办理。
3.2录用
a）各部门如因工作需要需增加人员时，应先提出人员需求申请，经部门负责人批准后，由人事部门统一办理招聘事宜。
b）员工招聘采用考核和面试两种方式。
主要考察应聘人员的专业知识、能力和品德等。
c）新近人员经考核或面试合格后，由综合事务部办理试用手续。
d）新近人员报到时应在综合事务部办理相关手续。
e）新进人员除另有规定外，自到职之日起两个月为试用期，期满合格后方可正式录用。
必要时，可视其试用期间的表现予以缩短或延长。
3.3培训
a）为提高公司员工的业务及知识技能，充分发挥员工的潜在智能，公司将举行各种教育培训活动。
b）参加培训的员工，不得无故缺席，确有特殊原因应该按有关请假制度执行。
c）新员工进入公司的前三个月内，需接受由公司综合事务部统一组织的岗前培训。
培训时间不少于20小时。
培训合格者方可上岗，考核不合格者予以辞退。
3.4奖惩
a）奖励。
员工的奖励分为嘉奖、记功及奖金三种，其处理规范如下。
员工有下列情况之一者，予以嘉奖。
1、良好，足为同仁表率，有具体事迹的。
2、他有利于本公司利益的行为，具有证明者。
有下列情况之一者，应予记功
1、护公司形象及声誉，并取得显著成效者
2、临时重要任务，能如期完成并达成预期目标者。
3、时制止重大意外事件或变故发生者
员工有下列情况之一者，应发给奖金。
1、维护或管理有重大改善，因而提高服务质量或降低服务成本者。
2、公司设备维护得当或抢修工作提早完成，受到业主表扬的。
3、业务、维护或管理方法做出重大改革或提出建议经采纳施行后成效显著者
4、一年内曾记功两次以上者
5、对本身主管业务表现出卓越才能，品德优良，服务成绩特优，且有具体事迹
6、工作上有特殊功绩，为公司赢得声誉和荣誉的。
7、惩罚。
员工的惩罚分为警告、记过及免职三种，其处理规范如下。
A、有下列情况之一且有具体事证者，应予警告。
私用公司设施、设备。
拒绝警卫检查其携带物品者。
携带眷属、小孩在工作场所有碍工作者。
员工有下列情况之一者，予以记过处分。
未经准假擅离工作岗位者。
无正当理由延误工作导致业主投诉者。
行为不检，有损公司声誉者。
指挥不当或监督不周，致使下属工作发生重大失误者。
对同事有胁迫、恐吓及欺骗行为者
一年内警告两次者。
3.5保安队
3.5.1保安人员的仪表规定
a）保安人员应注意仪表，制服要勤洗勤换，保持整洁，待人接物有礼貌。
b）统一着装，佩带工作牌，不得佩带饰物、留长发、留长指甲和蓄须；
禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋。
c）保安人员值岗时微笑服务、精神饱满。
d）服务行为规范，服务主动、热情；
言谈举止应文明、态度要和善。
e）执勤时不准吸烟、喝酒、吃零食、吹口哨、唱歌、看书刊、玩手机等。
f）不准在公司所管物业范围内打麻将，不准利用娱乐之便赌博或变相赌博。
3.5.2保安人员巡逻要求规定
a）上岗前检查和佩带对讲机，夜间巡逻根据需要还必须佩带械具。
确保器材完好，接受队长工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。
b）根据工作要求，按规定路线和时间巡逻，做好巡逻记录和到位点签到记录。
c）发现可疑的人、事、物及不安全因素要及时用对讲机向监控室报告，并采取措施严密监视。
d）夜间巡逻发现安全防范漏洞既要及时处理，采取临时性措施，并要做好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。
e）巡逻时有礼、有节、规范服务、文明执勤。
F）下岗前检查器械使用情况，做好工作记录和交接工作。
3.6保洁员
3.6.1纪律
a）服务人员统一着装、佩戴标志；
b）遵纪守法，遵守公司的各项规章制度。
c）按时上下班，不迟到早退，不擅离职守。
d）上班穿工作服，带工作牌，精神饱满。
e）讲文明，懂礼貌，服从领导，团结同事。
