惠州义乌小商品批发城经营定位及招商报告DOC 53页Word下载.docx
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4718.43
三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查：
1、惠州水东路小商品经营比例：
地理位置：
位于水东西路
铺位面积：
主力铺位在50—60平方米
小商品经营品种：
经营品种
间数
具体比例
日用百货
36
26
食品
30
22
文具、玩具
18
14
民间用品
15
11
针织用品
4
3
小五金
8
6
服装
5
茶叶
花艺
鞋
2
合计
133
具体比例图如下：
经营方式：
以批发为主，兼有零售
进货点：
主要以广州为主，东莞有一部分
租金：
20—60元/平米·
月
2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查：
Ø
平山中心市场小商品经营品种比例分析：
位置:
惠东县城解放中路
规模:
6800平方米（有1700多户商家）
小商品经营规模:
约300户
经营范围:
日化产品\精品\礼品\玩具\针织用品\花类\饰品\电子产品\日用杂货\小家电\文具\等
业态统计：
业态
数量
所占比例（％）
日化产品
25
9
精品
23
礼品
玩具
16
80
31
花类
饰品
28
10
电子产品
日用杂货
34
13
小家电
12
文具
269
比例图：
以上图表显示，该市场经营针织用品、日用杂货、电子玩具等为主导。
平山中心经营品种进货渠道分析：
进货途径
●电器类\玩具\针织类\饰品类\日化类.为广州\东莞\佛山\汕头\揭阳.其中比例为%（不完全统计）
城市
电器类
玩具类
针织类
日化类
日用类
饰品类
广州
85
70
60
75
55
深圳
7
20
佛山
东莞
汕头
揭阳
其他
●生活家庭用品\日用杂货\小工艺品\文具\小五金\针织草帽等
约70%--80%为浙江义乌进货,其余的为广东珠三角地区,尤其广州为小商品重点批发城市.
义乌商品的特点:
①价格低廉②商品丰富③均为自己小型加工厂生产
3、东莞小商品市场经营品种的比例：
富民商业大厦内的小商品
经营分区图
富民商业大厦内小商品经营规划主要以饰品和针织内衣为主，互为补充的小商品经营品种还有：
洗涤用品、化妆品、儿童玩具、皮具、钟表、小电器、文具以及包装袋等。
在整个富民服装批发市场内位于市场一层的东、西两个区域内（A层缘于富民的螺旋式建筑）。
图示中着色的部分即为富民服装批发市场内的小商品经营分区：
红色为饰品区；
黄色为内衣区。
但在实际经营过程中，来自市场需求方面以及经营商户之间的竞争，现已成为相互依存、互为补充的混杂经营之局面。
经营品种分类统计
富民小商品经营区域规划铺位共124个，皆以独立铺位的形式经营，经营模式为批发。
批发经营面积（按使用面积计）约在6——12平米之间。
由于商机突现，目前大约有十多间加位小商品经营摊位。
按照小商品经营品种统计：
（经营面积为使用面积）
经营面积（m2）
经营户数（家）
比例
500
41
各类饰品
针织内衣类
600
44
针织品、内衣
日用百货类
40
伞、塑料桌布、卫生纸
洗涤化妆品类
200
21
洗涤用品、化妆品
皮具
100
皮带、钱包
文体用品类
文具、体育用品
表类
钟表、手表
电吹风、录音机
小食品
奶粉、饮料、饼干
打火机等
包装袋
塑料袋、纸袋
帽子、眼镜
1
儿童玩具
小型玩具
合计
约1680m平米
139
经营品种比例分析
按经营面积：
Ü
按经营商户数量分析
广贸精品广场
该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内，分布在广贸大厦、永丰楼、永业楼、永安楼、永兴楼一层，形成了虎门小商品市场经营组团。
在经营分区上没有严格的经营规划。
均以独立街铺的形式经营，经营模式以批发为主。
该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音像制品、办公设备、工艺礼品、包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品辐射全国。
由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，皆在30-----80平米（使用面积）之间。
广贸大厦一层街铺
印章、制卡
180
针织内衣
1200
办公耗材及设备
塑料花、礼品
240
400
音像制品
手机配件、电话卡
120
模特架
婴儿用品
约2800平米
39
永丰楼一层街铺
针织
内衣
150
文体用品
鞋、包
珠宝、玉器
玩具、礼品
50
约1000平米
永业楼一层街铺
五金工具
针织品
小电器
约500平米
19
永安楼一层街铺
洗涤、化妆品
文体
260
约700平米
59
永兴楼一层街铺
约800平米
33
按经营经营面积分析
4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析：
主要调查的有国际玩具礼品城和华南国际小商品城两处。
这两处市场都在海珠广场附近，且经营的品种也大多相同。
主要的经营品种有：
