房地产三级市场分析报告Word文档格式.docx

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　　深圳市房地产二级市场从1997年到2005年，销售面积增长的比例为295%，而同期的三级市场却增长了1523%，为二级市场的5倍，且二三级的销售比例也慢慢缩小，接近1：

1的比例。

表1深圳市房地产二三级市场销售面积增长对比表

　2005年虽然是政策年，政府出台了许多调控房地产发展的政策和措施，但还是不能抑制三级市场高速的发展。

2005年三级市场的楼价比上年增长了10.1%，二手住宅交易面积为595.67万平方米，比上年同期增长25.53％，且商业性的物业面积和价格也大幅度上升，各区域增幅超过20%。

从历年销售对比的数据及发展趋势来看，2006年三级市场销售面积有望超过二级市场。

　　深圳改革开放以来，城市化进程日新月异，城市经济稳定快速增长,良好的教育体系逐渐形成，且深港一体化进程加速，再加上珠三角二小时生活圈的概念，都给这个城市注入了强有力的竞争力，同时完善的城市配套设施，良好的景观优势，都吸引了大批的置业者。

随着深圳土地资源的日渐稀缺，房地产价值凸显，其具有的保值、升值功能被众多客户所看好，需求量大增，造成阶段性的供不应求，二级市场价格在2004、2005年大幅走高，未来新房价格也将继续高企。

在对二级市资源的争夺中，经济较弱的群体将被挤出，而将目光投向价格相对实惠的三级市场。

相关数据表明深圳总人口在1200万左右，人口的快速增长为三级市场的长远发展带来强有力的需求支撑。

　　从盘源来看，1997年至2005年二级市场共销售5730.85万平方米，而三级市场销售面积为2654.31万平方米为其46％。

在价格走高，有利可图及对高品质居住条件的追求下，未来将有更多业主出售房屋，三级市场盘源将持续活跃。

2005年4月5日,国土局售房中心公布,全市存量22万套公房,2001年开始我市办理了“绿转红”的手续可以交易的安居房达5万套，这也给三级市场提供了大量的盘源。

　　据不完全统计，目前深圳的三级市场的分行网点为2000家左右，而深圳辖区土地总面积为2020平方千米，其中可建设用地为814平方千米，则深圳每个铺位涵盖的面积为40万平方米。

由此结合以上分析可以看出深圳三级市场发展空间巨大，具有良好的发展前景。

　　二、行业趋势及竞争态势分析

（一）行业发展的历程及趋势

　　1、起步期（1988年——1997年）

　　随着城市的发展，以及市场的需求，特别是1992年，邓小平南巡，深圳特区的第二次创业，带来了房地产市场高速的增长，深圳的三级市场也相应的萌芽了，一些公司也尝试性的进入了市场，如国际地产，宏大地产。

但那时还是在摸索阶段，相对应的市场以及政府的监督和管理政策并不清晰，客户对该行业认知度不高，需求也不大，交易量很小。

　　2、发展期（1997——2003年）

　　随着深港一体会进程的加快，特别是香港的回归，带来了大量的市场需求，而对应有着丰富市场经验的港资公司，纷纷进入市场，带来了先进的管理方法，加快了该行业的发展，政府的监督以及管理条例，也逐渐完善，市场趋于较为稳步的良性发展。

代表性的公司有伟业地产，中原地产。

　　交易量方面，这一时期有一个累积性的爆发，年均增长45%，2003年三级市场销售面积为496.83万平方米，是1997年55.23万平方米的9倍。

　　3、洗牌—壮大期（2004年—2008年）

　　在刚过去的2004和2005年，三级市场发展的基点有了较大的扩展。

近年来土地紧缩政策的持续实施，“地荒论”、“房荒论”的炒作，以及由于城市建设带来的土地增值，使房地产价值投资的空间加大，投资行为增多，新房转入二手房交易的周期大幅缩短，许多“准现楼”大量入市，交投活跃。

其次，频繁的商务活动产生对短期居留的租住需求，住宅特别是小户型公寓作为酒店的补充，其租金高而稳定，二手房由于许多占据有利的地段，作为长期出租获益的空间较大，需求也较为旺盛。

另外，由于新房高价的压迫，白领阶层转向购买二手房用于自住或过渡。