f）不在服务辖区内吸烟和聊天；
不得在工作时间做与本职工作无关的事。
g）不做有损公司形象的事，不得以任何形式私自收受业主或住户的钱物。
h）不准擅自挪用公司物品，损坏、遗失工具要照价赔偿。
4、员工培训
注重公司内部培训，并将外训课程内化为公司内部课程。
为了确保所有培训的有效性，人力资源部将对各项培训所需采用的方式进行调查、沟通，再与培训讲师结合员工反馈意见、培训主题等共同确定培训方式。
人力资源部特别针对各项目表现突出能力较强的员工组织了后备培训班，培养项目后备主管，后备培训班的课程采取必修课和选修课相结合的方式。
4.1正式接管某地区广播电视台物业服务前，某物业物业将对员工进行培训，考核合格后上岗。
3.22015年全年培训计划
5、员工绩效考核量化管理及规范化运作
公司对员工实行考核与工资挂钩，既规范了员工工作职责和行为，又使员工的工作积极性得到进一步的发挥，在管理处内部形成优胜劣汰的竞争机制。
（1）根据《员工量化考核标准》，按月对员工进行考核，并根据考核结果，按月在效益工资中兑现。
年底将根据员工考核总成绩发放年终奖。
（2）每月得分90—95分的员工，其效益工资照发。
低于90分的，按每低于1分，扣罚效益工资20元。
高于95分的，按每高于1分，奖励效益工资40元。
（3）员工每月总分低于75分，将给予口头警告，连续二个月低于75分，给予辞退处理。
（4）行首加薪尾淘汰制。
实行年终总评成绩首数5%加薪，尾数5%淘汰，以增加员工职业危机感，强化员工竞争意识。
（5）考核应在“公开、公平、公正”的原则下进行。
每月25日为考核日，由项目经理按级进行考核。
每月26日部门将《员工量化考核评分表》交事务部。
事务部汇总并经管理处经理审批后，填写《员工量化考核奖（罚）工资通知单》交财务按月奖惩兑现。
员工量化考核标准（保安员）
员工量化考核标准（清洁工）
一、安全防范及车辆管理
某地区广播电视台的物业服务按照双方签订的物业服务合同标准执行：
项目规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理；
负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。
白天有专职管理工作员接待业主，处理服务范围内的公共性事务。
1、某地区广播电视台安全管理模式及说明
从管理层次上，将整个某地区广播电视台的安全工作给予功能分层剥离，根据不同的管理侧重点，设置不同的岗位和人员比重；
从管理区域上，将整个某地区广播电视台安全工作按照范围进行分区域管理。
实现定岗和动岗的有效分配，加强了岗位的专向性；
变被动工作为主动工作，鼓励彼此协同配合发挥团队的联动效应，提高安全工作的防控效率；
凡是工作区域有交叉的，都需彼此协同，在交叉工作区域的人员彼此建立一个小团队，信息共享互助协同，工作绩效上奖罚同步，从而提高工作的责任心；
最大化的发挥人员的价值，减少甲方的成本支出。
2、某地区广播电视台安全管理内容
3、某地区广播电视台日常安全管理措施
某物业物业对某地区广播电视台项目的总体服务目标定位为：
“安全、和谐”。
同时，本着“真诚合作、专业保障”的服务宗旨，针对某地区广播电视台安全管理服务需求特性，制定以下主要管理服务措施：
措施一：
组建高效精干的安全团队
实践证明，项目人员的综合素质是项目管理成功的关键。
针对某地区广播电视台项目我公司拟选派富有多年科研单位安全管理经验的人员为项目负责人，其他服务人员在符合招标要求基础上专中选优，从公司人才库中选取，并按照其各自具备的各类服务专长进行搭配，使整个管理队伍员工不但综合素质过硬，而且能发挥其管理特长。
措施二：
建立“三维九重”的安全防范体系
某物业物业将在某地区广播电视台项目安全管理上，融合多年经验与现场情况，利用三维九重安全防范体系形成某地区广播电视台严密完善的安全屏障。
“三维”
“九重”
1.园区智能周界防范；
