历年房地产市场简要分析Word下载.docx

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三、龙岗区近期开发楼盘统计

第七章、龙岗区三级市场的特点

第八章、龙岗区房地产市场发展预测

　　　　　　　　　　　　　　　[第一章——宏观环境分析]

　　一、深圳市经济发展状况

　　1、国民经济持续增长

　　2004年深圳市国民经济继续保持平稳、快速、健康的发展势头,全年全市生产总值（GDP）达3422.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。

　　其中，第一次产业增加值14.18亿元，下降19.8％；

第二次产业增加值2108.14亿元，增长21.3％；

第三次产业增加值1300.48亿元，增长11.3％。

三次产业结构为0.4：

61.6：

38.0。

按常住人口计算，人均GDP达59271元，增长7.8％。

按现行汇率计算,全市生产总值达到413.54亿美元，人均GDP为7161美元。

全社会劳动生产率77934元，增长4.3％。

　　2、固定资产投资规模继续扩大

　　2004年全市固定资产投资增势呈现上半年较弱，三季度渐强，全年走稳趋势。

全年全社会固定资产投资额1090.14亿元，比上年增长14.9％，其中，基本建设投资458.96亿元，增长27.5％，占全社会固定资产投资比重为42.1％；

更新改造投资87.57亿元，增长55.9％,占8.0％；

房地产开发投资432.01亿元，增长4.7％，占39.6％，房地产开发投资所占比重比上年下降3.9个百分点。

　　全社会房屋建筑竣工面积1876.24万平方米,比上年下降15.8％,其中基本建设房屋竣工面积344.38万平方米，增长100.8％。

商品房竣工面积690.76万平方米，下降32.3％。

商品房销售面积1037.92万平方米，增长15.3％。

　　二、深圳市房地产市场现状与走势

　　1、商品房需求整体保持平稳增长

　　根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示，2004年深圳市商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场整体需求平稳增长。

从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。

2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；

办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；

商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12％。

　　2、住宅市场整体供求基本均衡

　　2004年，深圳市商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。

　　3、商品房价格水平小幅上涨

　　根据深圳市网上预售合同备案统计，2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/㎡，与2003年相比上涨了5.28%；

写字楼平均交易价格为9997元/㎡，比上年同期下降了1.64%；

商铺平均交易价格为12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。

商铺、写字楼价格的下降与近年来市场上累计的供应量较大有一定的关系。

　　从各区住宅销售价格来看，除福田区由于豪宅项目的减少，住宅销售价格比2003年下降5.4％外，其他各区住宅价格均有所上涨。

　　　　　　　　　　　　　　［第二章——龙岗环境分析］

　　一、龙岗概况

　　龙岗区毗邻香港，总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，下辖11个街道（平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、大鹏、葵涌、南澳）。

各街道经济发展颇具特色，如平湖的现代物流业、布吉的电子信息产业、横岗的眼镜行业、龙岗的服装制鞋业、坪地的高桥品牌系列工业村、坪山的新材料行业和先进制造业、坑梓的家具行业、葵涌的生物制药产业、大鹏的新能源行业、南澳的旅游业等等，形成了集聚效应。

　　二、龙岗区经济发展现状

　　龙岗区2005年上半年经济增长速度为24.5％，增速居全市六区第一位。

2004年，龙岗区国民经济生产总值597.9亿元，比上年增长20.1%；

工业总产值1208亿元，增长26.0%；

全社会固定资产投资218.5亿元，增长29.4%；

社会消费品零售总额119.7亿元，增长18.5%；

城镇居民人均可支配收入2.7万元。

　　2004年，龙岗区大多数经济指标增幅高于全市平均水平。

尤其是固定资产投资，全年累计超过200亿元，增长29.4%，高出深圳市14.4个百分点，位居六区之首，成为深圳市名副其实的投资热点。

　　三、龙岗发展思路

　　1、未来城市定位

　　为进一步发挥其比较优势，深圳市明确了龙岗区未来发展定位，即高新技术产品出口加工基地、先进制造业生产基地、物流配送基地和滨海旅游度假基地，建设成为规划科学、产业发达、环境优美的花园式、生态式、现代化城区。

