住房保障与房地产业发展十三五规划文档格式.docx

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从单纯追求人均居住面积增加向强调居住品质提升和环境优化转变，为了实现这一转变，减少社会作为整体所要付出的成本，必须结合XX市房地产业发展实际、以及“两新”工程和城镇化建设，对XX市住房保障和房地产业发展、城镇化产业化建设进行科学规划布局。

为此，根据市发改委关于《XX市“十三五”规划编制工作方案》要求，编制本规划。

（二）规划目的《XX住房保障与房地产业发展“十三五”规划》是我市全面建设小康社会进程中的重要规划，它既是我市“十三五”规划的一个重要专项规划，也是“十三五”期间统揽全市住房保障和房地产业改革发展的指导性、纲领性文件。

本规划全面总结回顾“十二五”期间XX住房保障和房地产业发展情况和取得的成就，分析“十三五”时期面临的形势，明确发展的指导思想和战略目标，全面部署“十三五”期间的主要工作任务，并提出相应的配套政策措施，确保“十三五”住房保障和房地产业战略目标的实现。

以完善政府住房保障机制和房地产业发展的市场机制，提升房地产的产业地位和核心竞争力，提高居民的居住水平和居住质量，促进住房保障和房地产业持续、稳定、健康发展，打造民生地产、和谐地产、健康地产。

（三）规划依据-3[1]《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2012]24号）[2]《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2013]131号）[3]《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2015]4号）[4]《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国办发[2015]10号）[5]《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）[6]《国家新型城镇化规划（2014-2020）》（2014年）[7]《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）[8]《XX省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》（X政发[2014]1号）[9]《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》及XX市城市总体规划（2011-2020年）;

[10]《XX市政府关于切实加强XX市区住房保障建设促进房地产业稳定健康发展若干意见的通知》（X政发[2014]115号）[11]《XX市区“十三五”住房保障规划》（2015年）[12]《XX市人民政府关于解决市区低收入家庭住房困难的实施意见》（X政发[2014]47号）[13]省、市相关指导法规和文件

（四）规划范围与期限-4本次规划的区域范围与XX市城市总体规划范围相一致，包括市本级、XX、XX、XX、XX、XX五市县，总面积3915平方公里。

规划对象包括城镇住房保障、房地产业、房地产关联服务业。

规划期限为2016--2020年。

二、XX市住房保障与房地产业发展回顾“十二五”期间，我市住房保障与房地产业取得了显著成就，住房保障水平明显提升，房地产业持续较快发展，关联服务业不断壮大，在拉动经济增长、加快城镇化进程、改善人居环境等方面发挥了十分重要的作用。

（一）主要成就

1.房地产业成为全市经济社会发展的重要支柱产业--房地产业推动了全市经济增长。

2011-2015年，我市房地产业累计实现增加值391.65亿元，其中市区134.42亿元，行业增加值占服务业增加值，全市为12.04%，市区为13.7%。

全市房地产业增加值从2011年的54.41亿元上升到2015年的111.24亿元，年均递增19.57%，2015年全市房地产业增加值占地区生产总值的4.84%（市区6.59%），占服务业增加值的13.44%。

有力地推动了XX经济的增长。

表1XX市近年来房地产增加值占GDP比重年份GDP（亿元）房地产业增加值（亿元）占GDP比例（%）服务业增加值（亿元）占服务业比例（%）20111345.252.413.90451.311.61-5（340.9）（17.79）（5.21）（137.0）（12.99）20121586.0（403.5）1819.8（459.2）1918.0（482.0）2296.0（578.2）8965.0（2263.8）64.62（22.27）72.26（24.62）91.12（31.62）111.24（38.12）391.65（134.42）4.07（5.52）3.97（5.36）4.75（6.56）4.84（6.59）4.36（5.94）541.9（164.0）633.1（191.1）696.0（211.1）827.6（252.0）3149.9（955.2）11.92（13.58）11.41（12.88）13.09（14.98）13.44（15.13）12.43（14.07）201320142015合计注:

资料来源于《XX市统计年鉴》（历年）;

括号中数据为市区数据与此同时，全市房地产业五年间累计投资904.9亿元，占同期全社会固定资产投资的16.6%，比“十二五”时期增长125.6%，年均增长17.7%，其中，市区五年累计投资404.7亿元，房地产开发投资成为推动全市固定资产投资增长的重要力量，有效带动了建筑业、建材等50余个关联产业发展。