2.入口门禁；
3.来访登记系统；
4.出入口保安岗甑别；
5.闭路监控系统；
6.专业的安管队伍，科学的巡逻路线与查岗；
7.室内报警系统；
8.电梯轿厢监控系统；
9.应急管理与演练。
图例：
三维九重安全防范体系
措施三：
建立严格谨慎的保密制度
某物业物业将遵守《中华人民共和国保守国家秘密法》，落实甲方的各项保密要求，实行保密工作责任制，健全保密管理制度，完善保密防护措施，开展保密宣传教育，加强保密检查。
根据甲方的要求和我公司的承诺，我公司在某地区广播电视台安全管理服务过程中，将从以下几个方面确保某地区广播电视台安全管理服务过程中的保密工作做到安全、保障、有效：
（1）在员工招聘过程中，严把人员招聘的审核关。
（2）在员工的入职培训过程中，加强公司保密制度和《保密法》的学习。
（3）在日常管理服务过程中，定期组织员工参加保密培训，提高员工的保密意识。
（4）在日常服务过程中，严格遵守保密原则，做到“十不该”。
一、不该说的秘密不说；
二、不该问的秘密不问；
三、不该看的秘密不看；
四、不该记的秘密不记；
五、不私自录制、复制、拍摄、收藏秘密；
六、不在非保密本上记录秘密；
七、不在私人通信中涉及秘密；
八、不在普通邮局和通信设备中传递秘密；
九、不在不利于保密的场合谈论秘密；
十、不在无保密保障的情况下携带秘密。
（5）在日常物业服务过程中，严格遵守作业规范，对于在服务过程中，发现涉密资料，立即上交管理处。
管理处并立即上报上级主管部门处置。
在日常管理处运营过程中，严格控制文件资料的借阅、复印，按照ISO9001质量体系要求，对与文件资料加以受控，确保某地区广播电视台的安全。
措施四：
打造高品质的安全服务体系
设置形象岗：
为提升某地区广播电视台整体形象和服务档次，在出入口设置保安形象岗位，通过对重要人物、重要车辆识别，提供出入敬礼等优质服务，彰显尊贵。
车库入口形象岗
大堂形象岗
措施五：
消防工作常抓不懈
（1）消防监控中心值班员24小时对园区的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位人员到现场查看确认，防止超标准使用报警，确属火警则按火警处理程序立即进行处理，属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统，做好处理记录。
（2）消防监督员定期对消防系统进行巡视检查、检测和保养，发现问题及时排除，保证系统的正常可靠运行；
消防巡视检查的内容：
消防通道是否畅通无阻。
消防器材是否已按要求配备。
消防箱内水枪、水带几各种附件是否完好。
消防水源是否满足要求。
烟感、温感、喷淋头是否完好。
做好相关记录。
在下列场所，增加巡视频率：
扑灭火灾后的现场。
在动火作业的前后。
重点防火的位置。
装修施工现场。
（3）与消防治安队共同开展消防宣传教育，务使周知应急时的应变措施和安全逃生方法等。
每年实施一次消防演习。
措施六：
车场管理井然有序
车场管理是安全保卫工作的重要组成部分，加强车辆引导指挥，做到有序停放是工作环境秩序井然的基础。
停车场岗设由专人负责，制定相应的管理制度，确保某地区广播电视台项目交通、车辆安全规范。
（1）车辆进出管理
车辆进出严格控制，所有车辆及警车类进入车库，私人车辆及外来车辆一律不得进入停车场；
车场巡逻员按照规定的时间与线路开展巡逻工作。
搬运货物的车辆进出车场必须进行登记：
进入的车辆需要登记搬运货物接收单位、货物种类与数量；
离场的车辆需要登记搬运货物的某地区广播电视台相关部门出具的放行条。
对搬运电脑等贵重物品必须有某地区广播电视台相关部门的签字与盖章证明并进行检查后方可放行。
（2）车辆停放管理
车辆进入某地区广播电视台园区时，由车辆管理员引导停放到指定车位，以标准的交通指挥动作指挥疏导车辆，按规定停泊车辆，防止交通事故和道路堵塞等发生。
对于夜间停放的车辆,加强巡逻,确保无丢失车辆事件发生.
