金外滩项目拆迁情况汇报2Word文件下载.docx
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317.63
3930.81
38025.83
202
2369.18
单位房
24
11771.06
3984.13
951.82
925.03
3983.92
1962.16
948.14
12719.2
公房
393
23730.87
14705.62
1173.95
1845.88
2575.89
3429.53
443.45
24174.32
小计
897
69596.95
43657.42
9362.98
4307.42
6877.44
5391.69
5322.40
74919.35
地韵
496
29047.02
27488.43
556.71
384.73
514.63
102.52
5131.57
34178.59
205
3083.44
20
8020.88
4084.48
2312.68
161.27
436.08
1026.37
368.68
8389.56
214
9560.92
7024.22
647.98
511.53
52.36
1324.83
145.05
9705.97
730
46628.82
38597.13
3517.37
1057.53
1003.07
2453.72
5645.30
52274.12
人韵
512
29285.69
27944.68
1063.65
277.36
3809.85
33095.54
217
3147.45
19
8158.88
2565.55
1195.05
82.85
108.56
4206.87
133.60
8292.48
201
8106.70
7747.39
342.93
16.38
123.51
8230.21
732
45551.27
38257.62
2601.63
376.59
4066.96
49618.23
汇总
1488
92427.73
80400.78
8893.57
2198.6
832.26
12872.23
105299.96
624
8600.07
63
27950.82
10634.16
4459.55
1169.15
4528.56
7195.4
1450.42
29401.24
808
41398.49
29477.23
2164.86
2373.79
2628.25
4754.36
712.01
42110.5
2359
161777.04
120512.17
15481.98
5741.54
7989.07
12052.28
15034.66
176811.7
单位的拆迁工作已经调查完成，准备在拆迁启动前，签定几家单位，争取在拆迁开始时就搬离现场，为拆迁创造良好的局面。
（2）项目范围内符合经济适用房标准的住户统计数据如下（附件二）：
面积㎡户数
建面＜45㎡的私房
使面＜35㎡的公房
合计
181
321
502
167
372
146
363
603
634
1237
三、拆迁费用的分析
长沙金外滩拆迁费用分析
序号
地块名称
控制费用（亿元）
青和计划（亿元）
单位面积（元/m2）
差额
拆迁面积
1
橘韵
5.6
5.68
7244
0.08
78397.85
其中：
拆迁费用
4.88
6218
拆迁其他费
0.06
48
拆迁管理费
0.04
拆迁管理费4‰、内部管理费132万元、指挥部管理费88.3万元
拆迁劳务费
0.20
250
4%
不可预见费
0.49
626
拆迁费用的10%
过渡费
0.02
31
拆迁费用的5‰
2
4.2
3.26
5885
（0.94）
55357.56
2.78
5031
77
42
0.11
203
0.28
507
0.01
25
3
3.13
5928
（1.07）
52765.68
2.67
5065
80
43
204
0.27
509
26
14
12.07
6468
（1.93）
186521.09
面积构成比例分析
性质
面积㎡
%
住宅
47569.82
0.61
0.70
0.73
10420.66
0.13
0.06
0.05
6370.55
0.08
0.02
0.01
4700.16
0.002
3800.74
0.04
需补足45㎡
2369.18
0.03
违章
3166.74
0.10
78397.85
55357.56
52765.68
186521
四、拆迁下一步工作重点
现在项目的拆迁工作已经进入实际操作阶段，计划在5月30日开始正式拆迁，拆迁前准备工作还是比较多，如果要保证按计划开始实施拆迁，以下工作是必备的条件。
1、拆迁安置房源的落实，按照市政府的拆迁要求必须要坚持“先安后拆”的原则，所以我们需要准备600-700套安置用房，其中包括商品房、经济适用房、廉租房及部分二手房。
