物业管理的招投标Word文档下载推荐.docx

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指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起交换关系的总和，也就是物业管理服务消费需求的总和。

具体地说，就是把物业管理服务纳入到整个经济活动中，使其进入流通、交换，使物业管理经营服务得以传递、应用，并渗透到生产、生活领域，改善生产与生活环节，提高生产与生活质量，从而实现其应有的价值。

（二）物业管理市场的形成

1、物业的特殊性使物业管理服务成为独立交换对象具备了可能性。

物业是一种特殊的商品，价格昂贵，供给有限，时间上长期使用，但随着物业的使用必然会出现陈旧、破损和功能退化。

因此必须要进行科学的管理、维护和养护。

其次，高层建筑及相当规模的小区不断增多，功能复杂的设备大量使用，使物业设施与功能多样化和复杂化，这样就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护。

因此物业管理服务成为独立交换对象而存在，使物业管理市场具备了可能性。

2、社会需求的日益增加促进了物业管理市场的形成。

1）业主对物业管理的需求。

通过对物业的专门化管理，业主获得一个舒适的生活环境或工作环境，物业得到正常使用和保值增值。

2）房地产开发商对物业管理的需求。

开发商引入优秀的物管作为提供良好售后服务的一项重要措施，使开发商在房地产销售竞争中取得更多的优势。

3）城市管理的需求。

城市管理需要对各类住宅小区、商业楼宇和工业区进行全面有力的管理。

要达到这一目标，就是通过各个小区自身的物业管理来配合实现，将物管与社会文明城市结合起来，创建文明小区与文明城市。

（三）物业管理市场的结构

物业管理市场与其他专业市场一样，由市场主体、市场客体、市场环境等方面组成。

（1）市场主体。

市场主体是指直接在市场中进行交换的个人或组织，可分为供给主体和需求主体。

供给主体是各类的物业管理机构，即通过合法手续取得物业管理经营资质的组织。

如专业物业管理企业、专项服务企业（保洁、保安、绿化等）。

需求主体是物业的业主和使用人。

（2）市场客体。

市场客体是在市场上用于交换或出售的对象。

物业管理市场上的交换对象就是物业管理服务，是一种无形的商品。

主要体现在三个方面：

一是常规性的公共服务，保安保洁、环境绿化、设施维护等；

二是针对性的专项服务，饮食、超市、健身美容等；

三是委托性的特约服务，照顾老人等。

（3）市场环境。

市场环境是在市场上保证交换进行的各类法律法规。

市场秩序要由相应的法律法规来约束。

针对物业管理市场法律法规主要有：

与物业管理相关的各种专门性法律，如民法、经济法、合同法等；

具体的有关物业管理的法规和政策，如物业管理条例、物业管理收费办法等；

各类物业管理的契约或合同，如物业服务合同、管理规约等。

二、物业管理市场的特性

物业管理市场除了具有一般市场的特点外，还具有以下几个特性。

（1）交换对象的固定性。

物业是建筑在土地之上的，具有不可移动性，它不同一般商品在交换时可进行空间上的移动。

而物业是物业管理的载体，物业管理活动必须在一定的建筑区划内进行，为特定的业主和使用人提供服务。

（2）交换行为的约定性。

在一般商品市场上，大多数商品是先交换后消费，并由此建立交换行为。

但在物业管理市场上，确定交换行为是供求之间的一种事先约定。

为了明确双方的责任、权利和义务，供求双方必须事先签订物业管理委托合同。

（3）交换内容的多样性。

物业管理的对象范围相当广泛，物业管理提供的服务种类和内容比较多，也比较复杂。

不同的物业类型，不同的业主和使用人他们需要的管理服务是不一样的，就是同一建筑区划内物业管理服务也是复杂多样的，如日常服务、特约服务、专项服务等。

（4）交换时间的延续性。

一般的商品交换或服务与交换对象接触的时间短，大多数都是一次或数次。

物业的使用周期较长，短的十几年，长的几十年，甚至上百年。

物业管理服务不能像有形的商品一样被库存起来，需要周而复始持续供给。

提供服务和接受服务都是相对长期而稳定的。

（5）交换过程的整体性。

在商品或服务过程中，通常只强调商品或服务的某几项作用，如自行车的代步与锻练、旅游的观光与休闲。

