高平市调报告Word文档格式.docx

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高平是XX通往中原、走向全国的重要门户，也是我国承东启西，联结南北的重要支点。

太焦铁路、二广高速长晋段、２０７国道纵贯南北，省道坪曲线横跨东西，连接大运、二广高速。

高平距XX国际机场和XX机场均在１５０公里左右，距XX机场４０公里，同XX、日照、XX三个海港有高速公路相连。

高新高速公路、高沁高速公路已开工建设，基本形成了四通八达的城乡交通网络。

气候特点

高平市属大陆性暖温带季风气候。

一年四季分明，雨热同季，季风强盛。

据市气象局1958年-2000年的观察资料表明，多年平均气温9.8℃，极端最高气温38.6℃（1966年6月21日），极端最低气温-24.0℃（1967年1月31日）；

最大冻土深0.56m，多年平均日照时数2532.5h，全市多年平均降水量为589.4mm，最大年降水量1113.3mm（1954年），最小年降水量305.9mm（1997年），最大与最小值比为3.64。

由于受地形气候等诸多因素的影响，全市降水时空分布不均，丰枯悬殊。

汛期降水量占全年降水量的72.5%，多年平均蒸发量为1735mm，干旱指数为2.8

行政区划

高平市现辖9镇4乡3个街道办事处，454个村民委员会，22个居委会，690个自然村。

三个街道办事处分别为：

东城街街道办事处、南城街街道办事处、北城街街道办事处。

9个镇分别是：

河西镇、马村镇、米山镇、寺庄镇、陈区镇、野川镇、三甲镇、北诗镇、神农镇。

4个乡分别是：

建宁乡、石末乡、原村乡、永录乡。

高平历史

高平，中华民族人文始祖炎帝的故里，中国历史上著名的长平之战的发生地，高平春秋时称泫氏，战国时称长平，北魏至今称高平。

民国初年，高平属XX省冀宁道，民国23年，高平县属XX省直辖，民国26年后，高平属XX省第五行政区。

民国30年，高平抗日XX政府成立，归太岳区管辖。

民国32年高平东南部划归为陵高县，其余部分仍为高平县。

1945年6月，高平解放，同年10月撤销陵高县，原划归陵高县的区域仍划归高平县，属太岳四专区。

1948年又改属太岳三专区。

中华人民XX国成立后，撤销太岳区，高平县为XX省XX专区所辖。

1958年，XX、高平、陵川三县合并为XX县，原高平县成为高平人民公社。

1961年恢复为高平县，先后为晋东南专区、晋东南地区所辖。

1985年，实行市管县体制，撤销晋东南地区成立XX市，高平县归XX市所辖。

1993年5月12日，经国务院批准，撤县设市，高平市成为省辖县级市，由XX市代管。

高平生态旅游以炎帝神农和长平之战为主线，同时推进生态休闲和城郊旅游的发展，形成长平之战缅古旅游区、开化寺观光度假旅游区、炎帝文化探寻旅游区、城郊寺庙游览观光区、故关军事文化旅游区、古村镇寺庙群旅游区、崇明寺古民居旅游区七大特色旅游区。

经济概况

高平市素称"

煤铁之乡"

、"

梨果之乡"

生猪之乡"

，改革开放以来，特别是撤县设市后，高平市抓住发展机遇，发挥资源优势，综合经济实力显著增强。

近十年国内生产总值稳步增长，年均增速在7%以上。

高平经济结构不断优化、健康的、可持续发展的国民经济构架初步形成。

高平土地肥沃，雨量适中，日照充足，适宜农作物生长，主要农作物有小麦、玉米、高粱和谷子，是全国商品粮基地和全国瘦肉型商品猪基地，常年粮食总产2亿公斤左右，年出栏生猪已突破20万头。

高平盛产黄梨，个大汁多，耐储存，易加工，别具特色的陈区铁炉梨，明清年代曾被列为贡品。

近年来，通过大力实施农业产业化战略，先后发展了12个年产值500万元以上农产品加工企业，建成6个大型农产品集贸市场，粮、猪、果、菜四个基地初具规模,主要农产品产量大幅增加。

其中:

XX省厦普赛尔集团XX实力最强，年生产能力达到3万吨，是XX省农副产品加工"

龙头企业"

