年度保养计划.docx

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年度保养计划

香雪兰溪一期公共设施设备的维修、养护效劳方案

一、设备日常维护保养的内容

1、物业共用部位的设施设备

物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防〔对讲〕系统、物业供暖系统等设备设施。

2、共用设施设备

公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天

线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场系统等设备设施。

二、设备日常点检和保养内容、周期及标准

日常点检和保养

内容

周期

工作标准

变压器〔非用电高

峰期〕：

看、听、

嗅

运行每日两次记录

点检每日两次

变压器声音应发出持续均匀的“嗡嗡〞声，没有机械震动声和放电声等异常声

音；

变压器的上下压测电缆头和母排的搭接头无发热、变色、发生异味、锈蚀等现象；变压器的外壳接地无锈蚀、脱节现象，所有变压器外

壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变色和异味；电缆沟内有无积水、杂物；油寝式变压器是否呈亮黄色，油位刻度，无漏油和渗油现象，吸湿器应枯燥。

变压器〔用电顶峰

期〕

看、听、嗅

运行两小时一次点检

每日两次

配电柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准；断路器无破损、异味、异声等现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。

高、低压配电柜

〔非用电顶峰期〕

看、听、嗅

运行每日两次

点检每日两次

配电柜内所有电器接头有

无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准；断路器无破损、异味、异声现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变

高、低压配电柜

〔用电顶峰期〕

看、听、嗅

运行两小时一次点检，

每日两次

色，接线及接地良好。

水泵

看、听、嗅、摸、

查、测

运行每日两次

点检每日两次

水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；

水泵轴承温度在90C以下；控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热，无杂音；水泵电机运行中三相电流、温度在铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气接头无变形、破损发热、变色、异味等现象；

水泵轴下滴水量应在

5—20g/min内〔轴封填料不宜过紧〕，泵轴渗水没有流到地面的现象；泵体和机座无破损、积尘、锈蚀、渗水等现象；

水泵房内阀门应幵闭灵活、无卡阻、关闭严、无漏水现象；

压力仪表无破损及读数不准确等现象；无轴承过热、

却润滑脂、积屑等现象。

消防系统〔火灾报警控制器、消防联动控制柜〕

看、听、嗅、查、

测

点检每周一次

柜内所有电气接头无破损、变色和变味；消防系统报警故障点的统计上报客户服务中心。

一次〔二次〕水

能正常幵启、关闭；

箱

点检每周一次

水箱盖和纱网无破损、应锁

看、查、测

O好

所有电气接头有无破损、变

闭路监控系统

色和异味；

看、听、嗅、查、

点检每周一次

应到达正常运行功能；

测

系统故障点的统计，上报客

服中心。

门禁系统保养

看、听、嗅、查、

测

点检每日一次

所有电气接头有无破损、变

色和异味；

门能正常幵关，闭门器松紧话宜；

系统故障点的统计，上报客服中心。

停车场〔道闸〕

系统

看、听、嗅、查、

测

点检每周一次

所有电气接头有无破损、变

色和异味；闸道能正常幵

关；

道闸齿轮箱无渗油、机械部分无卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无损；读卡器能读卡正常；

电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。

可视〔防盗〕对讲系统

看、听、嗅、查、

测

点检每日一次

所有电气接头有无破损、变

色和异味；

门能正常幵关、闭门器松紧话宜；

对讲质量应到达清晰、无杂

音；

控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。

公共照明〔楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯〕

点检每周一次

检查各灯具是否正常、修复或更换各损坏的灯具；线路故障点的统计，上报客服中心；

社区内的路灯由中班运行

工作业。

公共照明〔社区

内的路灯〕

看、听、嗅、查、

测

点检每日一次

控制柜

看、听、嗅

点检每周一次

电压表，电流表，指示灯等指示值应在额定值范围；控制幵关应在规疋位置；控制柜内的所有空气幵关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变色和异味。

设备房：

设备及设备房间

的清洁

点检每周一次

清洁：

设备及设备间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；

带电局部和旋转局部禁止

清洁、电气柜门或外壳在作清洁时应手戴检验合格的咼压绝缘手套用干抹布单手作业；

设备房防小动物设施应完好无损。

三、机电设备定期维护的内容及实施效果

设施名

称

内容

定期维修养

护方案

头施效果

备注

1、平安、可

1电梯运行时有

1、每半月进

靠、运行平

无异常

行例行检查、

稳，附件完好

2、各个照明、通

保养一次

2、警钟、对

风是否正常

2、每季度进

讲、应急照明

重大节假日

电梯

3、各指示灯能否

行全面检修

完好，功能正

前须全面

正确指示，各按钮

保养次

常

是否正常

3、按国家有

3、故障率1%

4、报警装置是否

关规定每年

以下

正常

年检一次

4、取得?

年

检合格证?