2、拆迁委托协议的签定，长房集团公房的拆迁协议签定，
3、评估报告完成，拆迁安置及补偿政策的制定
4、拆迁资金及启动资金的落实
5、拆迁工作的组织落实
6土地整合的工作主要是蔬菜公司，太平街7.3土地的征地工作
五、目前工作的主要问题
合作方在此次合作中的人员投入比较少，工作的作风比较缓慢，组织能力差，政府资源协调能力有限，所以给项目的工作带来了很多困难，从目前的工作进展来看主要的成果都是通过我们自己的努力完成的。
对方对地块内的一些问题在签定协议时有隐瞒，经过近一时期的调查发现了部分问题，明田公司的诉讼、苏州会馆等问题相继出现，随着工作的近展有可能会有新的问题出现，我们要有法律上的对策。
目前合作公司的资金状况很困难，很多拆迁的正常工作已经开始，拆迁现场办公室已经准备完成，评估公司及拆迁公司已经部分进场办公，零散的前期拆迁工作费用已经发生，
由于该项目内许多老百姓居住条件很差，老百姓迫切希望通过拆迁改善居住条件，但是项目内贫困户很多，通过调查摸底当地的拆迁户要求回迁的愿望比较大，此次拆迁虽然是政府主导，但是许多人都知道背后开发商的存在，会漫天要价。
这种既希望拆迁又希望狠捞一笔的心理可能会影响拆迁的进展。
特别是天韵地块内的情况比较复杂，商业面积比例大，地理位置好，经济困难户、住房困难户多，从目前长沙地区的拆迁现状调查的结果来看，整个城市的拆迁费用在不断的提高，预计拆迁费用会有所突破，拆迁的难度比较大。
六、应急预案及措施
现场一但出现拆迁的困难局面，我们必须依靠政府力量。
政府的支持是项目顺利实施拆迁的保证，拆迁户对政府的依赖和信任是有效工作的基础，政府（街道办事处）对项目的社情和民情掌握得非常透彻，与拆迁户容易沟通。
另外利用法院、公安等政府执法部门对拆迁户有一定的威慑作用。
1、紧紧依托政府，融入南湖片区拆迁；
通过政府主导拆迁，避免开发公司与老百姓的直接冲突，同时申请将金外滩项目纳入2008年市政府重点工程和市棚户改造重点工程，力求使各级政府引起足够的重视，给予项目更大的支持。
公司已经打专题报告给市政府，申请2008年市重点工程；
打报告给市棚改办，申请市棚户改造重点工程。
两个报告将于近期得到批示。
2、政策安置及拆迁奖励略高于其他片区；
在延续南湖片区的拆迁政策基础上，在拆迁价格上略高于南湖片区，同时通过异地购置优惠等措施，引导住户搬迁。
3、依据用地规划，由北向南，
根据项目规划，目前对天韵地块进行土地证的拆分，在拆迁过程中作好安排协调力量，采取局部突进的办法，争取首先完成1、2号地的拆迁工作，争取年内1、2号地具备开工条件，取得阶段性成果，力求在目标时间内完成其他拆迁任务。
营业
私产
99
5253
1007
585
467
7312
单位产
29
2579
366
745
1988
628
6306
直管产
102
4524
2049
6573
230
12356
1343
1330
4037
1095
20161
4、掌握拆迁进度协调好关系
我们要能主动控制住现场的情况，充分调动各种资源，向各方施加压力动用各种手段打开局面。
5、从目前的情况来看5.6亿的拆迁费用有可能突破，那有可能把下期的拆迁费用提前支用。
七、土地整合的拆迁费用
一、蔬菜公司宿舍情况
蔬菜公司属于破产企业，资产已经整合完成，现有宿舍已经完成房改，房屋产权已经全部是私产，蔬菜公司对于拆迁没有什么意见。
主要问题是住户对征地的态度，因为该土地为划拨用地，根据新的有关征地规定，被征土地上的住户必须同意拆迁，该土地才能按照正常的征地方法办理征用，否则只能采取与原住户协商补偿的搬迁办法，那样将会加大拆迁的成本，难度也比较大。
青和公司现在正在研究解决征地问题的办法。
拆迁费用测算；
（拆迁费用按照该类地区平均标准测算）
产权性质
住宅面积
住宅补偿标准5500元/平方米
5户
233平方米
129万元
房改产
62户
3271平方米
1800万元
违章建筑
17平方米
1万元
67户
3521平方米
1930万元
注；
按青和公司拆迁补偿标准7244元/平方米拆迁补偿费为2550万
二、太平街7.3亩新征土地情况
青和公司已经就该地块的征地问题向政府报告，正在进行相关部门的协调工作。
拆迁费用测算（拆迁费用按照该类地区平均标准测算）
商业补偿12000元/平方米
配套办公5000元/平方米
总面积
补偿费用
3758平方米
590平方米
55平方米
4403平方米
2795万元
公产
938平方米
88平方米
1026平方米
616万元
2109平方米
173平方米
937平方米
3219平方米
1837万元
总计
6805平方米
851平方米
992平方米
8648平方米
5248万元
按青和公司拆迁补偿标准7244元/平方米拆迁补偿费为6264万元
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