物业管理的目的是为业主和使用人提供一个舒适、安全、方便、健康、优雅的生活和工作环境，这需要物业管理全方位、整体的管理服务。

三、物业管理市场的分类

我国物业管理经过20多年的发展，物业管理市场初具规模。

可以从下面几个方面对物业管理市场进行分类：

1、按物业所处的地域来划分：

如南方市场，北方市场。

由于我国物业主要集中在经济比较发达的大中城市，所以常见的是按城市来划分。

例如，北京市场、上海市场、广州市场、成都市场等。

2、按物业的用途来划分：

（1）居住物业管理市场住宅小区市场、公寓市场、别墅市场等。

（2）商业物业管理市场写字楼市场、商业中心市场、酒店市场等。

（3）工业物业管理市场工业厂房市场、仓库市场等。

（4）特殊物业管理市场学校市场、车站市场、体育场馆市场。

这是最常见的分类形式。

3、按物业的等级来划分：

如甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、高档商品住宅市场、普通住宅市场等。

这为物业管理市场确定管理服务等级、服务内容、制定服务收费标准提供了依据。

四、物业管理市场的竞争机制

（一）物业管理市场竞争的必然性。

竞争迫使物管者进行合理的决策，并且通过优胜劣汰的强制作用，奖励高效者，惩罚低效者，对价格信号作出迅速及时的反应，不断尝试新的生产服务要素组合，开发和扩大新的物管市场领域，推出新的服务项目，保证资源配置到最为需要的地方。

（二）物业管理市场竞争的形式

1、物业管理企业之间的价格竞争。

物业之间的竞争主要是围绕提高服务质量、增加服务项目、降低经营成本等内容而展开的，这种结果必然是推断企业的技术进步和劳动生产率的提高，进而降低服务产品的价格，是消费者受惠。

2、物业管理企业的品牌竞争。

物业管理是一项琐碎、枯燥，却又牵系到千家万户的切身利益的工作，企业间的竞争主要表现为品牌的竞争，而具有特色的品牌更具有吸引力和竞争力。

3、物业管理市场占有份额的竞争。

物业企业向生存与发展，就必须保持一定规模的物业管理权。

获得物业管理权主要途径：

1）由于附属关系，直接从业主手中获取物业管理权；

2）通过正当竞争，从市场中取得物业的委托管理权，其主要形式有两种：

协议取得和中标取得。

（三）市场竞争与经济风险

1、自然风险；

由自然因素造成的经济风险，如雷击、火灾、水灾等

2、社会风险；

由个人或集团的社会行为造成的经济风险，如盗窃、事故等。

3、经营风险；

由物业管理企业自身决策失误或经营管理不善造成的经济损失。

五、物业管理市场的管理体制

（一）政府对物业管理市场的管理。

1、制定物业管理的法规政策。

2、物业管理经营人的资质管理。

3、领导和进行物业管理质量的评优工作，制定物业管理的管理标准。

4、指导物业管理企业的工作，指导、帮助业主委员会的工作。

5、协调、解决物业管理市场运作中出现的情况和问题。

（二）行业协会对物业管理市场的管理

1、在政府行政主管部门领导下，宣传政府关于本行业的法规政策，协助制定本行业的道德规范、自制准则和管理标准。

2、协助政府主管部门开展对物业管理企业进行年检、资质复审和等级评定等工作。

3、协助政府主管部门开展物业管理质量评优，组织制定本行业企业管理标准

4、向政府有关部门反映行业的建议和要求，在政府和企业之间其桥梁作用。

5、了解掌握物业管理企业基本情况，开展行业调研、探索、研讨，解决行业工作中出现的新情况、新问题。

6、为会员企业的管理和发展提供多种服务，收集整理国内、外管理信息，组织参加国内、外探讨会，促进技术和学术交流，举办各类业务培训。

7、推动行业内、外的横向联系，加强与其他地区、国外物业管理界的合作，为本行业开拓国际市场创造条件。

8、协调、解决物业管理企业与业主（使用人）之间的矛盾。

9、物业管理人员的岗位培训。

第二节物业管理招标的原则和特点

一、物业管理招投标的概念

1）招标与投标

招标与投标是一个过程的两个方面。

是指由招标人发出招标公告过通知，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过对各投标人所提交的价格、质量、交割期限以及投标人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较，确定其中条件最佳的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。

