生态养生养老公寓规划方案策划与构想7新版Word文件下载.docx

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以项目区域得天独厚的地势、山林、溪流、气候等地域自然生态景观为依托，以生态休闲养生养老为支撑，打造具备优质高标准大型养生养老居所，并具备综合服务功能、医疗康复保健功能，为具有需求能力的老年群体提供对等的中高端品质的养生养老生活基地，独具特色的现代养生养老社区。

项目目标定位：

——业态定位：

养老公寓+医疗护理中心+老年文化交流中心+养老商业配套

——功能定位：

居家养生养老、度假休闲养生养老、医疗保健养生养老、文化交流养生养老、情感慰藉养生养老、娱乐、购物、社区配套服务

——客层定位：

有经济实力的离、退休教师、干部、专业技术人员老人群体；

即本市及周边地区企事业单位有稳定收入的退休白领人士；

有能力为父母购买用来养生养老的高级金领、白领、商业、人士；

外地来昆相对富裕的候鸟式养老的老年人群体；

有养生养老需求的其他部分金领、白领、商业阶层。

三、项目功能结构组成

中国人家庭观念比较重，特别是老年人对亲情和家庭具有较强的情感依赖与诉求。

以服务老人为核心，为满足老年人群复合化、多元化、特色化发展的需求，项目较完整地配置了具有老年人群现代居住功能、体现人性化服务细节、可供应对紧急情况医疗服务的保障系统、满足不同需求层次休闲养老娱乐的配套设施、提供方便学习、交流的优美环境和空间、满足老年人的精神和价值诉求。

具体来说主要体现在以下几个方面：

居住功能——注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需求，老年公寓，包括单间公寓、套房、养老度假别墅等。

适合居家养生养老需求。

生活休闲功能——锻炼、陶冶身心、娱乐交谊、技艺交流等，老年农事活动、民俗活动、生态公园、健身小道、泳池等。

医疗护理功能——保健、医疗、理疗、康复、精神慰藉，先进的医疗配套设施和设备等。

文化娱乐功能——追求进步，提升自我，渴望年轻、享受童真的空间，老年文化活动中心、养老俱乐部、健生房、图书馆、会议厅、棋牌室、艺术吧、节假庆典、休闲旅游、农事科技体验等。

商业功能——满足基本的购物、日用品采购需求，小型超市等

特殊服务功能——各种紧急情况下的应急处理，紧急呼叫、日常护理等。

社区服务——电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋、及其它社区服务等。

其他功能——满足到此度假、探亲、陪伴老人、候鸟式养老的需求，儿童管护中心等。

四、总体规划理念要求

根据项目的区位优势及特殊区城环境条件，以及我们对城市养老与生态养生养老社区关系的理解，提出本项目总体规划指导思想与理念：

1、遵循城市养老生活方式的转变、养老理念的拓展与外延，以及有机更新追求高端时尚的原则，塑造富有人性的生态生活肌理空间，突出“生态养生养老”意境。

2、在城市发展的有机更新中，结合城市生活方式的有机结构，合理规划项目区内满足生态养生养老设施，文化娱乐设施，养老居住用房、商业用房、老年文化活动用房、康体健身、急救康复、及各配套设施，做到项目区内景观、居住区结构、各类配套设施与区域环境结构的有机结合、和谐。

3、强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情调。

强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。

4、在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。

打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。

5、在设计上，一方面要强调区内建筑对外部景观的利用，另一方面也应注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。

规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。

单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。

6、项目区内主要以低层为主。

公寓住宅房型设计做到合理布局，考虑到风向、朝向、采光、坡向、植被利用、水景利用等，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度。

立面设计以整体和谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。

立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的生态特点。

运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。

（1）公寓楼内的老人居室有三人间、双人间、单人间、套间、豪华套间；

双人间和单人间设有卫生间，室内配备了电子呼叫系统、家具、电视、澡盆、中央空调等设施；

（2）家居公寓楼设有一室一卫、一室一厅一卫、两室一厅一卫及大病房间，室内配置了电子呼叫系统、家具、电视、热水器、空调等设施。

另设高档生活区，以别墅及低密度住宅构成，主要提供给首先富裕起来的社会阶层。

（3）公共设施有老年文化交流活动中心，内容包括图书室、活动室、书画室、多功能厅、康复健身房、学习交流中心、电脑机房、老年大学和茶社等。

（4）医疗中心以医治、护理、康复各类老年疾病为专长，有一支具有专业水平的医护技队伍。

对住院老人、病人实行24小时全程优质服务，不需要家属的陪伴。

设有内科、中医内科、针灸科、按摩科、Ｂ超室、心电图、微循环和中西药房等科室，能为居住养老中心的老人提供及时、方便、有效的医疗护理服务。

（5）养老服务中心设有营养室，由专业营养师为老人配膳，提供流质、半流质、软食、鼻饲饮食、匀浆膳食等。

如需要过生日、家庭聚会等，均根据老人家属的需要单独制作，满足不同需求。

同时为需要的老年人及家庭配送午餐。

（6）养老公共配套设施的运营可以和医疗、护理、大学院校、民政等企事业单位建立共建共赢关系。

（7）住区空间布局合理。

根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境，功能划分有层次，老年人在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静、和谐的生活。

社区公共场所是全体老年人的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游园场地等，人人可以使用；

组团內空间是住宅区內老年人共用的，是组团邻里交往、游憩的主要场地，汽车与人流不能随意穿行。

住宅楼的布局，经过精心处理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。

私用空间如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等，可以由住户种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。