为加快高新技术产业发展，深圳市重点提出了规划建设高新技术产业带，产业带包括九个高新技术工业片区、一个大学片区和一个生态农业高新技术产业片区，其中四个片区位于龙岗区，即：

坂雪岗片区、宝龙片区、葵涌-大鹏片区、东部海洋生物高新技术产业园。

　　2、龙岗区国民经济和社会的发展态势特点

　　固定资产投资高速增长,重大项目建设进度加快：

　　在赛格三星，LNG天然气，钰湖电力，福华德电厂，华南国际工业原料城等大项目的带动下，2004年龙岗区固定资产完成投资218.5亿元,占全市五分之一强，投资成为深圳区经济增长的重要推动力。

　　工业经济效益稳步提高,高新技术产业发展加快：

　　2004年龙岗区完成工业总产值1208亿元，增长26.0%，工业增加值实现394.7亿元，占地区生产总值的比重为66%。

高新技术产品实现产值547.2亿元，增长35.1%，已初步形成了电子信息、新材料和新能源三大优势产业。

　　招商引资工作质量提高,园区开发进度加快：

　　招商引资工作取得了丰硕的成果，共引进项目840宗，投资总额149.68亿元，主要引进了神舟手提电脑、方正、华润微电子、袁隆平超级水稻、转基因抗虫棉等一批科技含量高、投资额大、经济社会效益好的项目。

　　一般贸易高速增长,商贸旅游业发展加快：

　　去年全区外贸出口总额118.2亿美元。

出口结构进一步优化，一般贸易出口达到20.7亿美元，增长88.0%，进料加工出口累计49.0亿美元，首次超过来料加工出口，增长15.9%。

　　城市化水平大大提高,社会事业发展加快：

　　去年全区大力开展“梳理行动”，拆除违章建筑，加强道路绿化工程。

积极创建“生态示范区”，加快龙岗河，坪山河综合治理，全区城市环境大有改观。

　　3、龙岗区已制定的城市发展方针：

　　“十五”计划期间，龙岗区将围绕“基本实现农村城市化”的奋斗目标，抢抓机遇，创新体制，提升素质，加速发展，力争国内生产总值年均增长保持15％以上，经济总量在5年内再翻一番，形成以高新技术工业、生态农业、现代物流和商贸旅游骨架的产业体系，以及功能配套、交通便捷、生态环境优美的城市生活体系，努力把龙岗建成深圳东部大工业区、高新技术产品加工基地、平湖物流中心和大鹏半岛旅游度假区。

　　　　　　　　　　　　　［第三章——龙岗区房地产市场状况］

　　一、龙岗区房地产经历的几个发展阶段

　　龙岗区房地产市场的发展大致经历了三个阶段：

起步阶段、治理调整阶段和快速发展阶段。

原宝安县时期多属于自建自用性质的房地产开发，不能称为真正意义上的房地产开发，只能算房地产市场的起步阶段。

新区成立至“购房入户”政策实施，为房地产市场的治理调整阶段。

在这一阶段，开展了土地清查工作，进行了历史用地遗留问题处理，并通过带资开发、政策优惠等多种形式启动龙岗区房地产市场，完善市政配套设施，改善投资环境，为龙岗房地产市场的快速发展打下了坚实的基础。

以“购房入户”政策出台为标志，龙岗区房地产市场进入了快速发展时期，迅速形成了以布吉和区中心城为核心的两大中心区域。

　　二、龙岗区房地产市场发展现状

　　龙岗区住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度，特区外置业已渐特区外置业已渐成主流，龙岗占全市的比例均接近20％。