房地产业在全市经济社会发展中的先导产业和支柱产业的地位进一步巩固。

表2XX市历年房地产投资规模年份投资额（亿元）（市区）118.10（53.39）147.74（69.57）181.12（83.04）比上年增长（%）全社会固定资产投资（亿元）800.32（293.88）900.04（320.03）1006.79（306.32）占全社会固定资产投资比例（%）14.76（18.17）16.41（21.73）17.99（27.11）2011-4.29201225.10201322.59-62014187.17（87.92）270.75（110.82）904.88（404.74）3.341233.41（373.48）1518.56（396.17）5459.12（1689.88）15.18（23.54）23.1（27.97）16.58（23.95）201544.6合计注:

括号中数据为市区数据--房地产业成为地方财政重要税源产业2011-2015年期间，我市房地产企业累计交纳经营税金及附加达73.85亿元，占全市地方税收总收入的12.0%。

其中，2015年全市房地产企业交纳经营税金及附加25.96亿元，是2011年的4倍，占全市地方税收总收入的14.7%。

在国民经济20个行业门类中，房地产业税收占地方财政一般预算收入的比重将近五分之一，成为名副其实的财税大户。

--房地产业发展快速推进了城市化进程房地产业的发展，带动了城市市政公用基础设施的建设，使城市功能进一步完善。

2011-2015年，由房地产开发带来的土地收益和基础设施配套费已成为我市投入城市建设的主要来源。

XX市区从2003年到2014年累计土地出让金收入达277.20亿元，有力地推动了XX建设的发展。

到2014年底，人均道路面积达到19.62平方米，人均生活用水量达171.68升/人日;

城市人均拥有公共绿地面积12.32平方米，比2010年期末增加1.61平方米。

全市城市化水平提高到2015年52%，年均增长1.2个百分点。

-7表3:

2003-2014年XX市区土地出让金收入（亿元）年份2003200420102011201220132014合计市本级58.0123.7319.8139.2543.1725.9567.28277.20--房地产业带动相关产业发展，促进就业2011-2015年XX房地产市场保持持续旺盛，强劲拉动了对钢材、建筑材料、建筑装修装饰、家电、家具等相关产品的需求，也为房地产金融保险、物业管理、家庭特约服务业、园林花木业、房地产中介业等房地产关联服务业发展提供了前提和市场，突破了单个行业局部增长。

使房地产关联服务业成为就业重要渠道，到2015年底，房地产关联服务业从业人数达3万人以上，其中物业管理行业从业人员达1.75万人，成为吸纳分流下岗职工、退伍军人、外来务工人员的重要渠道。

2.城镇住房保障体系日趋完善、保障水平不断提升--住房保障及房地产政策体系不断完善“十二五”期间，XX市委市政府十分重视住房保障工作，先后出台了一系列有关我市廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等方面管理办法及实施细则，编制了《2011-2015年XX市住宅建设规划》及各年度计划，配合国家、XX省出台的住房保障、房地产市场调控重大政策，制定我市实施意见和制度，这一-8系列政策措施的出台，完善了我市城镇住房保障的政策体系，为城镇住房保障工作的顺利开展创造了有利的环境。

--住房保障体系确保保障面的逐步扩大“十二五”期间，全市各项住房保障工程共完成投资约17.95亿元。

在廉租住房保障方面，至2015年底，开工建设廉租住房6.3万平方米，累计竣工廉租住房2.6万平方米。

目前以租金补贴为主、实物配租和租金核减为辅的多层次廉租住房保障体系已具雏形。

截至2015年底，实现了低保标准2.5倍以下城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。

在经济适用住房方面，全市五年经济适用住房累计新开工面积82.7万平方米（市区33.76万平方米）、竣工面积81.2万平方米（市区37.9万平方米），到2015年底基本满足对当地城镇居民人均可支配收入80%以下，家庭人均住房面积在18平方米以下的家庭购租经济适用住房的需要。

与此同时，我市大力开展旧住宅区综合改造、人才公寓和农民工公寓等建设，多渠道、多方式改善城市其他住房困难家庭居住条件，据不完全统计，全市累计完成旧住宅区综合改造150万平方米，其中市区82万平方米，新开工建设新居民公寓和人才公寓80余万平方米，其中市区28.5万平方米。

“十二五”期间，在城市旧城改造和城市向外推进过程中，加大拆迁安置项目投资建设力度，适度放宽建设规模，2011-2015年市本级拆迁安置房竣工面积为721.69平方米，切实改善了老旧城区和部分农村居民的居住条件,并将部分拆迁安置转为商品-9房销售，较好地解决了中低端购房者需求，缓解了中低收入群体购房的压力。