其中，招标是指招标人根据自己的需要，提出一定的标准或条件向社会或几个特定的供应商或承包商发出投标邀请的行为；

投标则是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。

招标：

指招标单位在兴建工程、合作经营某项业务时，将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件的法人或其他组织参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方订立合同。

投标是对招标的回应，是对招标项目感兴趣的法人或其他组织，按照投标文件的要求向招标人送达投标文件，参加投标竞争，成为招标项目的投标人。

物业管理项目招标有广义和狭义之分：

广义：

包括招标、投标、评标和定标、确立中标物业管理企业等诸环节在内的、以竞争方法聘用物业管理企业的整个过程和制度，是物业管理招标、投标一系列环节和方法的统称。

狭义：

指物业管理项目招标人根据自己的需要，向社会或者若干特定的物业管理企业发出投标邀请（即要约邀请）的法律行文。

2）招标投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊程序，与其他交易方式和订立合同程序相比，具有其自身的特点：

（1）标价保密性。

每个投标者在投标时都不可能知道其他投标者的报价。

因此，投标者只能在不知竞争对手底细的情况下，按照招标文件的要求，根据所掌握的资料及以往的经验进行分析判断，确定自己的报价。

（2）报价一次性。

招标投标不存在也不允许讨价还价，每个投标者都只有一次投标机会。

由于投标者报价都是在高度保密的情况下进行的，一次报价后，任何投标者都没有再次出价的机会，因此，每个投标者都要一次性报出自己最优惠的价格。

（3）法律约束性。

投标报价是一种具有法律约束性的行为，投标者一旦向招标者递交标书和报价，该标书和报价就被视为在法律上有效。

在国际惯例中，为保证投标报价的法律效力，投标者须在递交标书的同时递交一份投标保证书，并向招标者交纳一定的投标保证金。

如果在投标有效期内投标者撤消其标书或报价，招标者则可按照惯例没收投标者交纳的投标保证金，以保证招标者的利益。

招标与投标是市场经济和竞争机制发展到一定程度的必然产物。

招标投标活动大约开始于18世纪末和19世纪的西方。

早期的招标投标仅限于建筑工程和大型货物采购方面，近20多年来，随着以服务业为主的第三产业的发展日益受到国际关注，招投标活动在众多领域也得到了广泛应用并日臻完善，服务性项目招标投标已成为招标投标交易方式发展的新趋势。

所谓服务性项目招投标，是指招标投标的客体并非有形的物体，而是一项无形的服务。

物业管理招标投标便属于服务性项目招标投标。

3）物业管理招标投标

物业管理招标投标是指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用中的物业寻找物业服务企业而制订出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定物业服务企业的全过程。

随着我国房地产改革的深化，大力推广和完善物业管理招标投标制度，现已成为培育和发展我国物业管理市场的迫切需要，主要体现在：

（1）物业管理招标投标是市场经济发展的需要。

随着社会主义市场经济的发展，物业管理作为一种服务性商品，也应当进入市场进行等价交换。

而通过物业管理招标投标，评定其价值和价格在现行物业管理的市场价格水平下能否被接受，则是保证等价交换顺利进行的前提，从而也体现了价值规律的客观要求。

（2）物业管理招标投标是房地产管理体制改革的需要。

随着我国经济体制改革的不断深化，必须要变原来的行政性管理终身制为企业经营型的聘用制。

在这种新的体制下，开发商和业主委员会都有权选择物业服务企业，此时，通过物业管理招标投标可以解决开发商或业主与物业服务企业之间信息不相通的问题，使得开发商或业主可以自主选择符合自己管理服务要求和标准的物业服务企业。

（3）物业管理招标投标是促进物业管理行业发展的需要。

由于物业管理招标投标导致物业服务企业与开发商或业主之间的双向选择，由此形成的竞争局面必将使物业服务企业为了在激烈的市场竞争中求得生存发展，就需要努力提高自己的服务质量和管理水平，从而推动整个物业管理行业的健康发展。