2005年1～6月住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落。

　　龙岗区房价增长明显较快。

2005年1～6月，龙岗区均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。

龙岗区住宅价格上涨的主要原因在于龙岗区城市化进程的加速，房地产需求明显旺盛，而特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移，同时，发展商的开发重点也逐步向特区外转移，这些因素促使了龙岗区房价的增长。

　　2005年龙岗区上半年批出的预售面积62万平方米，其中住宅面积53万平方米，住宅套数5099套。

　　2005年龙岗区上半年住宅销售8841套，销售建筑面积82万平方米，销售金额38亿元，均价（建筑面积）4736元。

　　三、城中村改造现状

　　2004年10月，深圳市政府发布了《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》和《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》，提出用3--5年时间，全面完成全市的违法建筑查处整治和城中村改造的任务。

　　2004年，龙岗区按照“综合整治、穿衣戴帽、拆除重建”等发改造模式，对38个旧村镇实施了改造，进展顺利，其龙岗街道第二工业区万鑫商业城正在抓紧第二期工程的改造建设，布吉街道旧办公楼、布吉南片区宝丽路润泽花园等项目已经开始施工，布吉圣力旧厂房改造、罗岗二期等项目已基本完成了拆迁谈判工作。

同时，龙岗区在旧村镇改造上还大力推广村民统建工作，目前已受理申报村民统建项目26个，总占地面积156万㎡，总建筑面积224万㎡。

　　　　　　　　　　　　　［第四章——龙岗区房地产开发情况］

　　一、施工情况

　　１、商品房

　　龙岗区近年商品房施工面积平稳增长，2004年龙岗区商品房施工面积359.64万㎡，同比增长3.63%。

除2001年增长幅度较大，超过30%，2003年有所回落，其它年度增长幅度均缓慢。

　　龙岗区商品房新开工面积除2003年有所回落外，其余年度均有不同程度增长。

　　2、商品住宅

　　龙岗区近年商品住宅施工面积除2001年、2002年达到315万平方米以外，最近几年保持在每年245万平方米左右，稳中有升。

　　龙岗区近年商品住宅新开工面积除2003年有所回落，其余年度均有不同程度增长。

　　3、办公楼

　　龙岗区近年办公楼施工面积逐年下降，1999曾施工11万平方米，2004年达到最低点，仅施工1.84万平方米，说明龙岗办字楼市场低迷。

　　龙岗区办公楼新开工面积2001年至2003年连年增长，2003年达到2.1万平方米，2004年回落到0.4万平方米，比上年大幅减少，说明龙岗办字楼市场以处于饱和状态。