--公积金制度的住房保障作用突显住房公积金制度不断完善，为广大城镇职工提供住房保障。

全市在“十二五”期间扩覆新增住房公积金缴存职工17.89万人，净增实缴职工7.19万人，至2015年末，全市住房公积金实缴职工人数增至26.78万人，其中市本级实缴职工人数达到11.31万人;

全市在“十二五”期间共归集住房公积金111.31亿元，年递增17.87%，其中市本级41.97亿元;

全市在“十二五”期间共核准职工提取住房公积金72.37亿元，市本级26.33亿元，有效支持了职工住房消费;

至2015年末，全市已累计向7.82万户工薪家庭发放公积金贷款108.17亿元，其中，市本级34.58亿元。

全市与市本级的年末住房公积金实缴职工人数、年度归集额、个贷发放额、住房公积金的使用率与个贷运用率等主要指标在全省均名列前茅。

--积极探索新居民等群体住房保障问题为解决进城务工人员的住房问题，市本级和所属市县根据各市县（区）实际，认真研究，积极出台政策，多方筹集资金建设务工人员公寓。

据统计，截止2015年底全市有823家企业建有员（民）工公寓，建筑总面积为194.45万平方米，设计入住人数27.85万人。

这些有益的尝试，既解决了进城务工人员的住房问题，又维护了社会稳定，为构建和谐社会作出了积极贡献。

-10--居民的人均住房面积稳步增长全市城镇居民人均住房面积由31.75平方米提高到35.2平方米。

到2015年底我市住房自有率达到90%以上，物业管理已覆盖100%新建小区和50%以上旧小区，平均覆盖率达67.72%。

与此同时，城镇居民住房的工程质量、使用功能、居住环境和配套服务水平都有了显著提升，建成了一大批环境优美、秩序良好、管理规范、服务优质的新型住宅小区。

3.房地产市场运行平稳发展，市场调控取得初步成效--房地产市场规模得以不断扩大随着经济发展，我市房地产市场得以快速发展，市场供求状况得到逐步改善，商品房供应量不断扩大。

“十二五”期间，全市商品房施工面积年均增长14.4%，其中，市区13.3%，到2015年末全市施工面积达2746.7万平方米，市区1161.5万平方米;

商品房竣工面积保持年均增长2.45%，5年累计竣工2360.1万平方米，其中，市区822.4万平方米，2015年竣工612.5万平方米，比2011年增长了38.2%;

商品房销售持续旺盛，商品房销售面积增速年均为10%，5年累计实现销售2385.9万平方米，市区1037.9万平方米，2015年全市销售597.0万平方米，比2011年增长了65.6%。

“十二五”期间，我市商品房供销比为1.05:

1，基本处于合理区间。

房地产市场呈现购销两旺的局面，极大地改善了人民群众的居住水平。

表42011-2015年XX市商品房开发建设情况-11年份商品房施工面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）新开工（万全市市区全市市区全市市区全市市区全市20111400.7527.7443.1150.9360.6160.2124.158.0432.20121622.1664.4374.6130.1418.8171.4168.873.9522.20131979.8861.6424.9164.7328.1134.7145.761.5722.20142202.3923.2505.0155.6681.4329.0340.6165.1639.20152746.71161.5612.5221.1597.0242.6378.1166.71103.合计9951.64138.42360.1822.42385.91037.91157.3525.23420.--房地产开发商集中度明显提高“十二五”期间，我市积极培育和发展大型骨干房地产开发企业，鼓励企业做大做强，产业竞争力进一步增强，企业的集中度明显提高。

2011-2015年，我市房地产开发企业数量从357家增加到680家，其中一、二级资质企业从14家增加到30家，2015年二级及以上企业占比为4.4%，这些企业资质等级较高，资金集中度相对要高，完成投资额则相对较多，2015年，一二级企业完成的投资额为29.9亿元，所占比重为11.0%，平均每个一、二级企业完成投资1.0亿元。

这些大企业投入所产生的效益远远高于其他企业，房地产开发企业从业人员数量由2011年5937人增加到2014年的8474人，2014年我市的XX房地产集团入围中国房地产企业百强，年销售额突破100亿元。

-12--房地产市场体系得以形成完善“十二五”期间，房地产开发的土地供应方式实现了以招标、拍卖或挂牌方式公开交易的市场配置;

通过采取一系列鼓励公有住房上市交易、激励房地产二手房市场的政策措施，降低交易税费，取消入市门槛，使全市二手房市场发展迅速，交易空前活跃，2014年市本级各类二手房交易面积118.57万平方米，同比增长101.1%;