变压器

1运行是否正常

1、每半年保

1、运行正常

温升过高或

2、电压是否稳疋、

养次

可靠，各项指

电流过大时

电流是否在额定

2、没3年一

标军和标准，

应及时采取

范围内

次预防性实

无异常现象

措施

3、警示标识是否

验

2、各扌曰示、

完好

保护装置正

4、变压器分例行

常

保养和预防性实

3、室内通风

验

正常

1对低压配电柜

保养时采用以各

母段为单位分段

进行

变配电

室

2、检杳断路器

3、检杳主回路的铜鼻子接触是否牢固

4、检查电容器是否膨胀变形、变色

5、柜内应备有控制原理图、接线图

6、检杳接地，测试绝缘电阻、接地电阻

每半年保养

一次

1、各幵关及保护装置灵敏可靠

2、各仪表、指示灯等指示正常

如发生故障跳闸，应详细检杳并杳明原因前方可恢复合闸

低压控

制柜系

统

1观察是否有异常声响及异味

2、检查柜内各类幵关、接触器有无损坏

3检杳电压表，电流表，指示灯等工作是否正常

4、检杳柜内电容器有否鼓涨或流液

5、检查所有只是表示及线头标志是否清洁

1、每半年例行保养一次

2、每年进行一次全面测试保养

1、各幵关及保护装置灵敏可靠

2、各仪表、指示灯等指示正常

如发生故障跳闸，应详细检查原因，并在查明原因前方可恢复合闸

设施名

称

内容

定期维修养

护方案

头施效果

备注

风机

1观察有无异常

2检查松紧是否适

当

3、有无异常响声

4、各幵关是否处

于“自动〞状态

每季度保养

一次

1、风机风量正常

2、运行时电流在额定范围内

防盗

报警

系统

1观察外观探测器、门磁幵关有无异常

2、对探测器及门磁进行状态测试

3、检查与摄像监控系统联动是否正常

每月保养一

次

1、探测器及门磁幵关能正常工作

2、与摄像监控系统能正常联动

可视防

盗对讲

系统

1电源箱、门口机固定牢靠，箱内外清洁

2、门口机、分配器、联网器等各点电压是否正常

3、门口机与分机、管理机通话清楚及图像清晰、按钮应完好、幵锁正常联网正常

每月保养一

次

防盗门能平

稳、可靠的关

闭

闭路监

控系统

1看各摄像机是

否正常

2、查看监视器显

每季度保养

一次

1、图像清晰、

稳定，可视范

围正常

示屏显示情况

3、检杳视频线、

电源线、控制线是否接触良好

4、云台的旋转、

支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况

2、录像机工

作正常

周界防

范系统

1红外对射正常

2、检杳电源线、

信号线是否接触正常

3、支撑杆的固定、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况

4排除防区障碍物

5、除尘、清洁

母月保养

次

能准去及时

报警，不误报

能布、撤防

设施名

称

内容

定期维修养

护方案

头施效果

备注

消防系

统

1各报警按钮、烟〔温〕感探头、

每月保养、每

月检杳一次

1、系统运行

稳定、正常、

记录各种检

测数据

警铃是否完好

灵敏可靠

2、各区域报警器及集中报警器是否完好

3、疏散出口指示灯

4、气体自动灭火系统〔有无漏气、储存压力、控制器面板显示正常、系统卫生清洁、脱离释放阀进行模拟〕

5、喷淋系统〔喷头、管道标志、信号阀、水流指示器、报警阀、水力警铃〕

6、防火卷帘门、风机、消防播送

2、非人为因素所产生的误报率在3%以下

室内消

1检杳水袋、水

1、每半年全

1、消防栓、

火灾易发季

防栓及

枪头、起泵按钮、

面检杳一次

轻便灭火器

节及重要的

消防管

小锤、水阀、玻璃

2、灭火器材

材使用功能

节假日前进

道轻便

的完好

每月检杳一

正常可靠

行次全面

灭火器

2、检杳阀门、管

次

2、完好率为

的检杳

材等

道外的渗、漏、冒、

3、消防栓、

100%

跑水的情况

消防管道中

3、消防栓、

3、防锈、清洁

修5年，每

消防管道等

4、灭火器的压力、

10年进行

无渗漏水现

铅封、外观、有效

次大修或更

象

期

新改造

1、确保各设

1、每季度保

施设备使用

养1次，每年

功能正常

工程部负责组织

公共照

实施巡杳、维修、

检修1次

2、电气线路

明系统

检验

2、每6年进

完整无损，绝

行一次大修

缘良好

或更新改造

3、完好率达

到99%

1检杳管道、换

1、泵运行平

热器保温是否破

1、每季度保

稳、声音均

供暖系

损

养1次

匀，电流正常

统

2、检杳管道接口

2、每年检修

2、水流量、

及阀门有无渗漏

1次

压力到达要

3、检杳各仪表是

求，各仪表、

否正常

4、每年进行次全面保养，对磨损零件及时进行更换

指示灯只是

正常

3、系统进出口温度相对稳定

4、各部件无

跑、冒、滴、

漏现象

设施名

称

内容

定期维修养

护方案

头施效果

备注

通讯网

络有线

1天线：

接收方向是否变动，变动后应及时调整，基座无松