　　4、商业用房

　　龙岗区近年商业用房施工面积稳中有升，新开工面积2004年有所回落，说明龙岗商业用房处于平稳阶段。

　　二、竣工情况

　　2004年龙岗区商品房竣工面积98.54万㎡，同比减少33.76%。

　　1、龙岗区近年商品房竣工面积稳中有升，2004年有所回落，供给减少，以往的物业得以消化。

　　2、龙岗区近年商业住宅竣工面积保持在110万平方米左右，2004年下降到77.82平方米，以往的物业得以消化。

　　3、商业用房竣工面积2003年达到高峰，达到22.44万平方米，2004年下降到13万平方米，几乎下降一半。

　　三、安居房建设

　　2004年，龙岗区建造安居房5.76万㎡、340套，已售340套，售价3108元/㎡。

　　分析：

　　1、龙岗区历年来安居房开发不多，仅在1993、1996、2002内有过开发项目，其余年度没有；

　　2、龙岗区历年来安居房套数不多，仅3626套，已售3199套；

　　3、安居房集中在龙岗街道、中心城两地，其余地方没有。

［第五章——龙岗区二级市场发展特点］

　　龙岗区房地产住宅市场总体发展平稳向上，1999年以来住宅项目进入快速发展时期，市场消化能力增强，房地产需求相对活跃，城区房地产开发步入稳定增长的发展轨道。

　　一、商品房供给

　　2004年龙岗区商品房批准预售建筑面积198.04万㎡，比上年增长81.27%。

　　1、龙岗区近年来商品房批准预售面积稳中有升，除2003年回落外，2004年大幅上涨，说明龙岗房地产开发已成热点。

　　2、商品住宅批准预售面积2004年比2003年上涨了一倍，龙岗已成开发置业的热点不容置疑。

　　3、办公楼批准预售面积均有不同程度上升，2004年大幅上升，比2003年上涨近50%。

　　4、商业用房批准预售面积逐年上升，2004年突破32万平方米。

　　二、商品房买卖

　　2004年，龙岗区二级市场商品房销售面积120.71万㎡，比上年减少13.%；

二级市场现楼空置面积30.91万㎡，比上年增加9.09万㎡，同比增长41.66%。

　　1、商品房

　　龙岗区近年商品房销售面积比较平稳，保持在120万平方米以上，没有过多波动。

　　品房现楼空置面积除2002年较低外，其余年度均保持在30平方米左右。

　　商品住宅销售面积逐年稳步上升，2004年达到143.78万平方米，比上年增长15%，说明龙岗住宅市场逐步升温。

　　商品住宅现楼销售面积2003年达到高峰，超过60万平方米，2004年回落到28.74万平方米。

　　商品住宅楼花销售面积近年来保持在70平方米以上，2004年比2003年增长12%。

　　商品住宅外销面积2001年达到最高点，共销售11.15万平方米，2003年降到3.17万平方米，2004年大幅回升，比上年增长50%。

　　商品住宅现楼空置面积近年来保持在26万平方米左右，2003降至12.57万平方米，2004年又回升至26万平方米。

　　龙岗区近年办公楼销售面积除2003年在64.53万平方米以外，其余年度均突破70万平方米，2004年销售72.53万平方米，比上年增长12%。

　　办公楼现楼销售面积2004年达到最高点，销售1.21万平方米。

　　现楼空置面积2004年较低，空置0.38万平方米，比2003年降低32%，这说明2004年办公楼市场有了较好的消化。

　　龙岗区商业用房销售面积自2002年起大幅上升，以后每年稳中有升，说明龙岗商业在逐步升温。

　　商业用房现楼销售面积2003年达4.91万平方米，比上年增长64%，2004年达6.02平方米，比上年增长23%，这表明商业用房正成为龙岗新的投资热点。

　　商业用房楼花销售面积近几年增幅较快，2004年达10.43万平方米，比上年增长19%。

　　商业用房现楼空置面积近几年保持在6万平方米左右，没有太大的波折。

　　三、龙岗区商品房销售情况

　　1、销售户型

　　龙岗区住宅户型由过去的以3房、4房为主的大中户型开始向多元化发展，不同区域有不同特点。

　　布吉住宅户型在保持大中户型的基础上，小户型开发明显增多，如桂芳园8期的单身公寓，怡康家园39—59平方米的二房，这说明布吉紧靠罗湖，随着交通的便捷化，关内置业者纷纷关注布吉，而布吉楼盘户型明显受到罗湖小户型楼盘的影响。

　　龙岗中心城继续以大中户型为主。

而横岗、龙岗、板雪岗、葵涌的万科城、万科第五园、万科十七英里、振业城、中信高尔夫别墅等项目增加了龙岗高端住宅领域的供给，别墅、Townhouse将是龙岗住宅发展的一个方向。