（8）整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。

同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。

（9）整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

总之，项目规划方案能够将区内自然风光、人文景观、休闲旅游和养生养老资源进行综合匹配，打造成一个我市、我省、乃至全国知名的、中高端的时尚养生养老示范园区。

更要把山水、风光、文化、历史等多种元素融入空间中，展示一种全新的代表时代潮流的生态养生养老基地。

五、总体规划设计思路

1、整体规划注重与山体、地貌、地形充分结合，最大有效性利用现有土地，同时考虑浅丘和水系开挖的土方平衡，节约改造成本。

2、要重点考虑项目内部之重点功能部位合理设置，功能区的科学合理布局与搭配。

3、项目以老年人居住为主，集医疗、护理、休闲、养生、娱乐、度假、文化活动交流为一体。

4、在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

5、幽雅的环境设计，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

6、设计要人性化。

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；

电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；

要保证充足的阳光入室，空间通透；

7、生活要智能化。

配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

8、户型要合理化。

充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，养老公寓户面积控制在40～60㎡左右。

养老住宅户面积控制在85-180-230㎡左右。

户型设计要个性化、合理化。

9、建筑要艺术化。

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

10、老年人的主要的活动有：

叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

11、园区内考虑规划一个大型具有特色的中央主题花园或老年文化活动广场，给老人带来生活美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动、文化交流场所。

12、完善的步行交通系统。

步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。

完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；

应沿水库设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；

道路要进行无障碍设计，每间隔适当距离即修建休息坐椅，方便老人休息。

道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

13、为保证景观规划设计与项目内建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，考虑修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

14、项目区内考虑配有完善的医疗保健、护理、商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、影院、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活娱乐配套设施。

15、项目区内设计应考虑供水、排水、电、通讯、灌溉、生活污水处理等综合管网功能设置。

16、在区内适当位置布置适当的园艺小品（座椅、灯柱、栏杆、亭子、喷泉、游艺小品、花盆、垃圾桶、指示牌、告示牌）、水景等，要求它们和园区的整体风格相协调，从而起到点睛的功效。

17、本项目采取组团划分与分期开发，每期/组团有各自的主题概念设计。

18、考虑项目地区的气候环境,使项目园区环境具有四季景观。

六、项目社区规划特征

项目占地400亩（参考），规划建筑总面积20万平方米（参考）；

低密度、低容积率、高绿化率；

全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；

有相应的配套服务设施；

整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象，并与养生养老的内涵相衔接。

装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。

建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的并与中国养生养老文化相结合的田园风光。

七、项目社区构架

项目区内构架是以养生养老社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。

分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。

其中住宅分四层次：

社区、小区、组团、单体。

整个社区分四个小区，每100亩为一个小区，每个小区规划总建筑面积5万㎡；

每个组团既自成体系，又与小区相协调；

每个小区既自成体系，又与整个社区相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。

为保障行人和车辆出入安全、方便，社区应在不同方向设3～4个主出入通道，组团内应设置2个出入通道。

八、项目总体平面布置

所有公寓住宅均应顺应坡向、地势的起伏，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（避免“兵营”式排列，没有层次感），沿水库、森林公园、丘地走势呈错落式或围合式布置，使之高低错落有致。

各组团公寓住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。

在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。

九、单项设计及成果要求

（1）单体建筑设计

建筑结构：

低层和多层均为框架结构；

楼层：

低层为2-3层，多层为4-5层，均配有电梯。

部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。

架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，提升物业档次。

Ø

“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。

隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；

室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。

房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。

（2）户型面积控制及户内设施

户型多层主要是一房和二房，均带厨卫；

一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房占总套数的60%。

低层建大户型，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。

阳光是健康生活不可或缺的。

最大限度地保证采光。

阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。

中空隔热铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。

大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。

房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：

无障碍设计，保证家中老人安全。

长柄门锁，便于使用。

超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。

步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。

房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。

（3）车位、商业配套的设置

在不影响社区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。

道路布置：

在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。

十、成果验收

1、项目的文本图片和文字文本，二者可合二为一。

2、文本内要求各项技术参数齐全、符合相关产业规范要求。

3、方案文本要求规范、精美、简洁、简要、条理清晰，满足报规要求。

4、向委托方提供包括总图、鸟瞰图、功能分区图、林果蔬种植分布图、建筑群体分布图等，同时提供电子版本（PPT）。

5、投资概算及经济效益分析，用相应的数据说明，汇入文字说明中。

6、A3规划方案文本五本（含可性行研究文字说明）。

7、A0总体鸟瞰图一张、A0总平面图一张、A2分区鸟瞰图三张、A2重点景观平视点三张。

A2建筑体的立面图和平面功能图各三张。

十一、特别说明

以上思路与要求仅是建设方对项目园区基本思路的陈述与要求，但不仅仅限于以上范围，主创设计人员可根据以上内容为基础，结合其专业、行业、规范要求有创造性地开展规划方案设计工作，应有科学性的、创新性的、前沿性的东面体现在文体中。

十二、结束语

如果说至2015年近2亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人养生养老公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和目前各地老年公寓热宠应该能使我们看到老年公寓建设的希望。

从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，尤其是环境优美的养生养老公寓的开发建设，可以说是恰逢其时，水到渠成。

可以预见，生态养生养老公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。

云南XX建设开发有限公司

2014-7