《婚姻法解释》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究Word格式.docx
《《婚姻法解释》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《婚姻法解释》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究Word格式.docx（6页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
【判决】
经审理，法院依照《合同法》第187条规定：
“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。
”认定没有办理产权登记变更手续的，该房产依旧未发生物权变动，依旧属于原赠与方个人的财产。
法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属李先生所有，驳回了阎某要求将房屋确认在自己名下的要求。
【评析】
婚姻法说明（三）第六条：
“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方要求判令连续履行的，人民法院能够按照合同法第一百八十六条的规定处理。
”
依照《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、一百八十八条的规定，赠与合同是诺成性合同，即只需赠与合同当事人意思表示一致，无需实际交付标的物即可生效的合同。
关于赠与人的撤销权问题，依照《合同法》相关规定，当事人在签订赠与合同后，赠与人享有一定条件下的任意撤销权和法定撤销权。
任意撤销权，是指《合同法》第一百八十六条的规定：
“赠与人在赠与财产的权益转移之前能够撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者通过公证的赠与合同，不适用前款规定。
法定撤销权，是指《合同法》第一百九十二条的规定：
“受赠人有下列情形之一的，赠与人能够撤销赠与：
（一）严峻侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
（二）对赠与人有扶养义务而不履行;
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自明白或者应当明白撤销缘故之日起一年内行使。
由此可见，假如双方当事人签订的赠与合同是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者通过公证的赠与合同，那么就等于赠与人自动舍弃了任意撤销权的行使，赠与人应当依照赠与合同履行赠与义务，除非有《合同法》第一百九十二条规定的可撤销的情形，否则不能无故反悔;
如若反悔，受赠人能够起诉至法院，要求连续履行。
此外，《物权法》第十五条规定：
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;
未办理物权登记的，不阻碍合同效力。
”，因此，不动产物权变动的缘故与结果是有区别的，尽管房屋赠与合同自成立时起生效，房产是否办理过户手续不阻碍赠与合同的效力。
但现在受赠人取得的仅仅是债权要求权，即要求履行合同的权益，而房屋的物权变动依旧以登记为准。
依照婚姻法说明（三）的规定，一样情形下，婚前或者婚姻关系存续期间的赠与房屋的协议或合同假如通过公证，赠与人就不能行使任意撤销权。
二、婚后父母出资买房房屋是否属于共同财产?
张先生和王女士2004年6月23日登记结婚。
2006年两人看中了位于某市的一处房屋，张先生的父亲张某是一家公司的经理，经济实力颇为雄厚，他出全款为两人买下了这套房，房屋登记在其亲小孩张先生名下。
2009年，夫妻两人因为琐事开始闹矛盾。
2010年8月，王女士起诉到法庭，要求离婚，并分割房屋。
张先生同意离婚，但不同意分割房屋。
张先生称，购房款是父亲借给自己的，而且房产证的产权人是自己，还在法庭中出示了自己给张某打的借条。
李女士却表示，当时张某是自愿出资给夫妻二人买房的，不是借而是赠与，而且夫君打借条的情况自己从不明白。
尽管房屋产权人是张先生，但该房屋是在二人婚后购置的，应属于夫妻共同财产。
一个主张是借款，另一个主张是赠与，该出资是否属于夫妻共同财产?
法院经审理认为，张某和张先生是父子关系，张先生向张某出具欠条，未有李女士签字确认，此笔款不能认定为夫妻共同债务。
张某是在亲小孩结婚后为夫妻购置房屋出资，依照《最高人民法院关于适用<
中华人民共和国婚姻法>
若干问题的说明
（二）》（以下简称“婚姻法说明
（二）”）第二十二条的规定：
“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
”因张某在出资时并没有明确是赠与张先生，因此法院认定该出资为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，法院支持了王女士的诉讼要求。
婚姻法说明（三）第七条：
“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，而且按照中国社会的伦理和国情，父母一样也可不能与子女签署书面赠与协议或借款协议。
但作为出资人的男方父母或女方父母往往担忧因子女离婚而导致房屋被分割。
依照《婚姻法说明
（二）》的规定，父母婚后的房屋出资认为假如没有明确赠与一方的，则将房屋认定为夫妻共同财产。
因此，本案也就据此作出了判决。
但不可否认的是，父母为子女购房的初衷和意愿可能并非如此。
此次《婚姻法说明（三）》对婚后父母出资为子女买房的财产归属做了进一步的明确，即房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与（《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：
“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
……（三）遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产;
……”）。
由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。
这一规定更为符合实际情形。
本案假如发生在8月13日之后同时依照新的说明进行判决，房屋就应当判令属于张先生的个人财产，王女士无权进行分割。
需要注意的是，婚后父母出资购置不动产认定为子女的个人财产有一个前提条件，即该不动产登记在个人名下。
假如登记在夫妻双方名下，那么仍旧属于夫妻双方的共同财产。
三、个人婚前贷款买房婚后夫妻共同还贷房屋属于谁?