　　2、销售面积

　　通常单身公寓、一房、二房销售面积在80平方米以下，怡康家园的三房在60—80平方米；

二房、三房通常在80—144平方米；

144平方米以上通常是四房、复式、独院别墅等。

　　3、销售价格

　　龙岗中心城2005年上半年住宅均均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。

而龙岗中心城、布吉大部分楼盘2005年下半年的开盘均价已接近5000元/平方米,别墅、Townhouse的均价接近10000元/平方米。

　　四、龙岗区房地产住宅市场客户结构分析

　　据分析，四类客户群体保障龙岗房地产市场的旺盛需求。

　　1、龙岗本地置业者

　　不论是一次购房，还是住宅升级，二次、三次置业，还是投资，龙岗本地置业者是推动龙岗楼市发展的主要动力。

　　2、工业区、工业园高层管理人员。

　　龙城工业园、宝龙、碧岭工业园及横岗、布吉等各大工业园老板及高层管理人员对住宅有着旺盛的需求。

　　3、区、各街道政府工作人员。

　　有分析报告认为，目前龙岗区、各街道机关和事业单位大部分政府工作人员居住在特区内，但这部分消费群体有能力在龙岗进行二次置业，以解决上班路途远而造成的“舟车劳顿”。

　　4、地铁吸引的各类人群。

　　按照规划，地铁三号线起于红岭中路，经过布吉、横岗，终至龙岗。

布吉、横岗、龙岗中心城等片区的住宅、商业项目都将以地铁3号线作为卖点吸引因地铁的开通而带来的各类群体。

　　五、热点片区分析

　　随着深圳的城市化进程不断加速，深圳市房地产向关外扩展之势愈演愈烈。

特区与关外龙岗、宝安地产加速融合，有人说“大深圳地产”格局已逐渐成型。

在此过程中，龙岗市场也逐渐走向更为广泛的蓬勃发展阶段，一方面区域内新兴的热点片区如横岗、坂雪岗相继崛起，形成了市场亮点，另一方面布吉、龙岗中心城也有了新的发展动向。

　　1、龙岗中心城：

重兵集结

　　2004年，和兴花园四期、煦苑、天健·

郡城、花半里和东方沁园等相继入市，市场需求得到了集中爆发，几个楼盘都受到了市场的追捧。

2005年，锦绣东方、东方御花园、罗马公园、俪景中心又陆续推出。

从新推楼盘看来，产品素质和产品创新都较过去有了新的突破，如花半里的建筑设计是独特的复式板楼设计，家家赠送超大露台，一梯两户、南北通透，这样的产品目前在市区内都尚未出现。

　　与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。

中心城中心区是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，片区过去已有紫薇苑、俪景鸿都等高尚住宅，未来九州新都市等大型项目的面世将把片区的居住价值发挥得更高，该片区将逐渐发展成为中心城的中央生活区。

而清林中路以北的片区以教育为核心优势，逐渐发展成为成熟的居住片区。

两个片区各具优势和特色，形成了中心城住宅市场的热点。

　　与二级市场出现的明显变化相反，一级市场的变化仿佛是在悄然中进行的。

不知不觉中，中心城土地市场呈现出众兵密布的情况。

中心区附近，九州地产在世贸广场旁已囤积了建面约为52.5万平方米的土地，而龙岗豪宅新亚洲花园后续的65.8万建面土地已经拍卖并由鸿荣源取得，鸿基地产也有建面约10万平方米的土地储备；

西北面，招商地产有建面为23.4万平方米的土地储备，融发有接近9万平方米的土地，天健又拍得14万平方米的土地；

东南面，星河地产有26.2万平方米，名居地产有接近25万平方米的土地。

就以上数据看来，目前中心城至少有接近220万平方米建面的土地掌握在各大发展商手中，其中有不少是市内的品牌发展商。

　　这些地块目前已陆续投入开发，届时中心城市场推出量之庞大是史无前例的。

可以预计，中心城地产市场很快将会迎来新一轮高速发展。

　　2、布吉：

大盘崛起，各领风骚

　　布吉向来以大盘引领市场，市场新推项目包括大世纪·

水山缘、翠枫豪园·

湖光山色、华浩源·

绿谷、承翰·

慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可园，此外，左庭右院、怡康家园、泰雅园、知春里等项目也投放市场。

　　在布吉新推的项目中，最引入注目的有翠枫豪园·

慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可园，它们不仅都是大盘，而且在园林规划、户型设计、生态环境构建等方面都开创了布吉楼市先河，而老牌国企东部集团入驻布吉开发大盘英郡年华也引人注目。