，所产黄梨汁系列饮品远销全国十几个大中城市，深受广大用户欢迎。

高平工业基础雄厚,乡镇企业发展迅猛。

全市以煤铁支柱产业的发展带动化工、铸造、建材、食品等工业全面发展，目前已初步形成一个以煤炭工业为主，轻重工业并举，行业门类齐全，结构比较合理的多元化支柱产业群。

其中煤炭企业200多个，年产量达千万吨，煤炭洗选加工企业17个，加工转换能力在200万吨以上，煤炭工业产值占总产值的六成以上。

随着产业结构的调整，乡镇企业异军突起，成为高平市经济发展的新亮点。

全市常住人口为485000人，同第五次全国人口普查《2000年11月1日》的471671人相比，十年功增加13000多人，增长2.8％。

常住人口中共有家庭户数135126户，平均每个家庭户的人口为3.40人，比2000年第五次全国人口普查的3.76减少0.36人。

其中男性人口为240031，占49.5％；

女性人口为244831人，占50.5％。

总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查100.51下降为98.04.

全市常住人口中，0-14岁人口为86979人，占17.94％；

15-64岁人口为366066人，占75.49％；

65岁与以上人口为31877人，占6.57％。

同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降8.30个百分点，15-64岁人口的比重上升7.82个百分点，65岁与以上人口的比重上升0.48个百分点。

1.市区概况

高平市区位于市域中心，现状建成区面积7.15km2。

市区西靠西山，东临七XX，丹XX北纵贯市区，交通便利。

市区有太焦铁路、太洛公路、曲辉公路穿过。

城市向南同XX以与豫北中原城市群中的XX、XX和XX，向北同XX、XX保持着密切的经济关系。

市区现状建成区是在丹河河谷平川区上发展起来的，呈现出典型的山区谷地特征。

市区东部山体地势较高，西部、北部为丘陵浅丘地，南部有牛山环抱，中部地势平坦。

全市政治、经济、文化中心，是为煤炭冶炼工业服务为主，相应发展轻纺、化工、建材、食品加工工业的新型城市。

规划城市建成区人口规模：

2010年15－16万人。

规划确定城市发展方向为东南。

城市发展到远期后，城区可适当向西发展。

规划以康乐街为界，设置旧城区与新城区双中心，以西环路、太华路、友谊街、晋长公路（现207国道）辅道和沁辉公路组成外环，并以XX路、建设路等交通性干道形成内环，形成双中心多环结构。

城区划分为3区6片。

3区：

旧城区、新城区和东南工业区

6片：

A、旧城区分为3片，即：

北城片：

行政机关、居住、交通运输、铁路、仓库区；

南城片：

文教卫生、服务与居民区；

东城片：

商业中心、体育中心与居民区。

B、新城区，分为三区，即：

行政办公、科技文化教育区，商业贸易、市级公园与公共设施区和生活居住区。

1.高平职能结构规划。

2.城市规划

规划以康乐街为界，设置旧城区与新城区双中心，以西环路、太华路、友谊街、晋长公路（现207国道）辅道和沁辉公路组成外环，并以XX路、建设路等交通性干道形成内环，形成双中心多环结构。