（3）日常车场管理
根据某地区广播电视台车场的状况，建立完善的停车场管理制度。
做好各种安全标识和安全设施的管理，保证行车安全，如限速器、转弯凸镜、限高牌、限速牌、道路指示牌、区域指示牌等。
停车场标线每年翻新一次。
实行24小时值班巡逻制度，定时对外围和停车场进行全面巡视，查看车辆有无损坏、漏油、漏水情况和车辆防护状况是否完好。
控制好停车场的出入口，防止无关人员进入停车场，禁止无关人员逗留。
措施七：
引进先进的管理工具
组织：
1、绩效（BSC）工具的运用：
促进计划落地、提高项目组织绩效，提升服务品质；
个人：
2、葡萄图的个人绩效考核机制：
直观直接的反馈员工表现；
事件：
3、PDCA工作思维的导入：
提高问题的闭合率；
现场：
4、5S管理工具的运用：
提高工作效率。
日常清洁服务内容
建筑物内日常清洁服务：
包含室内公共区域及所有房间或功能区的日常清洁服务，包括门厅、大厅、走廊、楼梯、门窗、电梯、屋顶、内墙面的清洁服务等。
本项目建筑物内共用房室室内的清洁服务（包括公共卫生间、茶水间、会议室、报告厅、研讨室、公共设备用房等）；
本项目规划红线范围内室外公共区域的清洁服务；
（包括楼前停车场、台阶、绿化责任区、景观设施、明沟等清洁服务）
特殊材质（石材、地毯、地板）的专业维护服务：
根据材质，按规定进行定期清洗和保养，包括地毯吸尘、清洗。
提供生活垃圾的收集服务，并送至指定的垃圾堆放点。
垃圾收集和清运：
每日不少于两次收集广播电视台各办公区域、公共区域的垃圾，垃圾日产日清，集中清运，定期进行卫生消毒。
外墙清洗监管；
特殊材质专业养护（橡胶材质、石材）
特殊区域清洁:
制定日常保洁计划。
配合接待服务：
配合重大活动，做好并确保其接待场所
消杀灭害的控制：
重点控制控虫的孳生地，分段摆放灭鼠、
日常清洁服务重点分析
3、日常清洁管理要求
路面清洁
“六不”：
不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾。
“六净”：
路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、盆栽角落净、果皮箱净。
“三化”：
净化、绿化、美化。
“三优”：
优美的环境、优良的秩序、优质的服务。
对绿化盆栽的落叶、断枝、剪枝、断枝及落果、道路垃圾、废料及时清理，外围垃圾日产日清。
办公楼公共通道、吊顶区域、大厅清洁
楼道、消防楼梯清洁展示
大楼公共通道清洁主要包括：
大堂地面保养、公共通道、公共垃圾箱、天花、公共区域消防器材等清洁工作。
对于大堂桌椅：
每天用毛巾配合消毒剂（1：
100）擦洗桌面、座椅以及靠背，每周用清洁剂彻底清洁桌、椅下面。
楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；
大楼内共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
通道内的木门、玻璃门、玻璃隔断、大理石墙身等。
地面、外窗玻璃随时清洁，保证外墙无污染。
对区域内场地和道路要每天清扫，并及时对办公与生活垃圾日产日清，区域内无随意堆放杂物和占用公共区域现象，无乱贴、乱画现象；
并做到污水排放通畅。
保持区域内道路、栏杆、场地的卫生，每天应进行地面垃圾的打扫和清理，达到目视干净无杂物，栏杆无灰尘。
吊顶区域（吊顶铝单板、无吊顶区域的管道、值班大厅天窗），每3个月清洁一次，保洁工作人员必须进行安全教育后方可上岗，第一周在监护人员陪伴下方可进行工作，防止因误碰带电设备而引起的触电或因误动设备而引起的设备损坏等意外情况发生，第二周起可独立进行工作，严格遵守各项安全管理规定，同时确保清洁质量。
值班大厅清洗（三米以上）每年2次，由于值班大厅较高，需配备升降平台，并经过专业的安全知识教育，完成通风系统、灯具、电动窗帘、天窗、吊顶的维护工作。
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