【案情】
2002年12月30日，文女士与房屋开发公司签订买卖合同，购买了一处房屋，并于同日交了首付款50000元，后与银行签订了贷款合同。
文女士与刘先生于2003年5月27日结婚，2003年12月3日该房取得了房产证。
婚后一直用两人的共有财产偿还贷款。
2008年双方感情产生了隔阂。
2009年伊始，双方多次协商离婚。
由于分歧较大，双方没有达成协议，2010年文女士向人民法院提起离婚诉讼，要求法院判决两人离婚，婚生女由自己抚养，刘先生支付抚养费。
刘先生对离婚及子女抚养问题没有异议，但认为双方共同居住的房屋应属于夫妻财产，要求进行分割。
婚前购买房屋，婚后取得产权证，房屋是属于一方的个人财产，依旧夫妻共同财产?
法院认为，关于房屋是否属于共同财产的问题，因不动产所有权转移时刻，应以登记为准，尽管该房系文女士婚前购买，但其于婚姻存续期间才取得该房屋的所有权，且刘先生婚后实际偿还了部分按揭贷款，因此该房屋应认定为夫妻共同财产，而文女士交纳的首付款应认定为婚前个人财产。
据此，法院判决准予文女士与刘先生离婚，婚生女由文女士抚养，并依照照管女方和子女的原则，判决房屋归文女士所有，该房产生债务由文女士负担，文女士给付刘先生共同财产房屋的补偿费用30万元。
婚姻法说明（三）第十条：
“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院能够判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应依照婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
我国为成文法国家，因此法官在处理案件时是依照自己关于法律规定的明白得进行判决的。
而不同的法官关于法律规定的明白得必定存在差异。
在《婚姻法说明（三）》出台前，一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，产权证登记在一方名下的，离婚时房屋的归属及分割，不同省市的司法实践不同。
例如，本案法官按照房屋产权证书取得的时刻作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，就做出了上述判决。
尽管婚前一方是按揭方式支付房款，但实质上在办理完毕银行按揭手续后银行已向房地产公司一次性支付了剩余购房款，买卖房屋的合同义务差不多履行完毕，婚后获得房产证只是合同权益的自然转化。
因此，《婚姻法说明三》首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，至于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，在考虑另一方参与还贷的实际情形，由产权方对其作出公平合理的补偿。
在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，鉴于婚前一方与银行签订抵押贷款合同，属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其连续承担还款义务。
如此处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。
四、夫君私自处分房产是否有效?
王先生与罗女士2001年结婚，二人婚后购得一处房产，并分别于2006年3月和2007年5月取得了房屋所有权证及土地使用证。
2008年9月，王先生与陈某签订了购房协议书，王某将此房以60万元的价格出售给陈某，双方约定了付款方式及办理房屋所有权证及土地使用证等变更登记手续的日期及费用的承担，但罗女士未签字，也不在场。
协议签订后，陈某分两次付给王先生购房款，但房屋一直未交付。
罗女士明白王先生卖房后，提出了异议，导致双方发生纠纷，使协议未能连续履行。
2010年10月，陈某一纸诉状将王先生告上法庭，要求王先生连续履行协议。
后罗女士以有独立要求权的第三人身份参加诉讼，要求法院确认该购房协议无效。
一方主张连续履行，一方主张合同无效，购房协议是否有效?