二、物业管理招标的原则

（一）不规避法定招标原则

（二）公开、公平、公正和诚实信用原则

由于物业管理招标投标领域一般都是买方市场，在买方市场中，市场竞争是一种对买方（招标人）有利的竞争，在合理的范围内竞争程度越高，对买方越有利。

所以，开发商或业主要想在竞争性招标中获取充分利益，就应吸引尽可能多的物业服务企业参与投标。

但要做到这一点，除了一方面应增加标的项目自身的吸引力外，另一方面应对所有所有参加投标者尽可能做到公开、公平、公正和诚实信用。

也就是说，物业管理招标应当遵循公平、公正、合理的原则。

（1）公平原则。

指在招标文件中向所有物业服务企业提出的投标条件都是相同的，即所有参加投标者都必须在相同的基础上进行投标。

所以，公平原则的关键就是起点公平。

要做到起点公平，招标时要注意以下事项：

①应采用统一的招标方式

②招标文件对所有投标者要求都应一致。

首先，实行公开招标的招标文件应在同一时间、同一地点公开发售，并且在这之前的招标通告中予以标明；

其次，招标文件的条件、要求均应一致。

例如，若需要进行资格审查，则所有的投标人都应按要求进审查等。

③招标者对招标文件的解释说明应在同一时间，针对所有参加投标的物业服务企业公开进行。

如在统一时间组织所有投标人对招标物业实地考察；

在投标者购买招标文件后安排一次投标者会议，即标前会议，以公开澄清投标者提出的各种问题。

（2）公正原则。

公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上，在整个投标评定中所使用的准则应具有一贯性和普遍性。

①一贯性。

一贯性是指招标者在实施投标评定过程中所采用的评标准则应与招标文件中所注明的评判准则相一致。

即评判准则在投标前后必须一致、公开。

任何招标者私自修改已经在招标文件中公布的评判准则都属于违背招标惯例的行为。

②普遍性。

普遍性是指用于投标评定的准则应该具有普遍性，即能客观地衡量所有的投标书。

根据国际惯例，一般在评标时采用综合打分法。

（3）合理原则。

合理原则是指选定投标的价格和要求必须合理，不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理服务要求。

为了贯彻合理原则，招标人应当在招标文件中按照国际惯例，申明“业主不约束自己接受最低标价”这一条。

即开标后，开发商或业主有权选择任何价格的投标书，而不一定是最低标价。

有了这样的申明，招标者便可以选择管理费合理且资信条件较为可靠的物业服务企业。

（三）不违法限制和不非法干涉招标、投标活动的原则

（四）当事人接受合法监督原则

三、物业管理招标的特点

（一）超前性。

由于物业管理需要早期介入，这就决定了物业管理招标必须超前，即在物业动工兴建之前甚至在规划设计前开发商就应进行前期物业管理招标。

（二）长期性和阶段性。

由于物业管理工作的长期性和阶段性，决定了物业管理招标工作的长期性和阶段性。

例如，前期物业管理需要招标。

过了委托管理期限，业主委员会根据其管理服务业绩，通过决议决定是否续聘原物业服务企业。

若续聘则要重新签定服务合同；

若不续聘，则由业主委员会重新向社会公开招标。

还有一种情况，未到委托管理期限，物业服务企业遭解聘后，业主委员会也需要重新招聘物业服务企业。

针对不同的阶段和不同的服务内容，物业管理招标的内容要求和方式选择也有所不同。

首先，由于开发商或业主在不同时期对物业管理有不同要求，招标文件中的各种管理要求、价格的制定都具有阶段性，每个阶段都不一样，需要进行调整。

其次，物业服务企业即使中标，也不意味着可以高枕无忧，可以长期占据这一市场份额。

因为一方面，还会有更好、更先进的物业服务企业参与竞争；

另一方面，也可能由于自身管理不善，而遭淘汰。

（三）局限性。

物管项目的招标，标的总额及企业利润比较低，而且招标费用主要由开发建设单位或业委会负担，如果是业委会负责招标，其费用必须有业主分担，因而不能花费大量资金、人力、物力来宣传和组织招标活动。

这样使招标方式选择受到一定的局限。

第三节物业管理招标、投标程序与方法

一、物业管理招标的方式

国际市场上通用的物业管理招标方式可分为三种：

公开招标、邀请招标和议标。

但我国2000年1月1日施行的《招标投标法》只有前两种。

考虑到物管招标在我国刚刚起步，议标作为一种简单、便捷的方式目前仍被我国大多数开发商所采用，因此建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房2003年130号令）中，也将议标（即协议招标）作为一种方式予以了规定。