3.地市产业规划。

高平市根据“区域化、规模化、集约化、高效化”的现代经济发展理念，规划将高平市打造成功能区划明确的大规模产业经济园区。

高平市规划七大经济园区：

一是西部化工业园区。

二是冶铸机械制造园区。

三是轻工食品工业园区。

四是医药生物饲料园区。

五是现代农业示X园区。

六是南北两个物流园区。

七是文化产业园区。

2.1高平房地产市场状况。

高平房地产目前正处在规X阶段，但由于当地居民收入水平较高，购买能力较强，未来房地产发展有良好的发展基础和发展前景。

高平虽然为一个地级市，但其房地产发展却较快。

目前该市住宅均价为5000元/㎡左右，比XX市的房价还要高。

让我们来了解一下高平房地产现状的情况和特色。

1.从市场供应来看，由于高平市土地供应持续较少，高平市目前市场上住宅供应较少。

正在销售楼盘均为高层项目，开发规模相对不大。

2.从价格水平来看，高平住宅房价上涨迅速，据了解，2009年初该市房价为4300元/㎡，目前该市房价均价5000元/㎡左右。

3.从筹建形式来看，高平住宅市场集资房较多，均以单位职工和城区居民集中为主

4.从建筑形态看，在售和在建的项目均为小高层和高层住宅或者商住综合体。

高平市集资房的大量存在，房地产市场化程度不够高，急待大规模、品牌化的楼盘出现来领跑市场发展。

集资建房为当地大型企业和事业单位为该单位员工建造的住房，部分集资房的少量房源也对市场出售。

当地集资房的销售特点如下。

1.设售楼处，不做宣传，仅在集资房建设单位内部进行认购。

2.集资房的价格与市场价格几乎等同，并没有做特殊优惠。

3.集资房由于客户对象为企业领跑和员工，部分还设计政府官员，因此品质较高。

高平房地产市场特色：

1.房价高，上涨快。

2.市民高收入人群较多，购买能力强，购房热情高。

3.小高层和高层为市场的主要类型。

4.市场供应以集资房为主，商品房市场文化程度不高。

5.房地产营销推广不被重视，主要靠市民口碑传播。

6.项目形象打造普遍较差，“手里有房，心里不慌”的心理严重。

7.产品品质和价格差异化较小，市场竞争不激烈。

3.本项目特征分析

S项目优势

●开发商品牌。

开发商实力雄厚，是我市唯一持有二级资质证书的开发公司

●工程质量。

具有专业的工程施工人员与多次项目施工经验

●片区房地产开发强度不是很高，周边竞争楼盘少。

W项目劣势

项目地段较偏，周边环境相对较差，周边没有配套设施。

O项目机会

●市场空白。

周边没有好的产品面世，这是我们成功的重要机会。

T项目威胁

●周边经济适用房，集资房开发量较大，吸收了部分西北城的消费群体

●此片区房地产开发欠成熟，高品质社区集群效应较差。

本案的优势在于开发商实力雄厚、信誉度高，有一支专业的施工团队，在当地开发过多个居住小区（如长平苑、丹河花园）。

此次开发将会提升该区域的居住品质，与周边已建项目形成一个大型的高品质生活区。

劣势表现在项目位置较偏，没有周边配套。

我们应该把握机会，营造小区自身特色，完善小区配套设施，打造该区域的唯一的高品质的小区，引领区域市场；

挖掘项目深层次的竞争优势，多种推广手段的整合市场化运作，专业化操作，提升项目品质。

4、高平市在售楼盘项目分析

4.1同区域项目简介

A、盛世锦盛苑

：

项目类型：

高层

位置：

北城太华路东侧

开发商：

XX盛世房地产

绿化率：

41.5％

占地面积：

45亩

总建筑面积：

112711㎡

容积率：

3.0

总层数：

16、18、25F

层高：

3.0米

建筑结构:

框架剪力墙

周边配套：

火车站规划幼儿园公交站

主力户型：

三居室

均价：

4300元/平米

起价：

4100元/平米

楼差价：

供水：

自来水

供暖：

集中供热

智能化设施：

可视对讲，，有线，光纤宽带入户。

开盘时间：

认购时间：

2011年9月份

折扣：

一次性9.7折

付款方式：

按揭、一次性公积金

广告诉求：

开启北城门户大生活圈

卖点：

该区域唯一的全产权项目

B、盛业广场

商住一体

建设路体育场对面

XX市轩泰房地产

营销策划：

恒达世行：

34.1亩

97213.82㎡

44.5%

3、5、24、25F

总户数：

200多户

体育馆人民医院（位于城市核心）

130-190㎡

住宅均价：

6500元/㎡

6000元/㎡

商业价格：

32000元/㎡：

销售情况：

住宅销售80%，以销售商业为主

2011.2月

一次性9.8折

按揭、一次性

DM单、短信

备注：

本市地段最佳的高层项目，具有很大的升值的空间

C、蓝色港湾

小高层

神农路（南）

高平市恒隆房地产

贞唐房地产服务机构

76亩

16万平米

4.2

45%

7、30F

框剪

入住时间：

2013年底

车位售价：

15万左右

120-150平米

5700元/平米

5300元/平米

2011.06

9.2折

按揭、一次性、分期

广告途径：

工程围挡、LED

促销活动：

2011年赞助中央电视台举办的“欢乐英雄”

打造本市最高端的高层住宅

D、龙运新城

：

0356-*******

高平市龙渠镇中心，丹河路南段

XX隆一房地产

销售中心：

建设路汽车南站南200米

40亩

9.5万平米

:

1.998

11F

420户

框架

车位配比：

1/0.8

90-170平米

5800元/平米

5500元/平米

一次性98折，按揭无折扣

献给懂得生活的您

项目位于城市的重点规划区域，是目前规模最大的高层住宅区

E、领秀龙城

0354-*******

南城办龙渠社区

窿一房地产开发公司

161亩

37%

11F18F

框剪结构

70-140平米

5600元/平米

5000元/平米

集中供热、管道煤气

2011.10月

高平未来的城市中心

E、华东铭居

小高层2栋

长平西街

华东房地产开发公司

8F

100户

35%

户型面积：

90—132平米

5400元/平米

销售80%

5.项目本案综合评述

1、房地产品开发商的角度

创新的户型\结构\理念,园林式的小区环境，安全的安监系统等都必须充分的考虑,开发成本的有效控制。

不是简单的外立面造型\色彩，不是简单的产品的复制，不是随便的能卖掉就行，物业不是凑合就行，而是企业精神的体现，品牌的象征。

2、消费者的角度

市场上的产品类型就这么多,可选择的余地也不大,加之本身高平居民的收入水平较同等区域较高，人们对自身居住条件的要求越来越高，因此开发具有高品质高要求的楼盘在当地已经成为一种趋势。