法院审理后认为，陈某、王先生及罗女士诉争之房屋为王先生和罗女士共同共有，共同共有人对共有财产享有共同的权益，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。
法院遂判决陈某和王先生所签订的购房协议无效，王先生返还陈某所付房款60元及相应利息。
婚姻法说明（三）第十一条：
“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方缺失，离婚时另一方要求赔偿缺失的，人民法院应予支持。
依照《婚姻法》第十七条规定：
“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
”《房地产治理法》第三十八条规定：
“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。
”因此，若夫妻一方明知所处分的房屋为夫妻共同财产，在未征得共有人同意的情形下擅自处分该房屋，事后也未征得共有人的追认，其处分行为应为无效。
民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受缺失的一方。
但2007年开始施行的《物权法》第一百零六条规定：
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;
除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
（二）以合理的价格转让;
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的差不多登记，不需要登记的差不多交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人要求赔偿缺失。
”因此，此次婚姻法说明（三）与《物权法》的规定相衔接，更加注重爱护善意购买第三人的利益，即第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方以未经同意出售房屋、主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
而关于爱护夫妻另一方的利益，婚姻法说明（三）规定在离婚时另一方能够追讨，有权要求赔偿缺失。
五、以父母名义购买的房改房属于谁?
孙先生与兰女士婚后一直居住在孙先生父亲位于市内的福利房里。
1997年孙父单位进行房屋改革，孙先生夫妻两人不是该单位职工，便出资3万元，以孙父名义购买了该房的产权。
后来孙先生因想出国深造，夫妻双方协商离婚。
在财产分割上，兰女士提出，该房是夫妻共同财产，因房产现已升值至30万元左右，她要孙先生支付15万元补偿费。
孙先生则认为，该房仍在其父名下，离婚时不应分割。
随后，兰女士向法院提出了离婚，要求分割房屋。
一方认为属于夫妻共同财产，一方认为属于父亲个人财产，房屋归谁所有?
法院经审理后认定，我国实行不动产物权的登记公示主义，在一样情形下，房屋产权登记在谁的名下，该房屋的产权归谁所有，除非其他人能提出相反证据足以推翻这种推定。
即以一方父母名义购买的房改房差不多过户到夫妻双方或一方名下的、符合上市交易条件且与父母签有书面的托付购买合同、尽管没有书面的托付购买合同但父母承认托付购买的事实的。
但兰女士并未提出相关证据，因此不能主张房屋所有权，只能对出资主张返还，对返还的出资进行分割。
法院驳回了兰女士的诉讼要求。
《婚姻法说明（三）》第十二条：
“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。
购买该房屋时的出资，能够作为债权处理。
房改房是带有福利性质的政策房，与人身关系紧密相连，购买房改房的职工通常享受了工龄折扣、付款折扣及税收等方面的优待，因此与一般商品房相比其产权规定的更加严格。
同时依照我国《物权法》的规定：
“不动产登记簿是物权归属和内容的依照。
”“不动产权属证书是权益人享有该不动产物权的证明。
”也确实是说，假如结婚后以父母的名义买房，按照我国法律的规定，该房屋就属于父母的财产。
在离婚时购买房屋的出资，将作为夫妻双方共同债权向父母主张权益，但不得对房屋进行分割。
另外，需要注意的是，假如是按揭贷款出资的话，依照法律的规定，婚姻关系存续期间夫妻对外所欠债务，即使是一方以个人名义所负债务，离婚时亦应当由双方共同偿还。
除非一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明夫妻关于婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，第三人也明白该约定的，现在才能够确定由负债一方的财产进行清偿。
否则，对上述债务双方负连带责任，应共同偿还，不因离婚而免除。
此次《婚姻法说明（三）》在充分尊重我国实际和人民群众关怀的问题的基础上，对婚姻关系纠纷中涉及房屋分割及归属的焦点问题进行了进一步的明确，能够更好地爱护各方当事人的合法权益，对今后的司法实践工作具有积极意义。
二〇一一年八月十三日
文章来源：
中顾法律网（免费法律咨询，就上中顾法律网）
升级会员 