小饰品（以头饰胸花等为主）、小首饰（以戒子项链耳环等为主）、塑料制品（塑料花为主）、工艺品（陶瓷、木工制品、装饰画、民俗手工艺品）、女性化妆品、布艺、玩具、香蕈、太阳镜、钟表、工艺礼品（高档次名贵材料的工艺品）、水晶制品等。
经营品种在市场所占比列。
品种
小饰品
小首饰
塑料制品
工艺品
女性化妆品
所占比重
25%
15%
12%
布艺
香蕈
太阳镜
工艺礼品
3%
1.5%
2.5%
水晶制品
其他杂类
2%
（以下%是指在该品种中的比例）
所占比例
10%
30%
据商户说，他们的货其实大部分还是广州和珠三角的货，外面的还是少，江浙的货主要还是因为价格便宜，款式也比较新。
另外还有些外国人在广州办货，有新款搭配会卖的更好。
据了解的情况看广州的商户要少量的货主要目的有两个方面
1）江浙地区的小商品品种多，且款式新，可以带动本地货的销售。
2）进少量的货样后自己可以找本地的加工厂进行加工，主要做为样版的用途。
5、义乌主要小商品市场经营品种比例：
义乌国际商贸城（一期）：
经营品种调查：
主要经营品种：
花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品。
各楼层经营品种区划：
楼层
各经营品种所占面积的大概比例（%）
普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类
普通玩具
电动玩具
充气玩具
毛绒玩具
3.5
7.5
珠宝、头饰
珠宝
12.5
头饰
饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺
饰品配件
2.5
相框
旅游工艺
瓷器水晶
装饰工艺
喜庆工艺
生产企业直销中心
生产直销中心
各经营品种所占面积的大概比例具体如下图：
义乌国际商贸城（二期）
五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具。
雨具、伞具、箱包
雨具
伞具
箱包
锁具、五金工具、
配件、电工产品、
车类、旅游购物中心
锁具
2.25
五金工具·
配件
电工产品
车类
旅游购物中心
五金厨卫、小家电·
剃须刀、电讯器材、电子仪表仪器、电池、钟表、旅游购物中心
五金厨卫
小家电·
剃须刀
电子仪表仪器照相器材
1.5
电池·
灯具
钟表
电讯器材
特色展馆、外贸机构设计
特色展馆等
6、市场主要经营品种比例统计：
惠州水东路
惠东平山中市场
商户家数
经营比例
26%
13%
8%
87
22%
1%
32
5%
7%
4%
33%
11%
31%
32%
45
173
6%
29
29%
83
9%
48
本地区较多
这类品种在周边区域经营商户较多不具体统计
不在本项目定位范围内,属于个别经营品种，数量少
四、项目具体经营品种分区及比例确定：
1、项目整体经营定位
粤东地区最大的一站式小商品批发市场
惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。
是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。
惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。
惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。
惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。
从唐到近代共有一千多年的历史。
而惠州的小商品批发业在这么多年中并没有得到良好的发展，小商品批发业相比其他业态还处于相对较低的状态。
目前惠州小商品批发主要集中在惠州市的水东路和惠东县平山中心市场，其他地区主要是些分布散的批发店。
从某种意义上说，惠州地区还没有规模大、品种全集中的小商品批发市场。
在充分考虑惠州现有的小商品批发市场经营基础，迎合义乌小商品的进驻经营定位的需求，将项目定位成为“粤东地区最大的一站式小商品批发市场”集小商品批发、品牌服装展示、品牌代理加盟、新品展示中心等为一体，打破惠州目前现有小商品批发市场经营环境差、经营分散、缺乏推广等恶性竞争的经营格局，促进惠州市乃至粤东地区小商品产业的发展，全面促进粤东地区小商品业的整体发展。
2、项目经营品种定位及相应的比例：
1）、项目各层经营品种定位：
一层：
日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、银行
二层：
各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣
三层：
玩具、工艺品、钟表、文具办公用品
四层：
五层：
服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店
六层：
办公、仓储
2）、项目1～5层具体经营品种及相应比例：
说明：
以下经营品种比例主要参照项目惠州水东路、惠东县平山中心市场、广州一德路、东莞小商品市场、义乌国际商贸城（一期、二期）之经营比例（具体数据在本报告的第二部分第三节）。
在根据本项目自身的特点综合考虑评定得出。
——一层：
日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、配套银行
种类
分配比重
品种细分
63％
日常家内生活用品如筷子、牙签、床垫、凉席、电池、伞、婴儿爽身粉等