它们提升了布吉楼盘的形象，是布吉楼盘的升级版。

　　3、横岗：

豪宅横空出世

　　中海怡美山庄推出之后，2004年振业集团开发的振业城在横岗横空出世，这个以Townhouse为主的楼盘开盘价达到了9000元，轰动了鹏城。

横岗的豪宅开发由此掀起了新的一页。

　　4、坂雪岗及周边区域：

未来人居高尚住区

　　通过长期的努力，万科地产在坂雪岗已经取得了近1平方公里的土地，占坂雪岗片区土地面积的1／4,成为坂雪岗不折不扣的“大地主”。

　　2003年万科9.7亿拍卖所得的坂雪岗项目命名“万科城”，定位为比四季花城更为高档的高尚社区。

2004年5月万科城2期开盘，均价已是5700元，而12月份即将开盘的三期均价突破了10000元。

而万科开发的万科·

第五园，已被推崇为中国式别墅的样板，均价突破11000元。

万科的四季花城仍然绽放着光彩。

　　区域内中海地产推出的中海月朗苑、中海日辉台也受到关内人士的好评，均价在5000元左右。

　　以万科城、万科第五园为龙头的坂雪岗及周边区域已受到深港人士的关注，必将成为深圳未来的人居高尚住区。

　　六、二级市场走势分析

　　根据总体规划和市场特性，可将龙岗区房地产市场按区域分为五大板块：

区中心城板块、布吉板块、平湖横岗板块、坪山坑梓板块以及东部板块。

其中，区中心城板块和布吉板块属住宅板块，平湖横岗板块、坪山坑梓板块属于工业板块，东部板块属于旅游度假板块。

　　龙岗各个板块之间发展极不平衡，目前布吉和区中心城这两个板块约占全区市场份额的90％。

这主要是由于布吉与特区接壤，有明显的区位优势；

区中心城超前的规划，优雅整洁的环境，完善的服务配套设施，大大促进了房地产市场的发展，其所占的市场份额在逐年增加，是龙岗区最有潜力的房地产市场。

在开工量的统计中，以布吉和区中心城的开工量最多。

位于龙岗区东部的坪山、坪地、坑梓、大鹏、南澳五个街道办的房地产市场尚处于起步阶段。

　　关口物业概念、休闲度假物业概念、环保型物业概念、郊居化物业概念等居住概念，在龙岗区房地产市场掀起一阵阵热潮。

　　随着龙岗区的全面城市化和地铁线的开通，房地产“外移”的发展趋势将会越来越明显。

［第六章——龙岗区典型楼盘介绍］

　　龙岗楼盘规模总体较大，集中分布在布吉、龙岗和横岗。

大型楼盘重视品牌营运，开发过程中注意产品的质量。

　　一、介绍对象

　　本次典型楼盘介绍龙岗区一批楼盘，在区域分布上，布吉街道有桂芳园八期、可园3期、华浩源绿谷2期、翠枫豪园·

湖光山色、承翰·

慢城、万科·

第五园、万科城3期、左庭右院、中海月朗苑、怡康家园、英郡年华等；

龙岗街道有中信.高尔夫别墅、中央悦城、御林、东方御花园、俪景中心、花半里、罗马公园、天健郡城等；

横岗街道有振业城中海怡美等，葵通街道有万科十七英里。

　　通过对这些典型楼盘的介绍分析,从中总结出龙岗区房地产市场的一些特征和市场规律，以供参考。

　　二、典型楼盘特征分析

　　1、楼盘规模总体较大，龙岗近年来楼盘供给已接近全市比例的20％，布吉、龙岗中心城已成为深圳市房地产的开发热点。

　　2、大盘集中分布在布吉街道，万科城、桂芳园、翠枫豪园、华浩源·

慢城、英郡年华等楼盘建筑规模均突破20万平方米。

　　3、品牌开发商纷纷涌入龙岗，万科、振业、佳兆业