5.2本案的开发产品定位

户型\档次\规模\配套\价格\建筑\人文

从市场调查中有关市场对房地产品期望需求来说,我们得出如下结论:

1、这是一个竞争很激烈的市场

2、让当地消费者认同我们的不是一处建筑,而是一种生活方式

3、把握节奏,选择卖的时机

在我们的客户想买,买得起,大部分都来买的时候卖。

5.4本案理念：

这不是一个项目,这是一座生活.

5.5本案分析

（一）、区域分析

本案所在之处位于高平市的西北区域，相对较偏。

（二）、价格分析

据本次调研获知，高平在售住宅的高层项目中，均价一般在5500-5500元/平米之间；

但该区域的项目均价为4300元/平米。

（三）、户型面积分析

主力户型为三居室的户型，这一户型深受本市居民青睐。

面积为100平米--150平米。

在高平房地产市场上，由于每户家庭人口相对较多，所以经济适用的三居户型在高平引为热销。

而三居面积却各有不同，大可分为经济型与舒适型。

一种为经济型三居，面具面积100-120平米之间，此户型面积布局合理，经济实用；

一种为舒适型三居，面积在120-140平米之间，此户型功能划分明确、齐全。

5.6本案的操作手法

在整个调查过程中，我们可以真切地感受到，本地消费者对建筑形式、风格与建筑规划的接受度是比较高的。

但是也正因为如此，能够让他们眼睛看得到的产品，方便顾客有兴趣作出深度的了解和进一步的探求。

基于此，我们建议在项目操作的节奏与手法上，遵循以下几点，能使项目树立稳固的，大、高、优的市场共识：

1、化好妆之前，不掀盖头

2、先做概念,引导生活方式

3、样板间、售楼部是市场认识我们最有效的途径。

4、平面广告的作用

5、定价不宜太高，结合市场与当地的具体特征来定让居民满意的价格

5.7项目前期推广建议

5.7.1、推广方式

1、据本次调查，XX在售楼盘主要广告推广方式为阶段性报纸广告发布、广场推广活动、短信群发、大面积灯箱广告发布、擎天柱、公交车、出租车、阶段性广告为主，另外诸如万科、田森集团等大型知名开发企业则利用本身的品牌影响力来做推广。

借助大规模的户外广告发布可以充分展现开发商实力；

通过广场推广活动、短信、大面积灯箱、户外广告等活动可以吸引大众关注；

通过市区内外的公交车例如901支线和专线（XX和XX广告接轨）、2、13、5、6路等循环式的推广；

通过阶段性报纸广告的发布告知项目信息，注重针对性的广告媒体投放有效地信息，力求以品质制胜，同时也可以借助这些推广媒体的各自优势，实现项目知名度的提升，在开盘前积蓄客户，实现项目成功营销。

2、根据以往DM单的推广方式，它只是具有传播速度快、直观等特点，但其效果单一，起不到品牌知名度宣传的作用，加之单子发出后经常会发现会被客户丢掉，造成资源的浪费，建议开盘时适当的使用。

3、楼书因其成本高的原因，只适合高端楼盘推广使用。

5.7.2、推广策略

主题思想：

1、采取循序渐进的推广策略，在项目的不同施工、建设阶段配合不同的的广告推广策略。

2、以一个核心诉求贯穿全过程，以不同阶段、不同侧重点和营销推广要点的原则，实施分阶段广告推广策略。

5.7.3、销售策略

1、设立项目主体场所外另外设置1-2个外卖场，建议在迎宾街、安宁街甚至可以在XX长风街等人群高聚集区进行推广。

2、利用大型展销会开展会员入会等优惠促销推广活动，诸如万科会、兰亭会、恒达会、复地会吸引客户群体。

3、利用大型社会公益活动为主来吸引客户群体。

4、利用XX本身特色的旅游文化如木质雕塑、古董似的工艺品展示、美术画展诸如与美术大专学院合作。

5、以晋商大院文化为主诸如可以将常家庄园的文化相融一体。