厨房用品
5％
厨房内使用的锅、锅铲、饭煲、汤锅、煮蛋器、厨具、套刀、厨刀、菜板、刀座、厨用小五金、家庭厨柜等
日用陶瓷
家用陶瓷、搪瓷制品、盘子、杯、碟、餐具附件、碗、茶具、咖啡具、酒具等
开灌器、餐具及厨房用具、烧烤针及烤网系列、各种削皮器、各种刀具及套装、各种茶叶漏、油格、网篮、各种啤酒开等
剃须刀、手电筒、收音机、vcd、dvd、灯具、电池
15％
各种槊料制品的装饰花
配套银行
占用百货区域
2％
中国银行、建设银行、农行等各大银行选择一家
分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出
——二层：
18%
发夹、胸花、、戒指、挂件、珍珠、玛瑙、玉石
各种头饰
日化用品
3．5
清洁洗涤类（洗衣粉、牙膏、牙刷、香皂等）
防虫驱蚊类（杀虫剂、蚊香等）
芳香剂（空气清新剂、香熏等）
皮革护理类（鞋油、护皮等）
美容美发用品
彩妆系列、护肤品系列、美甲、美容类
毛巾、编织袋、针线扣、工艺麻布、手套、领带、针织饰品等
文胸、短裤、内衣、泳装等
——三层：
普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具等
23％
旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺等
各类钟表
文具办公用品
46％
笔类、文件资料储存类、财务会计用品、桌上办公用品、纸张、机器用纸、纸制品、测绘及度量衡用品、告示书报展示用品、粘贴及包装用品、耗材及办公周边用品、美术颜料及画材用品、办公日杂及劳保用品、文娱用品、体育用品及健身器材、办公机器设备
——四层：
100％
各式男女服装
本经营品种全部定服装主要参照惠州区域内有服装加工厂2000多家有产业基础、并且惠州市场没有集中专业的服装批发市场、惠州周边服装经营业发达等因素而定。
——五层：
30％
鞋包
60％
各式鞋、包
新产品展示中心
8％
展览中心、新闻发布中心
快餐店
各式快餐店
主要是参考惠东县鞋、服装市场，及市场需要的相应配套设施而定。
第二部分：
惠州义乌小商品批发城招商平面分割
一、分割原则
1、通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。
2、合理设置单铺进深、面宽比例。
3、以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保证商场内部按照步行街要求进行设计，同时保持商场的通畅并美化商场整体布局。
4、充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。
二、招商平面分割图
数据说明
主通道：
3米，辅通道：
2米
主力铺位：
开间2.25米，进深3-4米
——具体铺位分割参见招商平面图图纸
第三部分：
项目招商目标客户群体定位
项目为惠州首个大规模的小商品批发市场，整体经营以“义乌小商品＋本地服装、鞋包”为主要的经营形式进行，其中
义乌小商品涉及业态为：
日用百货、小五金、小电器、各种珠宝、头饰、玩具、工艺品、钟表、文具办公用品等
本地服装、鞋包涉及业态为：
男女服装、各式鞋、箱包等
因此，针对项目的实际经营定位，项目的招商目标客户群体主要分为三部分：
义乌及其周边地区的小商品批发商
义乌的小商品批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于义乌商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，在义乌范围内寻找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成义乌商户的引进以带动整个项目的销售以及后续的经营。
本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者
项目定位的服装、鞋包、各类小商品等业态，在粤东以及广东省内也是有雄厚的产业、商户基础，其招商对象主体仍以本区域的经营者为主体。
意向从事小商品批发业的个人
项目处于惠州市新城区江北新区惠州大道旁，距离惠州火车北站、汽车北站只有不到2公里的距离，并且本项目是粤东地区乃至广东省内唯一一家拥有“义乌小商品”字样的小商品市场，对众多意向从事小商品业的个人将产生强大的吸引力，同时从事小商品批发业成本较低，加上项目半年或一年的优惠招商政策，能极大的调动意向从事小商品批发业的个人及下岗工人成为本项目经营的主力军。
第四部分：
项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法
一、租金水平的确定：
商城物业的营销在于市场是否具有持续发展的生命力，只有具有市场基础并能实现良好商业运作的商业项目才具有投资的价值及升值的空间，无论是对于纯投资客户来讲，还是对于部分买铺自用客户来讲。
而市场的良性运作必须要有良性经营的商家支撑，因而，本项目的市场推广及销售价值实现都必须以良好的招商为基础。
1、惠州小商品批发市场租金状况
惠州小商品市场租金水平呈现出价格偏低的并且有下降的趋势，如水东路小商品批发市场租金水平
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