因此按国际惯例一起介绍。

（1）公开招标。

公开招标是指招标人通过新闻媒体公开发布招标通知，邀请所有愿参加投标的物业服务企业参加投标的招标方式。

这种招标方式最大限度地体现了招标的公平、公正、合理原则，故我国大型基础设施和公共物业的物业管理一般都采用公开招标方式。

需要指出的是，由于物业管理自身的特点，对于一些不可能也不适宜吸引全国各地物业服务企业的项目，一般都采用地方公开招标方式招标。

地方公开招标是指通过在地方媒体刊登广告或在广告中注明只选择本地投标人进行投标。

（2）邀请招标。

邀请招标简称邀标，是指不公开刊登广告而是以投标邀请书的方式邀请三个以上具备相应物业管理资质的物业服务企业投标的招标方式。

主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。

这种招标方式虽然比起公开招标，有招标成本低和招标时间短的优势，但由于邀标是招标人预先选择了投标人，因此可选择的范围缩小，可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业服务企业，也可能会歧视某些投标人，还容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。

（3）议标即协议招标（又称谈判招标）。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中第三条明确规定：

“投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

”这种方式是指同时找几家物业服务企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业服务企业的招标方式。

二、物业管理招标的程序

招标程序分为三个阶段，即招标的准备、实施和结束阶段。

（1）准备阶段。

准备阶段是指从决定招标到正式发布招标公告之前这一阶段。

在这个阶段有以下一些工作。

①成立招标机构。

招标机构的职责是拟定招标章程和招标文件；

组织投标、开标、评标和定标；

组织签定合同等。

②编制招标文件。

招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础。

一般招标文件应包含以下内容：

告知投标人递交投标书的程序；

阐明所需招标的标的情况；

告知投标评定准则以及订立合同的条件等。

招标文件包括:

《招标书》、《招标公告》（或《招标邀请函》）、《投标企业资格审查表》，订立《物业管理委托合同》的条件及协议条款等。

招标文件包括的内容：

1）招标项目的技术要求。

2）对投标人资格审查的标准3）投标报价要求4）评标标准5）其他所有实质性要求和条件及拟签合同的主要条款。

③制定标底。

标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格。

即一种预算价格。

其主要作用是作为招标人审核报价、评标和定标的重要依据。

一般以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件。

因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。

（2）招标实施阶段。

招标的实施主要包括以下几个具体步骤：

发布招标公告或投标邀请书，出售招标文件；

组织资格预审（粗筛）；

召开标前会议；

开标、评标和定标。

1）以《招标公告》或《投标邀请函》形式发布信息。

2）审查是否有修改招标文件的必要

3）召开投标预备会议和组织踏勘现场

4）收存标书

（3）招标结束阶段。

这一阶段最大的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移为一对一的合同关系。

具体内容包括合同的签定与履行，以及资料的整理与归档等。

三、物业管理投标的程序

投标程序也分为三个阶段，即投标的前期阶段、投标的实施阶段和投标的结束阶段。

1、投标的前期阶段

投标的前期阶段包括取得投标资格、筹措资金、收集招标物业相关资料、进行投标可行性分析和申请资格预审等五方面工作。

（1）取得投标资格。

按照国际和国内的不同管理规定，物业服务企业要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。

①从事国内投标的资格要求。

物业服务企业在国内从事投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的《物业服务企业资质证书》。

②参与国际投标应履行的手续。

物业服务企业参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，履行必要的手续：

在招标物业所在国注册和选择代理人。

（2）筹措资金。

投标企业应根据自身财务状况及招标物业管理所需资金，做好资金筹措准备，以使自己有足够资金通过投标资格预审。

（3）收集招标物业相关资料。

招标物业的相关资料是物业服务企业进行投标可行性研究必不可少的重要因素。

因此物业服务企业在投标前应多渠道多方位全面搜寻包括招标公司和招标物业的具体情况以及投标竞争对手的情况等资料。

（4）进行投标可行性分析。

一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书，涉及大量的人力物力支出，一旦投标失败，其所有的前期投