房地产一、二、三级市场良性互动，市场渐趋成熟，促进了全市房地产市场体系的基本形成。

房地产市场服务水平明显提高，基本形成了经纪业、评估业、咨询业、物业管理业、拆迁业和家庭装饰业等中介服务体系。

--房地产市场秩序监管逐步规范，宏观调控积极有效大力开展房地产市场专项整治活动，规范企业市场行为，重点检查违规收取预定款性质费用、捂盘惜售、哄抬房价以及商品住房销售代理、经纪中的违法违规行为，建立房地产企业信用档案，加强对失信企业的惩戒力度;

做好对本地房地产市场运行情况的监测和分析，认真贯彻国家和省出台的房地产调控政策，强化对房地产市场的引导;

针对房价上涨过快的问题，综合运用行政、金融、财税等多种调控措施，使商品房价格快速上涨的势头得到有效控制;

加大房地产信息系统建设力度，实现房地产市场信息公开披露，着力打造“透明楼市”;

加大本地市场推介力度和楼盘品质建设力度，推动房地产市场的稳定与健康发展。

--住宅产业现代化进程不断加快-13我市通过实施康居示范工程，住宅性能认定及住宅全装修，推广节能省地型住宅，实施住房小区智能化系统示范工程，科技含量逐步提高，住房节能、节水、节材、节地、安全、健康、环保等方面标准逐步提高，整体厨卫技术、全装修住房建设等得到推广应用，促进了全市住宅建设质量整体水平的提高，带动了住宅产业化工作不断推进。

同时，进一步贯彻可持续发展的理念，引导企业推广应用住宅建设新材料、新技术，鼓励企业加快发展绿色节能型住宅，进一步提高住宅小区规划设计和建设水平。

提高了住宅的综合质量。

4.物业管理服务业发展迅速，行业服务水平不断提升--行业规模不断扩大“十二五”期间，我市物业服务行业规模不断扩大，社会化、专业化、市场化程度已有明显提高，物业服务覆盖面逐步扩大，服务品质逐步提升，物业服务相关配套政策逐步完善，物业服务内容进一步细化，物业服务的各项机制初步确立，居住小区环境不断得到改善。

到2015年，我市已有物业服务企业241家，从业服务人员达17547人，2014年经营总收入6.07亿元，行业创造年增加值达3.35亿元、管理服务资产总值4523亿元。

城市物业管理面积达4945万平方米，新成立业主委员会共250个。

市本级共完成交存维修资金5.26亿元。

--管理领域不断拓展“十二五”期间政府先后颁布实施一系列物业服务方面的规-14范性文件，推动了物业管理的全面开展，物业管理的覆盖面也从住宅延伸到办公、商业、公益性公共物业、公共设施、工业物业等，已基本形成为业主提供包括房屋维修、设施设备维修养护、安全防范、卫生保洁、绿化养护、代办特约等家政系列服务在内的物业管理服务体系，已成为整个社会生活不可缺少的部分。

--行业作用日益明显随着物业服务行业的发展，行业作用日益明显。

“十二五”期间，我市物业服务企业大量吸收下岗职工、失地农民、农村务工人员等就业，增加就业机会，缓解我市就业压力;

不断发展的物业服务，使我市居民的居住环境得到改善，明显提升居民生活品质，并在XX创建全国卫生城市等活动中，起到了直接的积极作用;

物业服务在维护社区平安中发挥了不可替代的作用，促进了社会的和谐和稳定。

同时，物业服务完善了整个社会服务体系，提升XX城市软实力。

（二）存在的主要问题

1.住房保障机制有待进一步完善--保障性住房建设任务繁重、压力大考虑到近年来实际增加的住房困难户数量、因人均可支配收入增加导致的扩面、市场供应结构不合理等原因，目前部分中等及中等偏低收入家庭的住房困难问题比较突出。

随着房价上涨和进一步扩面，总的数量还会增加，致使我市后续保障住房建设、改造任务和资金投入压力较大，保障性住房建设任务繁重。

另外-15老城区大多面临住房结构不合理，配套设施不全，质量和环境差，危旧房改造问题突出，解决进城务工人员住房问题任务艰巨，居民改善住房的愿望与政府承受能力差距仍然较大。

--住房保障覆盖面还不够宽、方式单一到2014年底，全市累计约9600户（市区4500户）家庭享受到廉租住房和经济适用住房保障，仅占全市城市家庭的2%左右（市区3.5%）。

同时，尽管我市保障标准高于省里规定的标准，但总体上看保障还是低水平的，保障面还不宽。

“夹心层”群体的住房困难问题亟待解决，政府解决问题面临着很大的压力。

廉租住房主要是通过租金补贴、减免公房租金的方式，实物配租比例较低，